투기과열지구 부동산이 좋은 부동산이다

어떤 부동산이 좋은 부동산이냐? 라고 묻는다면 사실은 답은 뻔합니다. 비싼 부동산이 좋은곳입니다. 우리는 가격이 앞으로 오를 곳을 찾아서 열심히 발품을 팔지만 진짜 사실은 슬프게도 임장할 필요가 없습니다. 왜냐하면 진짜 앞으로 오를곳인 이미 다 정해져 있습니다. 그리고 좋은 부동산을 나라에서 대대적으로 발표하고 선전까지 하고 있습니다. <투기지역> <투기 과열지구> <조정지역>이라는 이름으로 말이지요 .

정부의 규제는 투기지역 > 투기과열지구 > 조정지역 순으로 강하고 촘촘한 규제가 들어가게 됩니다. 규제가 강한만큼 많이 가격이 올라버렸기 때문입니다.

그렇다면 우리나라의 투기지역과 투기과열지구들은 어디있는가?

지방에도 있지만 일단 서울은 거의 전부가 투기지역이나 투기과열지구입니다. 수도권 중심으로는 광명 과천 분당, 하남까지 지정되었습니다. 인천과 송도가 아니라는것이 참 의외네요. 지방으로 따지자면 대구의 수성구와 세종시의 행정중심 복함도시가 있습니다. 빨간색 부분들은 전부 투기지역으로 투기과열지구보다 더 강력하게 선정되어있습니다. 사실은 이미 오를만큼 올랐지만 앞으로도 더 오를 곳들이 이곳이라는 것입니다.  

투기과열지구의 단점

투기과열지구는 하지만 투자를 억제하기 위한 여러가지 조치를 취하고 있습니다. 

일단 대출이 안됩니다. 대출이 완전히 안되는건 아니지만 LTV와 DTI가 40%로 적용됩니다. 그러니까 집을 담보로 나오는 대출이 40%밖에 안된다는 이야기입니다. 어떤집들은 대출을 80%까지 끼고 구매하기도 하지만 여기서는 대출이 안되니 정말 돈이 많지 않으면 살수가 없습니다. 

신규청약의 경우는 최근 5년내에 다른데 당첨이 되었었거나, 세대주가 아니거나 2주택이상 있으면 청약1순위자격에서 탈락합니다. 그리고 민영주택에도 다른 곳을 또 당첨되는것이 제한됩니다. 재건축을 짓는다면 그 지역의 조합원들은 돈을 많이 내었다고 재건축 이후에 2채 3채를 갖는것이 아니라 1채까지 밖에 못갖습니다. 뿐만아니라 그 유명한 분양권을 전매제한도 걸려있습니다. 2년이상은 기본이지요. 

주택가격이나 토지가격이 급격하게 오르는 지역을 묶어서 양도소득세를 기준시가 말고 실거래가로 부과하는 것입니다. 투기 과열지구에서 업그레이드 되면 투기지역이 되는 것이지요.

어떤 기준으로 투기지역과 투기과열지구가 선정될까?

먼저 투기과열지구는 소비자물가지수를 넘어선 지역 대상으로 광역자치단체장이나 국토교통부장관이 지정할 수 있습니다. 월평균 청약경쟁률이 5:1을 넘거나 분양 공급이 감소하고 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역을 하게 됩니다.

투기지역의 경우는 직전월에 가격상승률이 소비자 물가상승률보다 1.3배를 넘어가고 직전 2개월 평균 가격상승률이 전국 평균 주택 가격상승의 1.3배를 초과하며 전 1년동안의 가격상승이 직전 3년간의 연평균 전국주택 

그럼에도 우리는 발품을 팔아야한다

왜 우리는 앞으로 많이 오를곳을 찾으려고 임장을 하러 다닐까요? 그건 우리가 돈이 없기 때문입니다. 부동산투자에 투입할 수 있는 돈이 부족하니 임장을 다녀서 가성비 좋은 곳을 찾아 헤메고 있습니다. 앞으로의 교통과 도로가 좋아질 것인지? 역이 들어설것인지, 대규모 업무지구가 근처에 들어서는지, 근처에 초등학교와 중학교 고등학교는 가깝고 실제로 성적이 좋은지 호재들을 보고 있는것입니다.

우리가 만약에 돈을 몇백억원씩 현금으로 들고 있다면 당연히 우리는 강남이나 반포의 신규분양 아파트들이나 용산의 재건축 아파트들을 구매할 것입니다. 그리고 그것들이 노원구나 지방의 아파트보다 많이 오를 가능성이 더 높다는것을 지난 몇십년간 보여주었습니다. 

시장은 개인보다 똑똑하다

시장은 개인보다 가격을 더 잘 알고 있습니다. 아주 미세하고 자세하게도 역과의 거리나 아파트의 브랜드 동네와 학군 심지어 베란다에 보이는 것이 맞은편 아파트인지 혹은 호수인지에 따라서도 가격이 정해져 있습니다. 부동산 살때에는 크게 고민하기보다 내가 가진돈이 있다면 가장 비싼곳을 사는 것이 나중에 더 많이 오르게 되어있습니다.

아파트 프리미엄이란 무엇인가?

최근 기존 아파트의 가격 상승에 비해서 특히 신규 분양의 프리미엄이 붙어가고 있습니다. 프리미엄이란 당초 건설사에서 각 세대별 차이를 구분 없이 일괄적으로 분양가를 적용시켰다가, 각 세대별 차이에 따라서 붙는 것을 이야기합니다. 예를르면 시장에서는 주로 4~6층 정도의 중저층보다는 높은 층수가 선호됩니다. 건설사에서는 보통 1~3층 정도만 분양가의 차이를 주고 나머지는 다 똑같이 분양가를 적용시키지요. 만약에 높은 층수에 당첨되게 될 경우에는 자연스럽게 프리미엄이 붙습니다. 그뿐만 아니라 같은 단지더라도 창문의 방향에 따라서 추후 금액이 달라집니다. 이것이 일반적인 분양 현장 프리미엄입니다. 

그러나 요즘은 4~6층의 중저층 세대에 대해서도 프리미엄이 몇천만원씩 붙고 있습니다. 이건 해당 아파트의 전체적인 분양가가 주변 시세보다 낮게 책정되었기 때문입니다. 이러한 프리미엄은 정상적인 것일까요? 오늘은 프리미엄에 대해서 알아보고 현명한 선택을 도와드릴 수 있게 공부해보겠습니다.

물가상승보다 높은 부동산가격 상승률

일반적으로 사람들은 집값이 오르지 않는다고 이야기하는데 실제로는 2012년 이후부터 매년 경제성장률과 물가상승률을 넘는 아파트 가격의 상승이 있어왔습니다. 갭 투자가 위험하다고 말하는 사람들도 정말 많고, 또한 사회적으로 지탄을 하는 사람들도 있지만, 분양권 투자보다는 갭투자가 훨씬 더 검증된 안전투자일 가능성이 높다고 생각됩니다. 갭 투자는 세제혜택을 받기 위해서 장기 보유를 해야 하거나 종부세에 대한 문제, 의료보험 등 세금의 증가 등의 문제로부터 자유롭지 못하여 투잡으로 뛰기가 사실사 어렵습니다. 그렇기 때문에 기존 주택시장보다는 분양권 시장에 일반 사람들이 과도하게 돈이 몰리고 있습니다.

분양권 투자란 전체 분양가의 10%만으로 향후 2~3년 후 분양가 총액에 대한 물가상승 기대치를 얻어갈 수 있는 레버리지 효과를 이용하는 것입니다. 분양가 5억의 아파트가 매년 3%씩 주변 시세가 오른다고 가정해 본다면 한 해에 1500만 원의 수익이 발생하는데 이 도한 복리가 되어서 3년의 경우에는 산술적으로 4500만 원이 나닌 5000만 원이 넘는 수익을 얻을 수 있는 것입니다.

그러나 레버리지 효과는 고수익 대비 높은 손실도 가능하다는 점을 항상 알고 있어야 합니다. 준공시점에 아파트 분양가보다 낮은 가격에 거래되는 마이너스 프리미엄이 발생될 수 도 있기 때문이지요. 그러면 계약금 10%는 모두 날릴 수도 있습니다. 실제로 2008년 이후부터 2012년까지 분양권에 투자했다가 결국 계약금과 이자비용을 다 날리는 사례도 많이 있었습니다. 

조망권 프리미엄

실제로 같은 아파트에서도 조망권에 따라서 매매 가격이 수억 원씩 차이가 나는 곳들이 많습니다. 수억 원의 차이가 발생되지 않더라도 실제 조망권이 뛰어난 매물은 팔기도 쉽고 적어도 3천만 원 이상 비싸게 거래되는 것이 흔합니다. 대표적인 한강 조망권 아파트는 프리미엄이 몇억까지도 합니다.

아파트 단지 분석을 진행하다 보면 같은 단지 같은 평형에서도 거래가 차이가 5000만 원 이상 되는 것을 쉽게 볼 수 있습니다. 그러나 우리나라 분양권 시장에서는 선시공 후 분양으로 인해 조망권이라는 가치가 무시되는 경향이 많습니다. 건설회사는 단순히 층으로 나누어 분양가를 산정하기에 이러한 분양가 책정 방식은 상대적으로 조망권을 확보하지 못한 세대들에 비해 프리미엄이 발생하는 당연한 일이 생겨납니다. 선분양 후 시공이라는 방식과 분양가 정찰제라는 모순에서 이러한 프리미엄이 발생하고 잇습니다.

새 아파트 프리미엄

단순히 새 아파트라는 이름으로 분양권에 뛰어들면 안 됩니다. 새 아파트 프리미엄은 지역에따라 차이가 날 수 있습니다. 새아파트가 공급되기 어려운 서울시에서 희소성이 있기 때문에 프리미엄이 붙는 겁니다. 반면에 지금 막 공사가 엄청 진행중인 3기 신도시나 수도권 인근에서는 새아파트 프리미엄을 얻을 수가 없습니다. 준공 연도가 많이 차이나야 3~5년 차이인데 이런 데에서 프리미엄을 얻기는 어렵기 때문입니다. 프리미엄 아파트를 찾기 위해서는 해당 아파트가 반포 자이와 같이 그 지역의 랜드마크 같은 의미가 될 수 있는지를 확인해야 합니다.

실수요 프리미엄

부동산 시장이 활황을 띄게 되면 실수요보다는 투자수요가 많습니다. 투자수요가 많은 지역일수록 전세가 하락 압력은 커질 수밖에 없지요. 항상 이야기하지만 실수요가 많은 지역 전세의 비율이 낮고 실거주 매매가 활발한 지역은 이에 따른 프리미엄이 또 붙습니다.

아파트 신규 분양을 원한다면 매수 준비지역에 대해서 미리 공부하고 분석하여 프리미엄을 놓치지 않고 챙길 수 있어야 손해보지 않는 투자를 이루어낼 수 있습니다.

분위기에 휩쓸리기 쉬운 분양시장

 사람은 집단 동물입니다. 집단의 분위기에 그만큼 휩쓸리기가 쉽지요. 경제용어로는 동조화 현상이라고도 합니다. 국제화 시대를 맞이해서 세계의 정보들이 공유가 쉬워지고 경제에 대한 상호의존성이 높아지면서, 아주 먼 나라에 있는 국가의 사건사고, 주가지수가 폭락하면 대한민국의 주가도 함께 폭락하기도 하고 반대로 주가가 상승하면 함께 상승하기도 합니다. 

 분양시장도 마찬가지의 현상을 겪고 있습니다. 종종 저도 큰 관심도 없이 모델하우스를 보러 갑니다. 그런데 모델하우스에 사람들이 몰려서 인산인해를 이루고 있고 북적거리면서 여기저기서 분양을 받으려고 하는 사람들이 보이면, 별로 관심도 없던 현장에서 갑자기 꽤 괜찮은 위치라고 생각하게 됩니다. 이때부터 해당 아파트에 대해서 상세히 알아보기 시작하면서 장점들이 보입니다. 그리고는 큰 맘먹고 청약통장을 신청해보게 됩니다. 경쟁률이 너무 높아서 기대 반 걱정 반으로 결과를 지켜보았는데 가점이 높아서 당첨됩니다. 횡재를 한 것만 같아 기분이 좋습니다. 그러나 청약경쟁률이 높다고 꼭 준공 이후에 좋은 성과가 있는 것은 아닙니다

투자수요만 많았던 아파트의 입주시점 상황

청약 경쟁률이 높다는 것은 실수요도 많지만 그만큼 가수요 부동산 투자자들이 많이 몰려있었다는 것을 이야기합니다. 물론 아예 청약 당시부터 인기가 없는 것보다는 나을 수도 있지만 투자자들이 많다는 것은 준공 이후에도 가격 상승이 쉽게 이루어지기 힘들다는 것입니다. 투자자 비율이 높은 단지들의 입주시점 특징들을 보겠습니다. 

첫째 실거주 비율이 낮아진다 

둘째 실거주 비율이 없으니 전세물량이 많이 나온다

셋째 수요 대비 임대물량이 많이 나오니 전세 가격 자체가 낮아진다.

넷째 아파트 가격 상승 타이밍에도 계속 매물이 나오면서 상승 타이밍을 놓치게 된다.

결국 아파트 가격을 올려주는 것은 실거주 비율입니다. 그 이유는 이 아파트들은 실거주 비율이 높아서 매물이 없기 때문입니다. 투자자들은 가격이 오르면 바로 팔고 빠지지만 실거주자들은 팔아야 할 이유가 없기 때문입니다.

높은 실거주 비율은 준공 이후에도 좋은 성적을 보인다.

높은 실거주 비율로 분양에 성공해서 그 이후에도 가격 상승을 한 지역으로는 위례신도시나 동탄 2기 신도시가 있습니다.  위례신도시와 동탄 2기 신도시는 부동산 시장이 가장 저점을 찍었던 2012년 2013년 분양을 진행한 단지들이었습니다. 이때에는 정말 용감하거나 미래를 볼 줄 아는 사람이 아니었다면 섣부르게 부동산 투자를 나설 수가 없던 시점이었습니다. 분양 때 대부분 실거주로 접근한 사람들이 높았던 시기에 분양된 물건이었고 입주시점이 다가오자 전세로 나오는 매물이 적었고 거래 자체에 희소성이 있다 보니 프리미엄이 형성되게 되었습니다. 

실거주 비율이 높게 시작한 신도시들은 앞으로도 꾸준히 좋은 가격 상승을 이끌어 낼 것으로 보입니다. 거주자들이 대부분 집주인이다 보니 커뮤니티 또한 강력하게 형성됩니다. 이러한 커뮤니티들은 사람들을 더 몰리게 만들었습니다. 실 거지 비율이 감소하는 흐름이 보이면 위기의식을 가져야 합니다. 실거주 비율이 꾸준하게 줄어든다면 그 시점이 바로 매도시점이 아닐까 생각해보아야 합니다. 그만큼 실거주 비율이 부동산 투자에서 중요한 키포인트라고 할 수 있습니다. 

실거주 비율이 70% 이하로 떨어지게 되면 가격 상승이 억제됩니다. 어쩌면 입지가 우수함에도 청약경쟁률이 높았던 단지들이 입주 후에 청약경쟁이 치열했던 아파트들보다도 상승을 높이 보이는 경우도 많았습니다. 반대로 너무 높은 청약경쟁률은 보였던 그 반대의 경우도 있었고요. 

어떻게 하면 실거주 비율을 알 수 있을까? 바로 입주예정자 카페를 활동해보면 금방 답이 나옵니다. 실제로 그지역에서 실거주를 할 예정인 사람들은 입주예정자 카페에서 많은 활동을 합니다. 그러나 반대로 실거주 비율이 낮고 그저 부동산 투자의 목적으로 온 분들인 입주예정자 카페에서 그만큼 활동하지 않지요. 회원수는 있지만 활발하지 않다면 전매 가능 시점에서 매도하는 것도 좋은 방안이 될 것입니다.

부동산은 타이밍 그러나 욕심을 너무 부리지 말자

부동산 가격이 오르는 시점이 있습니다. 그리고 그 최고점이 어디인지는 아무도 모르죠. 계속해서 최고점을 향해 달려가고 있으면 부동산을 가진 사람 입장에서는 지금 팔면 손해가 아닐까?라는 생각을 하게 됩니다. 팔기가 더 어려워지지요. 가격이 6개월 만에 몇천만 원 차이가 나면 그게 다 수익이 될 수 도 있는데 이걸 포기한다는 게 쉬운 일은 아니기 때문입니다.

그러나 부동산이 언제까지나 오르리라는 그런 환상에 젖어서 파는 것을 계속 미루다 보면 오히려 더 큰 손해를 볼 수 있습니다. 상승이 있으면 다시 하락이 또 있기 마련이기 때문입니다.

 2017년과 2018년에도 비슷한 경험이 있을 수 있습니다. 매도하려던 아파트가 이미 많이 올라서 시세차익을 1억 원 이상볼수 있는 상황에서도 가격이 오를거라는 기대떄문에 조금 더 있어보자고 하다가 결국에는 매도시점을 놓치게 되는것입니다. 결국 2019년이 와서 부동산가격이 많이 떨어지면서 1억원 가까이 낼 수 있는 상황에서 6000만 원 정도의 시세차익만 남기게 된다면 분명 마음이 아플 것입니다.

 부동산 시장이 호황을 누리는 경우에는 사람들은 알 수 없는 최고점을 기대합니다. 그러나 그렇게 기다리는 것은 언젠가 한풀 꺾이면서 어리석은 선택이었다고 후회하기 전까지는 모릅니다. 부동산을 매입할 때 목표로 하는 수익을 먼저 내야 합니다. 그리고 목표했었던 수익을 달성하거나 이에 근접했을때에는 과감하게 팔아 내야합니다. 물론 더 오른다면 아까울 수 있습니다. 그러나 불확실한 미래에서 의존한 투자는 리스크가 너무 큽니다. 

 한두 개의 주택으로 수익을 얻기 위해서 미련을 남기기보다는, 적절한 시점에 팔아서 현금을 확보하고, 이 현금으로 다시금 투자하면서 자산을 불려 나간다면, 리스크도 줄이고 더더욱 투자수익을 안정적으로 키울 수 있는 방식이 될 것입니다. 투자처를 반복적으로 보다 보면 부동산을 보는 눈도 더 커지기 때문입니다. 

입지가 좋은 지역의 주택을 맨 마지막에 팔자

 당신이 강북의 한 지역에 두 채의 아파트에 투자를 했습니다. 4년 뒤 역 근처 중심지에 있는 한 아파트는 1억 원이 올랐고, 조금은 교통이 불편하지만 크기가 큰 아파트는 5000만원이 올랐습니다. 그러다가 다른지역에 투자하기 위해서 현금이 필요해지게 됩니다. 이 현금을 확보하기 위해서 한채를 팔아야한다면 어떤 것을 파실건가요? 대부분의 사람들은 1억원이 오른 아파트를 파는 것이 더 현명한 선택이라고 생각할 겁니다. 그동안 많이 올랐기 때문에 이제는 더 이상 오르지 않을 것이라고 생각하기 때문입니다.

 그러나 부동산은 현재 수익과는 별개로 입지가 좋은 곳의 물건을 더 오래 가지고 있는 것이 좋습니다. 입지가 좋은 곳은 부동산 시장 상승기에는 가격이 더 크게 오르고 하락기가 와서 부동산 경기가 침체되거나 가격이 떨어지더라도 영향을 비교적 덜 받기 때문입니다. 

 우리는 지금까지 하이리스크 하이리턴이라고 배워 왔습니다. 그러나 부동산 시장은 다릅니다. 리스크는 더 낮은데 수익이 더 높은 것이 있지요. 그것이 바로 입지입니다. 입지가 좋은 부동산은 따면 크게 따고 잃으면 적게 잃는 그런 이상하지만 설득력 있는 구조로 되어있습니다. 도박과는 다른 것은 입지가 좋은 물건들은 초기 투자비용이 다른 곳 보다 많이 들어간다는 것입니다.

비과세 혜택을 이용해서 양도소득세를 줄여보자

양도세와 보유기간을 잘 고려해봐야 합니다. 매도 과정에서 나오는 수익에 대한 양도소득세가 상당히 비싼 편입니다.

특히 예를 들어 내가 집을 사서 2년 이상 있는 동안 5천만 원이 올랐다고 한다고 하더라도 세율이 25% 가까이 적용됩니다.

투기지역 등에서 1억 원 이상이 올랐을 시에는 45%를 세금으로 맞습니다.

가장 좋은 것은 세금을 내지 않는 것 즉 비과세가 가장 좋습니다. 1가구 1 주택자라면 2년이상 보유했을시에는 양도세가 면제됩니다. 내가 1주택자라면 2년 동안은 거주하여 양도시점에서 비과세 요건을 갖추어야 합니다. 그리고 부동산 투자를 통해서 일시적으로 1가구 2 주택자가 될 수도 있습니다. 이런 경우에는 3년 이내에 기존주택을 팔게 되면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

여러 채를 보유한 다주택자는 최소한 1년 이상의 주택 보유를 해야 합니다. 보유기간이 만 1년이 안된 상태에서 매도하게 되면 40%의 양도세가 적용되며 여러 채에서 부동산 시세차익이 있는 경우에는 한해에 몰아서 팔게 되면 과세표준액이 한꺼번에 올라가게 되면서 최대 40%의 세금을 또 내야 할 수 있기 때문입니다.

부동산 하락기에는 그냥 빨리 가격을 낮춰서 매도하자

부동산에서 팔아야 할 때를 놓칠 수 있습니다. 파는 입장에서는 마음이 아플 수밖에 없습니다. 그러나 이때에는 가장 먼저 파는 것이 가장 좋은 가격을 받을 수 있는 방법입니다. 처음에 침체기에 빠지면 사람들이 더 가격이 떨어지겠어라고 버팁니다. 실제로도 한번 떨어지고 나서 한동안은 가격이 빠지지 않습니다. 그러나 시간이 흘러도 회복되지 않으면 하나둘씩 매물을 내놓기 시작합니다.

이렇게 급매물이 증가하면서 가격은 한 번 더 하락합니다. 그래도 상당수는 최고점을 생각하면서 버티기 작전에 들어갑니다. 잠시 멈출 수 있지만 침체기가 지속되면 매도가 계속 이루어지면서 가격이 계단의 형태를 그리면서 빠지게 됩니다. 2008년 이후에도 가격이 한동안 계속 떨어졌었는데 이 계단식으로 떨어지는 것은 2013년까지 지속되었습니다.

나중에 버티다가 더 큰 손실을 보기 전에 최대한 빠르게 파는 것이 가장 비싸게 파는 결과가 될 것입니다. 

그럼에도 상승기는 다시 온다

지난 시간에는 부동산 빙하기에 대해서 한번 다루어보았었는데요. 오늘은 상승기와 투자전력에 대해서 알아보겠습니다. 

2019/10/20 - [분류 전체보기] - 부동산 빙하기에도 돈 벌 사람은 돈을 번다

부동산 시장이 지금처럼  침체기 국면에 접어들었다가 긴 빙하기를 뚫고 다시 활력이 생길 때가 있습니다. 초기에는 주택에 공급이 부족하다 보니 전세 가격이 먼저 오르기 시작합니다. 그러다가 전세가가 매매가를 올려내며 매매 가격도 상승하는 모습을 보입니다. 이러한 상황에다가 지난 박근혜 정권 때처럼 부동산 시장을 활성화하려는 정책이 맞물리는 경우 (부동산 3 법) 부동산 시장은 "대세 상승기"에 접어들 가능성이 엄청 높습니다.

그동안 머뭇거렸던 투자심리들이 이때 폭발적으로 증가하면서 실수요자뿐만 아니라 투자자들의 매수가 크게 증가합니다. 처음에는 투자자들이 아무 데나 사놓아도 오른다고 생각할 수 있지만, 가장 중요한 것은 역시 "입지" 그리고 시세차익을 위한 "가격"입니다.

A급 지역에 투자하자

부동산 시장에서 사람들은 제일 먼저 입지가 좋은 곳부터 찾습니다. 시장이 회복되면서 입지가 좋은 곳부터 가격이 상승하기 때문에 A급 지역에 먼저 투자하는 것이 무조건 더 유리합니다. 그런데 A급 지역은 사람들이 보통 강남, 판교, 송파 이런 곳만 생각합니다. 다들 좋은 건 알지만 너무 비싸서 투자하기 어렵다고 생각합니다. 

 실제로 이런데는 언론에서 자주 거론되면서도 입지도 좋은 지역입니다. 그러나 강남이랑 송파만 A급 지역이 아닙니다. 수도권 외곽에도 오랫동안 살다 보면 그 지역 안에서도 진짜 좋은 곳을 알 수 있습니다. 교통도 편리하고 편의시설도 많으면서 주변에 학교도 많은 그런 곳 말이지요. 

사람들은 한번 터를 잡으면 다른 지역으로 잘 이사 가려고 하지 않는 경향이 있습니다. 실제로 낯선 동네로 이사 가는 것은 엄청난 스트레스 이기도 하지요. 특별한 사정이 있지 않은 한 잘 이동하지 않습니다. 이사를 하더라도 거주지역 안에서 교통이 편리한 곳에 이사를 갑니다. 그러다 보니 지역 안에서도 인기 있는 지역은 어디에나 있으며 그곳은 주변보다는 가격이 높게 형성됩니다.

바로 이런 곳을  A급 지역이라고 부릅니다. A급 입지 혹은 A급 지역은 강남 소아 이런 곳만 이야기하는 것이 아니라. 내가 살고 있는 동네 근처에서 사람들이 가장 선호하는 곳을 생각해보시면 되고 이런 곳은 어느 지역을 가도 있습니다.

A급 지역 찾기

 여러 가지 방법이 있지만 가장 먼저 시청 홈페이지에 들어가서 "도시기본계획"을 찾아볼 수 있습니다. 도시기본계획은 해당 도시의 기반시설 확충을 위해서 장기적인 도시관리 전략을 이야기합니다. 보통 계획 수립 시점 기준 20년 후까지 나와 있는데요, 5년마다 타당성 재검토해서 조정을 하고 있습니다. 지자체가 그 지역을 어떻게 만들려 하는지 개발 방향을 예상해 볼 수 있습니다.

서울시는 2030 서울플랜이라는 도시기본계획을 진행하고 있습니다. 아래 보이는 그림은 다음과 같습니다.

서울의 발전축을 한양 도성권, 여의도 영등포권, 강남권 이렇게 3개의 큰 국제적 중심지를 갖고 7개의 광역적 중심지를 기반하여 12개의 지역 중심지를 만들려고 하고 있습니다. 아마 적어도 이 중심지들 주변으로는 앞으로도 계속 더 크게 개발이 될 가능성이 높겠지요?

서울 서북권을 본다면 상암 수색 신촌 기반으로 연신내와 불광 마포 공덕들을 함께 발전시킬 구상을 하고 있습니다. 

만약 인천에 관심이 있다면 인천시 도시기본 계획도 살펴볼 필요가 있습니다. 상승장에서 투자지역을 고민하고 있다면 막연하게 감으로 판단하거나 부동산 전문가들이 추천하는 것을 믿기보다는, 오히려 시에 있는 정부의 정보에 근거해서 지역 중심지 발전축 인근에 투자한다면 더더욱 발전할 수 있을 것입니다.

가격차이에 주목하자 

A급 지역은 가장 먼저 비싸지기 때문에 빠른 대처를 하지 못하면 놓치는 경우가 많습니다. 그러나 A급 지역을 놓쳐도 끝이 아닙니다. 상승장에서는 중심지부터 오르지만 결국엔 그 오른 가격이 외곽지역으로 퍼져나가기 때문입니다. A급 지역의 가격이 너무 오르게 되면 그 가격에 부담을 느낀 실수요자들과 투자자들은 대안을 찾아나가기 시작합니다. A급 지역의 인프라 활용을 할 수 있으면서도 가격이 싼 데를 찾아볼 수 있습니다.

중심지 > 부 심지 > 외곽지 순서로 가격 상승이 나타나는데

서울을 본다면 강남이 대표적인 중심지로 가장 먼저 가격이 상승하면 그 주변인 부 심지인 왕십리 마포, 공덕들 또한 몇 년 뒤에는 가격이 따라서 상승하고 마지막으로 외곽지인 노원, 도봉 같은 지역도 결국은 상승함을 볼 수 있었습니다. 

최근에도 서울 집값이 오르니 주변의 수도권 집값도 오르는 갭메우기 현상들이 계속 일어났고 우리가 A급 지역을 놓치더라도 상대적으로 저렴한 부 심지, 외곽지의 기회를 놓치지 않는다면 괜찮은 투자 수익을 얻을 수 있습니다.

정부의 입장을 이해해보자

국내에서 부동산에 가장 영향을 많이 끼치는 것이 무엇이냐 하면 바로 정부 부동산 정책입니다. 정부의 부동산 정책이 어떻게 움직일 것인지에 대해서 잘 생각하고 먼저 움직인다면 손해 보지 않는 부동산 투자를 할 수 있습니다. 

정부는 돈을 벌기 위해서 부동산정책을 만들지 않습니다. 부동산 시장의 질서와 안정을 위해서 정책을 만듭니다. 이건 보수정권이든 진보정권이든 마찬가지입니다. 둘 다 보수적인 태세를 취하고 있지요. 

부동산 시장이 침체기와 빙하기에 들어서게 되면, 소위 말하는 집을 가진 사람들과 부동산과 관련된 수많은 사람들의 불만이 생기게 됩니다. 그리고 이건 정부에 대한 지지도와 다음 대선과 총선에 까지도 영향을 미칠 수 있지요. 정부가 경제를 너무 어렵게 한다는 말로 바뀌어져서요. 

이 반대도 마찬가지입니다. 부동산 가격이 미친듯이 오르게 되면 많은 집 없는 사람들은 상대적인 박탈감을 느낍니다. 10년을 열심히 일해서 저축해서 모아야 할 돈을 집을 가진 사람들은 1~2년 동안 벌어버리니까 말이지요. 마찬가지로 이때에도 정부에 대한 비판 여론이 형성되고 이번 정권 들어서 양극화가 심해졌다면서 또 다음 총선과 대선에 영향을 미칩니다.

정책을 만든느 정부 입장에서는 노골적으로 부동산 시장을 죽여버리거나 또는 부동산 가격을 상승시키기에는 리스크가 너무 큽니다. 그들은 선거에서 표심을 인식하기 때문이지요. 그리고 이러한 여론들을 무시할 수 없는 정치적인 이유로 장기적인 부동산 정책보다는 그때그때 상황에 맞는 단기적 정책들을 만들게 됩니다.

돌고도는 단기적인 부동산정책들

시장 안정을 목표로 집값이 침체되거나 하락할 때에는 규제를 풀어주어서 부동산 경기를 상승시키며, 반대로 집값이 상승하거나 급등할 때에는 규제를 강화해서 지나친 상승과 과열을 눌러주는 단기적인 정책을 반복적으로 내놓습니다. 모든 국민을 만족시킬 수 없는 정부 입장에서는 이게 최선일 것입니다. 

부동산 투자자들은 정부의 정책 운영에 대해서 항상 민감하게 생각하고 정책이 전환될 수 있다는 사실을 인지하고 있어야 합니다. 지난번 포스팅에서 살펴보았던 부동산 사이클에 맞추어서 정부의 정책은 계속 순환하기 때문이지요.

2019/10/20 - [분류 전체보기] - 부동산 빙하기에도 돈 벌 사람은 돈을 번다

내 입장 얘기해봐야 시간낭비다.

정부 정책의 옳고 그름과 자신의 입장에 대해서만 피력하는 것은 시간 낭비 일뿐입니다. 만약 정부가 부동산 정책을 규제하는 방향으로 시장을 침체기로 만든다고 한다면, 그리고 분양가 상한제나 전매제한 제도를 내놓는다면 내가 집을 가지고 있는 입장에서는 정부가 마음에 안들 겁니다. 그리고 이 정책이 전체적인 국가 경제를 안 좋게 만들고, 결국에는 공급 자체를 감소시켜서 부동산 가격을 뛰게 만들 거라고 주장하고 불만을 가질 수 있습니다. 

그러나 이렇게 생각하는 건 나와 이해관계가 비슷한 사람들도 마찬가지지요. 그러나 부동산 투자자라면 대중에 휩쓸려 다니면서 논쟁에 시간과 정신을 소모할 것이 아니라. 이 정책에 따라서 어떻게 투자할 것인지를 잘 살펴보아야 합니다.

정부 정책에 민감하게 반응해서 시장을 선점한다

2014년에 박근혜 정권 때 부동산 3 법이 통과한 적이 있었지요. 한때 이슈가 많았습니다. 분양가 상한제를 일부 폐지하고, 재건축 조합원에게 더 많은 혜택을 주고, 재건축 초과이익 환수하는 것을 당분간 막아주는 정책이었는데요. 이것을 가지고 여론과 사람들은 갑론을박이 많았습니다. 

그러나 진짜 돈을 많이 번 투자자들은 이게 통과되면 바로 강남 쪽의 재건축 시장과 분양권 시장의 가격이 상승할 것을 통과 전부터 간파했습니다. 

재건축 초과이익 환수가 3년 동안 미뤄진다면 강남의 재건축 수요가 늘어날 것이고, 또한 재건축 이후 분양하는 데 있어서도 상한가가 걸리지 않기에 강남 쪽 재건축 시장은 무조건 투자할만하다고 생각을 했습니다. 그리고 발 빠른 투자자들은 정책 법안이 통과되자마자 이 시장에 진입했습니다. 그리고 1년 뒤 2016년에는 평당 분양가가 12% 가까이 상승했습니다. 

한마디로 정부 정책이 발표되면 자신의 이해관계에 따라 냄비같이 들끓을 것이 아니라, 정책에 따른 수급이 변화할 것을 예상하고, 시장에 먼저 진입한다면 더 나은 수익을 창출할 수 있습니다.

전세제도를 통해 소액을 갖고도 집을 살 수 있는 구조

우리나라에는 특이한 부동산 제도가 하나 있다면 전세제도입니다. 모르시는 분이 없을 겁니다. 집을 살 수 있는 형편이 안될 때 집값만큼은 아니지만 최소한 절반 이상 많게는 80~90% 가까이 전세금을 2년 동안 맡겨두면서 2년 동안 그 집에서 살다가 2년 뒤에 원금 그대로를 찾아가는 제도 말이지요. 

이러한 전세제도가 있기 때문에 우리나라에서는 특이한 부동산 투자 방법이 있습니다. 부동산 투자자들은 전세가에 따라서 큰 목돈을 들이지도 않고 부동산에 투자할 수 있습니다. 예를 들어 1억짜리 아파트의 전세가가 매매가의 80%라고 가정했을 때 1억짜리 부동산을 2000만 원만 가지고도 구매할 수 있다는 것이지요. 

2000만 원을 가지고 부동산을 구매 한 뒤 나머지 잔금은 전세 8000만 원을 받았을 때 빚을 갚아두고 2년 뒤에 전세 계약이 만료되는 시점이 오면 올라간 부동산 전세 매매 시세 가격이 올라가면 해당 부동산을 팔아 시세차익을 얻거나, 아니면 전세 가격을 올려 받고 2년을 더 기다릴 수도 있지요.

매매가 대비 전세가는 향후 부동산 가격의 가장 중요한 지표

주택에 대한 수요에는 정말 그 집이 필요해서 들어오는 "실수요"와 "투자수요" 이렇게 둘이 있다고 했습니다. 집 가격이 상승하는 것은 실수요가 먼저 올리고 투자수요가 따라서 더욱 올리지요 

2019/10/10 - [분류 전체보기] - 부동산초보 기초강의 부동산 가격의 원리

집을 사고자하는 매매수요에는 실수요와 투자수요 둘 다 존재하지만, 전세를 사고 자하는 전세수요에는 오직 살고자 하는 실수요 밖에 없습니다. 여기서 우리는 아주 부동산 투자에서 아주 중요한 힌트를 얻을 수가 있는데요. 보통 매매가 대비 전세가 비율을 본다면 실수요 대비 투자수요 사이의 갭을 확인할 수 있다는 것입니다.

한 지역에서 매매가대비 전세가 비율이 높은 경우가 있습니다. 2억 원짜리 아파트의 전세 가격이 1억 8천에 육박한다거나 하는 일들 말이지요. 이런 경우에는 그 지역에 거주하고자 하는 실수요가 상당히 많기 때문에 전세 가격이 그 정도로 많이 올라간 경우입니다. 실수요가 있는 지역에는 매매수요가 들어오면서 투자수요까지 들어올 것이 예상되므로 해당 지역의 집값은 올라가는 것이 대부분입니다. 

전세가가 너무 많이 올라 매매가랑 차이가 줄어들면 전세 대신 그냥 대출 더 받아서 내 주택을 사려고 하는 사람들이 더 생기기도 합니다. 소위 전세수요가 매매수요가 전환되는 경우지요. 앞으로 집값이 오를지 안 오를지를 보여주는 가장 중요한 지표는 매매가 대비 전세가입니다. 전세가 비율에 따라서 상대적으로 저평가된 물건을 찾아볼 수 있습니다. 이에 따른 전략은 다음과 같습니다.

전세가 대비 매매가 보는법?

간단합니다. 네이버 부동산보다는 사실 저는 다음 부동산이 더 직관적으로 볼 수 있어서 좋습니다. 관심 있는 매물을 검색하신 후 오른쪽에 작은 창을 보시면 이렇게 볼 수가 있습니다. 원당동의 풍림 아이원을 검색한 것인데요 현재 매매시세가 756만 원인데 전세시세가 600만 원입니다. 현재 전세가가 매매가의 80%에 육박하는 것을 볼 수가 있습니다. 

매매가 대비 50~60% 전세가 보통 일반적인 전세가 비율

큰 흐름을 보고 때를 기다려보자

보통은 전세가가 매매가 대비 50~60% 정도입니다. 전세가 가 크게 낮지 않기 때문에 이때는 사실 전세가가 부동산 매매 가격에 미치는 영향이 상당히 미미합니다. 오히려 주변에 역이 들어오거나, 쇼핑몰 등 편의시설이 들어오는 등의 입지 조건이 더욱 신경을 쓰시는 편이 좋습니다.

전세가 비율 그 자체보다는 전체적으로 전세 공급이 부족한지, 혹은 전세가 비율이 오르고 잇는지 정도의 흐름 정도를 파악하고 있다가, 추후에 전세가 비율이 상승할 때에 투자 시기를 기다려 보는 것이 좋습니다.

매매가 대비 70~80% 상승하는 시장

이제는 움직여야 할 때 실투자금이 적으면서도 입지가 좋은 곳

이때에는 전세가 비율이 상승하면서 소액으로도 투자할 수 있는 아파트가 증가합니다. 전세 가격이 먼저 오르는 곳이 있고 또 나중에 오르는 곳이 있습니다. 역세권이나 주변에 인프라가 잘 확충되어 있는 지역을 위주로 먼저 전세 가격이 오르고 그 주변으로 점점 따라서 올라가게 됩니다. 전세가격이 매매 가격을 올릴 때도 마찬가지로 입지가 좋은 곳부터 매매 가격이 올라가게 됩니다. 투자자라면 갖고 있는 금액에 한계가 있기 때문에 실투자금이 적게 들어가야 하며, 인프라가 좋은 곳에 투자하고 상승을 기다려 봐야 합니다

매매가 대비 80~ 90% 

실투자금이 적은 곳만 무조건 찾지 마라 

이때에는 입지에 상관없이 전 지역의 전세 가격이 올라갑니다. 역세권 근처뿐만 아니라 전 지역이 전세 가격이 크게 올라서 매매가격을 위협하면서 사람들이 슬슬 전세살바에야 내집 살까? 라는 생각을 하게 될때입니다. 전세가격이 오르기 전에 투자한 사람이 가장 많이 벌게 됩니다.

이때에 가장 조심할 것은 투자수요도 함께 몰린다는 것입니다. 부동산 투자에 관심 없는 사람도 아주 적은 금액만으로도 투자가 가능하기 때문입니다. 이때에 들어가려고 하는 투자자들은 실투자금이 가장 적은 곳만 찾는 경우가 있는데 크게 낭패를 볼 수가 있습니다. 

투자수요가 많아진 주택시장은 다시금 전세수요가 많아질 것이니까요. 입지가 별로 안 좋았던 지역인데 전세가가 많이 올랐던 지역은 실수요가 없는데도 매매가와 전세가의 차이가 별로 없다고 들어온 지역에서 전세 물량들이 나올 테니 오히려 전세가가 하락하고 이 말은 결국 매매가 또한 떨어지거나 정체된다는 이야기입니다. 우리가 보통 한 번쯤 들어봤을 법한 역전세난이 이러한 일이지요. 집주인들이 세입자를 찾지 못해서 매월 대출이자로 몇백만 원씩 내야 할 수도 있습니다. 

결론

부동산 투자를 할 때 전세가 비율을 잘 보면서 부동산 시장을 잘 살펴야 하실 겁니다. 전세가와 매매가의 차이가 줄어든다는 것은 곧 매매 가격도 동반 상승을 할 징조이며, 또한 그 갭이 너무 줄어들었을 때에는 투자수요가 많이 몰려서 전체적인 가격을 상승시킬 수 있습니다.

답은 뭐다? 입지다. 그럼에도 불구하고 입지가 좋은 지역은 실수요층이 버텨주기 때문에 크게 하락할 염려가 없습니다.

반대로 입지를 제대로 보지 않고 무조건 실투자금이 적다고 들어가게 되면 역전세난과 같은 후폭풍을 맞이할 수 있다는 점을 명심하시기 바랍니다.

빚내서 집사라

저는 빚지는 것을 너무 두려워합니다. 빚을 지는 것이 마음의 짐처럼 느껴지고 나의 자유를 구속한다고 생각하기 때문이었지요. 그러나 종종 어떤 사람들은 이렇게 얘기합니다. 빚을 지는 것도 능력이며 빚도 자산이라고 말입니다. 물론 1 금융권의 착한 대출이지요. 이런 얘기를 들을 때마다 사실 속으로는 황당했습니다. 그러나 지난 10년간을 생각하면, 그렇게 이야기했었던 사람들이 맞았습니다.

특히 부동산에 있어서는 더더욱 와닿는 말입니다. 만약에 최대한 저금리로 많은 대출을 받아서 부동산을 사두었다면 훨씬 더 많은 돈을 벌었을 겁니다. 저는 부동산 투자에 망설였고 남들이 빚을 끼고 집을 사고, 혹은 부동산 투자를 할 때

여전히 전세에 머물면서 부동산 투자는 속 썩이는 일이라고 생각했습니다. 

레버리지 효과란?

은행의 대출을 지렛대 삼아서 투자하는 것, 그리고 그로 인해 대출이자 대비 많은 수익을 얻는 것을 레버리지 효과라고 합니다.

대출을 잘 활용하면 수익률도 좋아지고 남은 자본금으로 더 많은 투자를 할 수 있기 때문입니다. 투자에서는 아주아주 기본적인 기법 중에 하나입니다. 

레버리지를 적용한 다세대 주택 매입 사례

레버리지를 적용한 사례와 아닌 사례를 살펴보면 아주 극명하게 차이가 납니다. A 씨와 B 씨 모두 수중에 1억 원이 있는데 한 다세대 주택을 산다고 가정해봅시다. 그 다세대 주택은 보증금 2000만 원에 월세가 50만 원입니다. 이때 A는 대출 없이 순수하게 자기 돈으로만 주택을 구입한 경우에 다시 보증금 2000만 원을 제외한 8000만 원이 최종적으로 투입이 되면서 월 50만 원씩을 벌 수 있게 됩니다.

총 8000만 원을 투자해서 연 600만 원을 벌게 되니 자기 자본 대비 수익률은 연 7.5%입니다. 그러나 B는 1억 원짜리 주택을 자기 자본 2천만 원을 가지고 나머지 80%는 은행에서 대출을 받습니다. 8000만 원을 대출받고 2천만 원을 투입했다가 다시 2천만 원을 받습니다. 대출금리를 높게 잡아서 4%로 가정한다고 계산해보면 월 266,666원이 나오게 되지요. 그래도 생각해보면 결국 자기 자본 하나도 없이 매월 약 23만 원을 수익을 낼 수 있습니다.

무피 투자란?

위에서 살펴본 바와 같이 자기 자본금을 1도 들이지 않고서도 계속 수익을 낼 수 있는걸 무피 투자라고 부릅니다. 특히 경매를 통해서 다세대 주택같은것을 낙찰받는다면 보통 낙찰가의 80~90%를 경락 잔금 대출이라는 것이 가능해서 레버리지 효과를 크게 볼 수 있습니다

그러나 아무리 무피투자라고 하더라도 리스크는 조금씩 있기 마련입니다. 보증금이 낮아질 때도 있고, 또한 리모델링 비용, 주택 수리비용, 세금까지 계산해야 하기 때문이지요. 하지만 그럼에도 단순 비교만 해 보더라도 대출을 받지 않는 경우보다 대출을 활용할 때의 수익률이 훨씬 높다는 걸 알 수 있습니다. 게다가 대출을 받지 않는다면 부동산 투자에 몇억 원이나 되는 자금이 투입되어서 추가로 투자할 수 있는 여력이 없지만 대출을 받는 경우네는 여유 있게 다른 곳에도 투자할 수 있습니다.

월세가 끝이 아니다 시세차익이 있다. 

하지만 월세를 받는 것이 끝이 아닙니다. 결구는 이것이 다시 샀던 가격보다도 비싸게 시세가 올라서 돈을 벌 수가 있기 때문입니다. 1억짜리 다세대가 몇 년 동안 월 23만 원씩 받다가 1억 2천만 원까지 시세가 올라버리면 2천만 원을 벌 수 있는 겁니다. 기존의 매도 차익금 2천만 원을 또 가지고 다시 투자하여 두채 세채 보유하게 된다면 월세 수익이 23만 원이 아니라 최대 100만 원 넘게 오를 수도 있습니다.

그러기 위해서 항상 현금흐름 투자와 시세 차익 투자를 병행하면서, 자신의 종잣돈이 바닥나지 않도록 관리해주는 것이 필수적입니다. 이 과정을 반복해가면서 점점 더 투자의 규모를 키워나가면서 굴려나가는 것이 좋습니다.

종잣돈이 부족하다 부동산 시장 상황이 좋지 않다 라는 말만 되풀이하면서 자꾸 뒤로 미루기 전에, 비슷한 조건에서도 꾸준히 수익을 내고 있는 투자자들이 있습니다. 수익형 투자에 대한 이야기는 이미 많이 있어서 추후에 다루도록 하겠습니다.