전세대출 조건 비교

전세대출 조건에 대해서 많이들 헷갈립니다. 시중에는 정말 다양한 전세대출 상품들이 있고 매년 정부의 부동산 대책이 바뀔때마다 조건들도 조금씩 변하기 떄문입니다. 오늘은 2020년 들어서 변경된 전세대출 조건도 알아보고 

소위 전세대출 3대장이라고 불리우는 주택금융공사, 도시보증공사, 서울보증보험의 전세대출의 조건들과 금리에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

전세대출 조건 공통자격

은행에서 전세대출을 받을때 은행에서 그냥 내 신용을 가지고 돈을 빌려줄것 같지만 그렇지 않습니다. 보통 은행에서는 앞서 이야기한 HF 주택금융공사 , HUG 도시보증공사, SGI 서울보증보험에서 보증을 서줘서 보증서라는 것을 발급해야만이 대출을 발급해줍니다. 

그런데 이 보증서주는 세 기관은 국가에서 운영하는 곳이기 때문에 아무에게나 보증을 서주지 않습니다. 굳이 집도 있고 재산도 많은 사람에게 보증을 서주지는 않습니다. 다소 차이는 있지만 일반적인 공통자격들이 몇가지 있습니다.

첫번째 : 집이 없어야 한다.

주택이 이미 여러채 있으면 굳이 국가에서까지 나서서 보증을 서줄 필요가 없을 것입니다. 당연히 무주택자에게 우선적으로 해당 기관에서 전세대출을 보증해주게 됩니다.

두번쨰 : 집이 1채만 있을경우도 되긴 된다

집이 1채만 있을경우는 어떻게 될까요? 이게 집이 세금이나 이런 문제로 어쩔 수 없이 자신의 명의로 되게되는 경우가 생각보다 주변에 엄청 많습니다. 그리고 진짜 코딱지만하고 얼마 하지 않은 집이 내명의로 되어있어서 전세대출도 못받으면 억울하잖아요.

그래서 정부가 여기까지는 봐줍니다. 1주택자의 경우에 9억원 이하의 주택을 갖고 있을경우는 봐주는데 내가 갖고있는 그 한채가 9억원 이상이다? 싶으면 전세 대출을 바로 상환해야합니다. 

그리고 무주택자가 전세대출을 이미 진행한 이후에 9억원 이상 고가주택을 취득한 경우에도 즉시상환해야합니다. 

1주택자가 전세대출을 진행한 이후에 추가로 주택을 취득한 경우 다주택자가 되어서 전세대출을 상환해야하니 유의하시기 바랍니다.

세번째 : 소득기준

소득기준은 무주택자라면 연봉이나 소득 상관없이 전세 대출이 가능합니다. 물론 직장인으로서 꾸준한 소득이 있어야하고 아예 백수고 무직자면 대출이 안나올 수 있습니다. 

그런데 1주택자의 경우에는 각 보증기관별로 연봉의 제한이 차이가 있지만 제한이 있습니다. 부부합산 연봉 1억이 넘으면 주택금융공사랑 도시보증공사에서는 전세 대출 진행이 불가능 합니다

그리고 부부합산 연봉 1억원이 넘어갈 경우에는 서울보증보험에서만 가능합니다. 생각보다 부부합산으로해서는 연봉 1억 넘는 가구가 꽤 많은것을 알고 있습니다. 

SGI 서울보증보험 전세대출 조건

 서울보증보험 전세대출을 한마디로 정의하자면 위에 얘기한 3대장 중에서 가장 좋다고 볼 수 있습니다. 그러나 집이 서울에 있어야합니다. 

1. 전세대출자격 

먼저 소득을 봅니다 매월 부부 연소득이 1억원 이상도 보증서 발급이 가능하지만 매월 이자상환액이 월간소득 40%이내여야 가능합니다. 자영업자보다는 직장인이 아무래도 전세대출 받는데 유리한 면이 있습니다.

자영업자가 소득을 인정받기 위해서는 신용카드 소득공제용 1년사용금액 x2.2배나, 건강보험 월 납부금액 x 365배까지 환산소득으로 인정받을 수 있습니다. 환산소득 최대 인정금액은 5000만원입니다.

2. 전세대출 가능 집

다른 보증사들은 주택의 전세금에 제한을 두고 있으나 서울보증보험것은 그렇지 않습니다. 주택의 전세보증금 상한이 없습니다. 왜냐하면 서울 전세가가 요즘 5억 넘는곳이 엄청 많기 떄문입니다. 그래서 서울에서 산다면 서울보증보험 상품을 이용하는 것이 좋습니다.

3. 전세대출 한도

대출한도는 최대 5억원까지이며 전세보증금의 최대 80%까지 대출이 가능합니다. 지금 이야기하는 보증기관중에서 가장 많은 한도에 소득 조건도 괜찮은 편입니다. 한도를 결정할때 신용등급이 꽤 중요한데 나이스 신용평가나 KCB 둘다 신용등급이 4등급 이내로 들어가야지 최대 한도의 전세대출이 가능합니다.

만약 둘 중에 하나만 4등급이라면 3억원까지 한도가 제한되며, 5~6등급인 경우는 2억원, 7~8등급이라면 1억 5천까지밖에 한도가 되지 않습니다. 그래서 가급적 평소에 본인의 신용등급에 신경을 쓰시는것이 좋습니다.

4. 전세대출 대상 주택 

아파트, 다세대, 연립, 주거용 오피스텔이 가능합니다. 그런데 여기서 좀 중요한것이 이 집이 다른 은행에 담보가 잡혀있느냐가 문제입니다. 집주인도 해당 주택에 엄청나게 많은 빚을 가진 깡통주택일 가능성도 있기 떄문입니다. 

그래서 집주인의 채권 최고액 + 전세대출액이 주택가격의 80% 이하인 주택만 가능하다는 사실 명심해두시고 집을 구하실때 미리 이를 확인하셔야합니다.

5. 임대인 동의여부 

서울보증보험의 경우에는 전세자금 대출 받을때 임대인 동의가 필요합니다. 말안해도 질권설정 혹은 채권양도때 집주인에게 은행에서 전화가 가게 됩니다. 전세계약서 작성할때 전세자금 대출 받는것에 협조한다는 것을 특약사항을 넣으시기 바랍니다.

주택금융공사 전세대출

1. 대출자격 

주택금융공사의 경우 소득으로 대출한도를 계산합니다. 이거야 DTI적용받는거 어디나 다 똑같지만 맞벌이이고 부부 둘다 일반적인 직장인 평균 혹은 중위 월급 받으신다면 크게 한도에 대해서 걱정할 필요까지는 없습니다. 그러나 외벌이는 사정이 조금 다릅니다. 

2. 전세대출 가능 집

전세대출이 가능한 집을 알아보겠습니다. 서울과 수도권에는 5억원 이하 지방의경우는 3억원 이하의 전세 주택만 가능합니다. 

3. 전세대출 한도 

최대 2억 2천 2백만원입니다. 너무 적지 않나요? 그래서 서울보증보험것을 이용하라고하는 것입니다. 한도결정시에 세입자 연봉으로 계산합니다. 세입자 연봉 x 3.5~4배 - 세입자기존부채의 27%로 계산을하여 한도가 결정됩니다.

만약 내가 2억2천 맥시멈으로 전세대출을 받으려고 한다면 연봉이 6천만원정도는 되야한다는 계산이 되게 됩니다.

4. 대상 주택

모든 주택이 다 가능하며 아까 설명한 것처럼 집에 얼마만큼의 빚이 있는지도 봅니다. 집주인 채권최고액 + 전세대출액이 현재 주택 시세를 넘어서지 않는 주택만 가능합니다.

5. 임대인 동의 여부

주택금융공사는 따로 임대인의 동의가 필요 없습니다. 

주택 도시보증공사 전세대출

도시보증공사의 전세대출은 연봉이 그렇게 중요하지 않고 신용등급이 중요합니다. 신용등급만 좋다면 꽤 높은 한도로 대출이 가능하기 때문에 수도권지역에 신용이 높은 분이라면 노릴만한 곳입니다. 

1. 대출자격

도시보증공사 전세대출은 소득이 무관합니다 오직 신용만 보기때문에 소득이 되지 않는데 신용이 높은 분들이라면 도전해볼만합니다. 그러나 임대인이 소유권 이전한지 3개월 이하라면 4대보험 가입하고 직장 1년 이상의 재직자만 가능합니다. 

2. 전세대출 가능 집

수도권 5억원 이하 지방의 경우는 4억원 이하의 주택입니다. 주택금융공사보다는 1억원 넉넉하게 있다는 점이 좋습니다. 

3. 전세대출 한도

최대 4억원까지 대출이 가능합니다. 주택금융공사보다 2배가까이 됩니다. 전세보증금의 80%까지 대출이 가능합니다. 5억 이하의 주택이라면 1억정도가 있다면 충분히 노려볼만 합니다. 

신용등급에 따라서 한도가 정해지게 되는데 나이스나 KCB 둘중 하나만 신용등급이 4등급 안으로 들어오게 된다면 최대한도 4억원까지 대출이 가능합니다. 5~6등급인 경우는 한도가 1억 5천만원으로 뚝 떨어지고 7~8등급의 경우 7천만원 밖에 되지 않습니다. 

4. 대상주택

아파트와 다세대 연립 주거용오피스텔 단독주택 빌라 전부 주택이라면 가능하고 심지어 주택이 아닌 오피스텔도 대상주택으로 들어갑니다. 마찬가지로 집주인 채권최고액 + 전세대출액이 주택가격의 100%를 넘어가지 않는 주택만이 가능합니다.

5. 임대인 동의

서울도시보증기금과 마찬가지로 임대인 동의가 필요합니다. 

전세 대출 시 전세금 반환보증보험 꼭 들자

요즘은 집값이 떨어지는 추세입니다. 특히 지방을 중심으로 창원이나 울산같은 지역은 초토화되고 있습니다. 지역경기가 안좋다보니 일자리도 없어지고 실수요자가 빠지고 있습니다.

이런 상황에서 깡통전세도 늘어나고 있는데 세입자 입장에서는 전세보증금을 못돌려받을 수도 있습니다. 집주인이 돌려줄 형편이 안되면 나중에 해당 물건이 경매로 넘어가게되고 골치아픈 법정 공방에 휘말릴 수 도 있습니다.

나도 전세대출을 갚아야하는데 정작 전세금은 못돌려받는 상황이 생기면 내가 신용등급이 하락할 가능성 아주 높습니다.

이런경우에는 미리 전세금 반환보증보험을 들어놓는 것만으로도 소중한 내 전세 보증금을 지킬 수 있습니다. 계약하고나서 1년 이내에 전세금 반환보증 보험을 들수 있는데요 1년 넘으면 들고 싶어도 들 수 없습니다. 

전세그만환보증보험은 보험비가 있습니다. HUG기준 연 0.128정도인데 집값이 5억이면 1년에 60만원정도 됩니다. 물론 이돈 아까울 수도 있는데 사람일이 어떻게 될지 모르니까 꼭 들어두시기를 추천드립니다. 

전세대출 글을 마치며

오늘은 전세대출에 대해서 알아보았습니다. 각각의 대출상품마다 대출 자격과 한도 금리가 조금씩 다른데 자신에게 가장 잘 맞는 상품을 찾으시면 되겠습니다.

시중에는 정말 많은 전세대출 상품이 있고 해당 상품을 한눈에 비교할 수 있는 사이트들이 있습니다. 먼저 사설로는 뱅크아이가 있고 금융감독원에서도 상품통합비교공시를 통해서 전세 금리를 비교해 볼 수 있습니다.

다음과같이 전세금을 치고 금리방식을 선택한 다음에 지역을 선택하고 전세금과 대출금액을 설정한뒤 금융상품을 검색하면 아래와 같이 나옵니다. 

내가 자격만 된다면 가장 저렴한 상품을 찾기위해서 조금만 품을 팔고 단지 클릭 몇번만 더 해본다면 1년에 수십만원에서 백만원까지 아낄 수 있으니 최대한 많이 알아보시기를 권해드립니다.

사이트내에도 전세대출과 부동산과 관련된 링크에 다양한 정보들이 있으니 확인하시고 현명한 결정 내리시길 바랍니다.

2020/03/21 - [부동산정보] - 신혼부부 특별공급 자격 총정리

2020/03/13 - [부동산정보] - 디딤돌대출 조건금리

2020/03/09 - [부동산정보] - 신혼부부 전세자금대출 조건금리비교

2020/02/26 - [부동산정보] - 중소기업 청년전세자금 대출 절차