상가임대차보호법 핵심요약

오늘은 상가건물 임대차 보호법 전체에 대해서 자세히 살펴 볼까 합니다. 해당 버전은 2019년에 최근 개정된 부분까지 알기 쉽게 풀어보도록 하겠습니다.

적용대상

제 15조 (강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다 [전문개정 2009.01.30]

임대인과 임차인이 합의로 인해서 임대차 계약의 내용을 정리하게 되는데. 편면적 강행규정이라는 것입니다. 임차인에게 유리하면 효력은 있다는 뜻입니다. 상가건물 임대차 보호법이 일종의 강행규정으로 되어 있기 때문에 상가건물 이외의 다른 계약은 전부 무효입니다.

제 16조(일시사용을 위한 임대차) 이법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 않는다.

이 이야기를 보자면 아주 일시사용만 하는 그런 임대차들에는 적용되지 않는다는 것을 볼수 있습니다. 예를들면 목좋은곳이 잠깐 비었을때 땡처리 상인들이 들어와서 몇일에서 몇주 팔고 나가는것을 볼 수 있습니다. 

제 17조 (미등기전세에의 준용) 목적건물을 등기하지 아니한 전세계약에 관해서 이 법을 준용한다. 

우리나라는 일반적으로 전세권이라는 것이 있고 미등기 전세라는 것에도 적용이 되고 이 전세금은 임대차의 보증금으로 본다는 것입니다. 

제 2조 적용범위에 있어서 이법은 상가건물(제3조1항에 따른 사업자 등록의 대상이 되는 거눔ㄹ을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만 대통령 령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

상가건물 임대차 보호법에서 조심해야할것이 하나 있다면 바로 상행위가 존재해야만 합니다. 제조업 공장이나 창고, 사무실과 같은 경우는 적용대상이 되지 않는 다는 것입니다. 영세 상인의 상행위를 보호하기 위해서 만들어졌기 때문에 상행위가 벌어지지 않는 경우에는 보장하지 않습니다. 

환산보증금 이라는 것이 있습니다. 환산보증금이란 상가임대차보호법에서 보증금과 월세환산액을 합한 금액을 이야기합니다. 환산보증금 = 보증금 + (월세x100)으로 계산할수 있습니다. 임차인이 임대인에게 지급한 보증금과 매달 지급하는 월세 이외에 실제로 얼마나 자금 부담 능력이 있는지를 추정하는 것입니다. 

서울특별시의 경우 6억1천만원, 과밀억제권 경기도 웬만큼 큰 시와 부산광역시는 5억원이 보장됩니다. 인구가 조금 적은 시와 광역시는 3억 9천만원을 그 밖의 지역은 2억 7천만원 보장 

이 환산보증금이라는 것이 왜 중요하냐면 나중에 임대하고 있는 건물이 경매나 공매로 넘어갔을 때입니다. 이것을 초과하는 임대차 보증금에 대해서는 이 법이 적용되지 못하는 부분이 있습니다. 환산보증금 이내일때에는 상가보호법 건물 전체가 보장이 되지만 환산보증금을 초과할 경우에는 일부규정만 적용되고 있습니다. 

적용 범위는 계약 체결시점을 기준으로 합니다. 환산보증금 이내일경우는 전체가 적용되고, 초과할 경우는 법이 보호할 수 있는 일부가 적용됩니다. 최우선변제금 기준 같은 경우는 정상적인 임대차에서는 적용되지 않고, 임차건물이 경매 또는 공매가 되었을때 임차인의 임대보증금을 최우선으로 변제하게 만드는 그런 법입니다. 

상가임대차 보호법 계약 갱신

상가건물 임대차보호법은 첫번째 환산보증금 이내와 초과의 경우로 둘로 구별을 해서 적용이 됩니다. 이내일 때에는 임대인과 임차인과 임대차 계약을 체결합니다. 그 이후에 임대차 계약기간은 1년으로 체결합니다. 

임대차 기간을 1년으로 정할 때에는 갱신요구권이라는 것이 인정 되기 떄문에 만약에 3년으로 체결한 경우 1년동안 장사를 하다가 장사가 안될 경우 3년동안 유지해야하는 게 큰 부담일 수 있습니다.

환산보증금 초과일 경우에는 영업을 위한 시설투자금이 많기 때문에 임대차 기간을 장기로 많이 한경우가 있습니다. 이런경우 갱신요구권이라는 것이 인정되기 떄문에 환산보증금이 초과하는 경우에도 장기가 아닌 단기로 체결하는 경우가 많습니다.

임대인과 임차인이 임대차 계약을 체결할때 임대인이 임차인과의 사이에서 6개월부터 1개월 사이에 임대인이 임차인에 대해서 갱신거절을 통지를 하지 않으면 자동으로 연장됩니다. 이 기간은 6개월~1년 사이입니다.

임대인이 갱신거절을 받으면 임차인은 갱신요구를 할 수있습니다. 여기서 해지하면 권리금 회수기회를 받을 수 있습니다. 

만약 임차인이 갱신 요구를 했으면 기존 계약과 동일한 내용으로 갱신이 됩니다. 갱신이 될때 내용은 기존 계약과 동일합니다.  임차기간 또한 기존계약과 동일합니다. 기존에 3년으로 했으면 또 3년이 되는 것입니다. 3년동안은 계약해지를 하고 싶어도 하지 못합니다. 

임대인에 6개월부터 1개월 사이에 아무런 통지를 안한경우 묵시의 갱신이 이루어 진 것입니다. 기존 계약과 동일하게 되지만 임대차 기간은 1년이 되는 것으로 봅니다. 근데 역시서 중요한 것은 임차인은 하다가 그냥 언제든지 해지통보를 할 수 있습니다. 해지통보가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 자동으로 임대차 계약이 종료됩니다. 

임대인이 임차인에게 아무 소리 안하면 묵시의 갱신이 이루어진다는것, 그리고 이런경우에는 임차인인에게 계약해지에 있어서는 무조건 유리하다는 점을 명심하시기 바랍니다. 

이 부분이 주택임대차 부분과 상당히 다른부분입니다.

상가 임대차 보호법 : 월세나 보증금을 올리자고 할때

임대인하고 임차인 사이에 1년으로 임대차 계약을 체결하고 6개월부터 1월 사이에 임대인이 갱신거절 조건변경의 통지를 한 경우가 있을 겁니다. 임차인은 이것을 받았기에 6월부터 1월 사이에 갱신요구를 해야합니다. 갱신요구를 하지 않았다고 한다면 임대차 계약이 해지되게 됩니다.

갱신계약을 하게되면 기존계약과 동일한 내용으로 갱신한 것으로 보이는데 최초 계약을 체결한날로부터 갱신요구를 10년까지 할 수 있습니다. 갱신이 되다보니 임대인 입장에서는 월세를 올리고 싶을 때가 있습니다. 

이럴때 증감청구권을 행사하게 됩니다. 임대인은 자신이 받을수 있으면 최대한 많이 월세를 받고 싶습니다. 그런데 이러 증감청구권은 1. 증감 사유에 대한 제한 2. 증감 범위 제한 3. 증감 기간에 대한 제한을 받습니다. 한마디로 건물주가 마음대로 월세를 올린다고 올릴 수 있는 것이 아닙니다.

얼마까지 올릴수 있느냐가 법률에 정해져 있고 협의를 해야합니다. 그런데 여기서 협의에 이르지 못할 경우에는 임대인은 법원에 청구를 하게 되고 증감 청구권이 효력이 없으니 전환 청구권을 요구하기도 합니다. 보증금을 월세로 전환해서 더 많이 받겠다 이 말입니다. 여기에 대해서도 임차인이 응하지 않을 수 있습니다. 이것도 법의 테두리 안에서만 가능합니다.

그런데 법원에서는 당사자간 협의가 되지 않을경우에 어떻게 해야할지 따로 법을 두고 있지 않습니다.

그래서 건물주는 임대차 계약을 쓸때 이런걸 써야합니다. 정당한 이유없이 협의가 이루어지지 않을 경우에는 본 계약을 해지할 수 있다는 내용을 넣어야 하는 겁니다. 반대로 임대인은 이런 내용이 있으면 빼야하는 것입니다. 이럴때에는 진짜 법률사무소를 써서 대응할 수밖에 없습니다.

임대인이 갱신계약을 거절하고 싶을때

임대인이 갱신계약을 거절하고 싶을때가 있습니다. 그리고 진짜 문제가 있는 임차인들도 있을수 있습니다. 여기서는 갱신계약을 거절 할 수 있는 사유들이 있습니다. 그 사유가 굉장히 중요합니다. 

임차인 입장에서는 갱신요구권도 중요하지만 갱신계약 거절 사유에 속해있는지도 굉장히 중요합니다. 이 부분을 정확하게 알고 있어야 합니다. 임대인이 증감청구권을 행사할 경우 이 증감청구권에 대해서 정확히 대응하기 때문에 사유 범위 기간에 대한 내용도 알고 있어야 합니다. 

10조 (계약갱신 요구) 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우. 

가. 계약 체결 당시 공사시기 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지하고  계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는경우

임차인이 양수인을 데리고 와서 임대차 계약을 요구할 떄에도 계약을 체결하지 않을 정당한 사유가 있지 않은 이상 잘 봐야합니다. 

상가임대차보호법 글을마치며 

오늘은 상가임대차보호법에 대해서 중요한 핵심내용을 위주로 알아보았습니다. 어떤 상가들이 적용을 받는지 갱신 계약에 대한 부분, 그리고 상가 임대료를 높이는 것에 대해서 알아보았습니다. 

법에 대해서 개인이 공부해서 대응하기라는 것은 정말 쉽지 않습니다. 그래서 변호사같은 사람들이 피터지게 공부하는 것이지요. 그래도 아주 기본적인 법률지식이 없으면 우리는 어떤 중요한 계약을 할때에 큰 손해를 볼 수 있습니다.

그러기 위해서 기본적인 상가임대차보호법에 대해서 알아두고, 이를 바탕으로 내가 난처해지는 것을 막는 것이 중요합니다. 실질적인 임대인 임차인간의 분쟁이 있을 때에는 혼자서만 끙끙 앓지 마시고 전문가인 법률사무소에서 상담을 받아 보시는것 또한 추천드립니다.

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