많은사람들이 경매라고 하면 어렵다 복잡하다 힘들다하는 생각들을 먼저합니다. 그러나 현재 많은 사람들이 입찰을 통해서 경매를 진행하고 있습니다. 부동산 경매에는 다양한 장점이 있습니다. 어렵고 복잡하고 힘들은데도 불구하고 많은 사람들이 부동산경매를 시작하는데에는 다양한 장점들이 있기 때문입니다.

부동산 경매의 가장 큰 장점은 같은 물건을 주변시세보다 저렴하게 살 수 있다는 것입니다. 물론 이 과정은 아주 어려운 일입니다. 게다가 요즘 많은 사람들이 부동산 경매가 큰 돈을 벌 수 있다는 것이 알려지면서 수도권의 경매물건도 경쟁이 점점 심해지고 있습니다.

그러나 지방 쪽에는 아직도 부동산경매로 낙찰받을 수 있는 기회가 많습니다. 게다가 주거용이나 수익형 부동산에서도 싸게 살 수 있지만  토지나 공장의 경우에는 시세보다 훨신 일반 주택보다 저렴하게 구입할 수 있습니다. 

부동산경매의 전설적인 사례를 하나 들어보겠습니다. 우리나라에서 가장 비싼 땅은 어디일까요? 바로 명동의 네이처 리퍼블릭 상가입니다. 현재 이지역의 2019년도 공시지가는 1m제곱에 1억 8300만원 정도입니다. 작년대비하여 공시지가가 2배정도 더 올랐습니다. 현재 공시지가가 2~3배정도 오르고 있습니다. 해당 대지면적은 51평이면 309억인 것입니다. 평당 6억정도의 가격입니다. 

우리나라에서 가장 비싼 땅의 소유자는 누구일까요? 등기부등본을 열람하면 이 건물의 소유자를 찾을 수 있습니다. 우리가 남의 집의 등기부등본을 볼수 있을까요? 네 있습니다. 대법원 인터넷 등기소라고 검색을 하게되면 열람이나 발급을 할 수 있습니다. 

이 명동 토지의 대법원 소유권 이전일자가 1999년 4월 12일입니다. 이 물건은 경매를 통해서 주 모씨가 낙찰받으셨습니다. 이당시 낙찰을 얼마에 받았을까요? 감정가격은 51억원이었습니다. 당시 IMF로 많은 부동산들이 경매로 넘어가는 경우가 많았습니다. 

당시에 선지적인 시각을 가졌던 이 낙차자분은 감정가격 51억에 나온 이 토지를 아무도 입찰하지 않아서 1회 유찰됩니다. 20%다운되어서 최저가격 41억으로 내려간 이 토지를  낙찰자분이 41억 8000만원에 이 토지를 낙찰받게 됩니다. 

현재 이 건물은 네이처리퍼블릭에서 임대하고 있는데 보증금이 50억원에 월 임대료는 2억 6250만원이라고 합니다. 한달에 2억 6천만원씩 들어오게 되면 무엇을 할 수 있을까요? 게다가 이 건물의 가격은 현재 공시지가로만하더라도 309억이라고 합니다.

무려 부동산경매에서 이 낙찰 한번에 260억 이상을 벌게 된 것입니다. 

우리가 일반 부동산을 매입했을대 대출이 잘 나오면 레버리지를 더 잘 활용할 수 있습니다. 대출이란 것은 양날의 칼입니다. 내가 잘 쓴다고 하면 더 많은 부를 쌓게 해주지만 그 반대로 나락으로 떨어질 수도 있습니다. 사전에 내 현금유동성이 얼마나 있는지를 잘 고려하여 해야합니다. 

경매대출은 80%~90% 이상 나옵니다. 일반대출상품보다는 더 많이 대출해줄 수 있는 이유는 시세보다도 더 저렴하게 낙찰 받았기 때문입니다. 은행에서는 그만큼의 리스크가 줄어들기 때문입니다. 그러나 주의해야할 것은 시세보다 더 싸게 사야합니다. 시세보다 저렴하게 매입을 해야하지 감정가보다 더 비싸게 낙찰을 받게 된다면 이 또한 어렵습니다.

가장 중요한 것은 싸게 낙찰 받는 것입니다.

경매는 모든것을 다 본인이 해야합니다. 부동산 전문가들 또한 경매는 기본적으로 다들 해보셨습니다. 부동산 공부가 많이 되는 이유는 내가 다 해야하기 떄문입니다. 직접 발품을 팔고 직접 경험을 해야하기 때문에 부동산 공부하는데 있어서는 가장 빠른 길입니다. 반면에 내가 직접해야한다는 사실이 부동산 경매의 단점이 되기도 합니다. 

권리분석과 판단 시세조사에 대한 책임 점유자를 내보내야하는 명도의 책임같은것이 바로 나에게 있다는 것입니다. 일반 물건을 살때에는 책임이 나보다는 부동산에 있다는 것입니다. 부동산이 괜히 중간에서 많은 돈을 챙겨가는 것이 아닙니다. 바로 책임을 분산하기 때문입니다. 그러나 경매의 경우에는 물건의 하자여부 시세와 호재 임대가격 향후 부동산시장을 면밀하게 분석해야만 합니다. 모든 책임을 내가 

시세조사도 대출도 사람을 내보내는것도 내가 해야한다는 것입니다. 진짜 실수요자인척 해당 지역의 부동산을 알아봐야 합니다. 특히 명도의 문제는 정말 어렵습니다. 명도할 집의 문을 열었더니 시체가 있었다거나, 기존 세입자의 이사비와 관리비 미납분 문제로 갈등을 겪게 되는 경우가 많습니다.

일반물건은 임대를 맞춘 상태에서 살수 있지만 경매물건은 잔금을 선납부하고 임대를 세팅해야한다는 것이 단점입니다. 특히 많은 분들이 경매를 통해서 상가를 낙찰받고는 하는데 이렇게 공실이 장기화 될 경우에는 건물의 가치가 하락할 뿐더러 지속적으로 이자를 지불해야하는 것이 큰 리스크로 다가오게 됩니다. 

부동산경매는 단점도 있지만 장점이 더 크다고 생각합니다. 작은 금액으로도 시작할 수 있고 가장 중요한것은 한번 부딪혀 보는 것입니다. 직접 법원경매사이트에 들어가서 물건을 자주 확인하시고 패찰하더라도 한번 입찰을 해보시는것이 더 많은 경험치를 쌓게 해줄 것입니다. 그리고 경매물건은 자신에게 모든 책임이 있기에 정말 꼼꼼히 정보들을 자세히 알아보고 검색하시기를 당부드립니다. 

부동산경매를 어렵게 생각하시는 분들이 많습니다. 사실 알면 알수록 어려운것이 부동산 경매이긴 하지만 모든 투자의 첫번재는 현재가치보다 싸게 사는 것입니다. 부동산을 싸게 사기 위해서는 급매물을 노리거나 분양가상한제가 걸린 아파트에 신규분양받는다거나, 비수기를 노려야합니다. 그러나 이것들은 너무 어렵습니다. 보다 적극적인 방법으로 부동산을 싸게 사기 위해선느 부동산 경매라는 방법이 있습니다. 오늘은 부동산 경매절차에 대해서 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다. 

은행가서 자서하실때 대출거래 약정서라는 것에 싸인을 하고 오셨을텐데요. 정해진 금리에 따른 이자를 지급해야합니다. 대출거래 약정서 조항에 보시면 두번에 걸쳐서 이자연체를 하게 되면 기한의 이익을 상실한 것으로 보기로한다라는 규정이 나옵니다. 기한의 이익의 상실이란 무엇일까요? 매달 은행에 대출받으면 이자만 납부하면 됩니다

 매달 이자만 납부하고 원금 전액에 대해서는 만기때 갚아도 됩니다. 이것은 금융기관에서 기한의 이익을 준 것입니다. 기한의 이익을 받았는데 금융기관과 약정한 내용대로 이자를 지급하지 않게 되면 금융기관에서는 기한의 이익을 준것을 상실한 것으로 보고 원금 전액을 청구하게 됩니다. 

물론 이자가 두세달 납부 안한다고 바로 원금을 청구하고 원칙적으로는 만약 2회이상 이자 납부를 하지 못했을 경우에 금융기관은 소유하고 있는 부동산을 관할법원에서 경매신청하게 됩니다. 이때부터 비로소 임의경매가 시작되게 됩니다. 부동산 등기사항전부증명서에 "임의개시결정"이라는 것이 기입되게 됩니다. 이때부터 약 한달 전후로 하여 법원에서 등기 우편이 임의경매가 개시되었다고 연락이 옵니다.

법원의 집행관들이 현장에 방문하여 점유자를 만나서 찾아오게 됩니다. 만약 아무도 없는 경우 안내문을 붙이고 돌아가게 됩니다. 누군가를 만난다면 점유자와 임차인, 보증관계등을 이야기 나눕니다. 이렇게 대화를 나눈 내용을 기록하게 됩니다. 이것을 현황조사서라는 이름으로 가지고 있어서 경매 할때 권리분석시 참고해야하는 서류가 나옵니다. 법원경매 정보사이트를 통해서 공개되는 정보가 바로 현황조사서입니다. 자신의 눈으로보고 대화를 나눈 내용을 기록한 것으로 현장조사이며 아주 중요한 정보입니다. 

여기에 집행관은 주민센터에 가서 두가지 서류를 발급받습니다. 하나는 전입세대열람으로서 전임신고된 세대주와 세대주의 전입신고된 날짜를 확인하는 것입니다. 권리분석시 대항력 유무를 판단하기 때문입니다. 

만약에 거주하고 있는 사람의 전입신고가 확인되어 대항력이 있는 세입자라면 경매에 아주 중요한 역할이 되기 떄문입니다. 여기에 세대주의 주민등록등본을 떼오게 됩니다 . 권리분석시 현황조사서를 잘 보면 누가 언제 전입신고가 되어있는지 알 수 있습니다.

비슷한 시기에 감정평가사가 주거용이나 업무용 부동산의 경우에는 여러가지 평가방법이 있지만 주로 거래사례비교법을 사용합니다. 최근의 거래사례들을 평균내서 해당 부동산의 가격을 결정하는 것입니다. 그런데 시세가 시간차가 발생해서 시세가 올라가는 지역의 경우에는 감정가보다 시세가 높아지는데 시세차이가 발생되기도 합니다. 

배당요구종기일이란 돈을 배당해주세요하는 의사표시를 해야하는 채권자들이 있습니다. 가장 대표적인 채권자는 임차인입니다. 또는 집행력있는 집행권원을 가지고 있는 채권자들, 경매개시결정 이후에 근저당 압류된 채권자들입니다. 

그 외에도 세금을 걷는 조세권자들도  채권자들은 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야합니다. 만약 대항력있는 임차인이 배당요구 종기일까지 배당요구 했는지 안했는지를 반드시 확인을 해야합니다. 차후에 법원경매정보사이트에 올라오는 매각물건명세서 서류를 통해서 확인할 수 있습니다. 

배당요구종기일이 지나고 4~5개월 뒤 1차매각기일 공고가 나오게 됩니다.  일간지와 법원경매정보사이트에 공고되며 매각기일로부터 2주전에 공고가 되게됩니다.

1차 매각에서 경제적인 가치가 높고 우량한 물건들은 보통 1차 경매에 낙찰이 많이됩니다. 그런데 1차에 경매를 낙찰받기 위해서가질 수 있는 시간은 오직 2주밖에 없습니다. 2주안에 임장을하고 권리분석을하고 자금을 준비해야합니다. 그리고 딱 2주만 공고에 뜨니 부지런히 검색을하고 확인을 하고 2주안에 최대한 많이 움직여야만이 1차에 낙찰받을 가능성이 높아집니다. 

가끔 시간이 날때마다 검색을하게된다면 좋은 물건들은 이미 1차때 낙찰되어 보이지 않고, 가치가 떨어지는 1번 혹은 2번 유찰된 물건만 만나게 됩니다. 만약 우량한 물건을 낙찰받기 위해서는 2주전부터 부지런히 준비를 해야합니다. 

아무도 만약에 1차매각시 경매에 참여하지 않으면 금액을 차감해서 약 한달 뒤에 2차매각을 진행합니다. 서울의 경우에는 20%가 저감되고 수도권과 지방의 경우에는 30%저감됩니다. 

만약 1차에 10억이었는데 유찰하게되면 2차시에는 8억이 되고 3차가 되게된다면 6억 4천만원으로 차감된 금액부터 경매를 시작하게 됩니다. 경기도의 경우는 1차가 10억이면 2차는 7억이 되고 3차는 4억 9천만원이 되게됩니다. 

입찰할때에는 입찰하는 가격의 10%가 아닌 최저가의 10%를 입찰보증금으로 납부해야합니다. 입찰시 낙찰을 못받게되면 입찰보증금은 바로 당일날 그자리에서 돌려받게 됩니다. 만약에 낙찰이 되게 된다면 입찰보증금은 그대로 계약금으로 들어가게 됩니다. 

낙찰을 받게된다면 떨리고 기분이 좋습니다. 낙찰 받은 후 2주동안은 크게 할 것이 없습니다. 일주일 후에 매각허가결정이라는 제도를 통해서 경매절차에 대한 이상이 있는지 확인 한 후에 아무런 매각 불허가 신청이 없었다면 그대로 진행하게 됩니다. 

대부분 채무자들이 매각 불허가 이의 신청을 많이하게되는데  농지를 낙찰받을 경우에는 매각허가결정은 농취증을 제출해야합니다. 만약 제출하지 못하면 입찰보증금을 몰수당하게 됩니다. 

낙찰 이후에는 바로 잔금을 납부할수는 없고 항고할수있는 기간이 있습니다. 항고기간은 채권자들에게 이의를 제기할수 있는 시간을 주는것입니다. 

낙찰된 매각금액의 10%를 항고보증금으로 공탁해야하기 떄문에 과거에 비해서 항고가 많이 줄어들은 상태입니다. 항고가 받아들여지게 된다면 기나긴 소송전이 들어가지만 보통은 거의 없는 일입니다.

매각허가확정은 불허가도 항고가 없으면 낙찰받은 후로부터 14일 뒤에 매각허가결정이 되게 됩니다. 등기가된 우편물로 대금납부통지서가 오게됩니다. 여기에는 대금납부해야하는 최종기한이 적혀져 있습니다. 

낙찰받은 날로부터는 45일 매각허가확정일로부터는 30일 이내에 잔금을 납부하게 되면 됩니다. 보통 이때 경매관련한 대출을 받아야합니다. 추후에 부동산경매대출과 관련된 내용을 자세히 다루도록 하겠습니다.

잔금을 납부하게 되면 소유권 이전과 명도할수있는 권한이 생깁니다. 명도를하러 찾아가게 됩니다. 대부분 보통 경매물건의 주인들은 경제적으로 어려운 상황이기에 빠른 시일내에 집을 비워주기는 어렵고 갈등을 빚는경우가 상당히 많습니다. 

이럴때에는 차분한 마음으로 원만하게 갈등상황을 피해가면서 부동산인도명령절차를 따라서 진행하면 됩니다.

많은 채무자들이 이사비를 보통은 요구합니다. 이렇게 이사비를 지급해야할 의무는 없지만 아파트경우에는 강제집행의 경우에는 400만원 정도가 소요됩니다. 보통 이사비 200만원 정도로 협의하여 비용을 지불해주면 원만하게 해결되는 경우가 많습니다. 점유자의 기존 관리비를 안내고 있는 경우도 많은데 여기서도 낙찰받은 사람이 줘야할 의무는 없지만 이부분도 확인하여서 줘야합니다. 

반면에 보증금을 배당받는 임차인의 경우에는 보통 이사비는 잘 주지 않습니다. 원만한 협의를 통해서 내게됩니다. 임차인은 대금납부한 이후에 30일 이내에 임차인이 법원에서 보증금을 배당받아 가며 낙찰자에게 명도확인서와 인감증명서를 받아가야만이 배당을 받을 수 있습니다. 미리 주기보다는 이사가는날 이사확인하고 내부확인한 뒤에 넘겨주는 것이 원만한 경우가 많습니다. 

모든 경매절차가 이로서 마무리 되게 됩니다. 경매절차에대해서 오늘은 알아보았고 말은 쉽지만 해보지 않은 경우에는 쉽지 않을 수 있습니다. 최대한 많은 경매 정보들을 확인하시고 신중한 선택을 하신다면 부동산을 더 저렴하게 사고 꽤 큰 시세차익까지 노려볼 수 있습니다.  관련된 글과 링크에서 더 많은 정보를 확인하시고 한번 직접 해보신다면 더 쉽게 이해하실 수 있으실 겁니다.