건폐율 왜 중요한가?

오늘은 건폐율에 대해서 알아보는 시간을 가져보려고 합니다. 오늘은 부동산 투자 상식중에서 많은 사람들이 어려워 하는 것입니다.

건폐율이라는 말을 많이 듣게 됩니다. 특히 재건축이나 재개발하는 사람들은 꼭 알아야합니다.

그럼 건폐율이우리가 실무에서 어떻게 쓰이는지 정확하게 개념을 가져보도록 하겠습니다,

건폐율이란?

대지면적에 대한 건축 면적의 비율을 이야기합니다. 내가 만약에 100평의 땅을 갖고 있다고 한다면 이 면적에 얼마나 많은 건물을 지을 수 있느냐에 대한 이야기합니다.

이 건폐율은 해당 토지의 용도에 따라서 다르게 됩니다. 상업지, 공업지, 주거지에 맞는 건폐율이 있습니다. 기본적인 개념은 내가 가진 땅은 용도지역이 있고, 내가 해당하고 있는 용도지역에 한정된 한계의 건폐율이 정해져 있다는 것입니다.

자세한 건폐율은 다음의 표와 같습니다.

예를들면 1종 일반 주거지역의 경우는 건폐율이 60%입니다. 만약 내가 1종주거지역의 땅을 100평 갖고 있으면 해당 땅에 60평까지 건물을 지을 수 있는 것입니다. 

이 건폐율은 국토계획및 이용에 관한 법률로 정해져있는 건폐율을 넘길 수 없습니다. 한마디로 규제를 하고 있다는 것입니다. 내 땅에서 건폐율이 몇%인지를 알려면 먼저 용도지역을 알아야하고 이 용도지역의 건폐율이 내가 지을 수 있는 바닥의 면적입니다.

지금까지 바닥면적에 대해서 이야기했으면 또 층으로 올라갈 수 있을 겁니다. 이를 용적율이라고 합니다. 

건폐율은 실무에서 어떻게 쓰일까? 

대체적으로 건폐율을 많이 이야기하는 사람들은 개발업자들입니다. 모든 개발계획의 시작은 건폐율과 용적율부터 시작하기 떄문입니다. 

건폐율과 용적율에 따라서 내가 얼마나 건물을 넓고 높게 지어서 분양 혹은 임대할 수 있는 면적이 얼마나 많이 나오느냐에 따라서 사업 수익이 결정되기 떄문입니다.

예를들어 내 땅이 100평인데 자연녹지라 건물을 20평밖에 짓지 못한다면 좁고 낮게 지어야 하니까 활용 가능 토지면적이 적으니 사업성이 떨어집니다.

그러나 내가 100평이 있는데 해당 지역이 상업지면 90%까지 지을 수 있습니다. 여기에 용적률은1500%이기 때문에 활용 가능 면적이 높아지기 떄문에 개발자들이 많이 쓰입니다. 개발자가 아닌 투자자들에게도 건폐율과 용적율은 중요합니다. 

그러나 저같은 일반 부동산 투자자로서는 토지개발자의 단계로 나아가기까지는 아직 먼길이 남았습니다. 

개인투자자가 건폐율을 봐야하는 이유

투자자가 건폐율을 확인하는 경우는 보통 이럴 떄입니다. 해당 땅을 최소로 활용할 수 있는 건축면적으로 반할할때 활용합니다. 내가 만약에 100평의 땅이 있는데 주거지역이라면 건폐율이 60%입니다. 100평에 60평까지 건물을 지을 수 있다는것을 확인할 수 있습니다.

그러나 만약에 협소 주택을 짓는다고 한다면 20평만 지어도 건물을 4층까지 올릴 수 있습니다. 20평이니까 총 3개동의 건물을 지을 수 있습니다.

해당경우에는 만약 100평의 땅이 있지만 한평에 1000만원이라고 한다면 10억의 돈으로 사야합니다. 하지만 누가 10억이나 주고 60평짜리 집을 지을 수 있는 땅을 살 사람이 많이 있을까요? 아마 대한민국에 그리 많지 않다고 생각합니다.

근데 내가 이걸 33평씩 쪼갠다면 20평씩 건물을 한동씩 지을 수 있습니다. 그리고 이 땅을 3억 3천만원으로도 이 땅을 팔수가 있습니다. 

3억 3천만원이 되니 아무래도 비용부담이 적어집니다. 대한민국에서 3억 3천만원짜리 땅을 살 수 있는 사람은 꽤 많이 있을거라고 생각합니다. 사람들도 부담없이 살 수 잇으니 이것은 즉 환금성을 높일 수 있는 방법입니다.

부동산의 최대 단점이 무엇입니까? 잘 안팔리고 돈이 묶이는 환금성이 낮다는 것입니다. 나중에 잘 안팔리면 가격을 다운 시킬 수밖에 없습니다. 

그런데 우리가 건폐율에 대한 조금의 지식이 있으면 33평씩 잘라서 팔수도 있는 것입니다. 요즘시내권에 협소주택으로해서 15평 대지바닥면적으로 위로 많이 올리는 생활도 많이 하고 있습니다.

과거에는 저택이나 넓은 평수의 집을 원했지만 요즘은 작은 주택을 더 많이 선호하고 있습니다. 

즉 건폐율을 알아서 용도지역에 따라서 몇평까지 작게 잘라서 건축을 할 수 있는지 안다면 다시 되팔때 더 좋은 수익을 얻을 수 있다는 이야기입니다.

건폐율과 토지투자에 대해서

오늘은 건폐율에 대해서 알아보는 시간을 가져보았습니다. 대지면적에 내가 지을 수 있는 땅의 평수를 이야기하는데 용도 지역에 따라서 건폐율이 조금씩 다르다는 것을 알아보았습니다.

개발자의 입장에서 건폐율이 얼마나 중요한지 사업성을 결정짓는것을 확인해보았고, 개인 투자자의 경우 아파트의 경우는 많이 적용이 되지 않지만 토지를 투자할때 건폐율을 알면 매도를 할 수있는 매도할 수 있는 폭을 넓혀서 더 성공적인 토지 투자를 할 수 있습니다. 

부동산 투자는 정말 많은 것들을 알아보아야합니다. 결국 정보의 싸움에서 이기고 지느냐가 부동산 투자의 성공과 실패를 좌우합니다.

최대한 많은 곳에서 견적을 내보고 확인하시어 성공적인 투자 하시기 바라겠습니다. 

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