각종 규제로 부동산시장이 얼어붙은 와중에도 성남 중원구와 수정구는 재개발 개건축 사업이 본격적으로 진행되면서 성남 구도심 전체 집값이 가파르게 상승중입니다. 오늘은 재개발로 뜨거운 성남 재개발 이야기를 다루어보도록 하겠습니다.

성남하면 무슨이미지가 떠오르시나요? 저는 분당에 오래 살았었는데 분명히 성남시 분당구임에 불구하고 내가 어디가서 성남산다라고 이야기 하지 않았습니다. 왜냐하면 성남산다고 하면 사람들이 굉장히 못사는줄 알았거든요. 

성남시 하면 중원구와 수정구를 이야기했는데 보통 낙후되고 오래된 이미지가 저에게는 가장 강했습니다. 실제로도 성남은 60년대와 70년대 서울의 빈민들이 이주하면서 만들어진 동네여서 90년대까지만 하더라도 그러한 이미지는 틀리지 않았습니다.

성남시는 광주대단지 사업 시기에 만들어진 중원구와 수정구 지역과, 1기신도시 지역이고 이제는 조금 낙후된 분당신도시지역, 2기신도시 지역으로 아직도 인기가 높은 판교신도시 지역으로 나뉘어 있습니다. 지역마다 소득편차와 수준도 많이 달랐습니다. 

성남시는 분당과 판교 신도시가 들어서면서 성남시의 입지가 많이 달라졌습니다.  1기신도시 분당은 그 당시에 새로 지어진 아파트들에 반듯한 도로 잘 정리된 도시의 느낌을 주었습니다.  서울 주변으로 생긴 많은 위성도시들중에서 서울보다 살기 좋으면서 서울보다 강남과의 접근성이 좋은곳이라는 이미지가 생기기 시작하였습니다. 여기에 신분당선 개통은 강남과의 접근성을 획기적으로 가깝게해주면서 실제로 강남까지 걸리는 시간을 20분 이내로 단축시켜주었습니다. 

판교테크노밸리가 생기면서 수많은 IT기업들이 판교테크노밸리에 터를 잡았고 이에 따라 양질의 일자리가 생겨났습니다. 양질의 일자리가 많으니 많은 지역에서 소득이 높은 사람들이 들어오기 시작하면서 판교의 부동산 가격도 정말 많이 올랐습니다. 삶의 질은 서울보다 좋으면서 서울과의 접근성은 용이하고 직장과의 거리도 가깝기 때문입니다. 

이 세 지역 중에서 부동산 투자자의 입장으로 바라본다면 어느 지역이 가장 매력적일까요? 부동산 투자의 기본은 싸게 사서 비싸게 파는 것입니다. 판교와 분당이 지금 당장 살기 좋은것은 인정합니다. 쾌적한 환경에 각종 편의시설들이 집중되어 있고, 반듯한 도로에 강남과의 대중교통으로의 접근성이 뛰어나기 때문입니다. 문제는 집값입니다. 살기좋다는것을 아니까 사람들이 다 몰려서 가격이 10억 이상씩 합니다.

부동산 투자자라면 현재의 가치가 아니라 미래 가치를 보아야 합니다. 아직까지 성남시 중원구와 수정구는 낙후된 지역이 있고 기회가 있는곳입니다. 수정구와 중원구는 지리상으로 분당이나 판교보다도 서울과의 접근성이 용이한 지역입니다.  이 지역이 재개발되고 자리를 잡아나간다면 해당 부동산의 입지적 가치는 분당이나 판교 이상일 것입니다.

이 미래가치를 본 사람들이 성남재개발에 뛰어들은 것이고 관심을 기울이고 중원구와 수정구의 아파트와 오래된 주택에 투자를 하는 것입니다. 

현재 구 성남 지역의 40%이상이 재개발 중이거나 재개발이 예정되어 있는 지역이라고 합니다. 도시 전체가 새로 지어지고 있는 것이라고 생각할 수 있습니다. 성남이 재개발될 수 있었던 가장 큰 이유 중 하나는 재개발이 가능한 지역이었다는 것입니다. 지금 분당의 주민들도 낙후된 자신들의 지역을 재개발하자고 하지만 건물이 아직 그렇게 노후화되지는 않아서 정부에서 쉽게 허가를 내주지 않습니다. 

게다가 특히 아파트처럼 고층건물들은 더더욱 재개발 규정이 까다롭습니다. 그러나 오히려 낙후되었던 저층 단독이나 연립주택이었던 성남은 재개발 허가가 용이했습니다. 

성남시의 재개발을 오랫동안 방해하던 가장 큰 이유는 서울공항이었습니다. 서울에 무슨 공항이 있어? 라고 하지만 성남시 세곡동에 군용 공항이 하나 있습니다. 대통령 전용기를 포함한 국군의 전투기들이 있는 곳이 서울공항입니다. 서울공항 때문에 성남시 건물에는 그동안 고도제한이 있었습니다. 

높은건물이 있으면 건물과 비행기가 충돌 사고가 있을 수 있기 때문입니다. 건물을 위로 높게 지어야 재개발을 하고나서도 수익성이 있는 것인데 고도제한이 걸려있으니 수익성이 좋지 않아 재개발을 추진하지 못하고 있었습니다. 그러나 이명박정부시절 잠실의 롯데타워를 허가하면서 당시 정부는 롯데에게 고도제한 완화특혜를 주었습니다. 그리고 이를 끝까지 물고늘어진 성남시측의 고도제한 완화요구를 형평성의 문제로 들어줄 수 밖에 없었습니다.

그리고 높은 건물을 지을 수 있는 성남재개발이 적극적으로 추진될 수 있었습니다. 

성남 재개발이 또 가능한 이유중 가장 큰 이유는 바로 수익성이 높다는 것입니다. 돈이 안되면 사람들은 움직이지 않습니다 . 사업전에 사업 타당성평가를 해보고 수지타산이 맞아야만이 들어갑니다. 최근 성남 수정구와 중원구의 아파트 매매는 줄서서 사고 있습니다. 이미 사람들이 성남 재개발의 가치를 알아본 것입니다. 성남 구도심의 신축아파트의 경우에는 수억원의 웃돈을 얹어주어야 하는 상황입니다. 

성남 재개발이 큰 수익성이 있는 이유중 하나는 위례를 통과하여 강남까지 연결되는 위례신사선이 성남까지 연장될 가능성이 아주 높기 떄문입니다. 

위례 > 창곡> 을지대성남캠퍼스 > 남한산성입구 > 신구대 > 성남산업단지 > 삼동역까지 잇는 위례신사선 연장선 부분을 추진하기 위해 성남시장과 광주시장 이재명 경기도지사까지 함께하여 공동건의문을 채택하였습니다. 위례신사선이 준공된다면 특히 역세권 주변의 신축 재개발 아파트들의 가격이 얼마나 올라갈지에 대해서는 여러분의 상상에 맡기도록 하겠습니다.

서울지역 부동산 규제로인한 대출이 다막혔습니다. 하지만 유동성 즉 돈은 돌고 돌아야 합니다. 어디론가 투자할 만한 곳을 찾습니다. 그 중 강남과 엄청 가까운 성남 구도심입니다. 아직까지 성남 재개발 지역은 투기과열지구가 아니라 청약조정지역이라서 주변의 위례 판교등의 집값에 비해 아직은 저렴한 성남 구도심의 인기가 하늘을 찌르고 있는 것입니다. 투자자들은 규제를 피해서 강남3구에서 > 마포,용산,성동 소위 말하는 마용성으로 > 이제는 수원, 용인, 성남으로부동산 투자의 지역트렌드가 변화하는 모습을 보여주고 있습니다. 

성남구도심의 재개발이 진행되며 주거환경이 나아지는것은 좋은 소식입니다. 그러나 투자자들이 몰려 너무 오른 집값에 정작 성남의 원주민들은 갈곳이 없어지는 것이 아닌가 하는 안타깝고 걱정되는 마음도 함께 듭니다. 실거주나 투자의 목적 둘다 좋지만 같은 성남 구도심이라고 하더라도 입지별로 향후 가격이 크게 차이가 날 수 있으니 링크내에서 많은 정보들을 확인하시고 현명한 결정을 내리시기 바라겠습니다.

신흥2구역과 성남재개발

수도권에서 가장 먼저 계획적으로 개발된 위성도시인 성남시가 재개발의 움직임이 보이고 있습니다.

과거에는 서울에 살지 못하는 사람들이 산을 깎아서 판자촌을 이루고 사는 빈민가의 느낌이 컸습니다. 그러나 90년대와 2000년대 분당과 판교가 들어서면서 성남시의 입지가 크게 달라졌습니다. 

성남시는 남한산성과 성남시의 구도심이 있는 중원구와 수정구지역과, 1기 신도시로 개발된 분당구와

2기 신도시인 판교신도시 지역으로 나뉘며 집 값과 분위기가 크게 다릅니다. 분당과 판교신도시는 계획도시인만큼

도로와 전철역 인근이 깔끔하게 정리된 반면에 수정구와 중원구 지역은 낙후되어있습니다.

그러나 이러한 중원구와 수정구도 재개발이 이제는 되고 있습니다. 과거에 성남시의 재개발을 막았던 가장 큰 이유는 근처에 서울공항이 있어서 건물의 고도제한이 크게 걸렸던 것입니다. 건물을 높이 짓지 못하니 재개발을 했을때 수익성이 좋지 않았습니다. 그러나 잠실의 롯데타워를 지으면서 고도제한 완화 특혜를 주었고 이에 대한 성남시측의 고도제한 완화 요구를 들어 줄 수 밖에 없었습니다.

현재 성남시의 40%이상의 가구가 재개발을 진행하고 있습니다. 성남시 전체가 공사중이라고 이야기할 수 있습니다. 평지부터 재개발 되고 있으며 산성대로 주변으로 크게 변화할 것으로 보입니다.

신흥 2구역의 재개발 분양가는?

성남시 재개발 지역중 가장 주목을 받고 있는 위치는 바로 신흥 2구역입니다. 신흥 2구역 재개발사업은 관리처분 변경인가가 거의 확정된 상태이고 현재 주민들의 재개발 조합을 통해서 총 21만 733m제곱의 부지가 재개발로 새롭게 탄생할 것입니다. 총 아파트 4774가구가 예상되며 절반 이상이 조합원들에게 돌아가고 일반분양 물량도 있을 것입니다.

25평형과 30평 34평형으로 지어질 것 같은데 예상 분양가는 평당 2200만원 이상정도 될거라고 생각합니다. 25평의 경우 6억 이상 30평대의 경우에는 8억 이상을 예상하고 있습니다. 여기에 공원쪽이 조망권인 곳은 프리미엄이 1억 이상씩은 붙을것으로 보입니다.

주변 시세와 비교한다면 저평가 되어 있기에 충분히 메리트가 있는 금액이라고 생각됩니다. 

입주하고나서 2년뒤 전매제한기간이 끝나고 나면 해당 시세는 얼마나 갈지는 아직 감이 잡히지는 않습니다.

2020년에는 공급적인 측면에서 2019년보다 물량이 다소 줄어들 것으로 보이면서도, 새롭게 지은 아파트에 대한 선호도는 지속되고 시세보다 저렴하게 분양가가 책정되기만 한다면 청약경쟁률이 상당히 높아지고 있습니다. 12.16대책에도 성남 신흥2구역에 미치는 영향은 다소 미비할것으로 보입니다.

그때 당시에 전체적인 부동산 시장이 지금과 같다면 큰 시세차익을 기대해 볼 수 있을듯하고 반대로 떨어진다면 분양가에서 보합하지 않을까 예상해봅니다. 

서울과 강남접근성이 아주 높다는것, 역세권이라는 점이 부동산 시장이 얼어붙어도 9억까지는 쉽게 접근하지 않을까 예상해봅니다. 

그러나 분양가 이후에 가격상승폭에 있어서는 9억 이상을 넘기기가 힘들어 질 수도 있다고 생각합니다. 아파트 가격이 각종 규제를 적용받기 때문입니다.