평택 아파트 시세 전망

평택의 아파트 시장은 몇년간 공급불량이 쌓이며 오랜기간 집값이 하락하던 평택의 아파트 시세가 최근 달라지는 조짐을 보이고 있습니다.

고덕 신도시의 입주가 시작되면서 쌓인 물량이 소화가 완료되고 집값이 내릴만큼 내렸다는 인식이 생기면서 수요자들이 평택 주택시장에 눈길을 돌리고 있습니다.

최근 들어서 집값 하락 폭 마저도 줄어들면서 주택시장이 안정을 찾을거라는 기대감이 나오고 있습니다. 그러면서 평택의 청약 시장도 살아나고 있습니다.

하지맘ㄴ 교통개선과 여러 호재들이 평택의 미분양 물량을 해소할수 있을까요? 그래서 오늘은 평택아파트 시세와 전망을 알아보겠습니다. 

평택의 지리적 위치

경기 서남부의 최남단에 위치한 평택은 평택항을 중심으로 성장하고 있습니다. 삼성전자 평택공장 개발과 고덕신도시 입주까지 나오면서 2019년에는 50만명을 넘어서서 인구가 꾸준히 유입되고 있는 상황입니다. 

미군기지 이전과 평택산업단지 이전으로 외국인 수요도 함께 증가하고 있습니다. 

평택은 크게 평택시청이 있는 남부평택권과 북부 송탄권 서부 안중권으로 생활권이 나뉘고 있습니다. 

평택역 주변으로는 평택 고속터미널이 있고 뉴코아백화점과 AK플라자가 있고 마트와 영화관같은 문화 편의시설이 위치해서 상권을 찾아서 인근의 송탄이나 안중 사람들이 모이는 곳입니다.

소사벌에는 가로수길 센트럴돔 쇼핑몰이 들어서면서 신흥상권이 생겼지만 동쪽의 안성시에 2020년 스타필드 안성이 들어설 예정이라서 상권이 스타필드로 많이 흡수될것으로 보입니다.

평택의 교통

평택은 경기에서 충남으로 넘어가는 길목이라 경부와 서해안을 포함하여 총 5개의 고속도로가 지나가서 교통의 요지를 위치해있습니다 거기에 평택항을 중심으로 국제 물류의 중심이 될 수 있습니다.

그러나 여러가지 개발로 인해서 우회도로가 없어서 출퇴근 시간대 1번 국도주변 LG전자를 비롯한 공장 주변 평택시내 도로는 상습 정체구간에다가 사고도 잦습니다. 

철도의 경우에는 종으로 수도권 전철 1호선, SRT지제역 수서평택고속선, 경부선 새마을, 무궁화호가 있습니다. 지제역에 GTX-A연장과 함께 병점역에는 GTX-C노선을 논의하고 있어서 풍부한 철도교통을 자랑하고 있지만 평택시 동부에만 몰려있어서 서부 주민들이 이용하기에는 불편한 상황입니다

SRT의 경우에는 수서역까지 20분밖에 안걸리는데 서울행 열차가 필요한 직장인이나 미군들 카투사들이 꼭 이용하는 곳이며 부산역까지도 금방 갈 수 있지만 서울 중심업무지구까지는 환승이 불가피 합니다. 

수원발 KTX연장공사까지 완료되면 SRT, KTX, 1호선 전부 들어가게되는 지제역은 환승센터가 개발되며 인근 분양 아파트 현장에서 이를 많이 홍보하고 있습니다. 

삼성 반도체 공장 송탄 IC앞에는 평택 종합물류단지와 서평택의 평택항과 포승국가산단 및 각종 일반산업단지 등의 자족시설과 함께 미군기지 캠프 험프리스 이전도 진행중이라 지속적인 일자리 창출이 유도되고 있습니다.

평택 미분양 상황

그러나 부족한 인프라로 실수요의 유입이 더딘 상태입니다. 그러니 여러가지 개발이 있음에도 불구하고 2019년 결국 미분양이 1000가구가 넘어가면서 2019년 6월 전국의 부동산이 핫하면서도 미분양 집중 관리 지역으로 변했습니다.

2019년 10월부터는 미분양이 감소하고 있지만 오히려 악성 미분양은 증가하고 있는 상태입니다. 여기에 11000여 세대 공급물량이 있는데 고덕신도시 2단계 분양까지 시작되면서 미분양 물량이 소화되는 것은 더 늦어지고 있습니다.

그러나 추후 3단계 24000여세대 및 고평지구 용이 청북 화양 포승 안중 및 현덕지구 등이 개발되면서 계속 이어지는 신규공급으로 미분양은 당분간 지속될 것으로 보입니다.

또한 광역 교통개선대책 수립이후에 국도 39호선 확장공사 및 입체와 등 청북 지구의 교통 대책이 5년 이상 지연되면서 주거 여건이 좋지 않기 떄문에 실수요가 유입되기 힘든 입지의 미분양 문제는 해결되기까지 앞으로 수년간은 더 걸릴 것으로 보여집니다.

이렇게 실거주하기 불편한 인프라와 점점 더 쌓여가는 미분양 물량으로 평택의 매매가격 지수는 2017년 100.5에서 2019년 12월 말에는 84.2까지 떨어질 정도로 평택 아파트 가격역시 하락하고 있습니다.

고덕신도시

평택에서 가장 성공적으로 분양중인 고덕신도시부터 보자면 높은 분양가에도 불구하고 외부 투기수요로 인해서 초창기에는 분양권 거품이 끼는 분위기 였습니다. 그러내 입주 후에는 크게 오르지 않은 모습을 보여주고 있습니다.

고덕 제일풍경채를 살펴보면 84제곱미터 기준 2017년 분양가가 3억 중반이었으나 2018년에는 4억 초반대로 설정되고 5~6000만원의 프리미엄이 붙은 후 2019년 11월 입주 한 후에도 가격이 크게 오르지 않고 그냥 보합세를 보이고 있습니다.

다른곳도 마찬가지입니다. 고덕신도시 자연 앤 자이 역시 84제곱미터가 3억 8천만원대 분양가를 입주 이후에도 유지하고 있습니다. 그래도 이렇게 많은 공급속에서도 가격이 떨어지지 않은것이 2017년부터 이어진 부동산 광풍때문이라고 생각합니다. 

2019년 고덕 파라곤 2차는 분양이 망했습니다. 고덕 하늘채 시그니처도 409가구 모집에 87건만 들어갔고 고덕 리슈빌 파크뷰도 728가구 모집을 하는데 136가구밖에 청약이 안되었습니다. 호반써밋도 간신히 턱걸이로 청약을 마쳤고, 고덕 대광로제비앙 에듀는 1순위에서 638가구중 599가구가 미분양이 나서 완전 분양으로는 망함을 이어가고 있습니다. 

이렇게 고덕의 분양경쟁률이 떨어지고 미분양이 나게 된 가장큰 이유는 정부의 규제입니다. 2019년 국토부에서 주택공급에 관한 규칙개정안을 시행한 이후에 공공택지인 고덕신도시의 전매제한을 기존 1년에서 3년으로 늘리면서 아마 투자수요가 줄어들지 않았나 싶습니다. 

삼성 호재를 이용해서 분양권 프리미엄을 먹고 가려는 투기수요들이 고덕에 들어올 메리트가 없으니 청약경쟁률이 급격히 떨어지게 된 것입니다. 과거 고덕 신도시에 청약 신청하는 수요들이 대부분 투기수요라는 것 역시 증명되었던 것입니다. 

실거주로 보더라도 인근 평택지역이 전용 84제곱미터 기준으로 가격이 2억~3억대인데 2단계 분양이 4억초반으로 나오니 굳이 비싼 가격을 주고 분양을 받을 필요가 없습니다. 

평택의 다른지역은 어떠한가?

오히려 지제역 동부쪽은 고덕신도시 만큼 거품도 끼지 않았고, 지제역 호재에다가 공공택지도 아니라 전매제한도 짧은 지제역 동부쪽이 힐스테이트 지제역, 평택 더샵 센트럴 파크가 오히려 인기가 많은 상태입니다. 

하지만 현재 마이너스피가 속출하고 있는 상황에서 해당 지역도 시세 띄우기를 위한 거래나 단지 자체의 시세 띄우기를 위한 자전 거래 정황도 의심되는 상황입니다. 

평택 브레인시타 사업이 기공식을 시작하면서 장안마을 코오롱 하늘채 84제곱미터는 5월에는 2억 6000대까지 상승하는데 호재로 인한 상승은 잠깐일뿐 다시 하락하는 모습을 보여주고 있습니다. 

교통이 불편한 평택 서부지역은 말할 것도 없이 평택역과 송탄역 인근 역시 아파트 가격은 하락세이며 고덕신도시 주변 서정동과 굿모닝 맘시티도 똑같이 하락중입니다. 

전체적인 가격을 선도하던 고덕신도시마저 청약 실패가 이어지면서 평택 아파트 시장은 청약과 매매 모두 침체기를 겪고 있습니다. 

평택아파트 시세 전망 글을 마치며

삼성전자의 가장 큰 반도체 분양이 들어온다라는 호재로 많은 투자자들이 평택으로 관심을 쏟았지만 정작 실수요자는 아직 따라오고 있지 않는 것을 ㅗ보입니다. 투기꾼들의 전매 제한을 하자 고덕신도시를 포함한 평택 지역은 아예 가격이 빠지고 있습니다.

오히려 가뜩이나 미분양 관리지역인 평택에서 고덕신도시를 개발하면서 주변 수요들마저 흡수하면서 전체적인 미분양이 시작되고 있습니다.

하지만 지제역 인근을 끊임없이 개발하고 있고 분명히 생활여건은 충분히 개선될 것으로 보입니다. 

중국의 일대일로 사업이 핵심이 될 현덕지구, 삼성전자, 미군기지이전, 브레인시티과 같은 호재들이 많았으나

일대일로는 망하고 브레인시티는 성균관대가 빠지는 식으로 지연되면서 아직까지는 멀었습니다. 당분간은 평택은 호재를 이야기 해도 앞으로 5년은 길게 봐야하지 않을까 싶습니다.

당장 실수요자더라도 어느정도 거품이 빠진뒤에 들어가시기를 추천드립니다. 사이트내 링크에 다양한 부동산 정보가 있으니 더 많은 정보들을 확인하시고 현명한 결정을 내리시기 바라겟습니다. 

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