집담보대출 한도조건금리

집담보대출에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 많은 사람들이 아직도 빚을 갖는것에 대한 두려움을 많이 갖고 있습니다. 

가장 무서웠던것은 이자였습니다. 매달 은행이자가 몇십만원씩 빠져나가는 것이 너무 아쉬웠습니다. 부모님의 경우에는 백만원 넘게 이자가 빠져나가곤했는데 그러고나면 정작 생활비가 없어서 다음달까지 카드로 돌려막는 것을 보며 자랐습니다. 

그래서 항상 뭐든지 할부를 싫어하고 최대한 아껴가면서 내가 가진 현금으로 구매해왔습니다. 심지어 자동차도 그냥 현금으로 구매했습니다. 

그런데 살다보면 진짜 돈이 많이 필요할 때가 있습니다. 종종 사업을 한다거나, 집을 구매할때는 천문학적인 돈이 필요한데 당장의 현금으로는 불가능합니다. 그러다보면 자연스럽게 집을 담보로 대출을 받아야 하는 경우가 생깁니다.

집담보대출이라는 것은 무엇인가?

집담보대출은 내가 가진 "집"을 담보물로 잡고 은행에서 돈을 빌리는 것을 이야기 합니다. 여기서 이야기하는 "집"이라는 것은 아파트, 단독주택, 연립주택을 담보로 받을 수 있는 대출입니다. 

아무래도 담보물이 다른 것보다도 자산가치가 있다보니 그 어떠한 담보대출보다도 한도도 높고 금리도 낮은 것이 사실입니다.

그런데 많은 사람들이 헷갈려 하는 것이 주거용 오피스텔입니다. 오피스텔은 집담보대출을 받을 수 있을까요? 결론부터 이야기 하자면 못받습니다. 오피스텔의 경우에는 실거주를 하고 집과 같은 기능을 할지라도 주택에는 포함되지 않기 때문입니다.

은행 상품마다 오피스텔의 경우 준주택으로 쳐줘서 대출이 따로 진행되기도 하지만 집만을 한정하는 곳에서는 대출이 불가능하다는 사실을 알아두시기 바랍니다.

집담보대출의 금리/한도 이야기

대출에서 가장 중요한 것은 얼마나 빌릴수 있느냐? 그리고 이자는 몇%이느냐일 것입니다. 이를 좀 유식하게 이야기해서 한도와 금리라고 이야기합니다. 집담보 대출의 한도와 금리는 어떻게 결정될까요? 하나씩 뜯어서 살펴보도록 하겠습니다.

집담보대출 한도 첫번째 : 감정가격

이 집이 얼마짜리 집이냐에 따라서 나올 수 있는 대출금액이 다를 수 밖에 없습니다. 예를들면 지금 내가 갖고 있는 집이 5억짜리 집이라고 한다면 5억 이상으로는 빌려줄 수 없을 것입니다. 

이 집의 가격을 주로 시세라고 하는데 매매가격과는 차이가 있습니다. 은행에서 대출하기 위해 판단하는 감정가격은 KB시세와 부동산 공시가격알리미, 감정평가, 외부감정평가로 해당 집을 판단하게 됩니다.

주로 KB시세와 부동산공시가격 둘 중에서 낮은 금액을 감정가격으로 산출합니다. 이렇게 산출된 감정가격은 집담보대출 한도를 결정하는 가장 첫번째 지표가 됩니다.

집담보대출 한도 두번째 : 집담보인정비율

앞서 이야기한 감정가격을 얼마만큼이나 인정해서 돈을 빌려줄수 있느냐를 은행에서 결정해줍니다. 요즘은 부동산 투기니 이런이야기가 많아서 새로 집을 살때 나오는 LTV (Loan to Value Ratio)를 투기과열지구의 경우에는 낮게 책정하는 경향이 있습니다. 

내가 만약 구매할 집의 위치가 투기지구 혹은 과열지구로 선정되었다면 40%까지밖에 산정이 되지 않습니다. 그런데 조정대상지역이라고 한다면 60%까지 대출한도가 나옵니다. 조정대상 지역과 수도권은 70%까지 LTV가 적용됩니다. 서민 실수요자의 경우에는 이보다 10%정도 완화해주었습니다. 

집담보대출 한도 세번째 : 소액보증금 차압제도

내가 만약에 담보로하려는 집에 이미 세입자가 있을수가 있습니다. 그런데 이러한 세입자들의 권리를 지켜주기 위해서 한도에서 얼마정도 뺀다는 의미입니다.

그 이유는 임대차보호법에 최우선 변제금이라는 것이 있어 근저당순위와 상관 없이 임차인을 보호해주기 위해서 일부 금액을 쟁여놓는 것입니다.

금액은 서울의 경우 3700만원정도 한도에서 제하게 되고 수도권의 경우는 일반적으로 3400만원 정도를 제합니다. 

다시 한번 정리하자면 집담보대출 한도는= (감정가격 / LTV) - 소액보증금 차압 이런 공식이 되게 되는 것입니다. 규제를 받지 않는 지역의 5억짜리 집의 경우 집담보대출 한도가 보통 2억 5천만원 ~ 3억 정도 받을 수 있는 것입니다.  

집담보대출 소득기준 DTI와 DSR이야기

일단 은행에서 돈을 빌려주면 이사람이 이 돈을 성실하게 갚을 수 있는가에 대해서 심사도 합니다. 돈을 갚을 능력도 없는 백수가 아무리 집이 있다고 하더라도 집담보대출을 빌려주었다가 갚지 않게되어서 집이 경매로 넘어가게 된다면 은행입장에서도 피곤하고 곤란한 상황에 처할 가능성이 높아지기 떄문입니다. 

이 상환능력을 보는것을 DTI라고 합니다. Debt to Income이라는 약자로서 즉 소득이 얼마인데 이 대출을 소득으로 나누었을때 감당할수 있는지 여부를 보는 것입니다. 지역별로 DTI를 규제하는 비중도 조금씩 다릅니다.

자세히 보자면 총부채 상환비율로 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 결정하는 계산비율입니다. 계산식은 (아파트담보대출 원리금 상환액 + 기타대출 이자상환액) / 연간소득 입니다. 

이런것 떄문에 집담보대출을 받을때 은행에 소득과 관련된 증빙 서류를 제출해야 하는 것입니다. 이 소득에는 일반 월급뿐만 아니라 사업소득, 기타 연금까지도 가능합니다.

DSR이란 DTI와 비슷하긴 한데 (아파트 담보대출 원리금상환액 + 기타대출 원리금상환액) / 연간소득을 뜻합니다. 달라진게 있다면 기타 대출에 있어서도 원리금 상환액을 보겠다는 것입니다.

좀더 규제가 심해진것처럼 보이지만 DSR의 경우는 70%를 초과하더라도 은행에서 일부 판단의 여지를 남겨두어 조정이 가능합니다. 

집담보대출 금리산정은 어떻게할까?

한도를 알아봤으면 이제는 더 중요한 금리이야기를 하겠습니다. 내가 10억을 빌렸는데 금리가 10%라면 한해에 1억을 갚아야 합니다. 금리가 높으면 높을수록 이자에 대한 부담은 늘어날 수밖에 없습니다.

집담보대출 금리는 보통 시장금리 + 가산금리의 형태로 이루어져 있습니다. 먼저 시장금리를 살펴보자면 고정금리고 았고 변동금리가 있습니다. 고정금리는 대출을 다 갚을 때까지 금리가 변동이 없는 것입니다.

그런데 좀 더 금리가 싼 상품을 찾다보면 변동금리가 있습니다. 이것은 시장 상황에 따라서 금리가 오를수도, 내릴수도 있는 금리입니다. 보통 CD, COFIX, 금융채 금리같은 다양한 시장금리들이 있습니다. 

이 시장금리들은 짧은것은 3개월 마다 금리가 변동되기도하고 긴 금융채 금리는 5년짜리도 있습니다. 

여기에 가산금리가 추가되게 됩니다. 집담보대출을 받으려는 사람의 신용도와 조건에 따라서 금리가 더 붙게 되거나 깎아주게 되는 것이 이 가산금리입니다. 내가 만약에 신용도 1등급이라서 감면금리를 받은게 있을 수 있습니다. 

그런데 만약에 내 신용도가 중간에 하락한다고 하면 이 감면금리 혜택이 사라지면서 금리가 더 높아질 수도 있습니다. 금리 변동주기가 안되었는데 이자 부담이 늘어났다고 하면 대부분 이렇게 내 조건이 변동되어 감면금리 혜택이 사라진 경우입니다.

이러한 감면금리 혜택은 집담보대출 상품마다 상이하니 최대한 많은 대출상품들을 비교해보시면서 자신이 가장 싸게 할 수 있는 것을 찾으셔야합니다.

집담보대출 금리비교

요즘은 세상이 좋아져서 금리비교를 한눈에 할 수 있게 되었습니다. 사설 사이트인 뱅크몰이나 뱅크아이를 통해서 여러 금융회사들의 대출금리와 특징을 한꺼번에 비교해 주어서 나에게 가장 맞고 가장 싼 금리를 선택할 수 있습니다.

사이트에 들어가서 내가 담보물로할 집을 선택해주면 자동으로 뜨게 됩니다.

만약에 1금융권에서만 빌리고 싶다 싶으면 전국은행연합회 홈페이지에 들어가보시는것을 추천드립니다. 여기서는 최근 한달동안 집담보대출 금리가 얼마로 빌렸는지 확인 할 수가 있습니다. 2020년 2월 기준으로는 국민은행이 가장 낮은것 같습니다.

세번째로는 직접 은행에 일일히 찾아다니면서 방문하여 상담을 받아보는 것입니다. 좋은 은행원 분을 만나면 일사천리로 일이 진행될 수도 있습니다.

그러나 적어도 인터넷에서 어느정도 금리 시세를 파악하고 진단을 받아보시고 가시기를 추천드립니다. 은행도 결국은 장사하는 것이기 떄문에 잘 모르면 비싼 금리를 권유받아서 계약하고 오는 경우도 상당히 종종 있기 떄문입니다.

착한대출 VS 나쁜대출

오늘은 집담보대출에 대해서 알아보았습니다. 그런데 대출을 받기 전에 마지막으로 꼭 하고 싶은 이야기가 있습니다.

우리는 착한대출을 받아야합니다. 착한대출은 금리가 낮은데 이 돈으로 더 큰 돈을 만들 수 있는 대출입니다. 단순히 소비를 하기 위한 대출은 아무리 금리가 낮다고 하더라도 나쁜 대출입니다. 가장 대표적으로는 저금리의 집담보대출이 이에 해당합니다.

착한대출을 이용하면 레버리지 효과를 일으켜서 남들이 열심히 일해서 벌 큰 돈을 빌린돈을 지렛대 삼아서 벌어줄 수 있습니다. 

나쁜대출은 금리가 높은 대출입니다. 일단 금리가 높으면 매달 지불해야할 이자가 늘어나게 되고 매달 생활비를 허덕이게 만드는 대출입니다. 근데 사람들은 아직도 무엇이 착한대출이고 나쁜대출인지 구분을 못하는 사람도 많습니다. 금리의 문제가 아니라 레버리지를 일으킬 수 없는 대출의 경우에는 한번 고려해 보아야 합니다.

명품백이나 내 수준에 안맞는 비싼 SUV차량을 할부로 구매하는 것들은 모두 나쁜 대출에 해당합니다. 나중에 나에게 돈으로 돌려주는 것이 아니라 내 자산을 갉아먹기 떄문입니다. 

이 글을 통해서 여러분들이 다양한 집담보대출 금리 상품들을 비교해보고 낮은 금리로 최대한 많은 한도를 빌리실 수 있기를 바라겠습니다.

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