개인사업 사무실은 필수

개인사업을 하다보면 결국은 내 사무실을 구해야합니다. 처음에는 집에서 조금씩 시작을하는데 언젠가 개인공간과 업무공간을 분리해야만 한다는 사실을 깨닫게 됩니다.

처음 막 개인사업을 시작하시는 분들 그리고 인원수 1인밖에 안되시거나 팀원이 1명이신분은 공용사무실을 추천드립니다. 임대료가 월 30만원에서 40만원정도 밖에 되지 않고 주변의 다른 사람들과 노하우들을 공유할 수 있고 함께 커갈 수 있기 때문입니다.

어느정도 레벨업을 하셨다면 정말 나만의 사무공간이 필요해집니다. 더 넓은 공간이 필요로 하구요 그러나 사무실 임대는 정말 어렵습니다. 일단은 인건비 하나만큼의 고정비용이 계속 지출되는 것일 뿐더러 기업의 이미지와 터까지 중요하기 때문입니다. 

게다가 보증금이 높게되면 사업자금이 묶으게 되지요. 이러한 큰 돈이 들어가는 사무실임대에 있어서 낯선 부동산 용어까지 겹치게 되면 그야말로 어렵게만 느껴집니다. 그리고 잘못된 사무실 선택은 사업에도 큰 영향을 미칠 수 있기 떄문에 사무실 임대전 꼭 알아야할 몇가지 체크사항을 준비해보았습니다.

사무실 구할때 체크사항

1. 등기부등본의 소유주와 근저당이나 가압류 확인

일단 누구나 한번쯤 등기부등본에 대해서 들어보셨을 겁니다. 가장 기본이 되는 것으로서 건물에 대한 정보와 땅에 대한 정보들이 들어있는 등본입니다. 아파트를 거래할때 등기부등본만 떼면 다 볼 수 있지만, 우리가 임대하는 사무실의 경우에는 부속토지가 함께 있을 수 있기 때문에 토지등기부등본을 전부 확인해야만 합니다. 

여기서 가장 확인해야할 것은 먼저 갑구에 나타나있는 실제 건물과 등기부등본, 건축물관리대장의 소유주가 일치하는지 확인해야합니다. 자기 건물도 아니면서 계약을 하는 사기를 미연에 방지하기 위해서입니다. 

그리고 신원을 확인했다고 하더라도 근저당, 전세권, 가등기, 가처분, 가압류등과 같은 소유권 외에 권리관계가 어떻게 되어 있는지 확인해야합니다.

만약에 해당 건물로 너무 많은 근저당과 다른 이름의 전세권, 가처분 가압류등이 있으면 사무실을 임대했는데 추후에 보증금도 돌려받지 못할 상황이 생길 수 있습니다. 또한 전세권자의 설정이 복잡할 경우도 마찬가지입니다. 사무실임대 임차인은 등기부상에 후순위 권리자가 되기 때문에 이 또한 보증금을 못돌려받습니다. 확인하시고 이런 경우에는 계약을 피하시는 것이 좋습니다.

또한 소유주 변경 및 나중에 돈을 못돌려 받는 것을 방지하기 위해서 반드시 계약후에는 확정일자를 바로 받아두시는 것을 추천드립니다.

해당 등기부등본과 건축물 대장은 민원 24에서 유료열람이 가능합니다. 열람의 경우에는 700원 발급은 1000원이 들게되니 미리 열람하시기 바랍니다. 

2. 건축물대장의 용도를 확인하자 

건축물대장에는 그 건물이 어떤 용도로 쓸 수 있는지가 나와 있습니다. 주된 용도를 어디서 확인하냐면 바로 건축물 대장입니다. 사무실로 사용 가능한 업종인지에 대한 용도지구, 용도구역을 확인해야합니다.

건축물대장 또한 구청이나 군청, 정부24를 통해서 발행이 가능합니다. 인터넷으로 이용할시 등기부 등본과는 다르게 무료입니다. 근데 관공서를 직접 방문해서 떼는 것은 유료입니다.

3. 필요한 사무실면적 확인

아마 내가 몇평짜리 사무실을 구해야하는지 고민이 되시는 분들이 많이 있으실겁니다. 만약에 내가 5명의 직원을 데리고 있다면 필요한 사무실의 평수는 몇평이나 될까요?

이건 물론 직종에 따라서 조금씩 다르다고 합니다. 그러나 통상적으로 장비를 다루지 않는 이상 공용공간을 제외하고 1명의 직원당 3평정도의 사무공간이 필요합니다. 만약에 5명의 직원을 데리고 있다면 나까지 포함해서 최소 18평의 사무실 공간을 확보해야하는 것입니다. 

그러나 공용공간을 고려해서 어느정도 여유있는 면적의 사무실 임대할 필요가 있습니다. 그 외에 공용공간 회의실과 대표실 탕비실등의 공간에 대한 면적까지 고려하셔야 합니다. 

사무실임대 를 계약할때 가장 구별해서 봐야할 것은 전용면적과 공용면적의 비율을 확인하는 것입니다. 임대면적에서는 전용면적과 공용면적을 합친 평수를 알려줍니다.

그러나 실제 면적은 전용면적이 중요합니다. 내 전용면적을 기준으로 1인당 3평을 계산하신다면 어느정도 맞는 크기의 사무실을 구하실 수 있으실겁니다.

4. 주차 대수, 주차권 발급여부

요즘 사무실 임대할때 임대료만큼 중요한 것이 바로 주차가능 여부일겁니다. 특히 역세권 사무실이 아니라면 대중교통으로의 접근이 어려워서 주차가 꼭 필요하기 때문입니다.

사무실임대 계약전에 무료주차가 몇대까지 가능한지 여부를 반드시 확인해야합니다. 그리고 또 꼭 체크해야할 것이 유료주차권이라도 발급해줄수 있는것이 있는지가 중요합니다.

외부에서 손님이 오면 무료 몇시간 도장이나 차량번호 입력을 통해서 주차권 발급이 가능한가의 여부가 나중에 사무실을 사용하다보면 정말 크게 불편한 점으로 와닿기 떄문입니다.

그리고 혹시 유료주차는 대당 얼마나 내야하는지 인근에 공영주차장이 있는지 확인해야합니다. 뿐만아니라 사무실 개방시간과 주차장 개방 혹은 닫는시간을 확인해 두어야 나중에 불편함 없이 사용하실 수 있으실 겁니다. 

5. 평균 월관리비

임대료는 월고정 지출이기 떄문에 사실 사무실을 구하실때 위치와 임대료가 가장 중요한 요소일겁니다.  그런데 사무실 임대 할때 사람들이 보증금과 임대료는 많이 생각하지만 관리비를 놓치는 경우가 많습니다.

임대료는 5만원 10만원 더 싼데 관리비가 한달에 20만원 30만원 이상 부과되는 사무실들이 있습니다. 반드시 사무실 관리비를 확인해야합니다. 일반적인 건물관리용역비, 청소비, 전기, 수도, 인터넷, 등의 관리비 포함영역 전체 확인해서 정확한 월 지출 비용 산정 가능합니다. 

6. 임대료 부가세 포함

임대료에 부가세가 포함되어 있는지, 아니면 별도인지를 잘 살펴봐야 합니다. 대부분의 사무실의 경우에는 임대료에 부가세가 별도입니다. 예를들면 보증금 2천만원에 월세 1,000만원이라고 하더라도 부가세고 10%별도로 붙어 월 110만원을 내야합니다.

계약서 상에 부가세가 포함인지 별도인지 명확하게 명시되어 있어야 추후에 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다. 또한 월세에 대해서도 선불로 낼것인지 후불로 낼것인지 등에 대해 계약서 상에 잘 넣어두는 것이 좋겠습니다. 

7. 특약사항

특약사항에는 본계약서 상에 적지 못한 다양한 것들을 적어둘 수 있습니다. 시설 훼손시 원상복구라든가, 시설 이용 중 고장이 나는 경우 건물주가 수리해준다든가 등등의 내용들을 적습니다. 추후에 분쟁의 소지가 있을만한 내용은 다 적어둡니다. 애매하기 적기보다는 구체적으로 적는게 좋습니다.

마치며

사무실 임대를 할때에는 위 5가지 외에도 어찌보면 위치와 층수, 인테리어 여부, 주변 사무실과 식당까지 고려해야할 사항들이 더 있을 수 있습니다. 다들 사업이 번창하셔서 사무실을 임대가 아니라 사옥을 지을 수 있으시는 그날이 오기를 바라겠습니다. 

어찌되었든 결국은 사무실 구해야한다

사업은 진짜 돈이 많이 듭니다. 사업초기에 바로 수익창출이 나오는 시스템을 갖추기전에는 진짜 작은 비품하나마저도 부담스럽게 느껴질 때가 있지요. 특히 직원들 인건비와 , 사무실 임대료와 같은 고정 지출을 최대한 줄여아합니다. 그러나 인건비를 줄이는 것은 한계가 있습니다. 인건비를 적게주면 근로의욕도 상실할 뿐더러 좋은 인재를 확보하기도 어렵습니다. 그렇다면 남은건 사무실 임대료 밖에 없습니다. 

회사를 설립하고 사업자 등록할때 주소지란을 적게되어있습니다. 이때 사무실 임대차 계약서를 제출해야합니다. 자택을 등록하는 경우도 많이 있습니다.

처음에는 자택에서 할 수 도있고 카페같은데서 모여서 할수도 있습니다. 배달의 민족 앱으로 유니콘기업이 된 우아한형제들의 경우에도 초창기에는 카페에서 일을 했다고하니까요. 그러나 커피한잔 시켜놓고 하루종일 있는것도 눈치보이는 일입니다.

그렇다고해서 집에서 일하는 것은 그 나름대로 문제가 있습니다. 집에서 일하다보면 업무공간과 생활공간이 구분되지 않다보니 나태해지기 정말 쉽습니다.

다들 사무실 임대 어떻게 하고 계신가요? 임대하실 사무실 근처의 부동산에 찾아가셔서 사 포털사이트에 사무실 임대라고 치고서 앞에 나온 사이트들을 들어가보시나요?

최대한 사무실을 저렴하게 구하는 방법과 사무실 계약시에 확인해야할 사항들을 한번 짚어보도록 하겠습니다.

1. 정부 창업공간을 활용하자

혹시 스타트업이라면 혹은 1인창업자라면 가장 먼저 추천해드리는 것은 정부에서 지원해주는 스타트업 사무실지원 서비스입니다. 요즘은 지역별로 일자리를 만들고 기업들을 유치하기 위해서 경쟁적으로 쓰고있습니다. 정부창업보육센터라는 이름으로 다양한 사업공간과, 경영 기술과 멘토링까지 지원해주고 있습니다. 

지금 사시고 계신 지역에서 가장 가까운 창업보육센터가 어디인지 일단 한번 확인해보시기 바랍니다. 주변에 대학교와 연계를 맺어서 대학교의 공간을 내주는 곳도 있고, 창업단지내에 보편적인 사무실을 내어주기도합니다. 일단 가장 좋은점은 무엇보다도 무료라는것입니다. 

무료가 아닌 유료라고 하더라도 주변사무실 시세보다 훨씬 저렴한 금액에 좋은 위치와 쾌적한 환경의 사무실을 제공 받을 수 있다는 것입니다. 

공용사무실의 책상을 주는것 뿐만아니라 아예 호수를 지정해서 사무실을 주는경우도 많이 있습니다. 두번째로 좋은것은 정부의 스타트업 지원사업들에 대한 정보를 빠르게 얻을 수 있으며 이에 지원해서 정부지원금을 받을수 있다는 것입니다.

정부에서는 창업의 활성화를 위해서 일정기간동안 사업이 자리를 잡을때까지 필요한 정부지원 자금을 주고 있습니다. 이을통해서 직원을 고용할 수 도 있고 기술개발이나 마케팅 비용, 시제품제작비용으로도 사용할 수 있습니다. 제 주변에도 이미 몇천만원을 받아서 사업을 수익화에 성공한 사람들도 보고 있습니다.

마지막으로는 정부에서 지원하는 다양한 컨설팅과 멘토링시스템도 지원받을 수 있습니다. 창업자를 대상으로한 마케팅과 홍보 교육, 무역을 하고 있다면 관세사 컨설팅을 제공해주기도하고 IT기술개발의 경우에도 관련된 멘토링과 교육을 받을 수 있습니다. 

소호사무실은 어떨까? 

직원수가 한명 정도거나 1인 창업자, 또는 정부지원 사무실과는 성격이 맞지 않는 경우 공유사무실에 들어가시는 것 또한 추천드립니다. 상권에 있는 사무실은 보증금도 높고 월세도 높습니다.

너무 높은 사무실 비용이 걱정이라면 위워크같이 공용사무실은 아주 좋은 대안입니다. 특히 우리나라에서는 카페24에서 시작한 소호사무실이 유명합니다.

 소호사무실이란 일반 사무실의 개념이 아닙니다. 노래방을 생각하시면 아주 좋습니다. 큰 공간을 쪼개서 노래방처럼 3~4평 정도로 각자의 프라이빗한 사무공간을 마련해준 것입니다.

공용사무실의 가장 큰 장점은 관리비와 보증금이 없습니다. 따로 전기세나 관리비를 주지 않습니다. 사무실내에 공용 스튜디오를 사용할 수 있어서 아주 좋습니다. 공용 팩스나 프린터를 사용할 수 있어서 내 사무실에는 내가 쓸 컴퓨터만 가져가면되고 불필요한 사무용품을 사용할 수 있습니다.

온라인 유통사업을 하고 있다고 한다면 내부에 창고시설이 있고, 택배비를 굉장히 저렴하게 쓸수 있다는것도 다른 큰 장점입니다. 계약된 택배사가 있어서 택배비를 싸게 보낼수 있고 내가 보내야할 것이 몇개 안되더라도 눈치 안보고 보낼 수 있습니다.

그외에 소호사무실에는 다양한 전문가들이 매주마다 교육들을 받을 수 있습니다. 외부에서는 많은 돈을 주고 받아야할 교육들을 들을 수 있습니다.

마지막으로는 다른 사장님들과 정보들을 교류하면서 협력할수 있다는 것이 가장 큰 장점입니다. 매일 인사하고 친해지면서 그분들과 노하우들을 공유하면서 서로 윈윈해서 커갈수있습니다.

사업이 잘되서 사업규모가 커질수록 사무공간이 더 필요해집니다. 더 많은 인원과 물건들이 나고들면 더 큰 공간에 대한 니즈가 절실해 집니다.

소호사무실의 가격은 저렴한곳은 보통 가격은 창이 없는방은 30~40만원 창이 있는 방은 40~50만원 7평정도 되는 큰 방은 70~80만원 정도입니다. 그러나 7평을 7~80만원이나 되는 돈을 내고 쓰기에는 돈이 아깝습니다.

이때부터는 슬슬 옮기셔야합니다. 공용사무실은 오래 있을 곳이라기보다는 잠시 머무르면서 정보를 얻고 적응하시는 인큐베이터로서 역할을 다했다면 정말 내 오피스를 얻어야합니다.

일반사무실 계약하기

이제 사세가 더 커져서 내 사무실을 임대해야 한다면 이제 본격적으로 부동산에서 사무실임대를 알아봐야합니다. 보통 사무실을 얻고자하는 지역의 부동산에 찾아가서 주변 사무실 임대물건을 보시는 것이 보통일 겁니다.

물론 직접가서 확인하는 것이 가장 확실한 방법이지요. 그러나 그렇게 직접 부동산을 보러가서 일일히 다 보는것은 시간이 많고 힘이드는 일입니다. 않습니다. 갔다가 별로 마음에 드는 물건이 없을 확률이 많거든요.

사무실을 보러가기전에 우선 사무실임대사이트 들을 확인한 후에 해당 매물들을 확인을 한다면 시간과 에너지를 절약할 수 있습니다. 더 좋은 물건들을 확인할 수 도 있구요. 

 요즘에는 포털사이트에서도 확인이 가능할 뿐만아니라 해당지역의 사무실임대 전문 사무실임대사이트 에서 원스탑으로 바로 상담까지 가능합니다.

그리고 사무실과 관련된 사진과 평수를 확인하실수 있고 뿐만아니라 인근 사무실의 시세도 함께 확인하실 수 있습니다. 요즘은 사진 뿐만아니라 동영상을 활용해서 확인이 가능합니다

사무실 임대시에 주의 해야할 사항

사무실 임대 계약시에 꼭 주의해야할 사항들 몇가지를 짚고 넘어가도록 하겠습니다. 

1. 부동산은 여러곳을 보자

마음에 드는 사무실이 있어서 그 사무실을 부동산과 함께 봤다고 해서 꼭 그 부동산과 계약할 필요는 없습니다. 같은 사무실이라고 하더라도 다른 부동산과도 계약할 수 있습니다. 2~3군데 부동산을 통해서 그 사무실을 보고 중개수수료를 협상하는 것이 가능합니다. 일반적으로 보증금의 0.9%정도를 이야기하는데 이를 보증금에 따라 0.5% 또는 0.3%로도 낮출 수 있습니다. 여러 부동산에 봐야 중개수수료도 비교해보며 낮출수 있는 여지가 생깁니다.

2. 입주 전 하자체크 및 사진찍기

사무실에 입주하기 전에 시설에 하자가 있을 수 있습니다. 천장에 누수가 있다든지, 곰팡이가 있다든지, 다른 시설에 문제가 있을 수 있는 부분들이 있습니다. 해당 시설 체크를 부동산과 함께 하면서 꼼꼼히 체크하고 하자가 있다고 생각되면 사진을 찍고 계약전에 수리요청을 해야합니다. 사진을 찍어두는 이유는 추후에 내가 사무실을 퇴거할때 해당부분은 원상복구를 할 의무가 없어지기 때문입니다. 

3. 확정일자 받기

확정일자를 받아야 합니다. 사무실임대에도 마찬가지로 확정일자를 반드시 받아야합니다. 보통 부동산으로 주택을 구매할때는 우리가 전입신고와 확정일자를 받는것이 아주 당연한 것입니다. 

임대차계약서를 쓸때에 확정일자를 받아야만합니다. 만약 이를 받아두지 않는다면 나중에 해당 건물이 경매나 공매에 상가가 넘어갈때에는 보증금을 받을수가 없습니다.

보증금 뿐만 아니라 특히 가게를 할때에는 권리금은 말할 것도 없이 날아가게 됩니다. 확정일자를 받지 않는다면 보증금과 권리금 모두 잃을 수 있는 경우가 생길수 있다는 사실을 명심하시기 바랍니다.

4. 재소전화해 조항 넣기

재소전화해 라는 조항이 있습니다. 종종 사무실을 빌릴때 이건 이런경우가 생길수 있습니다. 그러나 사업의 자금이라는게 월급처럼 따박따박들어오는게 아닙니다. 그럴때에는 직원월급주기도 빠듯하여서 사무실 임대료를 밀릴수 있습니다. 그런데  만약에 월세를 계속 밀린다면 건물주는 나가라고 할수 있겠지요? 그러나 바로 나갈 수는 없습니다. 임차인은 명도소송과 강제집행을 하는데에는 4개월 5개월 이상이 걸립니다. 그러나 만약 재소전화해 라는 조항이 있으면 이 명도소송을 하지 않고도 바로 강제집행을 할 수 있습니다. 1달에서 2달이내에 나갈 수 있다는 것입니다. 

5. 중도해지금액을 확인

먼저 예를들면 2년짜리 계약을 했는데 1년만에 사세가 급속도로 확장되서 중도에 사무실을 옮겨야하거나, 아니면 지역을 옮겨야할때, 혹은 사업이 지지부진해서 사업을 접어야할 수도 있습니다.

이럴때 중도해지에 대한 위약금이 특약사항에 많이 물려져 있는지를 한번 확인하고서 이를 조정해야합니다. 중도해지 사전통보일도 확인해두어야 합니다. 중도해지 관련해서는 건물주와 합의하에 특약사항에 내게 유리한 방식으로 넣어두는 것이 좋습니다.