집값 하락의 전조증상 4가지

오늘은 집값 하락 즉 아파트 가격이 언제 떨어질까, 그리고 떨어지기 전에는 어떤 현상들이 있는지에 대해서 이야기해보려고 합니다.

 

최근에 서울에서 거래되는 아파트의 평균 매매가가 벌써 10억이 넘었습니다. 얼마 전에 9억이 넘었다고 했을 때에도 정말 미쳤다고 했던 것 같은데 이렇게 많이 올라버려서 모든 세대들이 경악을 금치 못하고 있습니다. 

 

특히 아직 내 집 마련을 하지 못한 젊은 층들의 좌절감과 상대적 박탈감이 극에 달했습니다. 하지만 모든 것에는 흐름이 있습니다. 부동산 가격이 급격히 오르는 시기가 있으면 다시 떨어지는 시기도 있는 법입니다. 

 

그 시기가 정확하게 언제인지 예측하기는 쉽지 않습니다. 그래도 우리는 과거를 통해 배울 수 있습니다. 지금까지 집값이 하락이 되기 전에 발생하는 전조증상들이 있습니다. 

 

 

집값 하락의 전조증상 1. 미분양

 

 

e-나라지표 지표조회상세

 

 

가장 첫 번째로는 미분양이 늘어나기 시작하고 미분양 물량이 늘어난다는 것은 아무리 지금 집값이 오르고 있다고 하더라도 추후 조정을 받을 가능성이 현저히 높다는 뜻입니다.

 

미분양이 이렇게 적은데 언제 늘어날까요? 지금 당장은 분양물량이 너무 적지만, 주택 가격과 주택공급은 같이 움직이게 됩니다. 주택 가격이 상승하니 건설사들이 여러 곳을 개발하고 또 주택공급을 확대하게 됩니다. 

 

수년 전에 지었던 집들이 이제 입주를 하면서 집값을 떨어뜨리기 시작합니다. 2020년 하반기부터는 겨우 조금씩 주택공급이 늘어난다는 것을 본다면 수년 내에 집값이 떨어지기는 힘들 겁니다.

 

하지만 2~3년 뒤 입주물량이 늘어나게 된다면, 어느 정도 미분양 물량이 생기게 되고 미분양 물량이 쌓이면 집값이 하락하게 되는 순서를 밟게 됩니다.

 

 

집값 하락의 전조증상 2. 주택 구입 부담지수

 

 

주택구입 부담지수는 현재의 소득과 이자 수준을 감안해서 집값이 어느 정도 개인에게 부담되는지를 보여주는 지표입니다. 만약에 내 소득이 월 200만 원인데 집값으로 100만 원 이상을 지출해야 한다고 한다면 더 이상 집을 구매할 수 있는 능력이 없게 됩니다. 

 

현재 집값 구입 부담지수는 2008년 이후 최고치를 기록하고 있습니다. 이제는 일반적인 소득을 가진 직장인들이 주택을 구매하기에는 부담스러운 지경이 되었습니다. 여전히 공급이 부족해서 집값이 내려가지 않고 오르고 있지만 공급이 시작되면 이 또한 내려갈 가능성이 높습니다. 

 

주택금융지수 | 주택금융통계시스템 HOUSTAT (HOUSING FINANCE STATISTICS SYSTEM)

 

집값 하락의 전조증상 3. 정부 정책

 

결국은 집값은 정부 정책에 의해서 잡히기도 하고 또 반대로 폭등하기도 합니다. 분명 현정권의 정부 정책에 의해서 부동산 가격이 크게 상승한 것은 사실입니다. 택지개발과 공급을 늘렸어야 했는데 무조건 규제로만 잡으려고 했으니까요.

 

부동산 시장은 정책을 세워서 택지를 개발하고 집을 지어서 공급하는데 워낙 오랜 시간을 걸리는 만큼 현 정권에서 끝나는 문제가 아닙니다. 다음 정권에서 결국은 정부의 뜻대로 되게 될 겁니다. 

 

노무현 정권 때 집값을 잡으려고 싸웠지만. 정작 크게 하락했던 건 2008년 이명박 정권 때였고, 이명박 정권 때에는 집값을 올리기 위해서 갖은 노력을 다했지만 박근혜 정권 때부터 조금씩 살아나더니 결국 문재인 정권에서 폭발한 것입니다. 

 

그동안 풀었던 각종 부동산 규제들과, 공공택지 공급 중지가 효력이 있었기 때문입니다. 2021년 당분간 집값은 잡히지 않겠지만 향후 다음 정권부터 집값이 하락할 가능성이 매우 높습니다. 

 

 

 

집값 하락의 전조증상 4. 부동산 경매 낙찰가율

 

부동산 경매 시장이 오히려 실제 부동산 시장보다 더 민감하게 반응합니다. 2014년과 2015년 한창 부동산 시장이 얼어붙었을 때에는 부동산 경매의 낙찰가율이 실제 시세보다 70% 정도까지 떨어진 적이 있었습니다. 

 

2018년만 하더라도 부동산 낙찰가율은 66%밖에 되지 않았습니다. 당시 경제상황이 좋지 않았기 때문입니다. 부동산 낙찰가율이 떨어지기 시작하면 집값 하락의 전조증상입니다. 낙찰가율을 먼저 살펴보시기 바라겠습니다. 

 

최근 서울 아파트의 경매 낙찰가율은 110%가 넘어서 부동산을 구매할 때는 아닙니다. 

 

모두가 내 집 있는 삶을 꿈꾸며

 

우리나라 출산율이 가장 저조한 이유가 뭘까요? 젊은 층들이 결혼을 하지 못하고 심지어는 부모로부터 독립하지도 못한 채 살아가는 이유가 뭘까요?

 

바로 집입니다. 살 집이 있어야 결혼을 하고 애도 낳고 살아나갈 수 있습니다. 하지만 결혼해서 집을 사면 집값 이자와 원금을 갚아나가느라고 허덕이는데 감히 독립도 결혼도 출산도 꿈꾸기 어렵습니다. 

 

집값이 안정화되고, 많은 국민들이 주거비 부담이 줄어서 내 집에서 편하게 행복하게 살 수 있는 환경이 되기를 꿈꿔봅니다.