근저당 설정이란

부동산 거래를 하다 보면 꼭 한번 듣게되는 이야기가 있습니다. 바로 근저당 설정이라는 말입니다. 그러나 우리에게는 부동산 거래라는 것이 어쩌다 한번 있는 생소한 일이다보니 근저당에 대해서 잘 모르고 넘어가는 경우가 많이 있습니다. 

그러나 근저당 설정은 부동산 거래에 있어서 안전하게 계약하기 위한 필수사항이니 놓치지 말아야합니다. 

근저당이란?

앞으로 생길 채권을 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위입니다. 저당권이란 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우를 대비해서 미리 해당 부동산을 담보물로 저당 잡은 채권자가 담보에 대해 다른 채권자에 우선하여 변제 받을 것을 목적으로 하는 권리입니다. 

근저당 설정은 은행이나 금융기관이 주로 담당하고 돈을 빌릴 사람이 담보융자 신청을 하면 은행은 담보물 감정을 하고 융자 여부를 결정한 다음에 대출을 진행해줍니다.

근저당권이란 쉽게 이야기해서 집주인이 부동산을 담보로 대출을 받았는데, 대출해준 사람이 가지고 있는 권리로서 만약에 집주인이 빌린돈을 갚지 못하는 경우가 생기면 돈을 빌려준 채권자는 담보인 부동산을 차압할 수 있는 권리를 이야기합니다. 

근저당권은 왜 중요할까? 

전세나 월세로 보증금을 내고 들어갈때에는 근저당이 더욱 중요해집니다. 요즘 솔직히 얘기해서 융자껴있지 않은 집이 없습니다. 그런데 이 융자 즉 근저당 금액에 따라서 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있기 때문입니다.  

만약에 매매가가 5억짜리 아파트에 전세금을 4억을 가지고 들어가는데 해당 아파트를 그런데 여기에 대출금 융자가 3억이 껴있습니다. 그런데 집에 문제가생겨서 집이 경매가 넘어갔다고 가정해 봅시다.  경매로 4억 5천만원에 낙찰되었습니다. 근저당권이 우선순위 세입자는 전세보증금을 1억 5천만원밖에 돌려받지 못할 가능성이 높습니다. 

나의 소중한 전 재산이 날아가는 경우가 많이 있습니다. 그래서 근저당권이라는 것이 이렇게 중요한 것입니다. 

근저당이 임대차 계약을 맺는 주택에 몇 %나 설정되어 있느냐에 따라서 보증금을 돌려받을 수도 있고 어떤 경우는 일부나 전부를 돌려받지 못하는 경우도 많이 있기 때문입니다. 

아파트같이 시세가 어느정도 확실하게 형성되어 있는 부동산이라면 해당 부동산에 대한 근저당이 70%이하의 근저당이 설정되어 있는 곳을 선택하고, 단독주택이나 빌라 같은 경우에는 시세가 더 불명확하기 때문에 시세 대비 60%가 넘지 않는 곳을 선택하는 것을 추천드립니다.

만약에 내가 들어가는 전세 보증금과 근저당으로 잡힌 금액을 합친 금액이 해당 아파트의 시세보다 100%넘어가는 곳이라고 한다면 계약을 한번 더 고려해볼 필요가 있습니다. 

근저당권 VS 임차인 보증금 우선순위

근저당권과 임차인의 보증금금 둘중에 누구의 빚을 먼저 보상해줄까요? 채권자나 임차인은 둘 다 자신의 채무를 먼저 받아야 한다고 주장할 것입니다.

이것을 판단하는 기준은 근저당권설정일과 전입신고일입니다. 

만약 부동산의 전입신고일이 해당 부동산의 근저당권 설정보다 늦을 시에는, 안타깝게도 임차인은 전세 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 종종 생기게 됩니다.  

보증금 VS 근저당권 문제는 무조건 더 빨리 시간이 된 경우에 최우선변제 순위가 높아집니다. 만약 보증금 지급과 전입신고, 실질적 점유가 다 이행된 뒤에 근저당권이 설정되었다면 집 주인이 채권자로 바뀐다고 하더라도 보증금을 전액 환불받을 수 있습니다.

그러나 전입신고는 신고하고 다음날 00:00부터 효력이 있는 반면에 근저당권은 설정 즉시 효력이 발생하기에 기존 임대인이 고의적인 사기행각의 경우에는 당해낼 재간이 없습니다.

실제로 이러한 사기는 종종 이루어 지고 있습니다. 

또한 반대로 집주인들이 근저당에 설정되어 있던 금액을 지속적으로 상환하면서 등기사항전부증명서에 나와있는 금액보다 낮은 금액이 남아있는 경우도 있습니다. 그러나 서류상에는 기존 금액이 나와 있을 수도 있습니다. 

그러나 반대로 해당 집을 담보로 추가대출을 받는 경우도 서류반영이 늦기 때문에 부동산 계약전에 서류를 한번 더 정리해달라고 집주인에게 요구하는 것이 좋습니다. 

대출없는 집을 계약시 

실제로 세상에 융자가 껴있지 않는 집이 거의 없습니다. 10채중에 2채정도 남짓합니다. 집주인이 아주 돈이 많거나 현재 세입자가 있는 경우 이 두경우이지요.

사람들이 대출이 없는집을 선호하는데에는 이유가 다 있습니다. 내 자산을 안전하게 지킬 수 있기 때문입니다. 

대출이 없는 집은 잔금치를때 전입신고와 확정신고만 받으면 1순위로 나의 보증금에 대한 권리를 보호받을 수 있습니다.

융자가 껴있는 집을 계약할 시 확인할 두가지

첫번째로 부동산 계약시 특약사항으로 잔금때 임대인이 근저당권을 말소한다라는 조항을 꼭 기재해야합니다. 융자를 다 갚아서 집에 대출을 하나도 남기지 않아야 세입자의 권리가 1순위가 되고 보증금을 지킬수 있기 때문입니다. 세입자가 전세대출을 받을 때에도 부동산 계약서에 해당 조항이 있어야만이 은행에서 전세 대출을 받을 수 있을 겁니다. 

은행에서도 은행 돈을 회수하기에 문제가 될 것 같으면 아예 대출이 불가능합니다. 매매도 마찬가지입니다.

잔금때 대출이 제대로 상환되는지 꼭 확인해주세요. 그냥 돈만 입금하면 끝이 아닙니다. 계약할때 대출을 다 갚는다고 임대인이 얘기했을 지라도 안갚는 경우가 가끔씩 있습니다. 세입자는 소중한 나의 전 재산을 임대인만 믿고 갚으려니 하면 안되고 대출금을 직접 갚는지 직접 확인해야합니다.

보통은 부동산중개업자가 임대인에게 대출받은 은행에 전화를 걸게해서 대출 원금과 이자를 확인시킨 후에 대출 상환금은 은행에서 지정한 대출계좌에 넣고 나머지 잔금은 임대인의 계좌에 넣습니다. 임차인이 전세대출을 받은 경우에는 대출받은 은행에서 근저당권 상환영수증과 말소영수증을 요구하기 떄문에 꼭 집주인에게 요청해서 받아야 합니다. 

지금 위에서 이야기한 계약서에 근저당권 말소조항을 꼭 기재해야하고, 그 다음에는 실제로 이 것이 없어지는지 내 눈으로 확인해야 한다는 것입니다. 

근저당설정 글을 마치며

최소 몇천만원에서 몇억원씩의 큰 돈이 움직이는 부동산 시장에서 남보다 더 많이 알고 있는것은 내 자산을 지킬수 있는 무기입니다. 꼭 여러번에 걸쳐서 법적인 문제가 없는지 확인하시고 부동산 거래를 하시기 바라겠습니다.

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