아파트 담보대출에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 저는 어린시절 빚지는것을 굉장히 두려워했습니다. 어린시절부터 부모님이 많은 대출이자에 허덕이면서 생활비를 걱정하는 모습을 봐왔기 때문입니다.

그렇게 현금으로 집을 살거라는 원대한 포부를 안고 살았는데 내가 모으는 현금에 비해서 집값은 저 멀리 올라가더라구요. 그때 당시 현금이 없어도 전세 끼고 이미 빚을 내서 집을 샀던 친구들은 앉아서 적게는 몇천만원에서 많게는 몇억원씩 벌었습니다. 허탈했습니다.

아직도 저에게는 대출이라는 것이 많이 생소하지만 내 명의의 집은 대출을 껴서라도 집을 사야겠다는 생각을 하며 아파트 담보대출에 대해서 공부를 시작했습니다. 아파트 담보대출은 무엇이며 금리는 어느정도 하는지 한번 자세히 알아보도록 하겠습니다.

아파트담보대출이라는 것은 말 그대로 아파트를 담보로하여 돈을 대출받는 것을 이야기합니다. 사실 이 대출에는 아파트가 아니더라도 일반 개인 주택이나 빌라를 담보로도 받을 수 있습니다.

그런데 참고로 오피스텔은 이에 해당하지 않습니다. 많은사람들이 오피스텔에서 실거주를 함에도 불구하고 이러한 아파트 담보대출은 받을 수 없다는 것을 미리 알아야 합니다. 오피스텔의 경우에는 준주택이라는 이름으로 대출이 진행되기도 하지만 안심전환 같은 오로지 아파트나 주택만을 한정하는 곳에는 아파트담보대출이 불가능합니다. 

일단은 빚을 내서 내집을 사기로 마음먹었다면 무엇이 가장 중요할까요? 바로 내가 얼마만큼 돈을 빌릴수 있는지와 금리가 얼마나 몇%가 되는지가 중요할 것입니다. 

얼마만큼 돈을 빌릴 수 있는지에 따라서 내가 과연 이 집을 살 수 있느냐 없느냐 내가 가진 현금이 얼마인지 고려해서 결정할 수 있습니다.

그리고 금리에 따라서 내가 한달에 얼마만큼의 이자부담을 해야하는지가 결정되는지가 결정되는 중대한 사안입니다. 금리같은경우에는 많은 경우 1%에 한달에 몇십만원씩의 이자부담이 더 되고 덜되기까지 합니다.  

근데 이 아파트담보대출의 한도와 금리가 중요한것은 알겠는데 어떻게 결정되는지에 대해서는 사람들이 잘 모르는 경우가 많습니다. 은행원분들이 친절하게 설명해주시기는 하지만 어렵고 이해가 안되는 것은 사실입니다. 

내가 얼마나 잘 아는지에 따라서 미리미리 아파트를 사기 위한 대출들을 준비할 수 있고 계획적인 아파트 구매가 가능하니 지금부터 자세히 한번 살펴보겠습니다

아파트를 구매할때의 가격을 매매가격이라고 합니다. 그런데 이것은 감정가격은 아닙니다. 은행에서 판단하는 감정가격의 기준은 KB시세와 부동산 공시가격알리미, 감정평가, 외부감정평가 등으로 나누어집니다.  산정된 감정가격이 얼마만큼 돈을 빌릴 수 있는지 판단하는 가장 중요한 기준이 됩니다.

당연한 얘기로 KB시세로 10억짜리 아파트를 구매한다고 해당 아파트를 담보로 잡으면 은행은 나중에 이사람이 돈을 갚을 능력이 없어도 해당 아파트를 판매하면 되니 대출을 7억이나 8억까지도 해줄 수 있을 것입니다.

그런데 KB시세로 3억짜리 아파트를 구매한다고 한다면, 내어줄 수 있는 대출한도는 최대로 한다고 하더라도 2억 몇천만원정도까지 밖에 될 수 없을 것입니다. 

 담보를 인정해주는 비율이라는것이 있습니다. 아마 여러분들중에서 LTV라는말을 들어본적이 있을 것입니다. LTV란 Loan to Value Ratio의 약자로서 주택을 담보로 돈을 빌릴때 인정되는 자산가치의 비율을 뜻합니다. 이것이 바로 담보를 인정해주는 비율입니다. 

우리나라 부동산은 최근에 너무 많이 올라서 부동산 규제에 따라서 만들어진 지역별 LTV를 적용받습니다. 요즘 서울 지역같은 경우는 웬만한 지역이 LTV가 50%까지 밖에 안나옵니다. 실제로 현금이 없으면 대출을 끼고서도 빚을 못사는 경우가 지금입니다.

경매물건으로 아파트 담보대출을 받으면 조금 다르긴 합니다. 경락률이라는 것을 적용 받습니다. 경매물건이 최초1회 호가 대비 낙찰된 물건의 가격이 얼마나 변동되었는가 하는 비율인데 경매로 나온아파트 물건은 보통 위에서 이야기한 지역별 LTV보다 더 많은 담보인정비율을 해줍니다.

근데 경매물건도 싸게 낙찰받아야 그 담보인정비율이 높아지는 것이지 비싸게 낙찰받아서는 아파트담보대출이 어려울때도 많습니다.

이부분이 전 조금 많이 헷갈렸습니다. 소액보증금 차압제도라는 것은 한마디로 얘기하자면 아파트 담보 대출 받을 수 있는 금액에서 얼마정도 금액을 더 뺀다는 것입니다. 

그 이유는 임대차 보호법에 최우선 변제금이라는 것이 있기 때문입니다. 대출 순위랑 관계 없이 임차인을 보호해주기 위해서 일부 금액을 빼놓는 것입니다.

금액은 지역별로 조금 다른데 서울의 경우는 3700만원 정도를 아파트담보대출 가능금액에서 제하고, 수도권의 경우는 일반적으로 3400만원 정도를 제합니다. 위에 이야기했던 담보기준이 되는 아파트의 가격에 LTV를 적용하고. 소액보증금까지 제외한 금액이 결국 본인이 아파트담보대출 가능금액입니다.

그런데 이런 소액보증금 차압제도에 해당하지 않는 아파트담보대출 상품도 있습니다. 

MCI(Mortgage Credit Insurance) 

서울보증보험에서 보증해주는 대출상품인데 이건 은행이 보험을 들어주는 제도입니다. 이 보험금은 은행이 부담합니다.

MCG (Mortgage Credit Guarantee)

주택금융공사에서 보증해주는 상품인데 이건 반대로 대출을 받는 사람이 보험금을 부담해야합니다. 

두조건 모두다 임차인이 없다는 전제하에 빌려주는 것이기 때문에 임차인을 받을수가 없습니다. 대신에 소액보증금을 차감하지 않을 수가 있습니다. 자세한 상품내용은 은행별로 취급내용이 다르니 직접 상담해보시기 바랍니다.

아파트담보대출 얼마나 빌릴수 있는지? 그리고 그 얼마가 어떻게 결정되는지에 대해서 알아보았습니다. 근데 또 여기에 은행이 중요하게 보는 것이 있습니다. 바로 이사람이 갚을 능력이 되는지에 대해서 보는 것입니다.

이걸 제대로 확인하지 않고서 마구 돈을 빌려주다보면 은행도 망하는 경우가 있습니다. 나중에 갚지 못하는 사람이 많아지면 부실채권들이 많아지고 이게 연쇄적으로 터진 사건이 하나 있었으니 그것이 바로 그 유명한 서프프라임 모기지 사태였습니다. 

세계적인 경제 공황으로 이어진 사건인데 이 이후부터 DTI에 대한 규제도 조금 강화되었습니다. DTI란 Debt to Income의 약자로서 총부채 상환비율로 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 결정하는 계산비율을 이야기 합니다. 

(아파트담보대출 원리금사환액 + 기타대출 이자상환액) / 연간소득 = DTI

좀더 쉽게 설명하자면 본인 1년에 얼마 버는데 이 대출 감당할수 있냐? 이것을 살펴보는 것이 DTI의 핵심입니다. 지역별로 규제하는 내용이 조금씩 다릅니다.

비규제지역 같은 경우에는 보통 DTI가 60%정도라면 서울과 같은 규제지역은 DTI가 40%입니다. 투기과열지구 같은 경우는 50%정도입니다. 서민 실수요자인 경우에는 이보다 조금 완화해줘서 10%정도 더 낮춰줍니다. 

그러니까 한마디로 아파트를 사기위해서 아파트담보대출을 받으려면 은행에 어느정도 일정소득이 있다는것을 증명해줘야 하는 것입니다. 무조건적으로 세금 안내겠다고 자신의 소득을 누락하다보면 결국 집을 못구하는 경우가 생기니 명심하시기 바랍니다. 

요즘은 DTI뿐만아니라 DSR이란 제도도 있습니다. Debt Service Ratio의 약자로서 주택대출 원리금 말고도 모든 신용대출 원리금을 포함해서 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중을 이야기하는 것입니다. 

(아파트담보대출 원리금상환액 + 기타대출 원리금상환액) / 연간소득 = DSR

상환능력이 얼마나 되는지 보는 대출심사지표인데 주택담보대출원리금에 신용대출 학자금대출 자동차할부 카드론까지 모든 대출의 원금과 이자를 더한 상환액으로 심사를 진행하기 때문에 더 엄격합니다. 

DSR을 도입하는 경우 보통 70%까지이지만 이를 초과하더라도 각 은행마다 판단의 여지를 조금더 남겨두고 있습니다. 어찌보면 더 빡셀수도 있지만 내가 가진 빚이 아파트담보대출 외에는 없다 싶으면 DSR이 훨신 많이 받을 수 있는 것입니다.

자 우리는 대출을 받으면 또 갚아야 합니다. 집을 갖는 순간 세일즈맨의죽음에서처럼 대출의 노예가 되는 것입니다. 여기에는 원금분할상환과 원리금 분할상환이라는 방식이 있습니다.

원리금균등분할상환이라는 것은 원금과 이자를 합친금액을 매달 똑같이 나눠서 갚아나가겠다는 것입니다. 금리만 변동되지 않으면 대출상환 기간 전체에 걸쳐서 매달 똑같은 금액을 은행에 납부합니다.

이자를 먼저 계산하되 동일한 금액을 매달 갚아나가면서 처음에는 이자를 많이 갚다가 나중에 갈수록 원금을 갚아나가는 비율이 많아집니다.

매달 똑같은 금액을 납부하기 떄문에 계획적인 금전관리가 가능하며 초기 비용부담이 적은 것이 장점입니다. 단점으로는 이자를 원금분할상환보다 더 많이 갚아야한다는 것입니다. 투자를 목적으로 아파트담보대출을 받는 것이라면 원리금균등분할 상환을 추천합니다.

원금분할상환이란 원금부터 먼저 갚는 것이빈다. 초기에 갚는 원금의 비중이 이자보다 많습니다. 당연히 상환금액이 초반에는 크지만 결과적으로는 점점 해당 원금에 대한 이자도 줄어들게 되면서 비로소 은행집이 아닌 내집이 됩니다. 

진짜 그냥 내집으로 오래오래 살고싶다 싶으면 원금분할 상환이 아무래도 한푼이라도 이자를 적게 내게됩니다. 누군가가 그랬습니다. 빚은 안갚는거라고....그리고 죽을때 갚는거라고 합니다. 

금리에 대한 이야기를 할때입니다. 돈에 붙어 있는 가격이라고 볼 수 있습니다. 금리가 높으면 해당 돈에대한 가격이 비싼거고 금리가 낮으면 싼겁니다. 

근데 이 아파트담보대출 금리는 어떻게 이루어지게 될까요? 보통 우리가 1금융권에서 아파트담보대출을 받으면 [시장금리 + 가산금리] 의 형태로 결정되게 됩니다.

시장금리는 변동금리가 있고 고정금리가 있는데 고정금리를 선택하게 된다면 은행 이자가 변함없이 고정되게 됩니다. 

반면에 변동금리는 CD, COFIX, 금융채금리같은 다양한 시장금리로 선택하게 되는데 이 금리가 변하는 주기가 각각 다릅니다. 변동 주기가 짧은 CD금리같은 경우에는 3개월마다 금리가 바뀌기도하고 비교적 주기가 긴 금융채금리는 5년짜리도 있습니다. 5년에 한번 금리가 변하는 것이지요. 

저는 개인적으로는 할수만 있다면 이율이 조금 비싸도 요즘 고정금리로 3%미만의 금리로 빌릴 수 있으면 아주 잘 빌린거라고 생각합니다. 어떤사람은 변동의 리스크가 있지만 더 싼 변동주기가 짧은 금리를 빌리기도 합니다. 그건 개인의 선택이지만 어디까지나 저는 리스크를 안지는 않겠습니다. 

여기에 이제 가산금리에 대해서 또 이야기 해봐야합니다.  아파트담보대출을 받는 사람의 신용도나 조건에 따라서 붙이거나 떼는 금리가 바로 이 가산금리 영역입니다.

한마디로 얘기하자면 너가 신용도가 높으면 아무래도 감면금리를 적용 받게되어서 더 싸게 빌려줍니다. 근데 반대로 신용도가 늦으면 오히려 금리를 더 붙여버리게 됩니다. 

내가 대출을 받을때는 신용도가 좋아서 감면금리 혜택을 받았다가 신용도가 중간에 하락했다 싶으면 은행에서는 귀신같이 알고 가산금리를 붙입니다.

만약 금리 변동주기가 되지 않았는데 내가 한달에 부담하는 아파트담보대출 이자가 바뀌었다? 이건 대부분 이 가산금리에 있어서 내가 약정 부분에서 감면금리를 받았던 것이 사라지게 된 것입니다. 이럴때에는 당장 은행에 문의 해서 내가 어떤 조건 부분이 불충족되었는지 확인해보시는것이 좋습니다.

워낙에 요즘은 세상이 좋아져서 인터넷쇼핑으로 동일 제품이라면 가격비교가 가능한데 이러한 대출금리도 비교가 가능합니다. 

일반 민간금리비교 사이트보다는 저는 믿을만한 전국은행연합회 홈페이지에 들어가게 되면 금리/수수료 비교공시에 > 분할상환방식 주택담보대출을 클릭하고 원하는 은행들을 선택한후 금리비교를 하면 다음과 같은 화면으로 금리를 한눈에 알아볼 수 있습니다.  

보면 신용등급이 높을수록 금리가 싸다는것을 알 수 있습니다. 제가 이용하는 메이저은행 4개에 중에서는 그래도 현재 KB국민은행이 가장 싼 것을 볼 수 있습니다. 

대한민국에서 평범하게 살면서 대출없이 집사는것이 불가능합니다. 그런데 그거 아셔야합니다 대한민국에서 집을 사지 않으면 경제력은 평범 이하로 떨어진다는 사실입니다. 

시중에는 정말 많은 아파트담보대출 상품들이 나와있습니다. 내 조건과 여력에 맞추어서 금리를 최대한 저렴하게, 그리고 최대한 돈이 많이 나오는 대출상품을 찾기 위해서는 사실 여러 정보들을 다 확인해 보아야합니다.

관련 링크를 통해서 더 많은 정보를 확인하실 수 있으니 저의 포스팅이 여러분의 내집마련에 조금의 도움이라도 되기를 하는 바람입니다.