일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건 알기쉽게 정리

 

맨날 헷갈리는 게 부동산 정책입니다. 특히 세금과 관련된 문제는 내야 하는 돈이 천차만별이 될 수 있다 보니까 자세히 알지 않으면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 부동산 관련된 세금 중에 가장 무서운 게 바로 양도세인데요.

 

양도세는 일시적 1가구 2주택으로 양도세를 비과세 받으면 다행이지만, 이것이 인정되지 않고 양도세 전체를 내야 한다면 수천만 원을 세금으로 내야 할 수도 있습니다. 그래서 오늘은 일시적 1가구 2 주택 양도세 비과세 요건에 대해서 자세히 정리해보도록 하겠습니다.

 

일시적 1가구 2주택 양도세 비과세란?

 

보통 우리가 어디선가 살다가 이사를 해서 집을 바꾸는 경우가 종종 생깁니다. 기존 집을 팔기 전에 새로운 집을 먼저 구하는 게 보통입니다. 종전의 주택을 팔기전에 신규주택을 취득하여 일시적으로 1가구임에도 2 주택이 되는 경우를 일시적 1가구 2 주택이라고 이야기합니다.

 

어쩔 수 없이 2주택이 되었는데 이때 2 주택자라고 비싼 양도세를 받게 되면 실 수요자가 타격을 받을 수 있기에 법적으로는 일시적 1가구 2 주택자에게 양도세를 비과세 해주고 있습니다.

 

일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 혜택을 받으려면 1 주택자가 "일시적"으로 2 주택자가 된 것이기 때문에 주택을 일정기간 이내에 팔아서 다시 1 주택자가 되어야 양도세를 비과세 해줍니다. 

 

어떤 조건이 되어야 1가구 2주택 양도세 비과세 요건이 될까요? 우선 1세대 1 주택 비과세 요건부터 먼저 채워야 합니다. 

 

 

일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건 2. 1세대 1주택 비과세 요건 충족자

 

먼저 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 받으려면 기본적으로는 1세대 1 주택 비과세 요건을 충족하고 있어야 합니다. 이를 간단하게 살펴보면 다음과 같습니다. 

 

• 취득 당시 조정지역 : 보유 2년, 실거주2년
• 취득 당시 비조정지역 : 보유만 2년
• 매매가 9억까지만 비과세

 

양도일 현재 국내 1 주택을 보유하고 있다면, 취득 당시에 비조정지역이었다면 보유기간 2년 이상만 되면 되지만, 취득 당시 조정지역이었다고 한다면 보유기간 2년 이상에 실거주 2년 이상 되어야 비과세 요건이 가능합니다.

 

매매가액 9억 원 이하까지만 비과세가 되고 9억 초과분은 과세가 됩니다. 세대원 전부 합쳐서 다른 주택이 없어야 하고 단 1채까지만 되니 이를 유의하시기 바랍니다. 

 

일시적 1가구 2 주택 양도세 비과세 요건 2. 기간

 

기간 : 비조정지역이 섞여있는 경우

종전주택	신규주택	기간
비조정지역	비조정지역	신규주택 취득일로부터 3년이내 종전주택 양도시 비과세
조정지역	비조정지역
비조정지역	조정지역

 

비조정지역에서 비조정지역으로 이동하거나, 조정지역에서 비조정지역으로 이동하거나, 비조정지역에서 조정지역으로 이동한다고 하면 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하면 양도세가 비과세 됩니다. 

 

 

기간 : 조정지역에서 조정지역으로 이동하는 경우

 

취득시기	기간
2018년 9월13일 이전 취득한 분	3년 이내 종전주택 양도
2018년 9월13일 ~ 2019년 12월 16일 취득 한 분	2년 이내 종전주택 양도
2019년 12월 17일 이후 취득한 분	1년 이내 종전주택 양도, 신규주택이사 전입신고 완료시

 

더 복잡한 건 수도권에서 수도권으로 옮기는 대부분의 경우입니다. 언제 신규주택을 취득했느냐에 따라서 양도세 비과세 요건 기간이 달라집니다. 2018년 9월 13일 전에 이전 주택을 취득한 분이라면 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 되지만, 2018년부터 2019년 사이 취득하신 분은 2년 이내에, 19년 12월 17일 이후 취득했다면 1년 이내에 양도해야 합니다.

 

만약 신규주택에 임차인이 거주 중이고 임대차 종료일이 1년 이후라면 이사랑 전입신고가 불가능합니다. 이런 경우에만 2년 한도로 잔여 임대차 계약 종료일까지 종전주택 팔고 신규주택으로 전입신고를 마쳐야 합니다. 

 

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취득일 양도일 구분 법

 

일시적 1가구 2 주택 양도세 비과세 요건에서는 취득일과 양도일이 중요합니다. 취득일은 언제로 보고 양도일은 언제로 보는지 살펴본다면 다음과 같습니다

 

취득 및 양도시기 

• 일반 매매거래 시 : 대금청 산일 or 소유권 이전등기접수일 중 더 빠른 날짜
• 재개발 재건축 : 재개발 재건축 전 옛날 주택 취득일
• 본인 건설 주택 : 사용승인서 교부일, 임시사용 승인일, 사실상 사용일 중 빠른 날짜
• 완성되지 않은 주택 : 주택이 완성된 날이나 대금청 산일 중 더 늦은 날짜 
• 상속받은 주택 : 상속개시일
• 증여받은 주택 :  증여등기 접수일 

 

 

글을 마치며

 

매번 부동산 관련 양도세를 살펴보면 일반인들이 정보에 접근하기가 쉽지 않다는 것을 알 수 있고 헷갈릴 수 있다고 생각을 많이 합니다.

 

어렵지만, 내 취득일을 잘 생각해보시고 1가구 2 주택 비과세 요건을 충족시킬 수 있다면 무조건 충족시켜야 합니다. 이를 잘 계산하셔서 신규 주택 취득과 기존 주택 취득을 잘 고려하셔야 하겠습니다. 그래야 내지 않아도 될 많은 양도세 폭탄을 덜 맞을 수 있을 테니 말입니다.