부동산 싸게 사는 방법, 타이밍 잡는 법

 

부동산을 싸게 사려면 어떻게 사야 할까요? 급매물을 사는 방법과 같은 방법도 있지만 큰 시장의 흐름과 타이밍을 잘 잡아야 합니다.

 

부동산 최대한 싸게 사려면? 급매물 사는법

 

부동산도 항상 오르기만 하는 자산이 아니라 떨어지기도하고, 또 오랫동안 횡보하기 때문입니다. 요즘 부동산은 감정평가액이 10억인데 낙찰가액이 12억입니다. 감정가액 대비 낙찰가가 비싸게 받는다는 것은 그만큼 시장이 현재 과열되었다는 것입니다.

 

부동산 가격 꼭대기에 내가 살 수도 있고 저점에서도 살수 있습니다. 어떻게 하면 내 집 마련 타이밍을 잘 잡아서 싸게 살 수 있을까요? 여러 가지 객관적인 지표들을 보면 주택구입의 저점시기를 알 수 있습니다. 

 

 

부동산 싸게 사는 방법 타이밍 보는법1 : 주택구입 부담지수 확인하기

 

 

부동산이 지금 비싼 지 싼지 확인하기 위해서는 주택 가격이 소득이나 이자율을 감안해서 봤을 때 얼마나 집이 저렴한가를 봐야 합니다. 이를 주택구입 부담지수라고 합니다.

 

주택구입 부담지수란 정확한 사전적인 의미로는 각 지역의 중위소득 가구가 표준대출로 중간 가격의 주택을 구입할 때 발생하는 부담을 측정해보는 것입니다.

 

주택구입 부담지수의 흐름을 살펴보면 주택 가격이 언제가 고점이고 또 언제가 저점인지 확인할 수 있습니다.  지역마다 주택구입의 부담들은 다릅니다. 소득 수준이 높은 지역이 있다면 소득수준이 높은 지역의 주택구입 부담은 상대적으로 저렴할 수 있습니다.

 

 

따라서 주택구입 부담지수는 지역별로 역사적인 수준들이 다릅니다. 그렇다면 평균 수준 대비하여 지금 주택구입 부담지수가 높은지 낮은지 비교해보는 겁니다.

 

즉 소득 수준과 이자 집값이라는 세 개의 변수를 가지고 각 지역마다 평균을 구하면 서울은 120, 전국은 60, 경기도는 80 정도의 평균을 기록하고 있습니다. 이 평균 대비 지금 얼마일까요?

 

현재 서울은 지역별 주택구입 부담지수를 역사상 최고치를 경신하고 있습니다. 현재 거의 180에 달콤하고 있습니다. 이대로 쭉 지난다면 200까지도 갈 수 있는 상승세가 아닐까 싶습니다. 경기도도 평균 80이었는데 현재 100까지 올라가고 있습니다. 

 

역사상 저점은 언제일까요? 최근 20년을 따져보면 2013년도부터 2016년도까지는 상당히 낮았던 것을 알 수 있습니다. 평균 이하였던 120이 하였을 때 매수한다면 괜찮은 구매 타이밍이 되겠습니다. 각 지역별 주택구입 부담지수를 살펴보면 역사적인 관점에서 소득 수준과 비교해서 얼마나 비싼지 저렴한지 알 수 있습니다.

 

전국 기준으로는 이제 겨우 역사적 평균을 넘어서는 시점이므로 전국기준으로 국내 부동산 시장이 버블이라고 말할 수는 없습니다. 그러나 서울이나 수도권 일부 지역은 확실히 역사적인 평균과 기준 했을 때는 상당히 비싼 편이라고 볼 수 있겠습니다. 

 

부동산 싸게 사는 방법 타이밍 보는 법2: 미분양 물량이 줄어들 때

 

 

준공 후 미분양된 아파트가 많다는 것은 현재 시장에 주택구입 수요가 많지 않다는 것입니다. 대신 공급이 많아서 남아돈다는 것이죠.

 

앞서 살펴본 주택구입 부담지수가 현재 역사적인 평균 정도나 그 이하인데, 주택 미분 양수가 줄어들고 있다고 한다면 주택을 매수를 생각해야 할 때입니다.

 

 

2021년 현재는 예전에 지었던 집은 이미 입주가 완료되었고 최근에 지어지고 있는 주택의 경우는 10년 중에서 가장 적은 상태입니다. 현재는 특히 서울과 수도권에서 주택이 수요보다는 공급이 적으니 집값이 주택구입 부담지수 평균보다 훨씬 높고 비싼데도 주택 가격이 계속 올라가는 이유가 바로 이것입니다.

 

부동산 싸게 사는 방법 타이밍3 : 정부가 주택 경기 부양할 때

 

 

정부가 주택시장이 너무 침체되었다고 생각해서 부동산 시장을 부양하려고 할 때는 구매할만합니다. 예전에 빚내서 집사라고 정부가 부추긴 적이 있습니다.

 

대표적으로 2014년 9월에 양도세와 같은 주택시장의 각종 여러 가지 규제를 풀어주는 경우에는 주택구입을 하는 것이 좋습니다. 

 

우리나라의 정부 개입의 효과는 생각보다 큽니다. 문제는 그게 현재 정권에서 나타나지 않고 3~4년 정도의 텀을 두고 기간이 걸린다는 것이지 정부가 규제하면 몇 년 뒤에는 떨어지고 정부가 풀어주면 몇년뒤에는 다시 오르는 모습을 보여주게 됩니다.

 

예를 들어 김대중 정권 때 부동산 부양정책을 펼쳤더니 노무현정권때 가격이 폭등했고 노무현때 잡았더니 이명박 정권때 가격이 하락했으며, 이명박근혜 정권때 부양정책을 했더니 문재인 정권때 가격이 다시 폭등했습니다.

 

물론 금리의 영향이 가장 큰 부분 차지했지만 이 정부의 주택 정책은 부동산 시장의 향후 거대한 흐름을 파악할 수 있습니다. 

 

 

부동산 싸게 사는 방법 타이밍 보는 법4 : 경매 낙찰가율

 

 

경매 낙찰가율을 봐야 합니다. 부동산 물건이 경매로 넘어오게 되면 감정사들이 물건을 감정하게 됩니다. 이 감정가 대비 낙찰가율이 높냐 낮냐에 따라서 현재 부동산 가격이 높은지 낮은지 알 수 있습니다.

 

역사적으로 서울의 경우에는 경매 낙찰가율이 평균 80%가 가장 저점이었습니다. 지금은 일반적으로 감정평가액 대비 낙찰가율은 120%입니다. 굉장히 시장이 뜨거운 것입니다.

 

일부 부동산 경매 사이트에서 연도별 경매 진행건수와 낙찰가율을 확인할 수 있습니다. 낙찰가율은 일반적으로 실제 시장보다 조금 더 먼저 빠르게 움직이는 경향이 있습니다.

 

경매 낙찰가율이 시장보다 먼저 움직이니 이를 보고서 낙찰가율이 평균 이하로 낮아졌다가 다시 오르려고 하면 바로 구매를 해야 하겠습니다. 

 

결론

 

오늘은 부동산 싸게 사는 방법 중 타이밍으로 저점을 잡는 법에 대해 이야기해봤습니다. 이 타이밍을 보는 지표는 크게 4가지를 설명드렸습니다.

 

주택구입 부담지수, 미분양 물량, 정부의 부동산 정책, 경매 낙찰가율 이렇게 4가지입니다. 이 지표를 잘 살펴보시고 부동산 매수 타이밍을 잘 잡으시기 바라겠습니다.