부동산정책 발표 511

오늘은 얼마전 부동산 511 규제책이 나온 내용을 다루어야 겠다고 생각했습니다. 그래서 제가 국토교통부 자료와 최근 뉴스들을 살펴 보면서 부동산 규제 대책에 대한 제 생각을 여러분들한테 공유하려합니다.

여러분들 또한 비판적으로 바라보시고 함께 생각하신 뒤 여러분들이 잘 판단하셔서 앞으로 주택 구매를 하는데 내집마련을 하는데 도움이 되었으면 하는 바램입니다. 

부동산대책 511 크게 어떻게 바뀌었나?

큰 틀에서 보면 첫째 법인을 통한 부동산 투기 근절에 대한 부분을 규제하고 있습니다. 두 번째로는 분양권 전매제한에 대한 부분을 규제하고 있어요. 

여기서 법인의 주택 법인이 주택을 살 때 자금출처를 들여다본다는 건데 자금조달계획서 제출의무화 한다는 겁니다. 

이 부분은 늘어나는 부동산 법인들이 비규제지역 아파트 매수 비중을 늘린 지역들이 있습니다. 이 늘린 지역들을 개인이 참고하실 필요가 있어보입니다. 

왜 부동산을 법인이 살까?

이 지역을 말씀 드리기 전에 부동산 법인을 왜 설립 해서 왜 매수 하는지에 대해서 말씀드리면 세금적인 측면이 큽니다. 개인이 부동산을 매수를 해서 만약에 매도하게 됐을 때는 양도소득세라고 해서 6%에서 42%까지 초과누진세율로 차익이 많으면 많을수록 그 세금을 많이 부과하는 형식입니다. 

게다가 주택이 여러채 있으면 중과세를 적용하게 되면서 세금부담이 굉장히 크다는 겁니다. 

하지만 부동산법인을 설립해서 만약에 주택을 매입해서 매도를 하게 된다면 초과누진세율의 양도세를 내는 것이 아니라 법인세인 10~22% 사이의 세금을 낼 수 있습니다. 

그러니까 세금 절세 효과가 굉장히 큽니다. 그래서 2016년 17년부터 부동산 법인들이 많아지기 시작했습니다. 

법인들은 어느 지역을 샀을까? 

그러면 이런 법인들이 어느지역을 크게 메수를 했는지를 살펴보면 2019년도 하고 2020년을 기준으로 보겠습니다.

인천 같은 경우가 2019년도에는 1.7% 였는데 2020년에는 비중이 11.3%로 10배나 법인 매수가 증가했습니다. 

인천 같은 경우는 2019년도에 GTX-B노선이 예비타당성 통과가 확정되면서 지금 현재 송도나 인천 지역들은 근데 가격이 오르면서 법인이 매수를 많이 했습니다. 

또 어디를 법인에서 많이 했냐면 군포 하고 안산 또한 법인들이 많이 샀습니다. 10% 이상 매수를 한 지역은 앞서 말씀드린 인천지역 하고 그리고 오산 지역이 13.2%로  법인들이 많이 샀습니다.

여기에 평택 지역을 법인들이 10.9%를 매입했습니다. 자료는 국토부에 따른 자료라고 보시면 되겠는데요. 지금 보면 법인들이 많이 매수한 지역이 인천, 오산, 평택을 많이 샀다는 것입니다.

저는 당연히 투자 가치가 있다고 생각을 해서 매수를 했다고 봅니다. 이글을 읽으시는 분들도 인천이나 오산, 평택에 만약에 거주하고 계시는 분들이 있다면 이러한 정보들을 잘 한번 생각해 보시길 필요가 있어 보입니다. 

하지만 바뀌게 되는 부동산 대책

법인을 통한 부동산 그 주제에 시작하게 되었고 현재 규제 지역에서는 3억원이상 그리고 비규제지역에서는 6억원이상이 집을 매수할때 자금조달계획서를 제출해야 했는데 이제는 모두 다 거래가액 지역과 상관없이 자금조달계획서를 제출 하는 것을 의무화 한다고 합니다. 

즉 법인들이 구매를 하고 매도하는 것을 더 많이 규제 강화하겠다는 의지가 보여집니다. 

그리고 또 중요한 것은 수도권 비규제지역 광역시도가 오늘부터 분양권 전매를 제한 한다고 합니다. 지금은 비규제지역 같은 경우에는 6개월 이후에는 전매가 가능하죠. 그렇기 때문에 비규제지역으로 많은 사람들이 관심을 갖고 투기수요들이 올리는 것은 사실입니다.

그런데 이제 8월부터 규제지역이 아닌 수도권과 지방 광역시 데리고 지역 민간택지에서 공급되는 주택이 분양권 전매제한 기간이 6개월에서 소유권이전등기시까지로 제한을 한다고 합니다. 

법개정을 통해서 주택법 시행령 개정을 통해서 8월에 이런 규제지역외 대한 분들하고 법인에 대한 규제를 시행한다고 합니다.

정부는 무엇을 말하나? 

여기서 생각해 볼 필요성이 있는 것은 이런 정부정책이 발표가 됐을 때 이 정부 정책에 이면적인 부분을 생각을 해 봐야 됩니다. 

한마디로 말해서 정부의 얙는 실거주 할 사람 아니면은 아파트 분양 받지 말라는 것입니다. 전매제한이 안 되기 때문에 비규제지역도 실제로 거주할 사람들만 분양을 받으라는 의미가 강하게 생긴 것입니다. 

그래서 일부의 투기수요들은 제한 될 거라고 부러지는데 한편으로 아쉬운 것은 어떤 부분이 있냐면 누군가는 무주택자 오랜 기간 동안 있다가 자본금을 종잣돈을 조금 모아 가지고 계약금을 어렵게 마련을 했습니다. 

그래서 아파트 청약을 통해서 하려고 신청을 하려고 해 봤더니 혹시라도 내가 여력이 안 되면 이 당첨된 분양권을 매도할 수 있다는 그런 출구전략을 가지고 청약에 도전하려고 하시는 분들도 계실 것입니다.

 

근데 그런 분들한테는 무조건 입주를 해야 하기 때문에 은 분양권 전매를 통해서 한단계 점프 할 수도 있는 그런 투자 계획을 세울 수 없다는 것은 조금 아쉽다는 생각이 듭니다.

국토부가 2017년도부터 2019년까지 수도권 광역시 민간택지에서 20대 1이 넘는 청약 경쟁률을 기록한 단위를 분석한 결과 4명 중에 1명이 25%가 6개월안에 분양권을 매도한 것으로 나타났다고 합니다. 그래서 이번에 정부가 아예 분양권전매를 규제하는 거 같습니다. 

정부가 규제하지 않는 지역이 있다?

그런데 여기에서는 과밀억제권역 하고 성장관리권역에서는 규제를 하지만 자연보전권역은 규제를 하지 않습니다. 

인구 건물 산업 등이 집중되는 것을 억제하기 위해 제정한 서울 의정부 구리 하남 고향 성남 지역 등을 과밀억제권역이라고 하고 그리고 규제를 하는 성장관리권역 같은 경우에는 과밀억제권역에서 이전하는 인구와 산업을 유지하기 위해 제정한 동두천, 안산, 파주, 포천, 화성, 양주 등을 말합니다. 

과밀억제권역이란 성장관리권역 같은 경우에는 모두 다 전매제한 하겠다는 것인데 자연보전권역이라고 지정된곳은 전매가 가능하다는 것입니다. 

그래서 자연보전권역에 전매제한이 가능하기 때문에 일부 수요는 이쪽으로 풍선 효과로 이전 할 수도 있겠다라는 생각이 드는데 자연보전권역 등 경우에는 경기도 광주나, 이천 같은 지역이 있습니다.

그래서 이런 지역들은 전매제한이 가능하다고 보시면 될 거 같고 국토교통부에 발표한 자료를 보시면 511 부동산대책 발표한 자료에 보면은 과밀억제권역 하고 성장관리권역  명확하게 표시가 되어 있고 드리고 자연보전권역에 대한 부분도 따로 빼서 표시를 해 놨습니다. 

개월 전매 제한에 해당하지 않는 지역이 어딘지 궁금하시면 제가 얘기한 지역 이외에 자연보전권역 체크되어있는 국토부에 자료를 출력 해서 한번 살펴 보시면 좋을 거 같습니다. 

글을 마치며

그래서 오늘은 어제 제발 511 부동산 대책에 대한 법인을 통한 부동산 투기 근절 그리고 전매제한에 대한 부분을 제가 바로 왔습니다. 아무래도 지금 현재의 부동산 시장을 바라보고 있는 정부의 시각은 똑같습니다. 

규제를 굉장히 큰 폭으로 강화 하고 있으며 투자자들은 규제를 피해서 다른 지역으로 투자를 하면서 보여집니다.

향후에 분양권전매제한을 하지 못하기 때문에 어느 정도 분양가에 안정은 이루어질 거라고 보고있습니다. 분양권에 규제를 강하게 하다 보니까 향후에는 분양권 거래가 가능한 지역의 가치가 충분히 오를 수 있는 여지가 보입니다.

분양권을 매수해서 신규 아파트 진입 하려고 했던 그런 수요자들이 분양권 매수가 전매제한으로 불가능하게 되니까 구축 아파트로 이전하게 되는 수요도 일부 있을 것으로 보여집니다.

정부가 지금 이렇게 강화하고 있는 부동산 대책을 바라보면서 시장이 어떻게 변화하는지 지속적인 모니터링을 해보면서 빠르게 대처해야만이 돈이 되지 않을까 보고 있습니다. 

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