오피스텔 투자 장단점과 주의점 정리

 

자동으로 월세가 나오는 구조를 위해서 오피스텔 투자를 고려하시는 분들이 많습니다. 오피스텔 투자는 장점도 많은 반면 단점도 뚜렷합니다. 또한 오피스텔 투자를 할 때는 반드시 주의해야 할 사항들도 있습니다. 오피스텔 투자의 장점과 단점, 주의점에에 대해 자세히 살펴보고 공부해보도록 하겠습니다. 

 

 

  오피스텔 투자 업무용 vs 주거용

 

오피스텔은 복잡한 부동산입니다. 왜냐하면 주거용도로 사용하기도 하고, 또 사무실로도 쓰기 때문입니다. 많은 사람들이 오피스텔이 주택인지 아닌지를 가지고 많이들 헷갈려합니다.

 

건축법상에서 오피스텔은 업무시설로 분류됩니다. 그러나 세금을 메길때에는 오피스텔의 실제 사용용도에 따라서 주택으로 분류하기도 하고, 상업용 건축물로 분류하기도 합니다.

 

구분	업무용 오피스텔	주거용 오피스텔
주택수 포함	미포함	포함
매입시 부가세 환급	가능	불가능
취득세 감면	85%까지 감면가능	4.6% 고정
임대소득세	봉합소득세과세 월세에 부가세 10% 부과	연2천만원 분리과세가능 종합소득세 과세
전입신고	불가능 (전세권 설정 필요	가능
세입자구하기	비교적 어려움	비교적 쉬움

 

업무용으로 쓴다면 건물분에 대한 부가가치세 환급을 받을 수 있고 업무용이기 때문에 주택 규제가 적용받지 않습니다. 그러나 세입자를 구하기가 어렵고 다른 사업소득이나 근로소득과 합산과세가 되어 종합소득세가 많이 나올 수 있습니다. 게다가 부가가치세를 1년에 두 번 해야 하는 까다로움이 있습니다. 

 

주거용으로 쓴다면 세입자를 구하기가 쉬워서 공실위험이 없습니다. 부가가치세 신고를 하지 않아도 돼서 소득세도 절감됩니다. 그러나 주택으로 판정되어 부동산 규제를 적용을 받습니다. 업무용으로 등록한 오피스텔에 전입신고를 안 하는 주택 세입자를 구하는 경우도 있습니다. 

 

내가 하려고하는 것이 업무용 오피스텔 투자를 할 것인지 주거용 오피스텔 투자를 할 것인지 잘 살펴봐야 하겠습니다. 최근에는 업무용 오피스텔의 인기가 많이 떨어졌습니다.

 

공유 오피스라는 개념이 나오면서 1~2인 사업자들의 사무실 수요가 오피스텔에서 공유 오피스로 넘어갔기 때문입니다. 그래서 세입자를 구하기 쉬운 주거용으로 오피스텔을 쓰는 경우가 많은데 이런 경우 주택수에 포함된다는 문제가 있습니다. 

 

  오피스텔 투자의 장점

 

 

1. 상대적으로 적은 투자금

아파트나 토지를 구매할때는 큰 자금이 필요합니다. 오피스텔은 아파트나 주택 토지에 비해 비교적 투자금이 적은 편이기에 소액으로도 임대수익을 낼 수 있는 장점이 있습니다.

 

2. 월세수입

큰 시세차익을 보는 것보다는 매달 들어오는 현금흐름이 더 중요한 투자자들이 있습니다. 매달 들어오는 몇십만 원 ~ 몇백만 원의 임대소득으로서 비교적 안전한 투자처라는 것이 큰 장점입니다. 

 

3. 공실률이 적다

오피스텔 투자의 큰 장점은 공실률이 적다는 것입니다. 특히 주거용의 경우에는 아직도 1인 가구 2인 가구가 크게 선호하는 주거형태가 오피스텔입니다. 

 

4. 아파트보다 구하기가 쉽다

아파트는 청약을 통해서 새 아파트를 구하는 것이 하늘의 별따기처럼 어렵습니다. 청약가점도 높아야 하고 대출도 안 나오고 비쌉니다. 그러나 오피스텔의 경우에는 청약 자격제한도 완화되어 있고 청약경쟁률도 높지 않기 때문에 아파트보다 구매하는 데에 있어 용이합니다. 

 

5. 취득세 4.6% 고정

아파트의 경우에는 취득세가 주택수에 따라서 최대 12%까지 올라가게 됩니다. 그러나 오피스텔의 경우에는 취득세가 4.6%로 고정되어 있기 때문에 2 주택자부터는 아파트보다 오피스텔을 구매하는 게 취득세가 저렴합니다. 

 

  오피스텔 투자의 단점

 

 

1. 감가상각에 대한 위험

오피스텔의 경우 가치 상승으로 인한 시세차익을 기대하기 어렵습니다. 반대로 감가상각을 맞아서 오히려 가격이 떨어질 수 있는 위험도 있습니다. 만약 주변에 오피스텔이 더 늘어나게 되면 가치가 줄어들 수 있습니다. 이게 오피스텔 투자의 가장 큰 단점입니다. 그러나 최근에 아파트형 오피스텔인 아파텔의 경우에는 월세수익보다는 시세차익에 의한 투자 수익을 더 많이 기대할 수 있습니다. 

 

2. 주택수 포함

과거에는 오피스텔이 주택수에 포함되지 않았지만, 지금은 오피스텔을 주거용으로 사용하게 되면 주택수에 포함되게 된다고 이야기했습니다. 주택수에 포함되게 되면 각종 세금으로부터 자유롭지 않습니다. 월세를 좀 더 받으려다가 나중에 세금폭탄을 받을 수도 있는 것이 오피스텔입니다.

 

3. 미분양 위험

오피스텔은 아파트보다 경쟁률이 낮아 쉽게 구할 수 있는 반면 그만큼 분양 시 미분양의 위험도 있습니다. 미분양된 오피스텔의 물량이 쌓이게 되면 오피스텔의 가치 하락으로 이어지게 됩니다. 오피스텔을 보유하다가 다시 매도하는 것까지 생각한다면 미분양 위험도 고려해야 하겠습니다.

 

  오피스텔 투자 주의할 사항

 

오피스텔 투자할 때 가장 주의할 점은 주택수 포함 시 고민해야 할 각종 세금 문제와 공실과 관련된 문제입니다. 이를 주의하여 투자해야 하겠습니다. 

1. 양도세

양도세의 경우 1 주택의 경우 실거주 요건만 채우면 양도세 비과세 혜택이 됩니다. 그러나 대부분 투자 목적으로 하는 분들은 집이 여러 채 있는 경우가 많습니다. 오피스텔이 주택수에 포함되면 2 주택이나 3 주택이 되는데 이에 따라서 시세차익에 따른 양도세를 더 내야 할 수 있습니다. 특히 3 주택자의 경우 양도세가 최대 62%까지 낼 수 있으니 이를 조심해야 하겠습니다.

 

2. 취득세 

취득세도 꽤 비싸게 물어야 할 수 있습니다. 규제지역 주택 매수 시 2 주택자는 8%, 3 주택자는 12%의 취득세를 내야 합니다. 만약에 규제지역 내의 오피스텔을 구매하는데 주거용 오피스텔을 구매하게 된다면 주택수에 포함되어서 취득 시에 중과세를 많이 내게 됩니다. 

 

3. 종합부동산세

종합부동산세 또한 오피스텔이 주택수에 포함되게 되면 더 많이 내야 할 수도 있다는 것입니다. 오피스텔의 가치도 과세 표준에 들어가게 되어서 종합부동산세를 더 내야 하는 경우가 생기니 수익률 계산에 이 또한 포함해야 하겠습니다. 

 

4. 관리비 비싼 오피스텔

만약에 오피스텔의 세대수가 100세대 미만의 오피스텔이라고 한다면 이 오피스텔의 관리비는 엄청 비쌉니다. 이렇게 비싼 관리비의 오피스텔은 다시 또 세입자를 구하기가 어려운 상황에 놓이게 됩니다. 

 

5. 주차문제

오피스텔은 법적으로 아파트보다 여유롭기 때문에 주차공간 확보를 덜 한 오피스텔이 많습니다. 특히 지하에 차량을 댈 수 있는 공간이 거의 없거나 아예 기계식 주차장을 둔 곳의 경우엔 주차전쟁이 일어 날정도입니다. 이러한 오피스텔은 세입자를 구하기 힘들뿐더러 세입자가 들어와서도 빠르게 나가서 공실의 위험이 커집니다. 

 

  오피스텔 투자 신중히 판단하자

 

 

오피스텔은 매력적인 투자처임은 분명합니다. 특히 은퇴 후 가지고 있는 자산을 투자하여 매달 월세수익을 내고 싶은 은퇴자들에게는 비교적 안전한 투자라고도 할 수 있겠습니다. 

 

하지만 상황과 사람에 따라서 배보다 배꼽이 더 커질 수 있다는 것도 알아보고 신중하게 투자해야 하겠습니다. 그나마 추천할만한 투자는 감가상각으로부터 많이 방어할 수 있는 역세권에 있는 오피스텔이며, 주차공간이 확보되어 있고 주변에 오피스텔이 계속 들어오지 않는 곳입니다. 잘 판단하셔서 현명한 투자되시기 바라겠습니다. 

 

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