천안아파트 시세 부동산 전망

30대들은 수도권의 가격이 비싼 아파트가격을 피해서 지방으로 옮겨갔습니다. 천안에 오래산 사람들은 가족 친구 지인들 모두 현재의 천안 아파트 가격을 이해하지 못합니다. 

천안 부동산 아파트 시세는 2018년과 2019년 전국의 아파트 집값상승과 맞추어 함께 올라갔습니다. 게다가 천안에 분양시장에 활황기가 왔다면서 완판 뉴스들이 이어졌습니다. 

천안아파트들의 부동산 가격 상승이 과연 실수요들이 몰려서 올라가는 대세 상승인 것인지, 아니면 정부의 규제를 피해 전국을 뒤흔든 투기수요유입에 대한 일시적인 거품인지 알아보도록 하겠습니다. 

천안 부동산 개요

하늘아래 가장 편안한 곳이라는 의미를 가진 천안은 크게 동남구와 서북구로 나누어져 있습니다.

동남구는 천안역이 지나는 1호선 천안역이 지나가는 동남부지역에 위치해있습니다. 과거에는 천안역을 중심으로 상권이 발달하고 동남부지역이 발달했으나 현재는 많은 지역이 낙후되었습니다.

서북구는 반대로 서북쪽 방향으로 뻗어있으며 두정, 성성, 백석, 불당동 등 주요도시들은 대부분 서북구에 속해 있습니다. 지리적으로 서울과 가깝다는 이점이 있습니다. 

이 중 가장 나중에 입주가된 불당신도시를 중심으로 천안시청과 종합운동장을 비롯하여 신도시 상권들과 편의시설들이 갖춰지게 되었습니다. 

게다가 천안 아산역 KTX와 1호선 아산역이라는 더블역세권으로 KTX로 서울까지 37분만에 이동이 가능합니다.  

천안은 불당신도시와 근처 성성지구 신축아파트를 중심으로 가격이 가파르게 상승하고 있습니다. 30대 중후반의 인구를 중심으로 인구와 세대수가 함께 빠르게 늘어나고 있는 젊은 도시입니다. 

이 인구들은 주로 아산에서 유입되고 있습니다. 반대로 아산은 빠르게 인구가 유출되고 있습니다. 여기에 천안 아산 지역의 주력산업인 디스플레이와 자동차 산업의 쇠퇴로 인해  자족 시설이 새롭게 개발되는 동탄이나 고덕으로도 인구 유출이 많습니다.

천안의 미분양 물량

천안시의 아파트 가격은 2015년부터 많은 공급으로 인해서 전체적인 하락세를 2019년까지 보여주었습니다. 2017년에는 미분양 관리사유인 미분양증가, 미분양해소 저조, 미분양 우려지역에 포함되며 미분야 관리지역으로 선정되기도 했습니다. 

2019년 맒부터 미분양이 줄어들면서 서북구지역은 아파트의 가격도 함꼐 올라가고 있는 추세였습니다. 최근 천안시의 미분양 감소를 자세히 들여다보면 전체적으로 줄어든 것이 아니라 한성 에듀타운 1단지 미분양만이 줄어든 것입니다.

7월달 야심차게 분양을 시작했으나 대량 미분양으1로 끝나자 8월에는 3천만원이 넘던 계약금을 1천만원으로 낮추는 전략을 썼고 4개월만에 완판되었습니다. 그러나 계약자의 70%이상이 외지인으로 저렴한 초기투자금을 이용해 프리미엄을 노린 분양권 투기가 몰린 것입니다.

여전히 악성 미분양은 남아 있는 상태이고 한성필하우스 에듀타운의 청약경쟁률은 저조가 0.4대 1이고 포레나 천안두정도 0.7대1이었는데 피가 -2000만원으로 거래되고 있습니다.

신축으로 지어지더라도 불당과 성성에서 벗어난 아파트들은 미분양과 함꼐 마이너스 피로 손해를 보고있습니다. 

천안 아파트 시세 현황 : 불당신도시

아파트 현황을 살펴보면 천안시 아파트 매매거래량의 약 70%가 서북구지역에서 이루어졌고 3-40대가 거래량의 60%를 차지하고 있습니다. 특히 2019년 11월 12월 두달동안의 불당동의 거래량은 서북구의 1년 거래량의 30%를 차지하고 있습니다.

최근 신불당의 신축단지마다 가격이 널뛰는 것 역시 많은 투기수요들이 유입된것으로 추측됩니다. 신불당과 구불당의 괴리도 나고 있습니다. 구축아파트는 보합하거나 하락하는 반면에 초역세권도 아닌 불당신도시 방면만이 유일하게 폭등하고 있습니다.

1년가까이 거래가 안된다가 2019년 하반기에부터 1억~1억 5천만원정도 상승했고 여기에 호가를 1억정도 올려서 매물이 나와있는걸 보면 가격담합의 조짐도 보입니다. 11월에는 불당 푸크 푸르지오가 호가가 7억 8천만원까지 나와있고 지웰시티 1단지가 2019년 11월에는 7억 3천만원까지 되어있습니다.

천안불당 지웰시티 푸르지오도 매물이 8억까지 갈정도로 너무 많은 거품이 많이 있는 것 같습니다. 스타강사의 단지 찍어주기와 여기에 연관된 부동산들을 통해서 거래가 많이 된것으로 보입니다. 부동산시장에 처음 진입하면서 잘 모르는 30대들이 많이 유입된 것으로

천안 아파트 시세 현황: 성성동과 1호선 역세권라인

성성동도 성성동 시티자이, 레이크타운 푸르지오를 본다면 1억~1억 5천까지도 가격이 빠르게 올랐는데 투기수요로 인한 

1호선 초역세권 단지들도 상승보다는 보합을 보이는데 두정동의 아파트들은 역세권이라고 하더라도 보합또는 하락의 모습을 보여주고 있으며 비역세권의 경우에는 말할 것도 없습니다.

신도시와 함께 들어가는 신도시의 상승도 대세상승이라기보다는 투자수요로 인한 일시적인 거품일 가능성이 높습니다. 

천안의 개발호재

천안의 개발호재는 아산탕정 디스플레이 생산라인에 13조원을 투자한다고해서 여기에 일자리가 8만개나 나온다고 나오며 이를 수용하기에는 성성동과 불당동에 주거 수요가 늘어날 것이라고 홍보했습니다. 

그러나 사실상 아산지역의 삼성고용창출은 건설단계에 들어가는 단기일자리까지 포함된 숫자이기에 장기적으로 삼성인근에 8만명이 들어간다는 것은 아닙니다. 실제 충원인력은 삼성 직접고용이야 800명 수준이고 하청업체나 단기인력까지 포함해봐야 몇천명정도 될 것입니다.

대부분은 장기근무하는 사무직이나 생산직은 아닐것으로 보입니다. 아산지역에 전세수요로만 잠시 들어갈 것입니다.

천안 아파트 시세 부동산 전망 글을 마치며

현지에서는 공인중개사와 주민들이 담합하여 배짱으로 높은 가격을 올려서 호가대로 몇달만에 몇억씩 오르고 몇건 거래되는건데 이런 현상이 계속 지속될것으로 보이지는 않습니다.

현재 천안의 계약금 조정과 같은 얄팍한 수요로 인한 투기수요 유도는 프리미엄이 거의 붙지 않는 상황이라서 비싼 가격으로 천안아파트를 산 실수요자라면 이렇게 올라간 부동산이라도 빠르게 팔고 나오는것이 좋지 않을까 생각해봅니다.

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