규제지역과 비규제지역 양도소득세 취득세 정리(대출은 얼마나 나오나)

 

2023년 얼어붙은 부동산 시장에서도 분명히 계속해서 투자하실 분들은 투자를 하고 수익을 낼 분들은 수익을 낼 것입니다. 부동산 투자 시 많은 분들이 결국은 시세차익을 통한 수익을 바라보고 투자합니다. 투자 수익률에 있어서 중요한 것은 시세차익에 대한 세금인 양도소득세입니다. 규제지역과 비규제 지역 양도소득세는 얼마인지 한번 정리해보도록 하겠습니다.

 

 

 다주택자 양도세 중과 일시적 해제

 

구분	기존	2022년 5월10일 ~ 2023년 5월 10일까지
2주택자	20%중과	기본세율 6 ~ 45% 적용
3주택자	30%중과	기본세율 6 ~ 45% 적용

 

2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지  다주택자에 대한 양도세의 중과 적용이 없어졌습니다. 기존에는 2주택자에게는 양도 20% 중과, 3 주택자는 30%를 중과하였는데 해당 기간 동안은 보유기간 3년을 채우기만 하면 양도세의 기본세율인 6~45%를 부과하게 됩니다. 

 

 규제지역과 비규제지역 양도세 차이

 

구분	규제지역	비규제지역
다주택자 양도세율	2주택자 10% 중과 3주택자 이상 20% 중과	기본세율 적용
1세대 1주택 양도세 비과세	2년 이상 거주 및 보유	2년 거주요건 없음
일시적 2주택 처분기한	2년 내 처분	3년 내 처분
다주택자 장기보유 특별공제	미적용	적용

 

2022년 12월 현재 규제지역과 비규제 지역의 양도세 정책 차이는 위와 같습니다. 규제지역의 경우에는 2 주택자와 3 주택자에게 양도세 부과하던 것이 

 

 양도소득세 기본세율

 

현재 다주택자의 경우에는 양도소득세 기본세율을 적용받고 있습니다. 양도차액에 따라서 세율은 6% ~ 45%까지 적용됩니다. 만약에 시세차익 4,600만 원이 났다고 한다면 양도세는 (4600만 원 - 1200만 원) X 기본세율 15% = 510만 원입니다. 누진공제액으로 계산하는 공식은 (양도금액 X 기본세율) - 누진공제액 = 양도소득세입니다. 

 

과세표준	기본세율	누진공제액
1,200만원 이하	6%	-
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1.5억 이하	35%	1,490만원
3억 이하	38%	1,940만원
5억 이하	40%	2,540만원
10억 이하	42%	3,540만원
10억 초과	45%	6,540만원

 

 

 단기매도 시 양도세

 

단기 매도 시에는

 

양도세가 훨씬 더 늘어나게 됩니다. 주택수와 상관없이 1년 미만 보유하는 단기 매도의 경우에는 70%의 양도세에 지방세를 10% 내야 하고, 2년 미만의 경우에는 60%에 10%를 추가적으로 내야 합니다. 단기적으로 매도하는 경우에는 양도차익의 대부분이 세금으로 나간다고 볼 수 있겠습니다. 

 

 주택 취득세 정리

 

구분	규제지역	비규제지역
2주택자	8%	6억이하 1% 7억 5천 이하 2% 9억 이상 3%
3주택자	12%	8%
무주택자	1억 5천 이하 0% 4억 이하 0.5% 6억이하 1% 7억 5천 이하 2% 9억 이상 3%	1억 5천 이하 0% 3억 이하 0.5% 6억이하 1% 7억 5천 이하 2% 9억 이상 3%

 

규제지역의 경우 2주택자는 8%의 취득세를, 3 주택자는 12%의 취득세를 내야 합니다. 비규제 지역의 경우에는 1% ~ 3%의 취득세를 내게 됩니다.

 

취득세는 한번도 집을 구매해본 적이 없는 사람이 주택을 구매한다고 한다면 생애 첫 주택 취득세 감면 혜택을 받아 1억 5000만 원 이하의 주택을 샀을 때의 경우 취득세가 면제되며, 1억 5000만 원 초과 3억 (수도권 4억) 이하의 주택을 구입했을 시 취득세가 50% 감면됩니다. 본인과 배우자 합산 소득이 7천만 원 이하여야 하며, 3개월 이내에 취득주택에 전입과 상시 거주를 해야 합니다. 또한 3년 이내에 해당 주택을 매각하거나 증여, 임대를 하게 될 경우에는 해당 취득세 감면 혜택을 뱉어내야 합니다.  

 

 대출은 얼마나 나올까? 

 

 

구분	규제지역	비규제지역
무주택자	60%	70%
1주택자 (기존 주택 처분요건)	20%~50%	70%
2주택 이상	0%	60%

 

대출은 현재 무주택자라면 규제지역 60%, 비규제지역 70%까지 나오는 상황입니다. 1 주택자라고 한다면 기존주택을 처분한다는 요건 하에 규제지역에서는 20% ~ 50% 비규제 지역은 70%까지 나옵니다. 다주택자는 비규제 지역 60%, 규제지역 0%로 입니다. 

 

비규제지역에 3억 원 주택을 구입한다고 가정했을 시

 

비규제 지역에 주택을 3억 원에 구입한다고 가정했을 시 1 주택자라고 한다면 취득세를 1% 300만 원을 내게 되고 한 번도 주택을 가져보지 못했다면 0.5% 150만 원을 내게 됩니다.

 

만약에 2년 이내에 단기 매도를 할시에는 양도세를 70%, 1년 이내라면 80%까지 내야 하지만 2년 이상 보유했다고 한다면 기본세율 과세 표준에 따라서 납부하게 됩니다. 3억 5천만 원에 매도하게 되었을 경우에는 양도소득인 5천만원 분에 대해서 (5000만 원 x 24%) - 522만 원 = 678만 원의 양도소득세를 내야 합니다. 

 

5천만 원의 차액을 보았다고 하더라도 취득세 300만 원에 양도소득세 678만 원이라고 한다면 978만 원을 세금으로 내고 실제로는 약 4000만 원의 소득을 얻은 셈입니다. 

 

결론

 

오늘은 규제지역과 비규제 지역의 양도소득세에 대해서 정리해보았습니다. 매번 정리할 때마다 헷갈리는 게 바로 세금 문제입니다. 주택을 취득하시기 전에 해당 포스팅을 참고하여 세금 문제에 대해서 자세히 한번 따져보시고 나에게 가장 유리한 방법으로 전략을 잘 짜셔서 세금 폭탄 맞지 않고 절세하실 수 있기를 바라시겠습니다.

 

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