분양권 전매라는 것은 무엇인가

이사 갈 아파트를 찾아보다 보면 이제 거의 다 지어져가고 있는 아파트들을 볼 수 있습니다. 청약을 통해서 당첨된 누군가가 갖고 있는 분양권 자나, 재개발, 재건축이라면 원주민들이 입주권 자이 있습니다.

이러한 분양권이나 입주권을 사서 들어가는 방법이 있습니다. 가장 대표적인 방법은 분양권 전매입니다. 입주권 전매는 난이도가 높습니다. 따라서 주택거래 경험이 많거나 부동산 금융분야에 대해서 어느 정도 깊은 이해를 하시는 분이 아닌 보통 사람들이라면 입주권보다는 분야권 전매를 알아보시는 게 좋습니다.

분양권 자는 청약에 당첨되고 분양가 10%의 계약금을 납임 함으로써 아파트에 입주할 자격을 갖고 있습니다. 이 권리를 사고파는 것이 분양권 전매제도입니다.

요즘 투기지역이나 투기과열지구들은 모두 분양권 전매가 전면 금지되었습니다. 그러나 대책 발표 이전의 아파트는 전매 방식으로 살 수 있습니다. 입주시점 전까지 청약통장 보유 여부나 소득 수준, 보유주택수와 무관하게 전매를 통해서 살 수 있습니다.

분양권 전매의 장점

분양권 전매의 가장 큰 장점은 청약경쟁 없이 새 아파트에 입주 할 수 있다는 것입니다. 그리고 보통 두 달 정도의 입주시점 여유를 가질 수 있다는 점입니다. 세입자의 경우에는 기존의 전월 세지 임대차 기간이 끝나는 시점과 새 아파트 입주시점을 정확하게 일치시키기가 어려운 경우가 많습니다.

그러나 분양아파트는 입주기간이 두달 정도로 넉넉하기 때문에 기존 전셋집을 비워주어야 하는 시기와 새로운 아파트에 들어가는 시기를 일치시키는데 큰 어려움이 없습니다.

대신 미분양 아파트가 아니라면, 분양가보다 비싸게 사야합니다. 일정 부분의 웃돈을 프리미엄이라는 이름으로 내고 사야 하는 경우가 대부분 많습니다. 어떨 때에는 이 프리미엄이 몇천만 원에서 1억 원이 넘기도 합니다.

정말 만약에 분양시점보다 시세가 하락한다면 반대로 마이너스프리미엄이라고 해서 오히려 분양가보다도 낮은 금액으로 분양권을 살 수 도 있습니다. 

분양권 전매 과정

분양권을 구입하려면 일반분양보다는 현금이 더 많이 필요합니다. 일단 이 사람이 낸 계약금에다가 프리미엄비용 기타 시스템 에어컨 설치비를 현금으로 줘야 합니다. 여기까지는 주택에 대한 은행권을 이용할 수는 없습니다. 오로지 본인이 갖고 있는 현금을 가지고서 자체 조달해야만 합니다. 

여기에 원분양권자가 이미 납부한 1~5개월 차 중도금을 승계해야 합니다. 원 분양권자가 이미 은행을 통해서 자금을 조달하여 건설사에 납부를 했다면 분양권 전매할 때에는 이 중도금을 분양권이 산 사람이 승계하게 됩니다. 이 과정에서

이미 분양을 산 사람이 중도금을 납부한 부분도 비용을 지불해야 합니다. 그리고 나머지 금액만을 승계하는 것입니다.

계약금 + 프리미엄비용 + 기타 시스템에어컨 등 + 이미 납부한 중도금 1~5개월 차

일반적인 아파트 거래와 마찬가지로 가계약금 납부 > 계약금 납부 > 잔금 납부 순으로 진행되며 통상 계약금 납부와 잔금납부 사이에 보름 정도의 시차 룰 두고 있습니다. 이렇게 돈을 내고 중도금 대출을 승계하고 나면 분양권을 보유하게 됩니다. 입주시점에 아파트 중도금과, 잔금을 치르고 나면 아파트 구입이 완료됩니다. 

취득세 납부와 등기절차

입주 이후에는 취득세 납부와 등기절차가 남아있습니다. 먼저 취득세는 잔금 납부일 이후 2개월 이내에 납부하면 된다는 강점을 활용해야합니다. 일반적인 아파트 매매의 경우 주택담보대출을 위해 소유권이전등기가 필요하고 소유권 이전등기를 위해서는 취득세 납부 영수증이 필요합니다. 즉 매매완료 시점에 취득세를 내야합니다. 

반면 분양아파트의 경우에는 잔금납부 2개월 안에만 취득세 등을 납부하면 됩니다. 이건 주택담보대출 없이 구입한 일반 아파트도 마찬가지입니다.

참고로 마이너스 프리미엄이 붙었을 경우에는 과세표준에서 마이너스 프리미엄을 차감합니다. 2019년부터는 신용카드 무이자 할부로 5개월간 매월 603만 원씩 취득세 또한 분할 납부가 가능합니다. 

등기절차

통사 입주일 직후 내지는 3~6개월 뒤에 신규 분양 아파트 전체에 대한 소유권 보존등기가 완료되면 소유자 별로 소유권 이전등기라는 것을 하게 됩니다. 법무사에게 맡겨도 되고 셀프등기를 해도 됩니다.

등기는 사람으로 따지면 일종의 출생신고 같은 권리관계 확정 절차입니다. 소유권 이전등기가 나면 은행이 아파트에 담보를 설정할 수 있게 되고 따라서 향후 해당 아파트 구입자들이 주택을 담보로 은행을 이용할 수 있습니다. 

등기 인지대 바가지 쓰지 말자

분양권 전매에 따른 등기 인지대가 있습니다 두 명 이상이 재산 이전과 관련된 계약서를 작성할 때는 통상 15만 원의 인지대금을 납부해야하는데 계약당사자 2명이 나눠냅니다. 분양권 전매의 경우 인지대는 30만원이 소요됩니다. 건설사와 원분양권자가 내야할 15만원과, 원 분양권자와 매수자가 내야할 15만원 해서 총 30만 원입니다. 

그런데 중개인이 등기 인지대에 대해서 얘기하지 않는 경우가 종종 있습니다. 이런 경우 매수인이 30만 원을 모두 부담하는 경우가 많은데 사실 매수인의 경우에는 7만 5천원만 내면 됩니다. 나중에 혹시 부동산에서 30만원을 내라고 하면 분양권 전매 거래 때 돈을 돌려받는 거냐고 확인해 두시기 바랍니다.

중도금 이자와 양도소득세 이야기

중도금 이자

중도금 이자는 특별한 사정이 없다면 중도금 대출을 받은 기간에 따라 분양권 매도인과 분양권 매수인이 분담하는 게 원칙입니다. 하지만 어디까지나 협의사항이고 매도인이 우위 상황에서는 매수인이 중도금 이자를 전액 승계하는 경우가 많습니다. 대세 상승기 지역 아파트 분양권을 전매 방식으로 사들이면서 중도금 이자를 전액 부담하는 경우가 많습니다. 반대의 경우 매도인이 본인 부담분을 직접 내기도 합니다. 여기까지는 관행적으로 그럴 수 있습니다.

양도소득세

 그러나 양도 소득세는 관행의 문제만으로 다룰 것이 아닙니다. 현실에서는 강한 매도인 우위상황에서 매도인이 부담해야 할 수천만 원의 양도소득세를 매수인에게 전가시키는 요구가 많습니다. 하지만 이는 매도인이 내야 할 양도 차익에 대한 소득세를 매수인이 대신 내주는 편법 증여입니다.

양도소득세를 전가하지 않는 대신 실제 매매금액보다 낮은 금액을 매매 계약서에 기재하는 다운계약서 작성을 요구하는 경우도 있는데 이런 요구는 즉시 메모하건 녹취해 국세청에 불법 다운계약서 요구행위를 신고하시면 됩니다. 현실에서는 매도인의 양도소득세 부담과 매수인의 구입 의지를 감안해 매매 가격 즉 프리미엄을 절충하는 협상이 이루어집니다. 어디까지가 관행이고 어디까지가 불법인지 반드시 인지 하셔야 나중에 큰 화를 입지 않으실 것입니다. 

분양권 전매란 무엇일까요?

일단 분양권이란 것은 아파트가 앞으로 지어질 것인데 이 신규 아파트에 입주에서 살 수 있는 권리를 이야기 하는 것입니다. 그리고 분양권 전매라는 것은 이 권리를 사고 파는 행위를 이야기 하지요. 일반적으로 이러한 권리를 사고 파는 단계에서 시세차익이 붙을 수 있습니다. 그리고 그 반대로 손해를 볼 수 도 있지요. 우리가 종종 이야기하는 프리미엄 피가 붙난도 혹은 마이너스 피가 붙었다 라고 이야기도 하지요.

분양권 전매 합법일까 불법일까?

 분양권 사실 전매는 주택법 41조 2에 금지가 명시되어 있습니다. 그럼에도 불구하고 분양권 전매가 합법인 것은 분양권 또한 근질권의 대상에 포함되어 있기 때문입니다. 근질권이란 소위 말해서 빚을 지고 담보잡는 것이라고 생각하면 됩니다. 분양권을 자유롭게 사고 파는 것은 안되도 이것을 담보로 돈을 빌리고 전매 제한이 풀릴 때까지 기다리다가 명의를 변경 시키는 것이 합법이라는 것입니다.  분양권 전매는 이러한 법의 허점을 이용해서 불법이 합법이 되는 것이라는 것을 사전에 인지하셔야 합니다.

분양권 전매절차

첫번째 - 아파트 분양권 전매 계약서 작성

분양권 전매를 위해서 공인중개사에 맡겨서 한꺼번에 진행하는 것이 수수료는 조금 더 있더라도 안전합니다. 왜냐하면 계약서가 다소 까다로울 시 있기 때문입니다. 일단은 개인거래를 위해서는 전매제한이 풀린 분양권인지 확인하여야 하고 계약서와 계약자가 실제로 일치하는 사람인지 신분증을 통해서 확인해야합니다. 반드시 분양권 매매거래라는 것을 써야만 하고 유상옵션에 대한 내용도 기입해야합니다. 총 5부 이상 작성하게 되어서 매도인,매수인,공인중개사, 은행, 시공사가 함께 공유하게 됩니다.

계약서 작성시 필요  서류

매도인 : 아파트분양계약서, 신분증, 인감도장, 인감증명서, 납입영수증, 유상옵션계약서

매수인 : 신분증, 인감도장

두번째 - 분양권 매매계약사 검사 후 실거래가 신고

분양권 전매 계약서 작성 후 지자체에 신고해야합니다. "부동산거래계약신고서" 라는 것인데 공인중개소에서 신고를 대행해주기도 합니다. 인터넷에서도 실거래가 신고가 됩니다. 

세번째 - 대출승계절차

대부분 매도인이 대출을 받아서 진행하고 있기 때문에 중도금 대출 받은 경우에 사고자 하는 사람이 대출승계를 받아야 합니다. 매도자와 매수자가 함께 은행에 가서 서류 작성 후 대출 승계를 신청해야 합니다. 사전에 필요한 서류는 당므과 같습니다.

대출 승계시 필요 서류

매도인: 분양권매매계약서, 분양계약서, 신분증,인감증명서,인감도장,주민등록등본,부동산실거래가 신고필증,유아옵션계약서

매수인: 주민등록등본,인감증명서,인감도장,신분증

네번째 - 계약서 명의 변경 및 양도소득세 신고

시행사와 시공사에 함꼐 방문해서 서류를 제출하고 분양계약서 원본 뒷면에 매수인 명의로 변경하면 됩니다. 이렇게 서류작업이 끝나면 분양계약서를 매수인이 가져가면 됩니다. 대출 승계시 가져갔던 서류와 동일하게 가져가면 전매가 가능합니다. 매매 후에 매도인은 60일 안에 세무서에가서 양도소득세를 신청하면 이로서 전매가 끝이 납니다.

분양권 전매시 주의해야 할 점들

일단 분양권 프리미엄이라는 것은 상당히 리스크가 있다고 봐도 됩니다. 정작 입주 후에 해당 프리미엄이 이어질 것이라는 보장이 없기 떄문입니다. 특히 분양권 이중거래는 가장 조심해야 할 사기입니다. 한개의 분양계약서를 가지고 여러 곳에서 대출을 받거나 이중으로 전매거래를 한 경우 입니다. 합법적인 거래라면 부동산 물건확인에 대해서 책임을 물을 수있지만 불법거래의 경우에는 이 또한 어렵습니다. 위에서 봤듯이 분양권 전매란 부동산 거래가 아니라 채권에 대한 담보의 형태이기 때문입니다. 중개한 부동산도 책임이 일부 있지만 일반 부동산 만큼 완전한 책임을 지지는 않습니다.

두번째로는 양도거부가 있을 수 있습니다. 해당 분양권이 계약당시보다 프리미엄이 많이 붙은 경우에는 매도인이 손해를 감수하더라도 그냥 계약을 파기하는 경우도 종종 있습니다. 완벽하게 서류를 갖춰도 그리고 자신이 계약서를 가지고 있다고 하더라도 매도인 합의가 잘 이루어지지 않는다면 자신이 가진 근질권은 크게 의미가 없을 수도 있습니다. 분양계약서는 분실해도 입주시점에서 계약자 본인 확인만 되면 상관 없기 때문입니다. 

분양권 전매에는 특히 리스크도 많이 있다는 것을 인지하고 진행하셔야 큰 위험을 피할 수 있습니다.