서울 아파트는 떨어지지 않는다

집은 일단 직장과 가까워야 합니다. 출퇴근 시간이 멀어지면 멀어질수록 삶의 질은 급격하게 떨어지기 때문입니다. 저도 출퇴근에 편도로만 1시간 40분 거의 2시간 가까이 걸린 적이 있었습니다. 하루에 4시간을 길에서 버리게 되니 내 자유시간이 거의 없었지요.

매일 새벽 일찍 지친몸을 억지로 일으켜서 샤워를 하고 나갈 준비를 마쳤고, 저녁에 야근이라도 한두 시간 하게 된다면 집에 오면 11시 12시라서 빠르게 잠자리에만 들어야 했습니다.

오로지 주말만 바라보고 살았는데, 직장을 옮기고 직장과의 거리가 자가용으로 30분밖에 걸리지 않자 출퇴근에 대한 스트레스도 줄어들고 삶의 질도 높아졌습니다. 출퇴근이 수월한 서울에 있는 아파트에 대한 선호도는 언제나 높을 수 밖에 없습니다. 

일본에서 버블붕괴로 인해서 부동산 가격이 폭락했지만 그럼에도 불구하고 살아남은 부동산은 도쿄에 있는 부동산이었습니다. 오를 때는 많이 오르고 떨어질 때에는 거의 떨어지지 않는 것이 서울에 있는 부동산이라고 보면 되지요. 최근에 대치동에 르엘 대치 청약접수를 11월에 받았는데 청약 경쟁률이 무려 212:1이었다고 합니다. 

강남권 대규모 업무지구로 출퇴근이 가능한데 분양가가 인근 시세보다 낮게 책정되서 로또 아파트라고 이미 소문이 난 상태였지요. 서울의 너무 높은 주택 가격에 밀려서 외곽 위성도시로 밀려났던 사람들도 돈만 있으면 들어오고 싶은 곳이 바로 서울입니다. 이를 도심 회귀 현상이라고도 부른다고 하네요. 

귀해지는 서울의 신축분양물량

이미 서울은 많이 낡았습니다. 사람들은 깔끔한 새집에서 살고 싶지 귀신 나올것 같은 오래된 아파트나 주택에서 살고 싶지는 않습니다. 분당이나 판교의 부동산 가격이 크게 상승할 수 있었던 것도 서울에 비해서 신식 건물들이었기 때문입니다. 수도권은 공급이 넘쳐나지만 여전히 서울은 공급이 부족합니다. 

여기다가 더해 정부의 각종 규제와 민간택지에 대한 분양가 상한제로 서울 시내의 역세권 신축 아파트가 귀해지고 있습니다. 신설철도 인근 아파트 값은 더 오를 것으로 예상됩니다. 2020년 초까지 분양을 앞둔 서울 내의 아파트 분양은 아주 순조롭게 이루어질 것으로 예상됩니다. 

신길 뉴타운 제2의 여의도 될까

강남과의 접근성도 좋고 여의도로의 접근성도 좋은 곳이 바로 신길 뉴타운입니다. 그리고 직장이 많이 몰려있는 가산디지털단지와 구로디지털단지와도 맞닿아 있습니다. 서울의 가장 핵심이 되는 주요 업무지구와 맞닿아 있는 이곳은 서울시 영등포구 신길동 일대에 추진되고 있는 재개발 도시 사업으로서 이미 굉장히 뜨거운 곳입니다.

기존의 빌라촌과 오래된 단독주택이 밀집되었던 지역을 다 부수고 만들어지는데 이미 기존에 있던 지하철 1호선과 5호선 7호선 외에도 추가적으로 신안산선이 들어오고 또한 경전철인 신림선까지 다닐 예정으로서 앞으로의 집값 상승은 상당히 높을 것으로 예상됩니다. 

특히 여의도와의 가까운 거리에, 서울 도심으로 출퇴근 하는 사람들의 실수요가 밀려들 것으로 보입니다. 현재는 대림동 일대에 중국인을 비롯하여 많은 외국인들이 거주하고 있으나 이들이 밀려나고 신축 브랜드 고층아파트 마을로 완전히 탈 바뀜 하게 됩니다

신길 뉴타운 3구역에는 포스코건설이 공사하는 더샵 파크프레스티지가 이번 달 분양 예정입니다. 799세대 중에서 316세대가 분양 예정입니다. 꽤 큰 물량이고 아마 분양권 당첨만 된다면 프리미엄 몇억은 순식간에 붙을 아파트로 예상됩니다. 신안산선 정차 예정인 신풍역뿐만 아니라 2022년에는 신림선 경전철 개통을 앞두고 있어서 교통적인 접근성이 아주 좋습니다. 이곳의 분양권을 얻기 위한 경쟁은 치열할 것으로 예상됩니다.

장위 뉴타운 강북도 재개발된다

강북 쪽의 주요 업무지구는 을지로 일대일 것입니다. 이러한 을지로와 가까운 곳이 북서울 꿈의 숲으로 재개발되고 있는 장위동 지역일 것입니다.  서울시 성북구 장위동 일부에 추진되는 재건축 지역인데요 기존의 낙후된 주거환경을 개선하고 새로운 계획도시가 예상됩니다.

장위 뉴타운은 사실 지정된 지 꽤 되었습니다. 2006년에 지정이 되었는데 2008년 이후 부동산 침체가 계속 이어지면서 사업성이 없다고들 생각했습니다. 그러면서 여러 구역들이 계속 취소가 되면서 흐지부지 되는 줄 알았습니다. 2010년도에 정비구역에 해지될 뻔까지도 했습니다.

그러나 다시금 부동산시장이 살아나면서 2018년도부터 적극적으로 추진되는 구역입니다. 2019년 11월 기준으로 대부분의 사람들이 이주를 완료했고 이제 곧 착공에 들어간다고 합니다. 2020년부터는 해당 지역에 대규모 일반분양 물량이 예정되어 있습니다.

교육적으로 상당히 좋습니다. 주변에 광운초등학교와 장위초등학교, 장곡초등학교, 장위중학교 남대문 중학교, 장월초등학교가 있습니다. 그 외에도 고려대와 경희대와 외국어대학교와 같은 우리나라의 주요 대학교들이 가깝습니다.

교통적으로는 서울 지하철 6호선인 상월곡역과 돌곶이 역을 이용할 수 있습니다. 그리고 4호선인 미아사거리역을 이용하여 명동이나 서울역과 같은 도심으로의 접근성도 좋은 편입니다. 북쪽으로 서울 경전철 동북선이 들어오게 되면 앞으로의 교통은 더 좋아질 것으로 보입니다. 

특히 장위뉴타운은 2020년 분양세대가 1700세대가 넘기 때문에 대규모 물량이 나올 것으로 보입니다. 앞으로 더욱 귀해지는 분양물량에서 지금 들어가는 이 두곳의 뉴타운 지역은 기회가 된다면 꼭 넣어보고 싶은 지역들입니다. 

시행사와 시공사의 차이

많은 사람들이 아파트를 사기 위해서 고려할 때 아파트 브랜드와 시공사를 많이 봅니다. 예를 들면 푸르지오는 대우건설의 아파트이며 래미안은 삼성물산의 아파트이지요. 이러한 시공사들은 시행사로부터 의뢰를 받아서 시공사로서 아파트를 건설하는 것 외에는 다른 역할은 하지 않습니다.

 정말 중요한건 계약자 관리, 입주관리, 민원처리 등의 업무들은 시행사가 진행하며 분양계약서상 갑은 시공사가 아닌 시행사로 적혀있습니다. 과대광고, 허위광고 등으로 민원을 넣어도 당 업무는 시행사에서 진행하였기 때문에 시공사는 법적인 책임이 없고, 계약자 관리 또한 시공사에서 전화를 걸어도 직접 진행하지 않습니다. 물론 시행사와 시공사가 동일한 경우에 시공사가 모든 관리를 하고, 분양 및 입주관리업무를 시행사가 시공사에게 위탁하는 경우를 제외하고서는 별도의 회사인 시행사가 업무를 진행합니다.

시행사는 어떤 회사들이 있을까?

 시행사는 토지매입부터 시작해서 사업을 구상하고, 설계, 지구단위 계획, 인허가, 시공사선정, 분양승인, 분양 진행, 공정관리, 준공 관리, 입주관리 등 아파트가 완성될 때까지의 모든 업무를 수행하는 실질적인 개발자입니다. 아울러 아파트의 마감재 수준까지 결정하는 곳이 시행사입니다. 지금까지의 설명만 들어 봤을 때에는 시행사라는 곳이 정말 돈이 많은 회사라고 생각할 수 도 ㄷ있습니다. 그러나 우리나라 대부분의 시행사들은 자본금 10억 정도의 회사들이며 직원 수도 10명 이상이 안 되는 곳이 꽤 많습니다. 그런 회사가 어떻게 1000억 원이 넘는 사업을 수행할 수 있을까요? 대부분의 시행사는 금융권으로부터 프로젝트 파이낸싱 대출을 받습니다. 이 대출은 시공사의 연대보증 혹은 책임 준공 보증으로 이루어집니다.

시행사의 황금기 : IMF부터 2007년

시행사라는 개념은 1990년대 중후반 만들어졌습니다. IMF이후에 1997년부터 엄청난 성장을 하게 됩니다. 시행사업으로 돈을 많이 벌던 시절이 바로 1997년부터 2007년까지 였습니다. 토지만 확보하면 인허가를 받는 과정에서 주변 집값이 올라갑니다. 분양승인만 받으면 돈방석에 앉을 수 있었으니 우리나라 시행업체의 황금기였습니다. 

시행사의 몰락기 리먼사태 ~ 2014년

시행사들이 몰락의 길을 걷게 된건 2008년 글로벌 경제 외기 때부터입니다. 집값이 계속 오를 것이라고 예측하고 높은 가격을 주고 땅을 사두었으나 글로벌 경기침체로 인하여 집값이 정체되고 주변 아파트 가격이 낮아서 분양가 또한 낮아졌습니다. 분양가가 낮아지니 사업의 이익도 적어지면서 막대한 자금을 빌린 시행사 입장으로서는 대출의 이자도 갚기 힘든 상황이 여기저기서 터져 나왔습니다. 의도적으로 회사를 부도 처리하고 감옥에 가는 사장들까지 생겨났습니다.

시공사들 또한 어려움을 겪기 시작했습니다. 2007년 이후 시행사들이 무너지다보니, 해당 대출에 대한 보증을 섰던 시공사들도 신용도가 낮아지고 부도가 나며 기업회생 혹은 워크아웃을 진행하게 되어 2007년 2015년까지 우리나라 시행사와 건설 시공사 모두 다 어려워진 암흑기로 보면 되겠습니다. 2006년에서 2007년 사이에 건설회사를 인수했던 대기업 그룹사들도 그룹사 전체가 흔들려버리는 계기를 제공하게 되었습니다. 극동건설을 인수했던 웅진그룹은 어마어마한 손해를 입으면서 그룹사의 알짜 기업들을 눈물을 머금고 매각해야 했습니다. 웅진코웨이와 웅진식품 등을 팔아버렸습니다. 대우건설을 인수했던 금호그룹도 마찬가지였습니다. 아직까지도 그 여파로 인해서 그룹사의 자랑이었던 금호아시아나까지 매각하려는 움직임을 보여주고 있습니다.

2014년 말부터 부동산가격이 차츰 회복세를 보이면서 다시 급상승하게 되었습니다 그만큼 이곳저곳에서 신규 택지공급과 분양권이 많이 생겼고 예전만큼은 아니지만 그래도 다시 한번 국내에서는 건설업계가 다시금 활력을 찾고 있습니다. 물론 해외건설에서 많은 적자를 보고 온 건설 시공사들은 아직까지 어려움을 갖고 있습니다. 

지금은 건설회사 내에서 자체적으로 시행사를 두는 경우도 많이 생겼습니다. 건설회사가 할 수 없는 업무들을 처리하고 또한 경쟁률 높은 택지를 분양받을 때 낙찰가능성을 높이기 위해서입니다. 대표적으로 최근 급성장한 호반건설, 반도건설 등은 수십 개의 시행사들을 자회사로 갖고 있다는 소문이 있습니다. 최소한 아파트를 분양받기 전 시행사가 어떤 회사인지, 어떤 역할을 하는지 정도를 이해하면 분양을 받을 때 큰 도움을 받을 수 있습니다.