조정대상지역 양도세 비과세 요건

오늘 다뤄볼 이야기는 6/17 부동산 대책으로 조정지역으로 바뀌는 양도세 관련된 이야기를 해볼까 합니다. 3년전에 사둔집 2년 거주를 해야할지, 2년전에 새로 주택구입해서 2주택자인데 지금 팔면 비과세가 안되는건지 한번 살펴봐야 할것 같습니다. 

조정지역 지정 이전에 구입한 집 장기보유 특별공제 적용과 중과세가 적용 안되는지 궁금들 하실 겁니다. 

이번 부동산대책의 핵심은 대출 규제와 함께 규 지역의 확대입니다. 최근에 풍선효과로 아파트 가격이 급등한 수도권에 비조정 일부지역이 조정지역으로 바뀌었습니다.

그리고 충청권에 대전 청주까지 신규 조정지역으로 지정되었습니다. 이제는 수도권 전역이 규제지역입니다. 그리고 충청도까지 확대되었습니다. 

조정지역이 확대 되면 가장 큰 변화가 양도세입니다. 비과세를 받으려면 거주요건까지 챙겨야합니다. 일시적 2주택 비과세를 받으려면 종전주택을 1년 안에 처분을 해야 합니다. 

그리고 양도세 중과세 적용됩니다. 장기보유특별공제가 배제가 됩니다. 조정지역이 되면 단순한 듯 하면서도 상당히 까다롭습니다. 

자칫 모르고 있다가 낭패를 당하는 경우가 종종 생기기도 합니다. 어렵지 않게 쉽게 설명을 드리겠습니다. 조정지역에 주택을 가지고 계신 분 그리고 이번에 신규로 조정지역으로 지정된 곳에 주택을 보유하고 계신 분은 자세히 살펴보시기 바랍니다.

6/17 부동산 주요 대책 핵심정리 

21번째 부동산대책으로 규제지역이 확대 되었습니다. 수도권전역과 대전 청주까지 조정지역으로 지정이 되었습니다. 그리고 투기과열지구로 지정된 곳도 있습니다.

정비사업 규제입니다. 재건축안전진단이 강화게 되었습니다. 조합원분양신청 자격에 거주요건까지 생기면서 까다로웠습니다.

그동안 말이 많았던 법인에 대한 부동산 규제가 강화되었습니다. 담보대출뿐 아니라 갭투자 방지를 위해서 전세대출규제까지 강화되었습니다. 

토지거래허가구역지정 되었습니다. 토지거래허가를 받아야 합니다. 서울도심 강남일부 지역은 토지 거래시 허가를 받아야합니다,  

이번 대책 중에서 가장 관심사는 규제지역 확대입니다. 조정지역으로 지정이 되면서 양도세부담이 늘고 비과세 조건이 까다로워 졌습니다. 그리고 투기과열지구로 지정된 곳은 입주권에 전매 제한이 적용됩니다. 

규제지역 어디어디있나

규제 지역을 정리 해보겠습니다. 규제가 제일 심한 지역부터 투기지역, 투기과열지구 그리고 조정대상지역 있습니다. 규제가 제일 심한 투기지역은 강남 3구를 비롯해 서울 15개국 투기지역으로 지정이 되어 있습니다. 

투기 과열지구는 서울은 전지역입니다. 그리고 경기도 인천 일부 지역입니다. 기존의 세종시와 함께 대전시도 이번에 지정이 되었습니다. 그리고 대구 수성구입니다. 

조정지역입니다. 서울 경기도 인천 수도권 이제 전지역이 조정지역입니다. 기존의 세종시에서 함께 이번에 대전과 청주가 신규로 지정이 되었습니다. 특이한 것은 대구 수성구는 투기과열지구이지만 조정 지역은 아닙니다.

이번 부동산대책으로 조정지역이 충전까지 확대가 되었습니다. 이번 대책으로 신규 지점까지 포함한 조정지역, 그리고 투기과열지구 현황입니다. 본인들이 속한 지역, 그리고 관심 지역은 체크를 해 주시기 바랍니다. 

투기과열지구와 조정지역의 규제가 어떻게 다른지 한번 보겠습니다. 조정지역이 지정되면 가장 큰 변화가 양도세 강화입니다. 그리고 투기과열지구로 지정되면 대출규제 추가가 됩니다. 

투기과열지구로 지정이 되면 재개발 재건축 규제도 있지만 가장 큰 차이는 대출규제가 강화됩니다. 

양도세는 투기과열지구로 지정이 된다고 해서 조정지역과 차이는 없습니다. 양도세 강화는 조정지역, 투기과열지구 그리고 투기지역 모두 적용이 동일합니다. 

발표는 6월 17일 냈지만 이번에 신규로 지정된 지역은 6월 19일자로 지정이 되었고 이날부터 효력이 발생합니다. 

조정지역 1주택 비과세요건

이제 본론으로 들어가 보겠습니다. 첫 번째 정상적 1주택 비과세 요건입니다. 1주택을 소유하고 있다가 처분을 해서 양도세를 비과세 받는 경우입니다. 

1주택 양도세 비과세는 소득세법 시행령 제 154조제 나와 있습니다. 필요한 부분만 간단히 짚어보겠습니다. 

비조정 일반지역의 1세대 1주택 비과세 요건. 

현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택 보유 기간이 2년 이상인 것. 2년 이상 보유하면 비과세가 됩니다. 

조정지역의 1세대 1주택 비과세 요건입니다.

조정대상지역은 해당 주택 보유 기간이 2년 이상이고 그 보유기간 좀 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다. 2년 이상 보유 그리고 2년 이상 거주까지 해야 합니다.

비조정 일반지역은  2년 이상 보유하면 비과세가 됩니다. 그러나 조정지역에서는 2년 이상 보유 그리고 2년 이상 거주까지 해야 합니다. 

단 9억 초과분에 대해서는 과세가 됩니다. 2017년 8.2 대책으로 조정지역에 2년 거주요건이 생겼습니다. 2017.8.2 대책 이전에 취득을 했거나신규 조정지역지정 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 종전에 2년 이상 보유 규정을 적용 합니다. 

부동산대책이 나오면서 신규로 조정지역이 지정 되면 가장 많은 질문 중에 하나가 예전에 살던 집이 거주까지 해야 하는지 하는 질문입니다. 

신규로 조정지역으로 지정된 경우도 조정지역 지정 이전에 취득한 주택은 마찬가지로 2년보유만 하면 됩니다. 

그런데 여기서 중요한게 있습니다. 반드시 계약 당시 다른 주택이 없어야 합니다. 무주택자라야 적용이됩니다. 입주권이나 분양권은 보유하고 있어도 상관은 없습니다. 

기존의 주택 있는 1주택자가 지정 전에 계약을 하고 계약금을 지불한 경우에는 2년 거주까지 해야 비과세 요건 이됩니다. 

계약 당시 다른주택이 없어야 2년 보유 규정이 적용됩니다. 조정 지역에 지정이 되기 전에 서둘러 계약을 하는 경우가 많습니다. 그리고 매매 계약을 했는데 잔금을 치루기 전에 갑자기 조정지역으로 지정이 되는 경우도 있습니다. 해당 되시는 분들은 꼭 체크를 해두셔야합니다. 

조정지역 일시적 2주택 비과세 요건 

조정 지역 지정으로 바뀌는 양도세 두 번째 일시적 2주택 비과세 요건입니다. 주택이 하나 있는데 이사를 위해서 한채를 더 사서 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 매도하면 비과세가 됩니다. 

일시적 2주택의 기본 개념입니다. 양도세 비과세를 갖는 가장 대표적인 경우입니다. 소득세법 시행령 제 155조를 간단히 한 보겠습니다. 

일반저역 일시적 2주택 비과세 요건 입니다. 

일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 첫번째 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 비조정 일반 일시적 2주택 비과세 요건입니다. 

조정지역 일시적 2주택 비과세 요건입니다.

두 번째 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득, 1년 이내 세대전원이 이사하고 전입, 1년 이내 좀 전에 주택을 양도한 경우.   

종전의 주택아 살고 있는 가운데 신규주택을 집에 가요 일시적으로 2주택이 된 경우 일시적 2주택 양도세 비과세가 됩니다. 3가지가 있습니다. 

첫 번째 종전주택 취득 후 1년 후에 신규주택을 취득해야 합니다. 저 1년 안에 두 채를 매입해서는 안 된다는 뜻입니다. 이 요건은 조정지역 비조정지역 동일하게 적용됩니다. 

두 번째 매도하는 종전주택 2년 보유의 비과세요건을 충족해야합니다. 조정지역은 2년 이상 거주까지 해야 요건이 충족 됩니다.  즉 매도하는 종전주택은 1세대 1주택 비과세요건을 갖추어야 합니다. 

세 번째 종전주택 매도기한 입니다. 일반지역은 신규주택 3년내 종전주택을 매도해야 합니다. 그러나 조정지역 1년 내에 매도하고 신규 주택으로 전입까지 해야 합니다. 

신규 주택에 임차인이 있는 경우는 임대차 종료시까지 전입을 연장 할 수가 있습니다. 최대 2년입니다. 조정지역내 1년내 매도 1년내 전입은 신규주택의 취득 당시 기준으로 종전주택, 신규주택 모두 정상적인 경우에 적용이 됩니다. 

1년 내 매입과 1년내 전입을 적용 받지 않고 3년 또는 2년의 규정을 적용 하는 경우입니다. 

종전주택 매도는 2018년 9.13대책 이전에는 근야 3년이었습니다. 2018년에 9.13 대책이 나오면서 조정지역 2년 내 매도라는 규정이 생겼습니다. 그리고 2019년 12/16대책으로 1년내 매도 전입으로 규정이 변경이 되었습니다.

따라서 2018년 9/13일 전에 취득한 주택은 종전의 규정인 3년내 매도입니다. 그리고 2019년 12월 16일 이전에 취득한 주택은 2년내 매도입니다. 

신규로 지정이 된 경우 조정지역지정 지정 이전에 취득한 주택은 종전 규정을 적용 합니다. 그리고 마찬가지로 조정지역 지정 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 넣은경우 종전의 규정을 적용 받습니다. 

다주택자 양도세 중과세

세 번째 다주택자 양도세 중과입니다. 2017년 8/2 대책으로 다주택자 중과세가 신설되었습니다. 적용은 2018년 4/1 부터 되고 있습니다. 

비조정 일반 지역의경우 6~42%의 기본세율을 적용 합니다. 그러나 기본세율 해서 2주택자는 추가 10% 그리고 3주택 이상은 추가 20% 중과세율이 적용이 됩니다. 중과세율이 적용이 될 경우 세율이 어떻게 되는지 한번 보겠습니다. 

주택을 2년 이상 보유 했을 경우 과세표준 1200만원부터 최고 5억 초과까지 6~42% 기본세율입니다.

조정지역 2주택자는 추가 10%의 중과세율이 적용이 됩니다. 16%에서 최고 52%입니다. 

3주택이상은 기본 3일에서 20%가 추가됩니다. 26%에서 최고 62%입니다. 그리고 누진 공제를 중과세와는 관계가 없습니다. 동일하게 적용됩니다. 

정상적으로 진정이 되면 2주택자는 최고 52% 3주택 이상은 최고 62%까지 세율이 올라갑니다. 양도차익이 많을수록 양도소득세는 상당한 부담이 될 수밖에 없습니다. 

조정지역이 되면서 많은 분들이 헷갈려 하는게 있습니다. 조정지역과 비조정지역 각각 한채씩 있습니다. 비조정 주택을 팔면 기본 세율일까요 아니면 중과세일까요? 반대로 규제 지역을 먼저 팔게되면 어떻게 될까요? 

이때에는 비조정지역 주택을 먼저 팔게 되면 기본 세율입니다. 반대로 조정지역 주택을 먼저 팔게되면 10% 중과세가 붙습니다. 이런경우에는 비조정지역부터 파는 것이 더욱 유리한 것입니다. 

다주택자 장기보유특별공제

양도세 마지막네 번째 다주택자 장기보유특별공제입니다. 

비조정 일반지역의 경우 3년 이상 보유 시 매년 2% 15년 최대 30% 공제가 됩니다. 그러나 조정지역의 경우에는 이것이 적용되지 않습니다. 다주택자는 2018년 8/2 대책으로 더 이상 장기보유특별공제가 적용이 안 됩니다. 

글을 마치며 

부동산 투자 하도 규제들이 새롭게 쏟아지다보니 더더욱 공부를 많이 해야합니다. 항상 새로운 규제들이 언제 적용되는지, 그리고 내가 집을 계약한 날짜를 확인하시어 내 세율을 계산해보시는 수밖에 없는것 같습니다.

블로그 내 링크에 더 많은 부동산관련 정보들이 있습니다. 제 글이 작게나마 여러분께 도움이 되기를 바라겠습니다.

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