서울 아파트는 떨어지지 않는다

집은 일단 직장과 가까워야 합니다. 출퇴근 시간이 멀어지면 멀어질수록 삶의 질은 급격하게 떨어지기 때문입니다. 저도 출퇴근에 편도로만 1시간 40분 거의 2시간 가까이 걸린 적이 있었습니다. 하루에 4시간을 길에서 버리게 되니 내 자유시간이 거의 없었지요.

매일 새벽 일찍 지친몸을 억지로 일으켜서 샤워를 하고 나갈 준비를 마쳤고, 저녁에 야근이라도 한두 시간 하게 된다면 집에 오면 11시 12시라서 빠르게 잠자리에만 들어야 했습니다.

오로지 주말만 바라보고 살았는데, 직장을 옮기고 직장과의 거리가 자가용으로 30분밖에 걸리지 않자 출퇴근에 대한 스트레스도 줄어들고 삶의 질도 높아졌습니다. 출퇴근이 수월한 서울에 있는 아파트에 대한 선호도는 언제나 높을 수 밖에 없습니다. 

일본에서 버블붕괴로 인해서 부동산 가격이 폭락했지만 그럼에도 불구하고 살아남은 부동산은 도쿄에 있는 부동산이었습니다. 오를 때는 많이 오르고 떨어질 때에는 거의 떨어지지 않는 것이 서울에 있는 부동산이라고 보면 되지요. 최근에 대치동에 르엘 대치 청약접수를 11월에 받았는데 청약 경쟁률이 무려 212:1이었다고 합니다. 

강남권 대규모 업무지구로 출퇴근이 가능한데 분양가가 인근 시세보다 낮게 책정되서 로또 아파트라고 이미 소문이 난 상태였지요. 서울의 너무 높은 주택 가격에 밀려서 외곽 위성도시로 밀려났던 사람들도 돈만 있으면 들어오고 싶은 곳이 바로 서울입니다. 이를 도심 회귀 현상이라고도 부른다고 하네요. 

귀해지는 서울의 신축분양물량

이미 서울은 많이 낡았습니다. 사람들은 깔끔한 새집에서 살고 싶지 귀신 나올것 같은 오래된 아파트나 주택에서 살고 싶지는 않습니다. 분당이나 판교의 부동산 가격이 크게 상승할 수 있었던 것도 서울에 비해서 신식 건물들이었기 때문입니다. 수도권은 공급이 넘쳐나지만 여전히 서울은 공급이 부족합니다. 

여기다가 더해 정부의 각종 규제와 민간택지에 대한 분양가 상한제로 서울 시내의 역세권 신축 아파트가 귀해지고 있습니다. 신설철도 인근 아파트 값은 더 오를 것으로 예상됩니다. 2020년 초까지 분양을 앞둔 서울 내의 아파트 분양은 아주 순조롭게 이루어질 것으로 예상됩니다. 

신길 뉴타운 제2의 여의도 될까

강남과의 접근성도 좋고 여의도로의 접근성도 좋은 곳이 바로 신길 뉴타운입니다. 그리고 직장이 많이 몰려있는 가산디지털단지와 구로디지털단지와도 맞닿아 있습니다. 서울의 가장 핵심이 되는 주요 업무지구와 맞닿아 있는 이곳은 서울시 영등포구 신길동 일대에 추진되고 있는 재개발 도시 사업으로서 이미 굉장히 뜨거운 곳입니다.

기존의 빌라촌과 오래된 단독주택이 밀집되었던 지역을 다 부수고 만들어지는데 이미 기존에 있던 지하철 1호선과 5호선 7호선 외에도 추가적으로 신안산선이 들어오고 또한 경전철인 신림선까지 다닐 예정으로서 앞으로의 집값 상승은 상당히 높을 것으로 예상됩니다. 

특히 여의도와의 가까운 거리에, 서울 도심으로 출퇴근 하는 사람들의 실수요가 밀려들 것으로 보입니다. 현재는 대림동 일대에 중국인을 비롯하여 많은 외국인들이 거주하고 있으나 이들이 밀려나고 신축 브랜드 고층아파트 마을로 완전히 탈 바뀜 하게 됩니다

신길 뉴타운 3구역에는 포스코건설이 공사하는 더샵 파크프레스티지가 이번 달 분양 예정입니다. 799세대 중에서 316세대가 분양 예정입니다. 꽤 큰 물량이고 아마 분양권 당첨만 된다면 프리미엄 몇억은 순식간에 붙을 아파트로 예상됩니다. 신안산선 정차 예정인 신풍역뿐만 아니라 2022년에는 신림선 경전철 개통을 앞두고 있어서 교통적인 접근성이 아주 좋습니다. 이곳의 분양권을 얻기 위한 경쟁은 치열할 것으로 예상됩니다.

장위 뉴타운 강북도 재개발된다

강북 쪽의 주요 업무지구는 을지로 일대일 것입니다. 이러한 을지로와 가까운 곳이 북서울 꿈의 숲으로 재개발되고 있는 장위동 지역일 것입니다.  서울시 성북구 장위동 일부에 추진되는 재건축 지역인데요 기존의 낙후된 주거환경을 개선하고 새로운 계획도시가 예상됩니다.

장위 뉴타운은 사실 지정된 지 꽤 되었습니다. 2006년에 지정이 되었는데 2008년 이후 부동산 침체가 계속 이어지면서 사업성이 없다고들 생각했습니다. 그러면서 여러 구역들이 계속 취소가 되면서 흐지부지 되는 줄 알았습니다. 2010년도에 정비구역에 해지될 뻔까지도 했습니다.

그러나 다시금 부동산시장이 살아나면서 2018년도부터 적극적으로 추진되는 구역입니다. 2019년 11월 기준으로 대부분의 사람들이 이주를 완료했고 이제 곧 착공에 들어간다고 합니다. 2020년부터는 해당 지역에 대규모 일반분양 물량이 예정되어 있습니다.

교육적으로 상당히 좋습니다. 주변에 광운초등학교와 장위초등학교, 장곡초등학교, 장위중학교 남대문 중학교, 장월초등학교가 있습니다. 그 외에도 고려대와 경희대와 외국어대학교와 같은 우리나라의 주요 대학교들이 가깝습니다.

교통적으로는 서울 지하철 6호선인 상월곡역과 돌곶이 역을 이용할 수 있습니다. 그리고 4호선인 미아사거리역을 이용하여 명동이나 서울역과 같은 도심으로의 접근성도 좋은 편입니다. 북쪽으로 서울 경전철 동북선이 들어오게 되면 앞으로의 교통은 더 좋아질 것으로 보입니다. 

특히 장위뉴타운은 2020년 분양세대가 1700세대가 넘기 때문에 대규모 물량이 나올 것으로 보입니다. 앞으로 더욱 귀해지는 분양물량에서 지금 들어가는 이 두곳의 뉴타운 지역은 기회가 된다면 꼭 넣어보고 싶은 지역들입니다. 

2년주기론에 대해서 들어보셨나요?

부동산 업계에 있으신 분들은 한번쯤 들어봤을 법한 이야기가 있습니다. 바로 부동산 2년주기론이라는 것입니다. 2년 주기론이란 전세기간 2년마다 신규분양 아파트에서 나오게 되는 가격하락을 이야기 합니다. 이러한 하락압력을 이해하고 이를 잘 활용한다면 매수 할때에는 더 싸게, 그리고 매도할때는 더 비싸게 팔 수 있습니다.

2년 주기론은 왜생길까?

 일단은 수요가 비슷하다는 가정 하에서 공급이 많을때에는 가격이 내리고 반대로 공급이 많아질 떄에는 가격이 오른다는 것을 이미 다 알고 있을 겁니다. 이 논리 또한 아파트에 적용됩니다. 먼저 가장 공급이 많아지는 때는 주변에 아파트가 준공되어서 입주가 시작되는 시점에는 가격이 다소 낮아집니다. 매물이 많아지고, 투자수요에 의한 전세 매물까지 많아집니다.  

 중요한건 두번째로 공급이 많아질 때는 바로 전세를 나와야 할 때입니다. 우리나라는 보통 전세계약을 2년입니다. 주택임대차보호법으로 최소한 2년간은 거주할 수 있도록 보호하고 있기 때문입니다. 이건 아파트 입주시점과도 거의 일치합니다. 만약에 한 아파트가 2019년에 6월에 준공과 입주가 되었습니다. 많은 사람들이 이 시기에 아파트에 전세로도 많이 입주를 하게 됩니다. 그렇다면 2019년 부터 2021년 초까지는 거의 매물이 나오기가 힘듭니다. 그러나 2021년 6월쯤 되면 전세매물이 많아집니다. 전세 뿐만이 아닙니다. 일반 매물까지 많아지게 되는데 투자를 한 사람 입장에서도 임대기간이 끝날때 까지 기다렸다가 매물을 내놓게 됩니다. 

이러한 현상은 준공 후 아주 오래된 아파트에서 까지 이어지지는 않습니다. 비교적 지어진지 얼마 되지 않은 아파트들 사이에서 준공 2년, 4년 정도까지 이어지고 단지에 따라서 8년까지도 이어지는 경우가 있습니다. 2년 주기론은 특히 아파트 공급이 많지 않은 곳에서, 그리고 전세 비중이 높은 아파트 단지에서아주 정확하게 작동합니다. 서울의 재건축 아파트 같은 경우가 이러한 경우입니다. 

잠실의 사례

그 사례로 잠실의 재건축 아파트를 한번 보겠습니다. 2008년 7월 8월 리센츠 5500세대, 파크리오 6800세대, 그리고 이어서 9월 엘스 5600세대가 입주가 시작되었습니다. 소위 말하는 공급폭탄이 잠실에 터졌습니다 총 18000세대가 입주가 되었습니다. 웬만한 신도시급으로 입주물량이 많았기 때문입니다. 그럼에도 사람들은 가격이 오를 것을 기대하고 잠실 재건축 아파트에 투자를 했습니다. 물론 장기적으로 보았을때 가격은 많이 상승했습니다. 그러나 2012년까지는 2년마다 지속적인 가격 하락 압박을 받아야만 했습니다. 자금의 압박을 받는 사람들은 반드시 팔아야만 했기 떄문입니다. 아래의 

그래프를 보면 확연히 볼 수 있습니다.

먼저 2008년 잠실 지역 아파트 가격은 1차 물량 폭탄 쇼크로 가격하락의 압박을 받습니다. 그리고 2012년까지 2년마다 한번씩 가격하락의 압박을 받게 됩니다. 단지 재건축 아파트 단지뿐만 아니라 잠실 전체에 영향을 미쳤습니다. 만약 2년마다 가격이 떨어지는 주기론의 영향을 받는다는 사실을 투자자가 알았다면 조금 더 기다려 보았을 겁니다. 그리고 매수자는 반대로 2년이 되는 시점에 샀어야 했습니다.

2년주기론이 힘쓰기 어려운 상황

그러나 2년 주기론은 항상 옳지만은 않습니다. 분명 맞을 확률은 높습니다. 먼저 실거주 비율이 높은 경우에는 2년이 지나도 가격하락의 압박을 받지 않습니다. 오히려 입주 2년 이후에 가격이 폭등하는 경우까지도 실거주 비율이 높은 신도시의 아파트에서 나타났습니다. 또한 주변 지역에 신규물량이 2년마다가 아니라 지속적으로 있는 경우에도 이러한 2년주기론은 힘을 잃습니다. 2년주기론은 신규아파트에만 나타나는 특이한 현상인데 주변에 신규공급이 있는 경우에는 전세기간 매물에 대한 2년 패턴이 나오기가 힘들기 때문입니다. 

강동에 2년주기론이 반복된다

하지만 여전히 2년주기론은 많이 쓸모 있습니다. 2018년도 초에 입주했던 헬리오시티, 2020년 초에 입주가 예정 되어 있는 강동 둔촌주공아파트의 경우 모두 어마어마한 물량이 강동구쪽에 쏟아지게 됩니다. 매 짝수년마다 전세 매물이 특히 1월~3월 사이에 쏟아져나올 테니 해당 시점에는 강동지역 전체에 가격하락의 압박이 나올 것으로 예상됩니다. 이외에도 하남과 미사쪽도 일정부분 가격에 타격을 받을 것으로 예상됩니다. 만약에 해당 지역에 투자를 했고, 투자금액을 단기간에 회수해야한다면 1년차인 올해와 2021년 3년차에 팔고 나오는 것도 괜찮은 선택일 것입니다.

언제든 반복될 수 있는 2년주기론, 이를 잘 이용한다면 해당단지의 아파트 매물이 많이나오는 시점에 정보를 확인하고 평소보다 더 싸게 살 수 있습니다.