특수관계자간의 저가양도 내집 싸게 팔아서 절세 가능?

 

양도세 내용이 해마다 바뀌고 복잡해지면서, 조세 전문가마저도 이 내용을 따라가는 것이 벅차다고 합니다. 얼마 전부터 또 달라진 내용이 있습니다.

 

최근 달라진 양도세 기준과, 내집을 자식한테 싸게 팔 때 절세가 가능한지 특수관계자 간의 저가 양도에 대해서 이야기해보도록 하겠습니다.

 

 

양도세 비과세 기준 완화

 

2021년 12월 8일부터 1세대 1 주택 양도세 비과세 기준이 2021년 12월부터 9억 원에서 12억으로 상향되었습니다. 2008년에 9억 원에서 9억 원으로 조정된 이후 14년 만입니다. 

기존	2021년 12월 이후
9억원 이하	12억원 이하

1세대 1주택의 경우 9억 원 이하만이 양도세가 없었는데 이제부터는 12억 이하의 주택의 경우에 판매했을 때 양도세가 없게 됩니다. 이 금액은 실거래가 기준입니다. 

 

예를 들어 1세대 1 주택자가 7억에 취득했다가 12억에 판매하여 양도차익이 5억이 되었다면, 개정 전에는 약 3천만 원의 양도세를 내야 했지만, 지금은 이에 대한 양도세가 아예 없습니다. 

 

2022년 양도세 비과세 요건

 

2022년 양도세 비과세 요건은 아래 내용을 채워야 최소한의 양도세 비과세 기준이 되게 됩니다.

 

1. 1가구 1주택
2. 2년 이상 보유
3. 보유기간 중 2년 이상 보유
   (2017년 8월 3일 이후 조정대상 내 주택 취득 시)

실거래가가 12억 원이 넘는다고 하더라도 12억 원을 초과하는 금액에 대해서만 과세되기 때문에 전체적으로 1 주택 비과세 대상이라고 한다면 이에 따라 혜택을 받게 됩니다. 잔금 지급일과 소유권 이전등기를 기준으로 12월 8일부터 적용되게 됩니다. 

 

자녀에게 양도 시에도 비과세 혜택이 가능할까?

 

 

양도세가 완화되면서 자식에게 증여를 생각하는 분들이 많습니다. 이때 완화된 양도세 기준을 받아서 비과세 혜택을 받을 수 있을까요? 

 

해당 주택이 비과세 조건을 충족하고 있고, 자녀가 대금지급만 정확하게 한다면 비과세를 받는데 문제가 없습니다. 

 

저가 양도 시 증여세에 문제는 없을까?

 

자녀에게 팔 때 제값 받고 비싸게 팔고 싶은 부모는 많지 않을 겁니다. 오히려 싼 금액에 줘서 자식들의 부담을 덜고 싶을 겁니다. 그래서 시세보다 훨씬 저렴한 금액으로 자녀에게 판매하는 것을 저가 양도라고 합니다. 이때 편법 증여로 증여세에 문제가 생길 수 있습니다. 

 

저가 양도의 경우에는 증여세와 양도세 모두 문제가 됩니다. 일정 범위 이상으로 싸게 팔게 되면 자녀는 싸게 사온만큼 이익을 보기 때문에 증여세가 부과되며, 양도세는 산 가격과 판 가격의 차이로 양도세를 줄이려고 보는 것이기 때문에 시세대로 양도세를 부과하게 됩니다.

 

그렇다면 저가 양도 시 일정한 범위라는 것은 어느 정도 수준일까요? 아파트를 예로 들게 되면 주변 시세를 기준금액으로 보게 됩니다. 

 

저가 양도 시 증여세는 시세 대비 30%까지는 증여세에서는 문제가 되지 않습니다. 만약 30%를 넘긴다면 초과분에 대해서는 증여세를 납부해야 합니다. 해당 한도는 3억 원까지입니다.

 

양도세의 경우에는 시세 대비 5% 미만까지만 허용됩니다. 만약에 5%를 넘기게 되면 시세대로 양도세를 계산하고 물게 됩니다. 

 

저가 양도 시 양도세 및 증여세 예시

 

 

10억 원에 산 아파트가 시세가 13억이 되었다고 가정해봅시다. 자녀에게 30%인 3억 9천만 원까지는 싸게 판다고 해서 증여세를 따로 납부할 필요는 없습니다. 

 

부모의 경우에는 기준 시세 금액인 13억보다 5% 6천500만 원을 넘겨서 싸게 팔면 안 됩니다. 이때 자녀에게 9억 1천만 원에 판다고 하면 양도세는 9억 1천만 원을 기준이 아닌 13억 원에 팔았다고 생각하고 계산하게 됩니다. 

 

앞서 살펴본 것처럼 12억 까지는 비과세 혜택을 받고 양도세 차액인 1억 원에 대한 양도세를 물게 되면 됩니다. 

 

결론

 

특수관계자 간 즉 자식에게 양도세를 물때 가장 궁금해할 만한 저가 양도와 세금에 대해서 알아봤습니다. 최근에는 조금만 알아보면, 절세할 수 있는 내용들이 많아졌습니다. 복잡하고 어려운 부분은 세무사 사무실에 문의하여 직접 상담을 받아보시기 비라겠습니다. 작게나마 여러분의 재테크에 도움이 되길 바라겠습니다.

 

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