전세보증금 반환소송

세입자가 임대기간이 만료되어서 이사를 해야 하는데 집주인이 보증금을 돌려 주지 않아서 난처한 일이 생기는 경우가 많습니다. 세입자가 전세보증금을 못받았을때 전세보증금 반환 소송 전에 꼭 알아야할 것들이 있습니다. 

소송전에 알아두어야할 전세보증금 반환과 관련된 이슈를 살펴보면서 내게 해당되는걸 확인해보고, 마지막으로 소송하기 위한 변호사 선임에 대해 알아보겠습니다. 

임대차 계약 종료방법

먼저 임대차보증금을 돌려 받기 위해선 계약 만기를 기준으로 해서 최소한 한 달 전에 임대차계약을 종료 하겠다라는 의사를 상대방에게 표시 해야 합니다. 

주택임대차보호법은 임대인과 임차인 모두 계약종결 의사를 밝히지 않은 경우에는 지금과 같은 계약으로 2년간 자동으로 예약이 연장되는 "묵시적 갱신"이란 제도를 도입하고 있습니다.

이 계약을 끝내기 위해서는 집주인은 계약 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 갱신거절의 통지를 해야 합니다. 세입자 역시도 계약 만기 1개월전까지 상대방에게 계약자에게 거절 통지를 해야 합니다. 

추후에 계약 갱신 거절통지 여부가 문제가 될 수 있기 때문에 이런 계약 갱신 거절 통지는 전화나 구두상으로 하는 것보다는 근거가 남도록 문자나 내용 증명을 통해서 하시는 것이 좋습니다. 

묵시적 갱신 이야기

만약 깜빡해서 계약거절 통지 시기를 놓치고 묵시적갱신이 되면 집주인은 임차인에게 2년간 퇴거를 요구할 수 없게됩니다. 

물론 월세주택 이용에 월세가 밀린다거나 임차인으로서 지켜야 채무를 완전히 위반했다면 집주인도 임대차계약 위반을 이유로 임대 계약 해지와 퇴거를 요구 할 수는 있습니다. 

그렇지만 그런 경우가 아니라고 한다면 집주인은 묵시적갱신 이후에 세입자에게 일방적으로 계약해지통지를 할 수 없게 됩니다. 

그렇지만 세입자의 경우는 조금 다릅니다. 집주인과 달리 세입자는 묵시적갱신 이후에도 임대인에게 언제든지 계약 해지를 요청할 수 있습니다. 

만약에 묵시적갱신 이후에 임차인이 집주인에게 계약해지통지를 하게 되면 이때로부터 3개월만 지나면 계약해지의 효력이 발생 합니다. 

그래서 집주인은 3개월 후에는 임차인에게 전세보증금을 반환해야합니다. 

이런 경우에 실무에서 임차인이 임대인에게 계약해지 의사를 언제 통보했는지 다투는 경우가 종종 있습니다. 그래서 계약해지통보 오늘 하는 경우에는 문자 메시지나 내용증명으로 통보 날짜를 덕분에 놓는 것이 좋습니다. 

집주인이라면 묵시적 갱신이 불리하다

이렇게 묵시적갱신 이루어진 경우에 집주인은 계약해지를 통보할 수 없게 되고, 임차인은 필요에 따라서 3개월 계약해지를 통보할 수 있기 때문에 집주인 입장에서 보면 이런 묵시적갱신 보다는 다시금 전세 계약서를 새로 작성해서 재계약을 해 놓는 것이 더 유리할 수 있습니다. 

묵시적 갱신이 아닌 재계약에 경우에 1년 또는 2년간의 계약 기간이 정해지면 그 기간 동안은 임대인뿐만 아니라 임차인도 모두 구속을 받기 때문입니다. 

그래서 중간에 세입자가 퇴거한다라고 해도 계약해지의 효력이 없기 때문에 전세보증금을 계약 기간이 만료되어 이때까지 반환할 필요가 없습니다. 

이렇게 계약이 해지 된다면 임차인은 집주인으로부터 보증금을 돌려받을 수 있을텐데요. 집주인이 당장 돈이 없어서 다음 임차인을 구한 뒤에나 보증금을 들려줄 수 있다고 하는 경우가 굉장히 흔하게 있습니다. 

이렇게 되면 집주인이 전세보증금을 반하지 않을 경우에 부득이 변호사를 통한 소송을 통해서 보증금을 보전 받아야 합니다. 

전세보증금 못받았는데 절대 함부로 이사가지 마라

여기서 주의하실 것이 있습니다. 기간이 만료되었다하더라도 보증금을 돌려 받지 못할 상황이라면 절대로 함부로 이사를 가면 안 됩니다. 

이사를가면 대항력과 우선변제권이 상실 되기 때문입니다. 대항력이라고 하는 것은 주택이 팔린 경우에 매수인에게 여전히 내가 임차인이라고 주장하면서 임차인으로서 전세보증금반환청구권을 지정할 수 있는 효력입니다.

이 대항력은 주택을 인도받고 또 거기로 내가 주소를 이전 했을 때 비로소 생깁니다. 그런데 내가 임대차기간이 다 끝났다고 해서 이사를 가게 되면 주택의 점유를 상실하게 되서 대항력이라고 하는 것을 잃게 되고, 그러면 주택의 매수인에게 더 이상 대항할 수 없게 됩니다. 

그래서 주택에 매수인이 그냥 나가라라고 하면 그냥 집에서 나가야 합니다. 또 이렇게 대항력을 상실하게 우선변제권도 함께 상실 되기 때문에 주택이 경매로 넘어가서 다른 사람들보다 우선적으로 보증금을 변제 받을 수도 없게 됩니다. 

이렇게 무턱대고 이사부터 하게 되면 보증금을 회수하는데 심각한 차질이 생길 수가 있는 것입니다. 

꼭 이사를 가야한다면?

그렇다면 전세보증금 반환을 받지 못했는데 꼭 이사를 가야하는 경우에 이사를 가면 안되는걸까요? 그렇지 않습니다. 방법이 한가지 있습니다.

그래서 만약에 불가피한 사정으로 어쩔 수 없이 이사를 가게 될 경우라고 하면 법원에 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다. 

법원 명령에 따라서 임차권등기가 되면 임차인이 종전부터 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 계속 유지가 되어서 매수인이나 다른 권리자보다 우선순위로 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 

전세보증금 지연이자 받기

그리고 집주인을 상대로 전세보증금반환청구 소송을 할 경우에는 전세보증금에 대한 지연 이자도 함께 청구할 수 있습니다. 

이자는 소송 직전까지는 연 5%이고, 소송 이후부터는 연 12퍼센트를 다 받는 날까지 청구할 수 있습니다. 상당히 높은 금리라서 만약에 5억원의 전세 보증금이 묶여있다면 12%씩하면 1년에 6천만원인 것입니다.

이걸로 집주인을 압박해서 빠르게 전세 보증금을 돌려받을 수도 있습니다. 이런걸 대신해주는 걸 대부분 변호사 사무소에서 해줍니다.

전세보증금 반환소송 변호사 비교견적

오늘은 전세보증금을 돌려받는 방법에 대해서 안내드렸습니다. 전세 보증금 반환 소송을 하기 위해서는 인근 변호사 사무실을 알아봐야합니다.

그런데 우리가 살면서 변호사를 만나는 일이란게 많지 않아 정확한 금액대를 잘 모릅니다. 그러다보니 부르는게 값인것 같은데 한군데에서만 알아보지 마시고 최대한 많은 곳에서 견적을 내보셔야합니다.

온라인 견적을 내보는것도 하나의 좋은 방법인것 같습니다. 최대한 많은 곳에서 온라인 견적을 내보시고 저렴하면서도 잘 챙겨줄 수 있는 곳을 찾으시기 바랍니다. 

보통 견적서는 상세히 써주는 곳들이 가장 잘해주는것 같습니다. 블로그 내 링크에 더 많은 부동산 정보와 법률정보들이 있으니 작게나마 도움이 되기를 바라겠습니다.

2020/06/29 - [부동산정보] - 조정대상지역 양도세 비과세 요건

2020/06/15 - [금융정보] - 아파트담보대출 금리비교

2020/03/27 - [부동산정보] - 전세보증금 반환보증보험 정리

2020/03/25 - [부동산정보] - 전세자금대출 집주인동의 뭘까

2019/11/28 - [부동산정보] - 주택임대차보호법 주요내용 요약정리