코로나 부동산 영향

최근 코로나로인해서 지금 미친듯이 폭락하고 있는 주식시장을 보고 있습니다. 요즘 코로나 문제가 너무 심각합니다. 

대한민국은 한풀 꺾였다고 하지만 전세계적으로는 이제 시작하여 폭발적으로 증가하고 있습니다. 

더 우울한 것은 우리나라만큼 의료시스템이 발달한 나라가 없다는 것입니다. 이런상황에서 코로나 바이러스가 앞으로 부동산시장에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

코로나 바이러스로 인한 팬데믹 상황이 부동산이 긍정적일까 부정적일까요? 

당연히 부정적이겠죠 그러나 얼마나 부정적인지 한번 알아보고 업종 부동산에서도 주택이 안좋은지, 상가가 안좋은지 바라보겠습니다.

코로나 19가 부동산시장에 얼마나 큰 영향을 미칠까

부동산시장은 모든것이 물려있습니다. 일단 단기적으로 하락 압박이 들어오는것이 많습니다. 모든 것이 올스탑되었습니다. 거래 자체가 없이 완전히 동결되어 있는 상태입니다. 이 상황이 조금 재미 있는 것은 바로 정부가 원하던 바였다는 것입니다.

정부가 부동산 시장을 잡기위해서 강력한 대출규제와 부동산대책을 넣었었는데 코로나 19여파로 2020년 상반기 부동산 시장은 잠잠할 것으로 보입니다. 이미 강력한 정부대책 + 코로나약발까지 밀리게 되었습니다.

코로나 부동산 영향 : 주택부문

그러나 그 이후에 어떻게 될까요? 주택은 완전한 필수재입니다. 자동차는 없을 수도 있지만 주택은 규모를 줄이면 줄였지 없앨 수는 없습니다. 

중장기적으로 보았을때 가중치를 보자면 코로나 19에 따른 경기여파가 더 강할 것이냐 공급부족이 더 클것이냐의 문제입니다.

결국은 서울등 핵심지역의 공급부족은 향후 5년~8년까지는 계속 시차가 존재하여 만성적일 것으로 보입니다. 

이러한 공급부족은 서울과 수도권 대도시를 중심으로는 이어질 것으로 보여서 코로나에도 불구하고 공급부족으로 인한 가격상승 압박이 있을 것으로 보입니다. 

부동산 보유세와 주택시장

향후 6개월까지는 아파트가격도 떨어지지 않을 수 없게 되었습니다. 코로나 19가 부동산시장에 거대한 영향을 미쳤다기보다는 기존의 정부의 강력한 부동산 정책이 약발이 먹히고 있다는 것입니다. 

그중에서도 가장 강력한 것 하나는 재산세 과표를 현실화 시킨다는 것입니다. 즉 보유세를 인상시킨다는 것입니다. 이게 생각보다 많이 오를 것으로 보입니다. 

이런 상황에서 종합부동산세 강화하는 법안의 통과는 다소 어려울 것으로 보입니다. 재산세 과표현실화 만으로도 충분히 부동산 실질적으로 과표를 시세의 75%로 맞추고 있습니다.

2018년 2019년 엄청난 아파트의 가격상승이 있었습니다. 기존 재산세보다 50%가까이 상승할 것으로 보입니다. 

과거에 보유세를 한달에 100만원 냈다고 한다면 이제는 200만원을 내게 될 것입니다. 보유세 부담을 못버티고 팔려는 사람이 늘어나고 반대로 사려고 하는 사람은 보유세가 부담이 될 것입니다. 

보유세 상승은 정부의 가장 강력한 카드입니다. 그런데 현재는 지금 매물이 없는 상황인데 호가가 1억씩 뚝뚝 떨어질 수 있습니다.

그러나 결국은 수요가 많은데 공급이 부족한 현상에 의해 올라갈 가능성이 많습니다. 

장기보유 목적 실소유자는 10~20%하락하면 서울에서 이번 시국에 구매하는 것도 좋은 선택이 되지 않을까 싶습니다. 

코로나 부동산 영향 : 상가부문

상업용 수익형 부동산 즉 상가들은 월세나오는 부동산들은 지금 어마어마한 타격이 예상됩니다. 월세 나오는 부동산은 월세 자체를 환산한 것이 부동산 가격입니다. 월세가 떨어지면 부동산 가격도 떨어집니다. 월세가 오르면 자영업자들의 장사가 잘되어야 하는데 이건 망했습니다.

코로나 종료가 된 이후에도 계속 영향력이 갈 것으로 보입니다. 다중이 모이는 시설들이 당분간 어렵지 않을까 하는 개인적인 예측이 있습니다. 많은 사람들이 모이는 접촉문화가 많이 약해질 것이고 일부에서는 종교까지도 많이 약해질 것으로 예측하고 있습니다.

상가는 월세가 가격인데 현재 초토화되었기 떄문에 2021년쯤에는 경매로 상당히 많은 상가물건들이 나오지 않을까 하는 경우가 생깁니다.

경매로 인해서 싸게 매물이 나오면 분명히 그떄 한번 더 가격이 크게 떨어지지 않을까 생각해보게 됩니다. 

세계경제와 한국 부동산 시장

부동산도 국가 경제의 일부입니다. 부동산은 사실 주식시장이나 채권시장에 비하면 상당히 작습니다. 그러나 부동산이 크게 느껴지는 이유는 개인이 투자하는 영역이기 떄문입니다. 개인 자산의 70%이상을 구성하고 있기에 큰 자산으로 느껴지고 있습니다.

코로나 19가 예전의 사스나 메르스처럼 언젠가 지나갈 것으로 보입니다. 그러나 과거의 질병들과 전염병들보다 강력한것은 사실입니다. 

세계경제와 국내경제가 또 함께 물려있습니다. 대한민국은 경제의 무역의존도가 80%가 넘는 나라입니다. 미국 서브프라임 위기때 당시 대단지 아파트도 순식간에 30%가 폭락했습니다. 

그러나 많은 사람들이 잘 기억하지 못합니다 왜냐하면 겨우 6개월밖에 안갔기 떄문입니다. 그때 사고 판 사람은 거의 없었습니다. 그러나 그떄 팔았으면 배아픈일이고 샀으면 대박을 냈을 것입니다.

국제 경제가 안좋으면 개인 주택까지도 큰 영향을 미칠 수 밖에 없습니다. 앞으로 더더욱 어려워질 수 있는 부분이 있습니다. 

이번 코로나사태에 따른 각국의 대처를 바라본다면 코로나 사태를 모두가 대충 얼버무려서 덮으려는 마인드가 보입니다. 일본도 그렇고 미국도 그렇고 그러나 그런 대처가 어마어마하게 사태를 키웠습니다. 

미국 또한 현재 코로나 사태를 심각하게 받아들이고 있습니다. 얼마전에 금리를 무려 1%까지 낮추었습니다.

이제서야 전세계에서는 시작인데 뉴욕증시도 급락한 상황입니다. 미국이 초토화되면 대한민국 경제도 안좋을 수밖에 없습니다. 전염병은 브렉시트와 같은 보호무역주의 그리고 무역장벽과 경제 블록화가 더 심해집니다.

이러한 경제 하강은 결국은 부동산 시장에도 거대한 영향을 미칠 수밖에 없고  

저금리와 부동산 시장

현재 우리나라도 유동성을 엄청 키워놨는데 당장은 이 유동성이 투입될 투자처가 부동산은 규제때문에 살 수 없고 사태를 관망하려는 사람들이 늘어납니다. 이것은 전세 수요가 늘어난다는 것입니다. 

여기에 저금리가 되면 서민 주거 안정시켜준다면서 전세자금대출을  많이해줍니다. 그러면 전세시장이 움직입니다. 

전세가 올라버리면 또 다시 아파트가격을 상승시키거나 하락시켜야할 아파트 가격을 안떨어지게 합니다. 

혹은 전세가 월세나 반전세로 바뀔 가능성도 상당히 높아집니다. 

이러한 저금리 기조에서 결국 정부에서 투자하는 사람들은 다 빼고 공공으로 분양하고 싸게 분양하는데 결국은 청약 당첨된 사람들만 돈버는 구조로 만들었습니다. 정부에서는 그래도 차라리 돈많은 투자자 보다는 못사는 사람들이 청약으로 계층사다리를 노릴 수 있게 해놓은것 같습니다.

만약 내가 해당이 된다면 이러한 코로나 시국에서도 꾸준하게 청약시장에는 도전해보는것이 좋지 않을까 생각해봅니다.

그렇다면 앞으로 부동산시장은 어떻게 될까요?

최악의 경제상황 2008년과 같은 시기가 오면 당연히 부동산 시장은 나빠질 수 밖에 없습니다. 그러나 이거야 원론적인 이야기일 뿐이고 단기적으로는 안좋다는 것은 자명한 사실 입니다.

단기적인 전망은 어느정도 흐름을 타기 떄문에 맞습니다. 6개월간은 어쩔수 없습니다. 저는 장기적인 전망을 내다볼 수 없습니다. 

이제부터는 단기적인 전망을 자주 확인해야하는 부지런함이 필요합니다. 최악의 경제상황이 오게되면 부양정책들을 쓰게 되는데, 꼭 이러한 경제뉴스만을 볼 것이 아니라 주변 상가 식당이 장사가 잘 되는지 실물경제를 주의 깊게 보면서 예측해보시면 되겠습니다.

주식을 해보신분이라면 다 아는 것이지만 결국 투자수익 이라는 것은 마지막에 남겨먹고 던져주는 것이 결국은 남에게 던져주는 것입니다. 결국 중요한 것은 돈놓고 돈먹고 투자자에게 중요한 것은 현금입니다. 

최종적으로는 누군가가 사주어야 하는 것입니다. 실수요자입니다. 국가 경제가 안좋아지면 실수요자가 무너집니다. 투자자들이 이익을 얹어서 파는 실수요자가 무너지면 결국은 투자자들도 무너지게 되게 됩니다. 

여러 정보들을 확인하시면서 계속 실탄장전을 해두시고 정확한 목표에 적절한 타이밍에 쏴서 맞추시기를 바라겠습니다. 

코로나 떄문에 많이들 힘든데 어서 빨리 이 위기를 극복하고 모범적인 사례를 보이는 대한민국이 되었으면 합니다. 그러나 이런 위기를 기회로 활용해서 돈은 못벌지언정 적어도 돈을 잃지는 마시는 여러분이 되시기 바라겠습니다.

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