3년 동안 서울 아파트가격 실거래가 40%상승

최근 3년동안 서울 아파트 실거래 가격이 평균적으로 40%올랐다고 합니다. 국토교통부 실거래가 시스템을 이용한 통계인데요 . 총 매매 24만건을 전수 분석한 결과 2017년에 초만하더라도 평균 5억 8천에 거래가 되었는데, 2019년 하반기에는 8억 2천까지 거의 2억 5천만원이 올라간 것이고 이 기간동안 40%가까이 올랐다고 합니다.

그렇다면 현재 지역별로 평당 가격은 얼마정도 할까요? 그래서 준비했습니다. 

일단 강남구쪽이 가장 많이 올랐다고 합니다. 지난 3년간 강남구는 53%가 올랐고, 강북지역도 종로구와 광진구, 용산구 서대문구도 50%이상 올랐습니다.

영등포구와 마포구도 48%이상 올랐다고 합니다. 상대적으로 조금 적게 오른 곳은 강동구인데요 35%가 올라서 평균에 못미치는 오름세지만 이미 많이 올라있었고, 기존 아파트가 노후화 됨에 따른 일이 아닐까 싶습니다. 

정부의 대책 효과가 없나?

문재인정부는 종합부동산세 납부를 바꾸고 다주택자에 대한 세금부담을 높였지만 크게 효과를 보이지는 않고 있습니다. 오히려 서울 투기지역이나 투기과열지구로 포함되지 않은 지역에서 아파트가격 상승이 더욱 가파라지고 있습니다. 

30대 새로운 아파트 구매 수요 세대의 등장

아파트 가격이 떨어지지 않고 계속 오르는 이유는 바로 수요가 있기 때문입니다. 과거에는 30대들이 아파트를 쉽게 사지 않았습니다. 대부분 이제 아이들이 학교갈 나이가 되는 40대들이 아파트를 많이 구입했었는데요, 갑자기 30대가 이 시장에 진출하게 된 것입니다. 

과거에는 30대들의 주요 재테크 수단이 주식이었습니다. 큰돈은 없고, 작은돈으로 수익을 늘리기 위해서 주식을 많이 했지만 우리나라 코스피가 어떻습니까? 2007년에도 2000대 초반에서 왔다갔다했는데 2019년에도 2000대 초중반입니다. 주식이 12년동안 제자리 걸음을 한 반면에, 부동산은 12년동안도 볼것 없습니다. 단지 지난 3년동안 40%가 올랐으니까요.

30대의 주식시장으로 들어갔던 자금이 빠져나와서 부동산시장으로 옮겨가고 있습니다. 그리고 이 수요가 부동산 가격을 정부의 각종 규제에도 불구하고 서울 집값을 높이는 원동력이 되고 있습니다. 특히 30대들은 다주택자가 아니라서 정부의 종합부동산 규제가 무의미하기도 합니다.  

국토교통부 통계에 따르면 지난달 30대의 서울 아파트 매입비중이 31.2%로 전 연령대를 통틀어서 1위를 차지했습니다. 20대도 아파트 매입에 뛰어들고 있다고 하는데 3%이상의 매입비중이 20대라고 합니다. 이제 10대를 벗어난지 얼마 되지 않았을텐데 벌써 살 구매력이 있다는 것이 대단합니다.

20대 30대들이 서울 아파트 매입 비중이 높아진 것은 과거에는 무주택기간이 짧아 불리 했다면 최근 청약제도 개편으로 신혼부부들 대상으로 가점이 높아졌기 떄문입니다. 게다가 주택도시보증공사가 분양가 상한제를 통해서 소위 이야기하는 로또 아파트들이 생기면서 젊은 층 또한 아파트 구매를 서두르고 있습니다.

전세가의 하락

그러나 매매가 대비 전세가 비율은 계속 낮아지고 있습니다. 서울지역은 전세가율이 50%까지 떨어졌고 특히 강남이나 강동쪽은 50% 아래로 떨어졌습니다. 서울은 현재 56.84%의 전세가를 보여주고 있는데 2015년에는 전세가율이 77.63%였던것과 비교해본다면 20% 떨어진 것입니다.

강남구는 49.7%, 강동구는 47.1%로 전세가율이 50%도 되지 않습니다. 강동구는 특히 헬리오시티와 같은 대단지 신규아파트 공급이 많았고, 내년에 둔촌주공이 공급되면서 더 낮아질 가능성이 높습니다. 

매매가격과 전세가격의 차이가 높아지다보니 갭투자 수요는 줄어들고 있습니다. 전반적인 거래량도 줄고 전세끼고 매입하는 것이 쉽지 않게 되었습니다. 

사실 전세가는 떨어진 것이 아닙니다. 매매가가 높아지다보니까 전세가가 상대적으로 그만큼 오르지 못하면서 비중이 낮아진것 뿐입니다. 대한민국 부동산 시장에서 전세가와 매매가가 벌어진다는 것은 두가지 의미가 있습니다. 결국 시장은 전세가와 매매가가 격차가 너무 커지면 이 둘의 격차를 줄이는 방향으로 움직이기 마련입니다. 전세가가 매매가의 20% 10%되는경우를 보지는 못하잖아요.

그런데 이 격차를 전세가가 매매가만큼 올라주면서 줄어들 수도 있지만 그 반대의 경우도 있을 수 있습니다. 바로 매매가가 실수요인 전세가만큼 떨어지는 경우입니다.

서울 집값 정상인가?

저는 부동산 폭락론자도 비관론자도 아닙니다. 오히려 장기적으로 우상향할 것으로 보이지만 지금 당장의 흐름에는 분명 문제가 있다고 생각합니다. 지금의 부동산 가격 상승은 대한민국 경제가 좋아지면서 사람들의 소득이 늘어나고 자연스럽게 부동산 가격도 올라주는 것이 아닙니다.

기업과 경제가 좋지 않자 적당한 투자 할 곳을 찾지 못한 자금들이 부동산 시장으로만 흘러들고 있는 것입니다. 부동산이라는 재화의 특성상 한꺼번에 일본처럼 폭락하지는 못하지만 2008년 부터 2012년까지의 모습이 반복될 수 있다는 것입니다.

서울 지역별 상세 평당 부동산 가격 

강남일대

노원 강북구 일대

동대문구 일대

신림 구로 일대

마포 홍대 일대

서울 아파트는 떨어지지 않는다

집은 일단 직장과 가까워야 합니다. 출퇴근 시간이 멀어지면 멀어질수록 삶의 질은 급격하게 떨어지기 때문입니다. 저도 출퇴근에 편도로만 1시간 40분 거의 2시간 가까이 걸린 적이 있었습니다. 하루에 4시간을 길에서 버리게 되니 내 자유시간이 거의 없었지요.

매일 새벽 일찍 지친몸을 억지로 일으켜서 샤워를 하고 나갈 준비를 마쳤고, 저녁에 야근이라도 한두 시간 하게 된다면 집에 오면 11시 12시라서 빠르게 잠자리에만 들어야 했습니다.

오로지 주말만 바라보고 살았는데, 직장을 옮기고 직장과의 거리가 자가용으로 30분밖에 걸리지 않자 출퇴근에 대한 스트레스도 줄어들고 삶의 질도 높아졌습니다. 출퇴근이 수월한 서울에 있는 아파트에 대한 선호도는 언제나 높을 수 밖에 없습니다. 

일본에서 버블붕괴로 인해서 부동산 가격이 폭락했지만 그럼에도 불구하고 살아남은 부동산은 도쿄에 있는 부동산이었습니다. 오를 때는 많이 오르고 떨어질 때에는 거의 떨어지지 않는 것이 서울에 있는 부동산이라고 보면 되지요. 최근에 대치동에 르엘 대치 청약접수를 11월에 받았는데 청약 경쟁률이 무려 212:1이었다고 합니다. 

강남권 대규모 업무지구로 출퇴근이 가능한데 분양가가 인근 시세보다 낮게 책정되서 로또 아파트라고 이미 소문이 난 상태였지요. 서울의 너무 높은 주택 가격에 밀려서 외곽 위성도시로 밀려났던 사람들도 돈만 있으면 들어오고 싶은 곳이 바로 서울입니다. 이를 도심 회귀 현상이라고도 부른다고 하네요. 

귀해지는 서울의 신축분양물량

이미 서울은 많이 낡았습니다. 사람들은 깔끔한 새집에서 살고 싶지 귀신 나올것 같은 오래된 아파트나 주택에서 살고 싶지는 않습니다. 분당이나 판교의 부동산 가격이 크게 상승할 수 있었던 것도 서울에 비해서 신식 건물들이었기 때문입니다. 수도권은 공급이 넘쳐나지만 여전히 서울은 공급이 부족합니다. 

여기다가 더해 정부의 각종 규제와 민간택지에 대한 분양가 상한제로 서울 시내의 역세권 신축 아파트가 귀해지고 있습니다. 신설철도 인근 아파트 값은 더 오를 것으로 예상됩니다. 2020년 초까지 분양을 앞둔 서울 내의 아파트 분양은 아주 순조롭게 이루어질 것으로 예상됩니다. 

신길 뉴타운 제2의 여의도 될까

강남과의 접근성도 좋고 여의도로의 접근성도 좋은 곳이 바로 신길 뉴타운입니다. 그리고 직장이 많이 몰려있는 가산디지털단지와 구로디지털단지와도 맞닿아 있습니다. 서울의 가장 핵심이 되는 주요 업무지구와 맞닿아 있는 이곳은 서울시 영등포구 신길동 일대에 추진되고 있는 재개발 도시 사업으로서 이미 굉장히 뜨거운 곳입니다.

기존의 빌라촌과 오래된 단독주택이 밀집되었던 지역을 다 부수고 만들어지는데 이미 기존에 있던 지하철 1호선과 5호선 7호선 외에도 추가적으로 신안산선이 들어오고 또한 경전철인 신림선까지 다닐 예정으로서 앞으로의 집값 상승은 상당히 높을 것으로 예상됩니다. 

특히 여의도와의 가까운 거리에, 서울 도심으로 출퇴근 하는 사람들의 실수요가 밀려들 것으로 보입니다. 현재는 대림동 일대에 중국인을 비롯하여 많은 외국인들이 거주하고 있으나 이들이 밀려나고 신축 브랜드 고층아파트 마을로 완전히 탈 바뀜 하게 됩니다

신길 뉴타운 3구역에는 포스코건설이 공사하는 더샵 파크프레스티지가 이번 달 분양 예정입니다. 799세대 중에서 316세대가 분양 예정입니다. 꽤 큰 물량이고 아마 분양권 당첨만 된다면 프리미엄 몇억은 순식간에 붙을 아파트로 예상됩니다. 신안산선 정차 예정인 신풍역뿐만 아니라 2022년에는 신림선 경전철 개통을 앞두고 있어서 교통적인 접근성이 아주 좋습니다. 이곳의 분양권을 얻기 위한 경쟁은 치열할 것으로 예상됩니다.

장위 뉴타운 강북도 재개발된다

강북 쪽의 주요 업무지구는 을지로 일대일 것입니다. 이러한 을지로와 가까운 곳이 북서울 꿈의 숲으로 재개발되고 있는 장위동 지역일 것입니다.  서울시 성북구 장위동 일부에 추진되는 재건축 지역인데요 기존의 낙후된 주거환경을 개선하고 새로운 계획도시가 예상됩니다.

장위 뉴타운은 사실 지정된 지 꽤 되었습니다. 2006년에 지정이 되었는데 2008년 이후 부동산 침체가 계속 이어지면서 사업성이 없다고들 생각했습니다. 그러면서 여러 구역들이 계속 취소가 되면서 흐지부지 되는 줄 알았습니다. 2010년도에 정비구역에 해지될 뻔까지도 했습니다.

그러나 다시금 부동산시장이 살아나면서 2018년도부터 적극적으로 추진되는 구역입니다. 2019년 11월 기준으로 대부분의 사람들이 이주를 완료했고 이제 곧 착공에 들어간다고 합니다. 2020년부터는 해당 지역에 대규모 일반분양 물량이 예정되어 있습니다.

교육적으로 상당히 좋습니다. 주변에 광운초등학교와 장위초등학교, 장곡초등학교, 장위중학교 남대문 중학교, 장월초등학교가 있습니다. 그 외에도 고려대와 경희대와 외국어대학교와 같은 우리나라의 주요 대학교들이 가깝습니다.

교통적으로는 서울 지하철 6호선인 상월곡역과 돌곶이 역을 이용할 수 있습니다. 그리고 4호선인 미아사거리역을 이용하여 명동이나 서울역과 같은 도심으로의 접근성도 좋은 편입니다. 북쪽으로 서울 경전철 동북선이 들어오게 되면 앞으로의 교통은 더 좋아질 것으로 보입니다. 

특히 장위뉴타운은 2020년 분양세대가 1700세대가 넘기 때문에 대규모 물량이 나올 것으로 보입니다. 앞으로 더욱 귀해지는 분양물량에서 지금 들어가는 이 두곳의 뉴타운 지역은 기회가 된다면 꼭 넣어보고 싶은 지역들입니다.