기획부동산 사기예방법

토지 투자할때 절대 사지말아야 할 땅들이 있습니다. 사놓고도 몇년동안 시세가 변하지않아 잘 샀는지 고민스러운 분들을 주변에서 여럿 봤습니다. 

이런경우 대부분은 기획부동산에 당한경우가 많습니다. 기획부동산은 말 그대로 물건을 기획해서 파는 부동산인데 처음에는 지금처럼 사기 느낌이 나는 이미지가 아니었습니다. 그러나 날이 갈수록 순진한 사람을 대상으로  기획부동산을 악용하는 사람이 점점 더 많아지고 있습니다.

먼저 기획부동산이 어떻게 영업하는지를 알면 피해를 막을 수 있습니다. 지금부터 기획부동산이 어떻게 영업하는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

기획부동산 영업방법 : 첫째 번화가에 사무실 얻기

서울이면 강남이고 부산이면 서면근처 대구면 서구 광주는 상무지구에 사무실을 얻고 소위 이야기하는 있어보이는 느낌을 냅니다. 어떤 기획부동산들은 공기업 건물을 빌려서 영업하기도하는데 공기업이한다는 믿음을 줄 수 있기 떄문입니다. 

내부 인테리어도 많이 고급스럽습니다. 최고급 가죽소파에 전자칠판과 대형모니터들이 있는데 대부분은 렌탈해서 사용하는 제품들입니다. 

너무 잘나가는 번화가에 으리으리한 부동산사무실의 경우에는 한번쯤 의심해 볼만하다는 것을 잊지 마시기 바랍니다.  

기획부동산 영업방법 : 두번째 영업사원 뽑아 지인영업시키기

그런 다음에 영업사원들을 사람인을 통해서 뽑습니다. 그런데 이렇게 뽑는 신규직원들은 높은 인센티브와 계속 안정적으로 일할 수 있다는 그런 감언이설에 속아 취업하게 됩니다. 

경험이 없는 청년이나 주부, 은퇴자까지도 뽑아냅니다. 최대한 많이 뽑는데 사실은 이들의 가족영업 친지영업을 하기 위함입니다. 

기본급 조금에 대부분은 수당으로 지급하는데 당연히 미숙한 영업사원들이 아예 아웃바운드에서 고객을 유치할 수 있는 능력이란것은 없고 바이럴마케팅이라고 하면서 가족이나 친구들이 대부분의 고객이 되게 됩니다.

일단 우리는 낯선사람의 정보는 잘 믿지 못하더라도 아는 사람의 정보는 더 잘 믿는 경우가 많기 떄문입니다. 기획부동산은 영업사원을 지속적으로 교육하면서 진짜 그 땅이 가치가 있는 땅이며 좋은 곳이라고 세뇌시킵니다. 땅이 좋다고 믿어야 다른사람에게도 적극적으로 팔 수 있기 떄문입니다. 

이들의 기본급은 진짜 얼마 되지 않고 대부분은 수당입니다. 여기서도 엄청 치열하게 경쟁시킵니다. 다단계 방식과 비슷한 방식인데 실적이 저조한 사람들에게 영업압박을 강력하게 넣고 실적이 없는 애들은 다 잘라버립니다. 

그리고 실적이 좋으면 공개적인 자리에서 크게 포상하고 명품백이나 현금으로 금일봉을 주게하는 등의 모습을 보여서 평소에 사회적 인정을 요구하던 사람들은 이곳에 한번 발을 들이고 인정받는다는 느낌을 받으면 더욱 더 빠져나오기가 힘듭니다. 

주변의 지인이나 친척 가족이 요즘 부동산컨설팅 회사에서 다니면서 좋은 정보나 투자할 땅이 있다고 하면 잘 들어주되 이들이 어디를 다니고 있는지 살펴보면 기획부동산인 경우가 많습니다. 일단 이들은 토지를 팔고나면 소리 소문없이 사라져버립니다. 

기획부동산의 영업방법 셋째 : 땅을 쪼개판다 / 지분형태 등기한다

기획부동산은 다 비슷한 특징을 갖습니다. 

첫번째로 지인에게 소개받는 경우가 많다는 것입니다. 앞서서 이야기 했듯이 영업방식에서 수많은 영업사원을 뽑아서 지인 영업을 시키기 때문입니다. 이것은 다른 다단계나 보험파는 것과 비슷한 수법입니다. 

두번째로 매매금액이 3000만원에서 5000만원 사이입니다. 땅이 3000만원이면 살 수 있다는게 참 말이 안되지만 이정도 금액이면 현금으로 가지고 있는 사람도 꽤 많기 떄문입니다. 특히 토지는 수도권에서 투자하려고 하면 몇억이 넘는데 소액에 판다고 하니 일단 관심이 더 많이 갑니다. 

그리고 설사 토지가격이 그냥 항상 그대로라고 하더라도 잊어버리기 쉽고 따로 사람들이 법적인 소송으로 이어지지 않을만큼의 금액이기 때문입니다.

세번째 지분형태로 등기한다. 판매금액을 3000~5000만원 사이라고 한다면 토지 면적은 정말 작을 수밖에 없습니다. 그러나 대부분 토지에는 최소분할면적이라는 것이 있어서 분할하기가 쉽지 않은데 지방자치단체에 따라서 아예 분할을 금지하는 경우도 있습니다. 그래서 지분으로 등기하는 것입니다. 

예를들어 평당 10만원에 2000평 규모의 땅을 샀다고 한다면 다시 30만원으로 100평씩 20명에게 파는 것입니다. 2000평을 하지만 20개로 쪼갤 수 있을까요? 이건 정말 쉽지 않습니다. 그래서 기획부동산 업자들은 20명에게 팔되 20명의 공동소유 형태로 등기하게 됩니다. 

이렇게 지분형태로 구매하게 된다면 내마음대로 팔 수도 없습니다. 단독 소유시에는 그냥 갖고 있다가 나중에 팔 수 있지만 20명의 공동소유라면 모두가 동의를 해야 이 토지를 팔 수있는 것입니다. 물론 본인의 지분은 팔수있지만 지분형태로 거래하는 것은 어렵습니다. 하지만 지분만 거래할 떄에는 싸게 팔아야 한다는 것도 알아야 합니다. 

기획부동산은 왜 토지에만 있는가?

가장 큰 이유는 토지는 정해진 가격이 없기 때문입니다. 아파트나 주택은 다 시세를 한번에 확인할 수 있찌만 토지는 같은 지역이여도 용도나 땅의 생김새 토질에 따라서 가격이 크게 차이납니다. 정보의 비대칭이 강한 토지이기 때문에 사기에 가까운 기획부동산이 성행하는 것입니다.

두번째로 토지는 장기투자이기 때문입니다. 토지는 장기간 묵혀야 돈이 됩니다. 토지를 산 사람들 대부분 사고나서 관심을 끄고지내는 경우가 많습니다. 그렇기 떄문에 토지를 판 기획부동산은 사무실을 정리하고 사라질 수 있는 시간이 있습니다. 

세번째는 개발계획이라는 감언이설이 잘 먹히기 떄문입니다. 개발호재인근의 토지중에서 주로 개발이 쉽지 않은 토지들이 주로 이들이 파는 땅들인데 이런 토지는 개발이 안되더라도 개발지옆에 있다는 이유로 팔기가 쉬워집니다. 

기획부동산 사기를 예방하는 법

가장 먼저 지번을 물어봐야합니다. 지번을 안알려준다면 거의 100%사기일 가능성이 높습니다. 지번을 받으면 용도지역에 자연환경 보전지역이나 개발제한구역, 공익용 산지인지 확인해봐야합니다. 이런게 껴있다면 그냥 잊어버려야합니다. 

그리고 최소한 주변시세는 확인해야합니다. 최근 거래된 순으로 용도지역과 공시지가가 비슷한 토지를 참고해보시기 바랍니다. 대부분의 사기는 정보의 비대칭성에서 옵니다. 

우리가 중고차를 사러 갔을때 눈탱이를 맞는 것도 그 이유입니다. 우리가 파는 사람보다 더 잘 알기 위해서 최대한 많은 정보들을 확인하고 비교해보는 작업은 늘 필요합니다. 

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