부동산 하락 시기와 주택구매

 

주택전망을 장기적으로 전망할때 이미 너무 많이 올랐기 떄문에, 부동산을 구매할때 여러모로 어려운시기가 온것은 맞는것 같습니다.

 

세상에 영원히 오르는 재화는 없고 또 올랐으면 분명히 조정을 받게되게 됩니다.

 

이런상황에서 집을 사는게 맞을까요? 그리고 집을 산다고 하면 어디에 사는것이 맞을까요? 이에 대한 개인적인 생각을 적어보려고 합니다. 

 

어디까지나 개인적인 생각이니, 여러분들의 생각과 비교해보시면서 현명한 판단해보시기 바라겠습니다. 

 

 

1. 다주택자/1주택자/무주택자 전략

 

 

다주택자의 중과세 기조는 향후 더 강화될것으로 보입니다. 다주택자라면 당연히 양도세 폭탄을 맞지 않으려면 절세차원에서 비규제지역을 팔아서 현금화 하면서 몸집을 줄여아하겠습니다. 

 

1주택자라면 2024년 전에 처분해두었다가 다시금 저점을 노렸다가 사는것도 좋은 전략이 되겠습니다. 무주택자로 돌아간다는 것이 상당히 리스크가 크고 심리적인 저항감도 클것입니다.

 

이제 문제는 무주택자만이 남았는데  무주택자는 지금 전세가는 오르지, 청약은 안되지, 매매가는 자꾸 또 오르지 이러는데 집을사야하나 말아야하나 고민일것입니다.

 

수도권을 두고본다면 일단 서울은 중장기적으로 어차피 상승을 할것입니다. 그렇다면 어디에 사야할까요? 

 

서울 집값은 지난 7년간 올라왔기 떄문에 높은것이 사실입니다. 무리하게 영끌하는게 아닌 이상은 사도 되겠지만, 중장기 하락장이라는것은 분명히 있습니다. 

 

 

2. 중장기 부동산 하락장이란건 정말 올까?

 

 

우리가 다들 많이 잊고 있지만, 2008년부터 2015년까지 중장기하락장이 있었습니다. 그당시만 하더라도 서울시의 아파트가격이 몇억씩 빠졌던 시절이었습니다. 

 

중장기하락장이 시작되는 시점이 언제가 될지는 모르겠지만 2022년 ~ 2023년 미국이 기준금리를 올리면서, 한국도 따라서 기준금리를 올릴것으로 많은 경제 전문가들이 예상하고 있습니다.

 

이렇게 금리가 올라가게 되면 당연히 변동금리로 받게되었던 부동산들의 매달 납입해야할 비용이 늘어나게 될 것입니다. 그래서 2022~2023년 부터 금리 인상에 대한 이슈때문에 부동산 가격이 하락장이 시작될 가능성이 높습니다. 

 

그리고 이 저점은 언제까지 될것이냐하면 2027년부터 예상하고 있습니다. 앞으로 2022년과 2023년에는 수도권에 3기신도시라는 거대한 물량이 들어서게 되고 금리까지 오르면서 하락장이 될 가능성이 높습니다. 

 

그리고 이 끝은 아마 2028년이 될 가능성이 높습니다.

 

서울내 인허가 물량이 앞으로 많지 않아 2026년 이후부터 줄어들게 됩니다. 여기에 그 어떤 정부도 부동산은 내수경제에 영향을 미치기 떄문에 중장기 하락장이 된다면 정권유지가 어려울 수 있습니다. 그래서 규제를 풀어줌으로서 다시금 부동산 가격이 상승할 수 있습니다. 

 

 

3. 어디에 주택을 사야할까?

 

 

내가 어찌되었든 주택을 사야한다고 한다면 어디에 사야할까요? 과거에는 무조건 서울이었습니다. 당연히 서울의 아파트 가격이 오를땐 많이 오르고 떨어질떈 조금 떨어지기 때문일것입니다. 

 

하지만 저의 생각은 지역을 떠나서, 바로 "일자리" 라는 측면에서 직주근접이 편리한곳이 무조건이라고 이야기하고 싶습니다. 

 

 

결국 서울이 많이 오른것은 서울내에 양질의 일자리가 많이있고 기업이 몰려있기 떄문입니다. 만약에 이렇게 많은 일자리가 서울이 아니라 생뚱맞은 경북 김천에 있다고 한다면 그곳의 부동산 가격이 훨씬 올랐겠죠. 

 

경기도도 마찬가지입니다. 경기도에서도 일자리와 얼마나 접근이 용이한가 이것이 핵심이고 이 핵심은 바로 철도교통에 있습니다. 

 

서울의 고급 일자리가 많은곳은, 강남, 여의도, 을지로 이런쪽일 것입니다. 경기도로 친다면 판교 테크노벨리정도가 되겠지요? 이곳과 얼마나 가깝게 갈 수 있는지가 바로 향후 가격이 올라갈 가능성이 높아질것입니다.

 

서울의 비핵심지 중에서도 업무지구로의 접근성이 좋아지는 곳도 살펴볼만합니다. 서울의 동부와 서북권이 개선되는곳이 앞으로 더 유망해질것입니다. 

 

 

4. 전세문제

 

 

다주택자에대한 규제가 강해지면서 전세가 상승은 어쩔 수 없는 일이 되었습니다. 2023년부터는 물량이 늘어나겠지만 그 이전까지 2021년과 2022년에는 비싼 전세가를 어떻게든 버텨야할것입니다.

 

무주택자분들이라면 향후 리스크를 생각하더라도 오랫동안 물린다고 생각하고 내집마련을 하시는게 맞지 않을까 싶습니다. 정말 강철심장이라고 한다면 2027년 ~ 2028년까지 부동산 하락 저점을 잡을 수도 있겠지만 이 또한 저점을 예상하기란 쉽지 않습니다.

 

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