오늘 이야기해 볼 아파트는 대구 오페라 스위첸입니다. 대구시 입지 대비하여 고분양가 논란도 있지만 아직까지 분양권 전매금지가 걸리지 않는 마지막 단지 라는 이야기를 받고 있어서 많은 사람들이 관심을 가지고 있습니다. 

한번 세대수와 입지, 그리고 평면도 분양가까지 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

KCC건설이 대구광역시 북구 고성동 부근에 브랜드 아파트 스위첸을 분양합니다. 최근 스위첸 광고도 참 많이 뜨는데 아직까지 1군 프리미엄 브랜드라기보다는 1.5군정도 되는것 같습니다.

하지만 브랜드 파워를 떠나서 KCC가 아파트를 잘 못짓는 회사냐? 그건 또 아닙니다. 상당히 평면도도 잘 뽑아내고 개인적인 경험상 마감도 나쁘지 않았던 것 같습니다.

세대규모는 929세대로 전체적으로 1000세대 가까워진 큰 규모의 단지로서 충분한 생활인프라가 함께 들어올 것으로 보입니다. 

왜냐하면 오피스텔도 함께 있기 때문입니다. 오피스텔이 함께있는 아파트 단지는 전체적으로 상가나 생활 인프라가 좀 더 충분히 들어와서 살기 편하다는 장점이 있습니다. 제가 사는 단지는 근처에 밥먹을만한 식당이 없는게 좀 아쉽거든요.

그렇다면 한번 입지를 잘 살펴보도록 하겠습니다. 

입지부터 한번 살펴보도록 하겠습니다.달성 네거리, 대구복합 스포츠타운 아래쪽으로 계속 7000여 세대의 스카이라인 타운이 들어섭니다. 대구역 기찻길을 마주보고 7000여 세대의 아파트 단지가 새로 지어들어선다는 것은 거의 미니 신도시급의 새로운 단지가 들어선다는 것입니다.

여기에 단지 1km이내에 대구역과 달성공원역 북구청역 모두 가까워서 초 역세권 라이프까지는 아니더라도 어느정도 역세권으로 살 수 있다는 장점이 있습니다. 확실히 초역세권 아파트보다는 다소 입지적인 부분에서 불리한 부분이 없지 않습니다.

대구지하철 3호선과 1호선을 같이 쓸 수 있기 때문입니다. 하지만 일부 소식에서는 철도가 복개작업을 통해서 한동안 공사 분진과 소음이 많을 것으로 예상이됩니다. 

철도 인근으로 얼마나 철도의 소음을 차단할 수 있느냐가 이번 7000세대 스카이 타운의 핵심이 될것 같은데 지금 당장이야 분양만 받으면 되지만, 이후 사람들이 실거주를 살게되면서 소음에 민감한 분들이 많아지고 집단적인 민원이 있게 된다면 소음 차단을 위한 설치가 더 강해지지 않을까 싶습니다.

교육적인 측면이 다소 또 아쉽습니다. 가까운 학교는 초등학교가 제일 중요한데 초등학교가 상당히 멉니다. 수창초등학교가 약 600m정도 달성초등학교, 칠성초등학교가 1km정도 거리에 있는데 수창초는 철로를 건너야한다는 단점이 있습니다. 

가장 가까운 학교는 칠성고등학교가 있고 중학교도 차타고 다니기에는 너무 가깝고 또 걸어가기에는 먼 애매한 위치에 있다는것이 학부모 입장에서 조금 고민될 수는 있을것 같습니다. 

상권적인 측면에서는 뭐 아주 좋은것 같습니다. 남침산 네거리쪽으로만 가면 옥산로 테마거리와 호암로 테마거리의 상권을 누릴수 있고, 이마트, 롯데마트, 홈플러스 다 즐길 수 있고, 대구역까지 나가면 롯데백화점이 있습니다.

문화와 여가생활로는 대구복합 스포츠타운이 단지 바로 앞에 있고 조금만 더가면 메가박스와 오페라 하우스 또한 위치해 있어서 문화 여가도 즐기기 좋을 것입니다. 북구청역 쪽에 북부도서관이 있다는 것도 저에게는 아주 큰 메리트로 다가옵니다. 

단지배치도를 살펴보겠습니다. 단지는 아주 잘 정돈되게 만들어져있습니다. 6개의 동이 남동향과 남서향을 적절하게 배치하여 있습니다. 

가운데에는 클라우드 포레스트와 캠핑 워터파크로 안에서 즐길 수 있게 되어있는데 저는 개인적으로는 캠핑 워터파크가 가장 궁금해 보입니다.

단지는 모두 주차 지하화 되어있고 107동 인근은 오피스텔로 되어있습니다. 철도를 바라 볼수 있는 아파트는 103동과 104동이 되겠습니다. 

커뮤니티 시설 있을거 다 있습니다. 

아이들을 위한 부분이 더 많이 있는것 같은데, 캠핑워터파크와 인라인스케이트 트랙, 펫그라운드 , 런닝트랙, 휘트니스 클럽, 실버클럽, 도서관, 야외 테라스, 맘스 카페와 키즈클럽, 골프클럽 사우나까지 진짜 한번 살아보고 싶은 정도입니다. 

물놀이 공간이 전 개인적으로 가장 마음에 드는데 학교가 조금 멀다고 하더라도 초등학생들이 와서 살기에는 너무 좋은 아파트 단지가 아닌가 싶습니다.

전평형 모두 84타입입니다. 내부에서 단지 크기 차이가 없다는건 좋아보입니다. 평면도는 상당히 잘 빠졌습니다. 84B타입을 제외하고는 모두 4BAY구조인데 이중에서도 84A타입은 훨씬 더 길게 잘 빠진것을 보입니다.

드레스룸과 팬트리가 두개나 들어가 있습니다. 침실은 3개입니다. 알파룸까지는 나올 공간은 없지만 전체적으로 구조 자체는 잘 나온게 아닌가 싶습니다. 여기에 채광에도 신경 써서 왠만한 벽면에는 다 창이 들어가 있습니다. 

오피스텔 평형은 복층이 있다는게 참 좋은것 같습니다.

욕실을 현관 바로 앞에 둔것도 좀 신선하고, 벽면에는 이태리 세라믹 아트월이 들어간다고 합니다. 드레스룸과 파우더룸, 욕조가 있는 욕실이 좋습니다. 

천정고가 높다는것도 특징입니다. 기존 아파트가 보통 2.3m의 천정고를 가지고 있다면 2.45m의 높은 천정고를 가지고 있어서 큰 개방감을 느낄 수 있습니다.

오피스텔도 수형 공간분리 4베이 복층형 구조로 잘 나갈것으로 보입니다. 

1) 아파트 분양가

2) 오피스텔 분양가

가장 중요한 분양가 이야기를 해야겠습니다. 분양가가 다소 비싸다는 비판이 있습니다.

84제곱미터 단일 기준으로 5억 1000~5억8000만원 정도의 금액입니다. 여기에다가 발코니 확장비 2000만원 추가에 시스템에어컨과 각종 옵션을 추가하면 4500만원 정도 더 들어갑니다. 

실질적인 분양가는 5억 5천~ 6억 2500만원정도가 나왔습니다. 평당 분양가가 거의 2천만원 가까이 되는 것인데 분양가가 좀 비싼게 아닌가라는 생각이 있지만 워낙 각 단지 배치도 인테리어가 고급스럽고 커뮤니티시설이 잘 갖추어져서 단가가 올라간게 아닌가 싶습니다.

이것이 고분양가인지 아닌지에 대해서는 향후 입지를 생각해서 각자의 판단에 맡기도록 하겠습니다.

분양일정은 다음과 같습니다. 8월 18일 특별공급이 시작됩니다. 19일날 1순위 청약이되고 20일날 2순위 청약이 실시됩니다. 

8월 28일 당첨자 발표가 있고 9월 8일부터 당첨자 계약이 있습니다. 9월 14일까지 당첨자 계약을 마치고 나면 모든 청약일정이 종료됩니다.

기타 참고사항입니다. 확인해보시기 바라겠습니다.

정리해보자면 장단점이 뚜렷한것 같습니다 .일단 평면도나 인테리어, 커뮤니티 시설같은거는 워낙에 고급스럽게 잘 지었습니다.

입지적인 측면에서도 트리플역세권이나 애매하게 먼 역이라는 단점이 있습니다. 학교 또한 애매하게 멀다는 단점이 있습니다. 상권도 마찬가지구요 약 1km정도입니다.

하지만 아직 젊은 사람들이라면 걸어다니고 자전거타는데 큰 부담이 없다면 아주 좋은 위치라고 생각합니다. 

분양가는 조금 비싸다는 단점이 있지만 부동산은 현재가 아닌 미래 가치를 보고 사는 것입니다. 마지막으로 전매제한 규제전 마지막 지역이라 많은 경쟁이 있을것으로 예상하고 1순위 마감이 되지 않을까 보고 있습니다. 

각자의 판단에 맡기겠습니다.

블로그 내 링크에 다양한 부동산과 금융정보가 있으니 작게나마 여러분의 판단에 도움이 되기를 바라겠습니다.

2019년 대구의 부동산 시장은 어땠나?

정부에서 서울 집값을 잡겠다고 연속적으로 고강도 대책을 내놓고 있지만 한번 붙은 부동산의 불길은 쉽게 꺼지지 않을 듯 보입니다. 특히 지방의 부동산 가격이 크게 영향을 받지 않고 있는데, 대구에서도 마찬가지입니다. 

대구의 아파트 청약 시장은 2019년까지는 아주 뜨거운 분위기였습니다. 입지에 따라서 경쟁률은 조금 달랐지만 그래도 전체적으로 미분양이 날 일은 전혀 없었습니다.

중구 대구역 인근의 제일풍경채 위너스카이는 490가구를 모집하는데 6200건의 분양신청이 있어 12.7:1의 경쟁률을 보였고, 달서구에서도 빌리브 클라쎄가 8.2:1의 청약이 있었습니다. 힐스테이트 대구역 같은 경우에는 무려 55:1의 경쟁률을 보일 정도였습니다. 

대구의 아파트시세는 위와 같습니다. 수성구가 가장 비싸고 그다음이 중구, 달서구가 3위를 차지했습니다. 달성군을 제외하면 다들 800만 원이 넘는 정도이고 시세 또한 대구 전체를 평균으로 보았을 때 평당 900만 원선까지 인접했습니다. 

달서구는 재개발과 재건축 사업에 따라서 주택가격 상승에 대한 기대감이 높았던 것입니다. 특히 달서구의 경우에는 인근에 신규 아파트 공급이 부족했습니다.

대구시청의 이전으로 달서구 일대에 부동산 가격이 크게 영향을 받을 것이 예상됩니다.

대구시청 신청사 예정지가 달서구의 옛 두류정수장 부지로 확정되면서 신청사 주변의 아파트와 주택을 구입하겠다는 문의가 이어지고 있습니다. 대구시에서는 투기방지를 위해서 토지거래허가 구역으로 지정할 예정입니다. 

중구의 동구쪽 특히 수성구 쪽에 중심 되었던 부동산 시장이 달서구로 옮겨갈 계기가 될 것입니다. 

대구에도 투기과열지구가 있는데 바로 수성구입니다. 대구에 평당 2000만 원이 넘는 아파트가 존재한다는 것이 조금 신기합니다. 이 지역을 제외하고서는 사실상 수성구에 신규분양을 받는 것은 거의 어렵게 되었습니다. 

2019년 올해 대구는 공급도 크게 늘어났습니다. 2019년 한해에만 대구 아파트 공급 물량이 역대 최대를 기록했습니다. 2만 8천 가구가 공급되었는데 작년보다 23% 늘어난 수치입니다. 대구의 평균 올해 분양가는 평당 1630만 원이며 수성구가 2천만 원이 넘었고 달서구가 1800만 원으로 그 뒤에 있었습니다. 비교적 저렴한 북구와 달성군은 1200만 원 선이었습니다. 

2020년 대구 부동산 시장

많아진 공급에도 청약시장은 인기가 있었습니다. 바로 그 이유는  그러나 2019년 말부터는 거래건수가 줄어들고 미분양 물량도 조금씩 늘어나고 있는 추세를 보여주고 있습니다. 물론 2009년의 미분양 물량과는 비교할수 없을 정도로 적어졌지만 2018년에 비해서는 또 어느 정도 의미 있는 미분양 물량이라고도 볼 수 있습니다. 

줄어드는 수요량

대구의 수요량도 자세히 살펴보아야 합니다. 결국은 실수요자가 있어야만이 부동산 시장의 가격이 높아지기 때문입니다. 2013년부터 2019년말까지 연별 수요량이 계속 줄어들고 있는 것이 보입니다. 결국 1만 선 이이 떨어질 때에는 대구의 부동산 가격도 조정을 받을 수 있지 않을까 생각합니다. 

많아지는 공급량

2020년에는 대구에 2만 9천가구가 분양 예정이 되어있습니다. 이 가운데 62%가 도심권의 재개발 재건축 물량이 될 전망입니다. 입주 물량 또한 상당히 많습니다. 2020년에는 1만 4천 가구가 넘게 입주를 하는데 올해에 7000가구가 입주했다는 것을 비교한다면 상당히 많아지는 것입니다.

많은 입주가 이루어지는 시기에 해당 지역의 전세든 매매든 아파트가격은 하락 압력을 받을 수밖에 없습니다. 2021년에도 15000가구의 입주가 예정되어 있습니다.

2020 대구부동산전망

대구는 정부의 부동산 규제에 대해 큰 영향을 받지 않을 것으로 보입니다. 9억 이상하는 아파트가 그렇게 많지 않고, 투기 과열지구도 오직 수성구밖에 없기 때문입니다. 그러나 지속되는 수요량 감소 (아주 조금씩) 그리고 폭발적인 공급량이 2020년과 21년에 가격에 부정적인 영향을 미치지 않을까 예상해봅니다.

최근의 상승세는 정부의 부동산 규제를 피해온 투자수요가 대구의 부동산 가격을 견인하고밖에 볼 수 없습니다. 최근에 많은 입주물량에도 분양가가 상승했던 것은 비이성적인 것입니다. 많은 지표들이 대구의 부동산 가격이 조정을 받을 것으로 나타내고 있습니다.

물론 지역별로 차이는 있겠지만 전체적인 차원에서는 큰 호재가 있는 지역이 있지 않은 이상은 가격 하락 압박을 받지 않을까 예상해봅니다. 

다루지 못한 대구의 지역별 소득과 북구, 남구, 중구, 서구의 아파트 시세를 끝으로 글을 마치겠습니다. 

대구 지역별 소득 

대구 북구 아파트 시세

대구 남구 아파트 시세

대구 서구 아파트 시세

대구 중구 아파트 시세