타운하우스 단점과 장점 분양 주의사항

타운하우스 분양의 단점

 

전원생활을 꿈꾸시는 분들 많습니다. 전원생활을 꿈꾸면 가장 먼저 생각하는것은 전원주택입니다. 나의 전원주택을 짓는것은 건축설계사무소 시공사와 씨름하고 오래걸릴것을 생각하면 전원주택보다는 타운하우스는 좋은 선택입니다. 

 

최근 미국의 금리인상으로 전체적인 부동산 시장의 경기가 악화되며 타운하우스 분양시장도 좋지 않습니다.  그래서인지 인터넷이나 부동산에서 타운하우스 반값할인 특가 할인을 내세우는 광고들을 볼때가 있습니다. 

 

타운하우스에 대해서 관심 있으신 분들이라면 이러한 특가할인 때문에라도 혹할 수 있는데 무작정 싸다고 사면 안됩니다.

 

타운하우스의 장점과 단점 그리고 피해야할 타운하우스를 알아보겠습니다. 꼭 타운하우스를 사지 말라는 것이 아니라 충분히 장단점과 자신의 라이프 스타일을 고려하여 신중하게 고르시기 바라겠습니다. 

 

 

타운하우스란?

 

 

타운하우스는 영국의 귀족이 땅값이 저렴한 교외지역에 고급주택을 짓는 것이 원조입니다. 우리나라에서는 구로 항당의 G빌라라는 이름으로 시작되었었는데 8~90년대에는 아무런 주목도 못 받았습니다.

 

그런데 2000년대 중반에 파주에 H타운하우스라는 이름으로 웰빙라이프라는 시대적 트렌드와 함께서 꽤 인기가 있기도 했습니다.  

 

 

그러나 2008년 서브프라임발 세계경제위기로 인해서 국내 부동산 시장도 침체가 함께 오면서 고분양가를 유지하던 타운하우스 현장들이 미분양이 속출되었습니다. 그러면서 타운하우스에 대한 사람들의 관심도나 인기도 떨어지게 되었습니다.

 

그러나 2010년 초부터 중저가 중소형 타운하우스들이 성공하면서 중소형 타운하우스들의 보급이 빠르게 늘어나게 됩니다. 

 

원래 과거에 타운하우스는 아주 넓은 부지에 골프장이나 수영장과 같은 편의시설이 있으면서 분양가도 높았다면, 요즘에는 도심 근처에 부지를 조성하여 접근성을 확보하고 잘 쓰지 않는 시설들을 줄이면서 분양가를 낮추게 되었습니다.

 

 

과거에는 10억 이상의 고급 단독주택의 이미지를 갖고 있는 것이 타운하우스였다면 요즘은 3억~5억이면 타운하우스를 가질 수 있다고 사람들이 아파트보다 저렴하다는 이미지로 바뀌게 되었습니다.

 

타운하우스는 전국 어디에나 존재하고 있지만 신축빌라처럼 사업성이 있는 부지에는 특히 많이 몰려있습니다. 주로 강남 접근성을 가진 용인시 처인구와, 관광메카인 제주도, 강변을 끼고 있는 양평에 많이 있습니다.

 

타운하우스가 용인에 많아진 이유 중 하나는 택지개발도 한몫을 했습니다. 도시와도 가까워서 인프라를 공유할 수 있어서 수많은 현장들이 우후죽순처럼 생겼고, 정부의 가구수에 대한 규제도 완화되면서 2014년에는 단독주택에 대한 기준 층수 제한을 2층에서 3층으로 늘려주면서 더 저렴하게 분양이 가능해졌습니다.

 

 

 

타운하우스의 장점

 

타운하우스의 장점이자 로망이라면 층간소음이 없고 개인 프라이버시가 보장되는 독립된 공간이라는 점입니다. 

 

그리고 특히 요즘 애완견을 키우는 가정에서는 마당이 있고 함께 아이들이 뛰어 놓을 수 있는 주거 환경을 주고 있습니다. 

 

숲이나 바다 자연과 가까워서 신선한 공기를 마실 수 있고 좋은 경치를 즐길 수 있다는 것도 큰 장점입니다. 

 

넓은 마당에서 텃밭을 즐기거나 바비큐를 즐길 수 있는 분들에게는 타운하우스가 상당히 좋은 곳입니다. 넉넉한 주차공간으로 주차 스트레스도 없습니다. 

 

뭐 나열할 수 없을 만큼 많은 장점들이 있지만 오늘은 단점과 주의해야 할 타운하우스에 대해서 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

타운하우스 단점 1 : 비싼 가격

 

 

타운하우스의 가격구조를 알려면 분양 구조 또한 살펴보아야 합니다. 일반적으로 타운하우스의 분양 구조를 살펴보면 땅을 갖고 있는 지주가 있고 전체적으로 추진하는 시행사, 건축을 하는 시공사와 영업을 하는 분양대행사가 함께 진행하게 됩니다. 

 

각각의 단계에서 마진을 붙이다 보니 가격이 높아질 수밖에 없는 구조입니다.

 

신축빌라와 매우 흡사한 영업방식으로 진행하면서 마진은 더욱 붙게 됩니다. 예를 들어 처음 연락해서 만나는 사람은 분양대행사도 아니라 부동산이나 컨설턴트입니다. 이들을 통해서 타운하우스를 만나게 된다면 신축빌라랑 똑같이 여러 현장을 다니면서 보게 됩니다.

 

한두 번 가봐서는 정말로 입지가 좋은지는 알 수 없습니다. 그리고 내부의 화려한 조명과 인테리어는 사람들을 유혹해서 

 

타운하우스는 일반적으로 신축빌라보다 중간에 챙겨가는 수수료가 더 많은 편이라고 합니다. 서울이나 경기권에서 빌라 영업을 하던 컨설턴트들이 용인이나 양평까지 내려와서 영업을 하고 있습니다. 

 

그리고 타운하우스는 수도권 몇몇 지역에 많이 몰려 있어서 현장에 상주하는 분양팀 직원마저도 이곳저곳을 돌아다니면서 영업을 하면서 팔기만 하고 책임은 지지 않는 영업사원도 많습니다.

 

 

타운하우스의 단점 2 : 실거주

 

 

이렇게 수십 군데 발품을 팔아서 마음을 드는 곳을 찾아서 계약해서 산다고 하더라도 문제가 있습니다.

 

일단 아직 단지 전체가 완공되지 않았다면 주변에 다른 집들이 지어지면서 소음과 먼지로 고생을 하는 경우가 상당히 많습니다. 

 

또 입주 초기에는 세대가 적어서 인적이 드물기 때문에 치안이 걱정되어서 방범카메라를 설치하는 경우도 많습니다. 중간 마진뿐만 아니라 추가 비용이 계속 들어갑니다.

 

계절 변수도 크게 됩니다. 특히 양평과 가평 쪽은 겨울 난방비가 상당히 큽니다. 여름에 계약하신 분들은 막상 겨울에 가서는 난방비 폭탄을 받고서 놀랄 수 있습니다.

 

 

반대로 겨울에 계약하신 분들은 여름에 정화조와 벌레라는 엄청난 문제와 맞닥뜨리게 됩니다. 단지 근처에 정화조가 설치된 경우에는 악취로 시달리게 됩니다. 

 

일반적으로 타운하우스는 도시근교가 아닌 어느 정도 거리가 있는 교외지역에 건설되기 때문에 학교가 근방에 없거나 대중교통이 없고, 병원이나 마트도 멀 가능성이 많습니다.

 

정원 잔디도 관리해주어야 한다는 것이 보통 부지런하지 않으면 안 됩니다. 일부 부실공사를 하는 타운하우스에서는 정원 잔디가 벗겨져서 흉물스러운 환경에서 지내야 할 수 도 있습니다.

 

타운하우스의 단점 3 : 환금성

 

금전적인 부분에 있어서 치명적인 것은 타운하우스는 환금성이 떨어집니다. 작년부터 아파트 거래도 급감하면서 타운하우스도 미분양이 속출하고 있습니다. 신축빌라처럼 3개월~6개월 내에 다 팔고 다른 데로 가야 하지만 아파트가 거래절벽이 되면서 문제가 생깁니다.

 

타운하우스가 아무리 마음에 들어도 지금 살고 있는 아파트가 팔리지 않아서 준공이 되더라도 자기 주인을 기다리는 빈집이나 빈 땅들이 많이 있습니다. 

 

계약은 잘 안되는데 호객하는 타운하우스 사람들이 많습니다. 거래량이 적을 수밖에 없는 이유는 보통 타운하우스 현장에 가면 아파트나 신축빌라처럼 전체 분양가의 10%를 계약금으로 거는 것이 아니라 토지를 먼저 등기 등록해야 하는 부담이 있습니다.

 

대부분 집을 팔아야지 자금이 마련되는데 토지 먼저 계약하기 때문에 가격 부담이 클 수밖에 없습니다. 이로 인해 현장이 마음에 들고 자금이 있어도 당장 현금이 부족해서 진행이 안 되는 경우가 많아집니다.

 

기본적으로 분양률이 아파트나 신축빌라에 비해서 낮아질 수밖에 없는 구조입니다. 이렇게 여러 가지 단점이 있어서 팔려고 하더라도 환금성이 아파트보다 훨씬 떨어지기 때문에 세금만 잡아먹는 주택으로 전락할 수도 있습니다.

 

지금부터는 정말 조심해야 할 전원주택 유형들을 보겠습니다.

 

 

주의해야 할 타운하우스 1 :반값 할인 과대광고 타운하우스

 

 

분양하는 사람들 입장에서 영업할 때 가장 강력한 무기는 가격 할인입니다. 신축빌라와 영업방식이 동일하기 때문에 마케팅도 똑같습니다. 한채만 반값 할인한다고 하지만 절대 영업사원들이 손해볼일은 없고 반대로 반값에 계약할 정도라고 한다면 부실시공의 가능성도 높은 상황입니다.

 

현장의 자금사정이 안 좋아서 공사비나 대출이자를 메꾸기 위해서 싸게 나오는 경우도 간혹 있습니다. 그런 경우는 계약을 해도 시공 시행사의 운영이 위태롭다는 뜻이니 사업 취소의 염려도 있습니다.

 

주의해야 할 타운하우스 2 : 분양률이 낮은 현장

 

아파트 미분양과 똑같은 상황이라고 보시면 됩니다. 더 위험한 점은 타운하우스 시공 시행사는 대기업이 아니라 일반 개발업자들이 하는 경우가 대부분입니다. 만약 장기간 계약이 안 나올 경우 자금부족으로 인해서 사업이 중단될 가능성도 상당히 높습니다. 

 

특히 용인이나 제주도에 장기간 분양이 되지 않아서 전세를 맞춰서 자금을 조달하는 경우도 있을 정도로 부실 현장이 늘어나고 있습니다.

 

 

 

 

 

주의해야 할 타운하우스 3 : 토지주와 시공사가 별개인 현장

 

타운하우스에는 계약방식이 크게 두 가지가 있습니다. 하나는 토지만 계약하고 건축은 알아서 하는 방식, 다른 하나는 토지와 건축을 모두 계약해야 하는 방식이 있습니다. 토지만 계약하는 경우는 개인이 시공사를 직접 선정해야 해서 번거로운 경우가 많습니다.

 

처음 하시는 분들은 부담이 상당히 커서 보통은 토지와 시공을 같이 계약하는 경우가 많습니다. 설계부터 입주까지 대부분 가이드를 받아서 편합니다. 그러나 토지 사 와 시공사가 양쪽으로 마진을 붙이기에 분양가가 많이 올라가게 됩니다. 

 

시공사가 토지주를 꼬셔서 비싸게 해당 토지에 건물을 지어서 분양을 해서 돈을 주겠다는 현장입니다. 나중에 분양이 잘 안되면 건축이 잘 안되면 계약자는 계약금을 날릴 가능성도 있어서 해당 현장이 제일 위험한 현장입니다.

 

시행사가 땅을 직접 사서 토지와 건축을 둘 다 하는 현장을 선택하시는 편이 현명합니다.

 

주의해야 할 타운하우스 4 :지분 등기되어 있는 타운하우스

 

 

제주도 타운하우스에는 뷰에 혹해서 순간적으로 사는 경우가 있습니다. 꼭 지분등기인지 확인 헤서 만약에 지분등기라면 절대 하면 안 됩니다. 토지는 기획부동산을 막기 위해서 애초에 토지분할 지침이 엄격합니다. 

 

지분등기의 경우 증축이나 토지를 사용하려면 지분 등기자들의 동의를 받아야 해서 개별 동의로 바꾸어야 합니다. 개별등기로 바꾸려면 지분을 갖고 있는 사람들의 70% 이상의 동의를 받아야 합니다. 개별등기로 분할 허가가 앞으로는 갈수록 어려워지고 있습니다.

 

건물을 지어 입주해도 나중에 지분등기로 되어 있는 곳은 피하시는 것이 좋습니다. 애초에 개별등기로 되어 있는 곳에 집을 짓는 것이 가장 안전한 방법입니다. 

 

 

 

글을 마치며

 

타운하우스의 단점에 대해서 그리고 주의할 점에 대해서 알아보았습니다. 투기수요보다는 실수요자들이 많은 타운하우스에서는 개인적으로 전세로 한번 살아보시기를 추천드립니다. 

 

어차피 가격 상승이 크지 않은 곳이니 몇 년 구매를 미룬다고 하더라도 크게 문제가 되지는 않을 것입니다. 그리고 현금 유동성까지 확보할 수 있습니다. 

 

분명히 타운하우스에는 단점들도 있지만 장점들이 충분히 많다고 생각합니다. 저같이 전원생활을 꿈꾸는 사람에게는 더더욱 말이지요. 

 

하지만 나쁜 기획부동산 같은 타운하우스를 만나서 바가지 쓰고 마음고생하고 불편하게 살지 말고 제대로 지어진 예쁜 타운하우스에서 그림 같은 전원생활을 누리는 삶을 사는 것은 어떨까요?

 

[같이보면 좋은글]

시골빈집 매매 무상임대 방법

세컨하우스란? 장점과 단점

귀농 정착지원금 자격조건 귀농지원 정책 확인하기