전세보증금 반환보증보험 정리

집값이 많이 오르면서 전세금과 월세 보증금 역시 덩달아 상승하고 있는 추세입니다. 보증금이 수천만워에서 수억원에 이르다보니까 과연 임대차계약이 만료된 시점에서 전세보증금을 제대로 회수 할 수 있을 지 걱정하시는 분들이 많습니다.

특히 억대에 이르는 보증금은 소액임차인 최우선 변제권을 보장받지 못하기 떄문에 더 많은 고민을 하게 됩니다. 

전세보증금을 지키기 위해서는?

세입자들이 이 보증금을 지키기 위해서는 안전한 법적 장치를 해 두어야 합니다. 전세권설정 등기를 해둔다던지, 아니면 입주와 전입신고를 해서 대항력을 갗추고 동사무소에 확정일자까지 받아서 우선변제권을 취득해야합니다.

하지만 이렇게 대항력을 갖춘다고 하더라도 임차인보다 우선하는 선순위 근저당권자가 있다면, 본인의 보증금을 보전받지 못할 수 도 있기 떄문에, 임대차 계약을 체결하시기 전에 선순위 근저당궈자가 있는지를 확인해보시는 것이 중요합니다.

그렇다면 과연 집주인이 개인회생이나 파산을 신청했을 때에는 세입자에게는 어떠한 불이익이 있을지 궁금해 하시는 분들이 많습니다. 그리고 내 전세보증금을 지키기 위해서 전세보증금 반환보증보험에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 

전세보증금반환보증보험

먼저 내가 가장 강력한 전세보증금을 지키기 위한 방법으로는 보험에 드는 방법이 있습니다. 

전세보증금 반환 보증보험이란? 

전세보증금을 돌려주지 않거나 전세보증금을 돌려주어야하는 기간을 자꾸 미룰때 세입자는 보증보험사에 보증금을 대신 보상해주고 보험사에서는 임대인에게 보증금을 대신 청구해서 받아내는 구조입니다. 

해당 보험은 HUG 주택도시보증공사와 SGI서울보증보험 두군데에서 가입할 수있습니다. 상세한 내용은 아래의 표로 정리해보았습니다. 확인하시면서 나에게 맞는 전세보증금 반환 보증보험을 선택하시면 되겠습니다.

전세보증금 반환 보증보험 비용 

가장 중요한 보증료율이 서울보증보험공사가 아파트기준 0.128% 서울보증보험이 0.192%이지만 보증한도의 경우 서울보증보험의 경우에는 제한이 없습니다.

예를들어 3억원짜리 전세집에 보증보험을 든다고 친다면 서울보증보험은 약 39만원, 서울보증보험은 58만원정도의 보험료가 나올것입니다. 당장은 이 돈이 아까울 수 있지만 그래도 이 돈으로 수억원을 지킬 수 있다면 들어두어야 하는 금액이라고 생각합니다. 

주의해야할 것은 전세보증금반환 보증보험은 가입시에 임대인의 동의가 필요 없습니다. 임차하는 사람이 단독으로 집주인 동의 없이 가입할 수 있습니다.

그러나 기본적으로 전세보증금 반환 보증보험에 들기 위해서는 채권양도의 대항요건은 갖추어야합니다. 이를 위해서 임대인이 동의하거나 임차인이 임대인에게 채권양도 통지정도는 해주어야 합니다.

핵심은 채권양도의 통지에 있는데 임대인이 이 채권양도통지를 수령하지 않으면 양도통지 효력이 발생하지 않는다는 점을 명심하시기 바랍니다.

만약 임대인이 일부러 이 통지를 수령하지 않으면 보증보험 또한 무효가 될 수 있는 상황이 발생할 수 있으니 그냥 임대인에게도 전세보증금반환보증보험 가입 사실을 알려주는 것이 좋은 방법입니다.

전세집이 경매로 넘어가면 집을 나가야하나?

집주인이 파산이나 회생을 신청했을 때 세입자가 가장 많이 문의하는 내용은 세입자는 임대차 건물에서 바로나가야할까요? 아니면 계속 거주해도 될까요? 

결론부터 이야기하자면 계속 거주해도 됩니다.

집주인이 개인회생을 신청했다고 하더라도 세입자가 계약기간동안 거주하는 것에는 지장이 없습니다 .채무자 회생 및 파산에 관한 법률을 본다면 세입자가 임대차 계약 후에 입주를 하고 전입신고까지 마치면 파산절차나 회생절차가 개시되더라도 파산관재인이나 집주인이 임대차 계약을 일방적으로 해지할 수 없도록 규정하고 있기 때문입니다.

그래서 여전히 임차주택에서 거주할 수 있습니다. 그러나 이 부분도 전입신고를 통한 대항요건이 필요하다는 것을 기억하셔야 합니다. 

집주인이 파산하면 내 보증금은 어떻게 되나? 

그렇다면 집주인이 개인회생을 신청했을때 전세보증금에는 문제가 없을까요? 집주인이 개인회생을 신청했다면 세입자 말고도 채권자들이 여럿 있다는 의미입니다. 임대차 보증금 반환 채권도 개인회생 채권으로 본류되어서 일부만 변제받고 나머지는 면책되어 못받게 될까요?

다행히도 입주 후에 전입신고와 확정일자까지 받은 세입자는 파산재단에 속하는 주택의 환가대금에서 후순위 궈리자나 그밖의 채권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있습니다. 이것은 근저당권채권자와 동일한 지위를 보장받는 것입니다.

개인회생에서는 우선변제권이 있는 임대차 보증금 반환채권을 별제권부 채권에 준해서 취급하고 있습니다. 

다만 기억해야 할 것이 만약 주택이 경매로 매각 된다면 그 매각대금의 한도 안에서만 배당을 받을 수 있기 때문에 주택의 낙찰 대금이 본인의 전세보증금보다 현저히 낮게 된다면 전세보증금을 전부 보전받지 못하는 상황이 생길 수가 있습니다.

예를 들어서 집값이 1억이고 전세보증금이 8천만원이었는데 집이 경매로 넘어가서 6천만원에 매각되었다면 세입자는 6천만원만큼만 가져갈 수 있는 것입니다. 나머지 2천만원에 대해서는 집주인에게 따로 청구해야하는데 집주인이 개인회생이나 파산신청을 했으면 2천만원을 온전히 보전받지 못하는 상황이 생길 수가 있습니다.

이경우에도 경매로 인해 소멸하는 선순위 근저당권이 있는 경우와 없는 경우에따라 결과가 달라집니다. 만약 선순위 근저당권이 있는경우에는 경락인에게는 대항할 수 없겠지만 소멸되는 선순위 근저당권이 없다고 한다면 여전히 경락인에게 대항할 수 있게 됩니다.

그래서 나머지 2천만원을 다 받을 때까지 주택을 인도하지 않아도 되는 것입니다. 또 세입자가 단순히 전입신고 이후에 확정일자만 받아두고 전세권 설정등기를 하지 않은 경우라면 세입자는 자신이 먼저 경매를 신청하는 것이 불가능하기 떄문에, 다른 저당권자나 전세권자가 경매를 신청할 때까지 기다렸다가 배당을 받을 수 밖에 없는 한계가 있다는 것도 알아두어야 합니다. 

결론적으로 집주인이 개인회생을 신청했을 경우 세입자는 보증금을 제떄 받는 것은 쉽지 않을 수 있습니다. 확정일자를 받아 놓았다면 별제권자에 준하여 보호를 받기 때문에 보증금을 우선적으로 회수할 수 있습니다. 

선순위 근저당권이 말소되지 않는 한 보증금을 모두 변제받을 때 까지 경락인에게 주택인도를 거부할 수 있기 떄문에 보증금 회수에도 큰 문제는 없습니다. 

글을마치며

여러가지 세입자를 보호하기위한 법적인 제도들이 있지만 가장 안전하고 현실적이며 쉬운 방법은 전세금 반환 보증보험에 가입하는 것입니다. 확정일자도 변제의 효력이 주어지지만 임차인이 단독으로 경매를 청구할 수 있지 않고 별도의 비용과 시간이 필요합니다.

세입자분들중에서 내 전세금을 확실하게 보장받고 싶다 싶으신분들은 전세보증금 반환보증보험을 꼭 드시기를 추천드리겠습니다.

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