개포주공 1단지 재건축 이야기

2020년 분양시장은 침체될것이라는 예상을 많이들 하고 있지만 가격상승의 기세가 꺾이지 않을 만한 아파트들이 있습니다. 부동산시장의 침체에도 불구하고 부동산 가격이 상승 하는 곳은 서울시 내의 재건축 일반분양 아파트 물량들입니다. 

그중에서도 가장 핫한 곳은 바로 강남의 재건축 입니다. 수십년전부터 재개발을 한다 못한다 얘기가 많았던 "개"도 "포"기한동네라고 했던 개포 주공 1단지 이야기를 오늘은 해볼까 합니다.  

개포 주공 1단지 개요

단지규모 : 지하 4층 ~ 지상 35층 아파트 144개동

세대수 : 6702세대

건폐율 : 18.76%

용적률 : 249.93%

주차대수 : 13154대 (세대당 1.9대) 

자 무려 6702세대라는 매머드급 대단지 아파트로 들어서게 됩니다. 아파트가 동수가 무려 144개동이나 됩니다. 강남지역에 들어설 수 없는 핵심적인 입지에 이렇게 대단지 아파트라니 한번쯤 군침흘리게 만드는 아파트지역입니다. 

대단지아파트의 경우에는 기반 인프라들이 훨씬 좋고 관리비도 저렴하기 때문에 많은 사람들에게 선호되어 프리미엄이 형성됩니다. 

주차대수도 넉넉합니다. 요즘 각 집마다 차가 보통 2대이상씩 있는 집이 참 많은데 특히 강남지역에 살면 더더욱 차가 더 많이 있겠지요. 세대당 거의 2대에 가까운 주차대수를 확보해서 매일 저녁 늦게퇴근했을때 주차와의 전쟁에서 자유로울 수 있습니다. 

개포주공 1단지 입지

서울의 강남인데 뭣하러 입지분석이 필요한가 싶지만서도 예의상 한번 해보겠습니다. 먼저 구룡역이 가깝고 대모산역도 가까워서 강남권 생활에서 도보권 혹은 버스 지하철 다 이용이 용이합니다.

교육적으로도 강남입니다. 단지안으로 초등학교가 2개 중학교 1개가 들어올 예정이고 이미 강남에 있는 학군들은 대한민국 최고라는 사실을 다 아실 것입니다. 주변 반포 학원가도 있고 교육적으로 

상업시설로는 주변에 하나로마트와 양재역의 코스트코 이마트등을 이용할 수 있고 강남 롯데백화점 세브란스 병원 모두 자가용으로 10분이면 이동할 수 있는 곳입니다. 

저는 개포1단지가 특히 좋은 것은 서울임에도 불구하고 주변에 녹지가 참 많다는 것입니다. 남쪽에 구룡산과 대모산이 있고 북쪽으로 양재천이 있어서 쾌적한 자연과 함께 산책을하고 여유로운 삶을 살 수 있다는 것이 개포 주공 1단지가 매력적으로 다가옵니다.

개포 주공 1단지 재건축 사업 일정

2019년 12월 27일 석면해체 50%완료

2020년 1월 2일 철거신고 및 철거 착수

2020년 1월 10일 사업 시행 계획변경인가

2020년 1월 17일 종후자산 재감정평가 완료 (납품)

2020년 1월 20일 서울시 구조안전심의 및 굴토심의 접수

관리처분변경계획 개별자료 통지 및 총회개최 공고 / 공람 공고

2020년 2월 17일 서울시 구조안전심의 및 굴토심의

2020년 2월 28일 석면해체 완료

2020년 3월 3일 관리처분변경 총회개최

2020년 3월 10일 관리처분계획변경인가 신청

2020년 3월 24일 관리처분계획변경인가

2020년 3월 30일 재건축 조합원 동/호수 추첨

2020년 3월 31일 철거완료

2020년 3월 31일 ~ 4월 6일 : 조합원분양계약

2020년 4월 6일 착공

2020년 4월 10일 : 일반분양 보증 (HUG)

2020년 4월 14일 일반분양 강남구 승인

2020년 4월 28일 일반분양 입주자 모집공고  

앞으로 달려가야할 일들이 정말 많습니다. 어떻게든 분양가 상한제 적용을 받지 않기 위해서 일정이 타이트하게 잡혀있는데 무슨수를 써서라도 2월달에는 석면해체작업을 완료하고 3월 관리처분인가와 해체를 완료하고 4월에는 착공과 일반분양까시 시키겠다는 목표로 달리고 있습니다.

2020년 4월 28일까지 입주자모집공고를 내지 못하면 분양가 상한제를 적용받아 조합원 분담금이 가구당 1억원 까지 늘어나게 됩니다. 

그러나 건축사업이라는 것이 항상 미루어지는 만큼 분양가 상한제를 피할 수 있을지가 관건으로 보입니다. 만약에 계획에 차질이 있게 되면 분양가 상한제를 피하지 못하게 되고 더 많은 규제를 받게 될 것을 예상됩니다.

재건축 초과이익환수제와 개포 1단지

재건축 초과이익 환수제라는 것은 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 주변의 집값 상승분과 비용을 빼고 1인당 3000만원이 넘을 경우 초과 금액의 50%를 세금으로 걷어가는 제도입니다. 노무현정권때 불타오르는 부동산 열기를 식히기 위해서 2006년에 시행되었는데 2008년 서프프라임 모기지사태가 터지면서 전세계 부동산 시장이 얼어붙으며 2013년~2017년까지 유예되었었습니다.

그러나 다시금 불붙는 대한민국 부동산 시장을 막기 위해서 2018년 1월부터 다시 시행되었습니다. 재건축이라는 것은 기존에 살고 있었던 원주민들이 더 큰 수익을 얻기위한 것이 주요 이유인데 이것이 적용되게 되면 아무래도 재건축 사업들은 힘을 잃게 됩니다.

일부 재건축 조합이 헌법소원을 근거로 위헌을 주장했습니다. 결국 헌법재판소까지 갔던 이 것은 합헌 결정이 나오면서 재건축 초과이익 환수제는 다시 시작될 것을 보입니다. 

재건축이 완료되는 준공시점에서 집값에서 추진위원회 설립승인 되던 시점의 집갓과 주택가격상승분, 개발비용을 뺀 금액이 1인당 3000만원이 넘는 경우 초과 금액 구간별로 10~50%를 누진 과세하게 됩니다. 

하지만 개포 1단지는 재건축 초과이익환수제는 피하게 되면서 개포 재건축의 대장 아파트 역할을 할것을 보입니다. 

개포주공 1단지 분양가는 얼마나 될까?

이번 HUG분양가를 알기 위해서는 주변지구의 시세를 한번 살펴보겠습니다. 개포 재건축지구에서 이미 개포주공 2단지(래미안 블레스티지)는 3.3m제곱 즉 평당 분양가가 3762만원에 분양했습니다. 이보다 조금 늦어진 개포주공 3단지 (디에이치아너힐즈는 평당 4137만원, 개포래미안포레스트는 4160만원에 성공적으로 분양을 마쳤습니다.  

2019년 평당 분양가 시세도 조금씩 올라서 분양가 상한제만 받지 않는다면 평당 분양가는 4200만원 ~ 4300만원 사이가 되지 않을까 싶습니다. 

일단 재건축 조합에서는 분양가를 4850만원으로 책정하기는 했는데 아마 HUG가 이걸 그대로 내버려 둘 지 모르겠습니다. 2018년 관리처분인가 당시 4100만원 정도로 이야기를 했는데 협상의 키는 HUG가 들고 있는걸지도 모릅니다. 

해당 지역에 1년이내 분양한 아파트의 평균분양가 및 최고분양가 100%이내로 제한하게 된다면 개포프레지던스 자이가 2019년 12월 4750만원에 분양을 했는데 이정도 수준이 가장 합리적이지 않을까 싶습니다. 

분양가 협상에 늦어질수록 개포주공 1단지는 결국 분양가 상한제 적용을 받을수 밖에 없기 때문입니다.  

개포주공 1단지 아파트 글을 마치며

아마 일반분양일지라도 아파트에 당첨만된다면 34평 아파트를 기준으로 수억원의 시세차익을 노릴수 있는 아파트로 거듭나게 될 것입니다. 그만큼 청약 로또 광풍이 한번더 개포동을 중심으로 불수도 있습니다. 

예전에는 개도 포기한 동네라고 해서 개포동이 드디어 재건축이 되는 것이 참 신기한 일입니다. 끝까지 개포동에서 존버하신 분들은 드디어 수익을 내지만 아직도 갈길이 멀었습니다.

만약에 분양가 상한제라도 걸리게 된다면 수익이 많이 떨어지게 될 것입니다. 참 부동산 투자라는것도 쉽지 않습니다. 온갖 규제에 대해서도 알아야하고 부동산으로 수익을 내더라도 대부분을 세금으로 가져가는 시대입니다.

이럴 수록 더욱 많이 공부해야합니다. 부동산으로 돈을 버는 사람은 따로있습니다. 그들은 이러한 규제속에서도 남들이 알아차리지 못하는 시그널들을 해석해서 새로운 기회를 찾고 남들보다 발빠르게 움직이는 사람입니다.

글 안에 관련 정보들을 더 많이 확인하시고 기회를 찾아 움직이신다면 분명 좋은 성과가 있으실 것입니다. 

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