대규모 재개발 광명 뉴타운 사업 

경기도에서 지금 가장 큰 규모로 만들어지고 있는 곳이 있다면 광명 뉴타운 일 것입니다. 광명동과 철산동 총 231만 7935미터 제곱을 정비하는 사업으로서 총 2만 5천 세대의 아파트 단지가 조성될 계획입니다. 3기 신도시 지정은 되지 않았지만 신안산선과 월판선 같은 교통 호재가 겹치면서 많은 사람들이 관심을 갖게 되었습니다.  

노후된 광명동 일대를 재개발한다는 이야기는 2009년부터 있었습니다. 그러나 전체적인 부동산 시장 악화로 인해서 사업성이 없다고 판단되어 2012년에 한번 취소되었습니다. 그러나 2016년부터 부동산 시장이 다시금 좋아지면서 다시금 추진되고 있습니다. 최근 광명의 급격한 집값 상승으로 광명시 거의 도시 전체가 재개발에 들어갔습니다. 

최근 이어진 광명의 급상승

2018년 한해에만 광명시의 집값이 14.89%가 올랐다고 합니다. 서울도 12.3% 올라서 너무 많이 오른 것이 아니냐고 이야기했었는데 정말 너무 많이 올라버렸습니다. 가장 큰 이유는 신안산선과 월곶 판교 선등의 교통호재들이 광명시의 집값 상승을 견인했습니다. 그 외에도 KTX 역세권 광명역 일대의 개발사업과 현재 광명 뉴타운 개발이 함께 맞물려 들어가게 되었지요. 

KTX 광명 역세권 내 새아파들은 이미 수억 원이 오라 버렸습니다. 광명역 파크자이 84m 제곱 아파트의 경우에는 2018년 1월만 해도 5억 8천 하던 것이 지금은 8억이 넘어가고 있습니다. 1년 안에 2억 원이 넘게 가격이 상승하게 된 것이지요. 이러한 최근의 집값 상승은 광명 뉴타운 재개발 사업의 수익성을 보장해주고 있습니다. 

잇따른 교통호재

얼마 전에 착공이 들어간 신안산선의 수혜지역 중에서 광명지역이 또 유력합니다. 신안산선은 안산 한양대역부터 시작해서 시흥과 안양 광명을 거쳐서 서울 여의도역까지 이어지는 길이 44.7KM의 노선입니다. 2024년 완공될 예정이며 노선이 완성되면 안산 한양대역에서 서울 여의도까지 25분이면 갈 수 있습니다.

그리고 시흥 원시역에서 서울 여의도역까지도 36분이면 이동이 가능합니다. 우리나라 최대의 금융지구인 여의도까지의 접근성이 상당히 높아지면서 광명에서 꼭 가산 구로 디지털단지로의 출퇴근뿐만 아니라 여의도로 출퇴근도 가능해집니다.

여기서 끝이 아닙니다. 월판선이 있습니다. 월곶에서 판교까지 복선전철을 만든다는 계획입니다. 이 또한 시흥 월곶에서 광명 안양을 거쳐서 성남 판교까지 연결되는 노선입니다. 총 34.15KM의 노선도입니다. 2025년도 완공 예정이며 시흥 월곶역에서 성남 판교까지 20분이면 이동이 가능합니다.

판교도 대표적인 업무지구입니다. 판교에는 IT와 관련된 양질의 일자리들이 많고  앞으로도 그 수가 더 많아질 예정인데 월판선이 뚫린다면 광명에서 판교로 출퇴근하는 것도 어렵지 않게 됩니다. 이어지는 교통호재에 광명 뉴타운의 재개발이 더욱더 성공 가능성이 높게 점쳐지고 있습니다. 

분양가상한제를 피한 광명 뉴타운

국토교통부가 최근 얘기한  서울 25개 자치구와 과천, 성남, 세종, 광명, 하남, 분당, 대구 수성구 등 31개 모든 투기과열지구가 이미 투기과열지구에 지정에는 충족했습니다. 이 중에서 가장 강력한 정책 바로 분양가 상한제 카드를 꺼내 들었었는데서울을 제외한 수도권에서는 광명이 이 규제대상에 가장 높은 가능성으로 거론되었습니다. 

특히 최근에 재건축이 많이 이루어지면서 15개 구역에 대규모로 재건축 중이니 분양가 상한제의 지정 효과가 상당히 클 것으로 예상되었기 때문입니다. 그러나 최근 분양가 상한제를 빗겨나가면서 광명 뉴타운 재개발 사업에 더욱더 빠르게 진행되고 있습니다. 

재개발구역 중에서는 어디가 제일 좋을까?

각 지역별로도 가장 입지가 좋은 곳이 있습니다. 이번 재개발지역 중에서 11 구역 쪽 이 가장 핫할 것으로 예상됩니다. 광명시에서는 광명동 일대가 가장 좋다는 것을 그 근처에 사시는 분들은 다들 아실 겁니다.

광명동 일대는 금천구와 구로구와 인접해있어 서울 접근성이 뛰어납니다. 가산디지털단지나 구로디지털단지와 같은 주요 업무지 구로와의 이동이 수월해서 직장인들이 선호하기도 합니다.

광명동에서는 중심상가와 7호선 광명사거리역을 이용해서 가산디지털단지 쪽뿐만 아니라 강남구청, 고속터미널, 논현등으로 갈아타지 않고 빠르게 이동할 수 있었습니다. 

광명 재개발 지역은 전체적인 교통호재들이 따르고 있지만 기존 7호선의 생활권을 살릴 수있는 11구역이 가장 좋은 입지가 아닐까 생각됩니다.  

신안산선 21년 만에 착공에 들어가다

드디어 경기도의 서남부도 발전할 계기가 되었습니다. 무려 21년이라는 시간이 지나서 겨우 2019년 9월에서야 착공이 들어갔습니다. 신안산선의 계획 확정은 무려 1994년이라고 합니다. 근데 중간에 IMF 위기도 있고 해서 추진에 어려움이 있었다고 하더라고요. 계획이랑 타당성 조사 설계로 용역 선정에 너무 오랫동안 시간을 끌어왔습니다.

결국에는 포스코건설이랑 넥스트레인이랑 함께 민자로 만들어지기로 했다고 하더라고요. 이미 일부 시흥시청에서 원시까지의 구간은 개통이 되어있는 상태이고요. 신안산선이 제대로 모습을 드러내기까지는 2024년 정도 된다고 합니다.

신안산선 노선도

신안산선 노선도는 다음과 같습니다. 총 사업비가 무려 3조 3400억 원에 안산에서 시흥시와 광명시를 거쳐서 여의도까지 정거장이 총 15개 총길이는 45km 정도 된다고 합니다. 지하 40m까지 파고 들어서 철도를 건설한다고 하니 토지 이용의 영향을 최소화했고요, 최대 110km로 운행한다고 합니다.

신안산선이 개통되면 수도권 서남쪽 지역 현재 헬이라고 불리우는 구로와 광명부터 시작해서 시흥 안산 쪽의 교통난이 해소될 것으로 예상됩니다. 장기적으로는 수도권의 X자 형태의 이동 라인이 형성되게 됩니다. 지금 안산 한양대에서 여의도까지 걸리는 시간이 무려 1시간 40분입니다. 근데 이게 개통되면 25분으로 단축된다고 합니다.

신안산선 혜택을 받는 지역에겐 호재

아는 동생 한명도 여의도로 출퇴근을 하면서 집을 구하려고 하는데 여의도 안에 있는 아파트는 언감생심이고 근처의 서울 아파트를 알아본다고 하더라도 너무 비싸서 포기한 상태입니다. 근데 안산지역에서도 충분히 출퇴근이 가능하니 집값이 상대적으로 저렴한 시흥이나 안산 쪽의 집을 구해도 좋을 것 같다고 이야기하더군요. 

영등포 라인의 업무지구에 신안산선으로 수혜를 받는 역세권 지역들은 아직 저평가 받은 지역들이 많습니다. 이 지역들이 앞으로 원도심 인프라와 신규 노선 개통으로 가격 상승으로 이어질 가능성이 굉장히 높습니다. 특히 대한민국 최대 금융지구인 여의도와 가까워 지기 때문에 실수요자들의 관심이 높아지기 때문입니다. 

영등포와 금천구쪽 서울 재개발 신축 아파트 대단지 아파트

서울지역 쪽에서 기존 노선인 지하철 7호선이 신안산선의 환승역으로 들어서게 됩니다. 이 근처 주변으로 신기 뉴타운이라는 재개발 아파트들이 들어서고 있습니다. 이미 개발이 거의 다 끝나고 있는데요 2년 사이에 가격이 더블이 된 아파트도 있다고 합니다. 특히 신풍역 바로 앞에 있는 몇 아파트는 분양가가 5억대였는데 현재 시세가 10억 원이라고 하니 정말 가파르게 상승한 거였는데요. 꼭 신안산선이 아니더라도 서울에 신축 아파트에 대한 수요와 전반적인 집값 상승과 함께 올라갔습니다. 

아직까지 분양이 안된 아파트들은 신풍역 예정지 일대에 GS건설에서 내년 상반기에 신길파크 자이가 분양될 예정이라고 합니다. 그리고 대림삼거리역 예정지 근처에서는 e 편한 세상 보라매 2차가 신규 분양될 예정입니다. 하지만 이미 투기과열지구에 묶인 서울에서 LTV가 낮은데 돈이 넉넉하지 않은 입장에서는 이미 많이 올라간 것들을 구하기는 쉽지 않을 겁니다.

광명지구

광명시는 사실 신안산선이 아니더라도 많이 올랐습니다. 근데 여기도 마찬가지로 서울쪽과 마찬가지로 광명역 주변으로 해서 엄청 올랐지요. KTX와 코스트코 이케아 등 호재가 많이 있었습니다. 그런데 여기에 신안산선이 불붙은 집값에 기름을 부은 것 같습니다.

여기도 서울만큼 올라서 현재 광명역 파크 자이의 경우에는 29평 아파트가 10억이 넘게 거래가 되고 있다고 합니다. 여기도 너무 오를 만큼 올라서 약간의 조정을 받지 않을까  조심스럽게 예상해 보고 있습니다.

시흥의 목감지구와 장현지구

아직까지 덜 오른 곳 중에서 앞으로 수혜를 많이 받을 지역은 역시 시흥이라고 생각합니다. 안산만하더라도 4호선이 있고 광명이야 이미 오를 만큼 오른 곳이라고 생각합니다. 근데 아직까지는 조금 많이 외지다고 생각했던 시흥의 목감 지역과 장현지구를 조금 더 눈여겨보고 있습니다. 목감지구에는 목감역이 신설되는데 주변 분양된 아파트들도 이미 피가 많이 붙었고 가격도 빠르게 오르고 있다고 합니다.

여기 말고도 시흥의 장현지구가 있습니다. 얼마전에 포스팅을 했던 내용인데 특히 시흥시청역은 서해선과 신안산선, 월판선까지 트리플 역세권이 되면서 교통으로서는 정말 최고의 위치가 되지 않을까 싶습니다. 아직까지는 주변에 신규 공급 물량이 많아서 가격을 눌러주고 있다고는 하지만 앞으로 더더욱 많이 오를 것이 예상됩니다. 시흥 장현 제일풍경채와 로열 듀크 2차 이미 1억 원 정도의 피가 붙은 것으로 예상됩니다. 

안산은 왜 안오르나?

안산은 지난 2018년과 2019년 양해 동안 사실 크게 오르지 않았습니다. 주변에 입주물량이 폭발했기 때문인데요. 그래서 그동안 상대적인 박탈감을 느꼈을 수도 있습니다. 낙후된 지역이 떨어지는 것이야 서울지역이 아닌 이상 어쩔 수 없는 현상이라고 생각합니다. 하지만 그만큼 또 많이 저평가되어 있다고도 생각합니다.

앞으로 4호선과 신안산선 역이 중심이 되는 초지역 인근으로 가격이 더 올라갈 것으로 예상합니다. 최근 초지역에 e 편한 세상 센트럴 포레 아파트가 분양 예정 중에 있다고 합니다. 아직까지는 많이 오르지 않은 안산의 부동산 가격에 충분히 들어갈만한 여지가 있다고 생각합니다.