전세사기 유형 피해가기(대표적인 사기유형과 예방법)
전세계약을 앞둔 분이라고 한다면 전세사기를 걱정하시는 분들이 많습니다. 전세사기로 어렵게 모은 전재산을 날린 사람 이야기가 자주 들리기 때문입니다.
전세사기에는 대표적인 유형이 몇 가지 있으니 사기수법을 알고 있으면 전세사기를 피해 가는데 도움이 될 수 있습니다. 전세사기 유형과 이를 피해가는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
대표적인 전세사기 유형
1. 깡통전세
깡통전세사기는 집에 세입자를 받고 전세금을 받은 뒤 기존의 집을 경매로 날려버리는 대표적인 전세사기 유형입니다. 사기를 치는 사람들은 보통 시세가 불분명한 신축 빌라에서 전세보증금을 매매가만큼 부풀려서 세입자를 받고 임대사업자나 바지 집주인을 통해 전세금을 가로채기도 하며, 곧 경매가 진행될 물건에 일부러 전세를 받는 경우가 많습니다.
설사 깡통전세는 사기가 의도된 것이 아니라고 하더라도 여러 가지 문제가 생길 수 있습니다. 특히 금리가 오르고 주택가격이 떨어지는 시점에서는 깡통전세를 가장 많이 우려해야 합니다.
일단 먼저 집주인이 주택담보대출을 갚지 못하면 집이 경매로 넘어가게 됩니다. 이때 경매로 낙찰되었다고 하더라도 경매비용과 근저당 비용을 빼고 전세 세입자는 내 전세금을 다 못 돌려받는 경우가 생길 수 있습니다.
거기다가 전세기간이 만료되어 이사를 가야하는데 이미 전세가가 주택 매매가보다 높은 상황에서는 다른 세입자를 구하지 못해 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 많습니다.
2. 전월세 이중계약
집주인은 따로 있고 해당 집에 월세사는 사람이 집주인 행세를 하면서 다른 세입자랑 전세계약을 하는 경우입니다. 집주인한테는 월세계약을 한다고 하면서 새로운 세입자에게 월세 물건에 전세계약을 한 뒤 해당 전세금을 받고 사라지게 됩니다.
피해자 입장에서는 전세계약을 맺고 보증금까지 내고 살았는데, 알고보니까 내 계약은 월세계 약인 겁니다. 임대인의 신분증을 확인한다고 하더라도 이러한 신분증을 위조하기도 하거나 대리인 계약을 통해서 진행하게 됩니다.
대학생이나 이제 막 사회생활을 시작한 사회초년생들을 노린 원룸 전세 사기가 특히 많습니다. 월세를 아끼려는 사회적 약자를 한번 더 등쳐먹는 악랄하고 야비한 행위입니다.
3. 이중 삼중 계약
집주인과 공인중개서가 짜고 하나의 물건에 2명, 3명, 4명까지 한꺼번에 전세계약을 체결하는 겁니다. 보통 그럴듯한 급매 이유를 대고 시세보다 20% ~ 30% 낮은 금액으로 급매를 한다고 홍보하면 다수의 세입자가 몰립니다.
이들과 동시에 전세계약을 체결한 이후에 전세보증금을 모두 가로채서 사라집니다. 앞서 말한 공인중개사가 아니라고 하더라도 공인중개사 자격증이 없는 무자격자가 중개업 등록증을 빌려서 불법으로 부동산 중개사무소를 차리고 이런 행위를 하기도 합니다.
4. 불법건축물
원룸이나 투룸을 전세로 알아보다보면 불법 증축 때문에 전세자금 대출이 불가능하다고 하는 매물들이 있습니다. 은행에서 대출을 안해주는 이유는 세입자의 전세자금을 떼 먹힐 가능성이 아주 농후하기 때문입니다.
이미 기존에 대출을 최대한 다 받아놓고 불법으로 증축을 한뒤에 전세금까지 가지고 도망가는 경우하 상당히 많습니다. 건물 옥탑방인 경우에는 불법건축물이 아닌지 확인하고 같은 층에 쪼개기를 해서 불법 가구 분리한 경우 이러한 불법건축물이 많이 됩니다.
전세자금 대출이 불가능한 불법건축물의 경우에는 전세금을 모두 다 날릴 수 있거나, 다음 세입자를 구하지 못해서 퇴거를 하고 싶어도 퇴거하지 못하는 경우가 생길 수 있으니 절대 들어가시면 안 되겠습니다.
5. 전세대출 사기
사기를 치려는 실제 집주인이 친인척이나 바지 집주인을 만들면서 매매가를 더욱 비싸게 신고합니다. 시세보다 비싸게 매매 신고를 하면서 전세가를 더 부풀립니다.
이미 건물 매매가가 비싸니 전세가가 실게 가치보다 높게 올려놓아도 들어오는 사람이 있습니다. 특히 전세를 구하기 힘든 곳이라면 매매가를 믿고 세입자가 더욱 쉽게 들어옵니다.
광고는 실입주를 하기 위해서는 정말 소액을 가지고도 할 수 있다고 광고하면서 실제로는 대출을 유도합니다. 이때 2 금융권과 미리 연계하여 나머지 금액을 유도합니다.
6. 건물 ALL전세사기
실제로 제 지인이 직접 당한 사기 유형입니다. 다가구 원룸이나 투룸, 상가주택에서 주로 나옵니다. 공인중개사와 모의하여 건물을 구매하여 건물 전체를 전세로 세팅합니다.
이때 사기를 치려는 건물주는 건물을 자신의 현금이 아닌 대부분 다 대출을 이용해서 구매하게 되고 전세자금 대출을 받은 뒤 대출을 갚는 것이 아니라 그냥 파산신청을 해서 경매로 넘겨버립니다.
받은 전세자금은 이미 다른 사람 명의나 비트코인 같은 자산으로 빼돌린 이후입니다. 금융기관의 근저당이 전세권보다 선순위로 설정되어 있다면 전세금을 전부 돌려받기 어렵습니다.
전세사기 피해 가는 법
1. 등기부등본 발급
등기부등본에는 해당 건물의 소유주가 누구인지, 지금 누가 임대하고 있는지 등의 정보가 상세하게 나와있습니다. 보통 공인중개사가 등기부등본을 제공하지만 사기를 치려고 마음을 먹으면 이를 위조하는 경우도 많습니다.
그렇기 때문에 본인이 직접 등기부등본을 발급받아서 확인해보는 것이 더 좋습니다. 등기부등본은 '인터넷 등기소'에서 쉽게 발급받아 볼 수 있습니다.
발급에는 700원이라는 비용이 들지만 700만 원 내면 내가 거래하려고 하는 전세 물건의 주소 정보를 가지고 있으면 직접 출력해 볼 수 있으니 반드시 직접 출력해보는 게 좋습니다.
2. 전입신고와 확정일자 받기
전세계약 후 입주를 하면 곧바로 전입신고를 해야 합니다. 그 이유는 바로 "대항력"이라는 것 때문입니다. 대항력이라는 것은 집주인이 바뀐다고 하더라도 보증금 반환을 요구할 수 있는 권리이며 계속 해당 주택에 살 수 있는 권리입니다.
또한 집주인이 각종 대출을 갚지 않아서 경매로 넘어가서 팔린다고 하더라도 가장 먼저 돈을 돌려받기 위해서 "우선변제권"을 획득해야 합니다. 이를 위해서는 확정일자를 받아야 하는데 임대차 계약서에 도장으로 찍혀있는 날짜입니다. 전세계약을 하면 세입자로서 권리를 보호받기 위해 전입신고와 확정일자를 최대한 빨리 받는 게 중요합니다.
4. 전세금 반환 보증보험 가입
주택도시 보증 공사(HUG)나 SGI서울보증에서 전세보증금 반환보증보험 또는 전세금 보장 신용보험을 가입할 수 있습니다. 이는 전세금 반환이 되지 않을 경우 해당 보험사가 먼저 세입자에게 전세금을 주고, 못 받은 전세금을 집주인에게 받아내는 제도입니다.
만약에 이 전세금 반환보증 보험 가입이 되느냐고 물었을 때 각종 핑계를 대면서 이것이 불가능하다고 하는 집주인의 경우에는 사기를 치려고 하는 사람일 가능성이 높습니다. 주택도시 보증 공사의 전세보증금 반환보증의 경우에는 집중인 동의 없이도 가입이 가능합니다.
5. 가능한 임대인 본인을 만나 계약하기
집주인이 너무 바쁘거나 고령이어서 대리인이 나오는 경우도 있지만, 그럼에도 불구하고 전세사기 피해를 방지하기 위해서는 가급적 집주인을 실제로 만나서 계약을 체결해야 합니다.
등기부등본상의 집주인과 실제 만나서 계약하는 사람의 신분증을 꼼꼼하게 확인하여 일치하는지 확인합니다. 계약금 역시 등기부등본상 실제 소유권자의 통장으로 입금하는 것이 훨씬 안전합니다. 공인중개사가 직접 계약하는 경우라고 한다면 의심해 보는 게 좋습니다.
6. 공인중개업자의 손해 책임 보험증서 요구
공인중개업자의 신분과 보증보험을 제대로 확인해야 합니다. 공인중개사의 과실이 있다는 것이 인정되면 공인중개사 협회에서 손해배상을 청구할 수 있습니다.
책임보험금 한도는 최대 1억이기 때문에 해당 금액 이상의 피해가 나는 경우 다 돌려받을 수는 없지만 그럼에도 소액의 전세금일 경우에는 상당 부분 돌려받을 수 있습니다. 그럼에도 전세사기 금액이 큰 경우 1억이 넘어가는 전세자금 손해에 대해서는 받을 수 없습니다.
전세사기 돌다리도 두들겨 보고 건너자
대한민국에서 각종 강력범죄는 많이 없지만 지능형 범죄 특히 사기범죄는 OECD 최고 수준이라고 합니다. 그러나 처벌은 솜방망이 처벌이다 보니 줄어들지를 않습니다. 특히 큰돈의 거래가 필요한 전세자금의 경우에 더 많은 사기꾼들이 몰리고 있습니다.
오늘 알아본 전세사기 유형에 대해서 잘 숙지하고, 피해 가는 법만 잘 지켜도 사기꾼들로부터 대부분 피 같은 내 돈을 지킬 수 있습니다.
싸다고 무조건 급하게 전세 계약을 체결하려고 하지 마시고 꼼꼼하게 따져보시고 의심해보시면서 전세계약을 체결한다면 전세사기를 피해 가시는데 큰 도움이 되실 겁니다. 모두 좋은 집을 안전하게 구하실 수 있기 바랍니다.
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