3기신도시 분양 시기 사전청약

많은 분들이 관심을 갖고 계신 3기신도시에 대한 정보를 드리려고 합니다. 내년 2021년도부터 9천 가구의 아파트 청약을 사전청약 제도를 통해서 신청이 가능하다고 합니다. 그래서 사전청약 제도에 대한 내용을 알아보겠습니다. 

0. 3기신도시 분양시기

 

3기 신도시 분양기시는 아직 정확하게 나오지는 않았습니다. 3기 신도시 5개 중에서 하남 교산과 남양주 왕숙, 인천 계양은 2022년 상반기에 분양을 시작할 예정입니다.

그리고 고양창릉과 부천 대장 두 곳은 2022년 하반기부터 분양할 계획이라고 합니다만 아직 이건 확실하지 않고 더 늦어질 가능성이 있습니다. 

분양이 된다면 2028년이나 2029년쯤이 될것으로 보고 있습니다. 많은 분들이 3기 신도시 관심을 많이 갖고 계시고 2021년도에 사전청약을 통해서 3기 신도시 청약이 실시 될 것 같습니다. 

1. 사전청약제란? 왜하는걸까?

사전청약제가 무엇인지 한번 살펴보면? 사전청약제란 본 청약에 1~2년 전에 일부 불량에 대해서 청약을 진행하는 방식을 이야기합니다. 

사전청약 당첨자는 본 청약까지 자격을 유지하면 100% 당첨이 됩니다. 여기서 중요한 것은 본청약 앞서서 왜 이렇게 사전청약제를 실시 할까요? 

본청약 때 청약을 해도 되는데 왜 굳이 1년 전에 사전청약제를 실시한 다음에 하는 이유는 결론적으로 주택 공급에 대한 부족 부분을 정부에서도 인식하고 있다는 것입니다. 

3기 신도시 공급이라든가 공공 택지 공급들을 지속적으로 하려고 하는 의도를 가지고 있기 때문에 지금 주택 공급이 부족하다는 것을 알고 있는데 사전청약제도를 통해서 심리를 좀 완화시켜줄 필요성이 있다고 느끼는 겁니다. 

왜냐하면 주택이 지금 부족하기 때문에 주택 가격이 큰 폭으로 상승할수 있는 가능성이 있다는 것입니다. 그래서 본청약에 앞서서 1-2년 전에 일부세대 사전청약접수 제도를 실행하기로 한 겁니다.

이 부분은 부동산시장에서 심리적인 요소로 향후에 많이 공급을 하고 빠르게 공급을 할 예정이니 수요자들의 심리적 안정을 위한 부분이라고 보여집니다. 

2. 실제로 주택은 부족한가?

그럼 실제로 주택이 부족할지 이에 대한 부분을 본다면 수도권에 주택인허가실적을 한번 보도록 하겠습니다. 

이 자료는 이제 국토부 자료를 토대로 해서 중앙일보에서 발췌한 자료입니다. 수도권 주택인허가실적을 보면은 2017년도부터 2020년도까지 자료인데 파란색이 수도권 이고 노란새 막대그래프가 서울입니다. 중요한 것은 이렇게 인허가실적이 하락하고 있다는 것입니다.

서울 같은 경우도 지금 하락세로 전환 되고 있는 시점이라고 보여집니다. 정부에서는 수도권 공공택지 입주자모집 계획을 발표했는데요. 

2020년도부터 2025년도까지 발표 계획을 살펴보면 10만 가구 11만 가구로 2025년에는 22만 가구를최대 공급할 계획입니다. 

이 얘기는 뭐냐면 지속적으로 많은 물량들을 정부에서 주도로 공급하겠다는 것입니다. 최근 주택 인허가실적들이 계속 떨어지고 있으니까 향후에는 수도권에 공공택지들을 정부가 지속적으로 공급하겠다는 정부의 의지가 보여집니다. 

3. 사전청약 물량 규모 

사전청약 물량 규모에 대해서 좀 보도록 하겠습니다. 우선 수도권에 30만 가구 공급 계획하고 주거복지로드맵에서는 77만 가구를 공급할 예정이라고 발표했습니다. 하지만 50%인 44만 4천 가구를 이제 2023년까지 모집 예정이라고 합니다. 

그래서 2021년인 내년에는 사전 청약을 실시할 계획이라고 5월 6일 국토부에서 발표 했습니다.

4. 사전청약 본청약 전환비율 41%?

 

그럼 실제로 본청약에 가능할 것인가 일단 사전 청약을 이제 내년에 21년도에 실시를 하지만 실제로 본청약 직접 청약이 가능한것인가 굉장히 중요합니다.

LH에서 제공한 자료를 토대로 해서 본다면 2009년도에 이제 실시간 보금자리주택에 사전 당첨자 중에 실제로 계약한 비율을 살펴보게 된다면 50%가 안 됩니다. 

비율이 41%로 약 5512 명 정도가 본청약을 했다고 보시면 됩니다. 그 이유는 무주택 기간을 입주자격 동안 수년 동안이나 유지를 해야 하는 것이 힘들다는 것입니다. 왜냐면 사업기간이 길기 때문에 계획했던 기간보다는 길어지기 때문에 리스크가 발생을 한다는 것입니다. 

중요한 것은 본청약에 앞서서 기간이 굉장히 길어질 수 있다는게 굉장히 큰 리스크입니다. 그렇기 때문에 보금자리주택에서도 사전청약 당첨자들 중에 본청약을 하지 않고 포기하신 분들이 50%가 넘었다는 겁니다. 

물론 3기신도시 같은 경우에는 빠르게 추진을 한다고 하지만 그 사업기간에 대한 리스크는 그 누구도 장담할 수가 없습니다. 그렇기 때문에이 사전청약에 대한 부분을 무조건 장미빛 희망이다라고 볼수는 없습니다. 

그래서 내년에 실시하는 사전청약 제도가 저렴한 주택을 미리 청약 받아놓고 본청약까지 간다면 좋을 것입니다. 

하지만은 보금자리주택에서 본 것처럼 사업기간이 리스크가 있기 때문에 기간적인 부분들을 그 누구도 장담할 수는 없습니다.

5. 3기 신도시 사전청약 전략

3기 신도시 사전청약을 넣기전에 현재 상황을 본다면 두분류가 있을 거라고 생각합니다.

첫 번째는 자금여력이 되시는 분들입니다. 무주택 20년 주택을 충분히 살 수 있고, 낼 수 있는 분들이 계실 거예요. 하지만 가격이 오른 집값 때문에 이제 3기 신도시를 알아 보시는 분들이 계실 것 같고 그리고 

두 번째는 자금여력이 어려운 분들도 계실겁니다. 지금 자급여력이 안되더라도 지금부터 열심히 노력하시고 교회를 잡으시면 충분히 내집마련 할 수 있습니다. 

그래서 자금 여력이 힘드신분들 하고 자금여력이 되시는 분들은 두 가지 분류 모두 일단 내집마련이라면 빨리 하는 것이 좋습니다.

하루라도 빨리 그리고 입지가 좋은 곳에 아파트는 살아야 합니다. 지금의 가격보다는 향후에 개발계획 이 확실한 곳이라면 자금여력이 되시는 분들이라면이 3기 신도시 사전 청약을 기다리지 마시고 지금이라도 좋은 입지에 아파트가 있다면은 준비해서 내집마련 하시는게 좋겠습니다.

그리고 두번째로 자금이 현재 없고 계약금조차도 없다면 돈을 모아야합니다. 어떻게든 종잣돈을 모아서 계약금을 만들어서 내년에 있는 사전청약 도전해 볼 수 있습니다.

충분히 기다려서 내가 종잣돈을 하나둘씩 모아가면서 소비지출을 철저하게 통제하고 지금부터라도 아끼시고 모으셔서 사전 청약을 향해서 달려 나가야 합니다. 

오히려 사전청약을 통해서 당첨됐을때 본청약을 하기까지 시간이 굉장히 오랜 시간이 될 수 있지만 이는 자금여력이 안되는 분들한테는 오히려 더 기회가 될 수도 있습니다. 

왜냐면 이렇게 오랜 기간 동안에 내가 자금을 모을 수 있는 시간을 벌 수가 있고 자금여력이 힘드신 분들이라면이 사전 청약을 하는 것을 적극적으로 검토하시는 것을 추천드리겠습니다. 

3기신도시 사전청약 글을마치며

부동산은 시간을 사는 겁니다. 긴 시간동안 올라갈 것을 미리 사는 겁니다. 그렇기 때문에 하루라도 빨리 좋은 부동산을 내가 가지고 있다면 시간이 지나감에 따라 가치가 상승합니다.

지금 많은 비관론자들이 있습니다. 부동산 가격이 떨어질 거다, 경제가 어렵다. 그런 얘기들은 10년 20년 전에도 있었습니다. 

그런데 10년 20년 전에 주택 가격을 체크해보면 결국은 올랐습니다. 물론 단기적으로는 조정을 받을 수 있습니다. 

지금도 그때도 전세 사시는 분들은 지금도 전세로 살고 있습니다. 너무나 안타깝습니다. 내가 감내할 수 있다면 하루라도 빨리 부동산을 사라는 겁니다. 내집마련은 하시는게 맞습니다.

지금부터라도 내가 안정적인 소득이 있고 어느정도 모아둔 돈이 있다고 한다면 3기신도시 기다리지 마시고 다른 부동산 정보들을 알아보시면서 지금이라도 입지가 좋은 역세권 아파트들은 한번 도전해보시기 바라겠습니다.

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