월세소득신고대상 간주임대료 주택임대소득세 계산
2주택자가 만약에 1채가 거주하고있고 1채는 월세를 주고 있는경우가 많습니다. 뭐 큰 아파트나 오피스텔을 월세로 여러채를 돌리는것도 아니고 작은아파트라서 보증금 1천만원에 월 30만원짜리도 세금을 내야할까요?
5월달 소득세 신고를 해야하는지 그리고 임대사업자등록을 안했는데 지금이라도 해야할까요? 오늘한번 주택임대소득세 신고대상과 임대소득세 계산을 한번 확인해보겠습니다.
만약에 3~4채 가지고 계신분들은 이미 임대사업자신고를 이미 했고 겁니다. 그런데 겨우 2채 혹은 3채갖고 계신분들은 이거 해야 하나 싶으실텐데 낼 세금이 적든 많든간에 일단 신고를 해야합니다.
주택임대소득세 과세대상
2천만원 이하 주택임대소득도 전면과세가 되고 있습니다. 사업자등록도 해야하고 2020년 5월 종합소득세신고기간에 신고도 해야합니다. 다른 업종과의 형평성과 소득이 있는곳에 세금이 있다는 과세원칙에 따라서 2020년 5월 신고기간에 신고를 하고 소득세도 납부를 해야합니다. 그게 2천만원 이하라고 할지라도 말입니다.
2014년부터 2018년까지는 한시적 비과세였으나 2019년소득분부터 전면과세가 2020년부터 되게됩니다. 주택임대소득신고대상은 2주택이상인데 월세를 받는것 부터입니다.
3주택 이상의 경우에는 월세는 물론 보증금 합계가 3억이 초과되면 신고대상입니다.
과세대상은 주택수 기준으로 1주택자는 월세든 보증금이든 비과세입니다. 2주택자부터 과세대상이며 월세에 대해서는 과세이나 전세보증금에 대해서는 비과세입니다. 3주택 이상은 월세는 과세 보증금은 간주임대료로 과세되게 합니다. 주택수는 인별이며 부부는 합산입니다.
기준시가 9억원 초과주택이나 국외소재 주택의 임대소득은 1주택자도 과세대상입니다.
소형주택인 40제곱미터 이하에 기준시가 2억 이하는 간주임대료 과세대상에서 제외됩니다. 또한 간주임대료 과세대상 판단시 주택수에 포함하지 않습니다. (2021.12.31까지)
주택임대소득세 과세방법
주택임대소득세 과세방법은 수입금액 기준입니다. 여기서 수입금액은 월세와 보증금의 간주임대료 합산입니다. 2천만원이하의 경우에는 종합과세와 분리과세중 선택하지만 보통 분리과세가 세금이 적게나옵니다.
2천만원 초과부터는 종합과세가 됩니다. 과세는 인별 과세이며 부부합산이 아닙니다. 부부가 각각 임대수익이 2천만원 이하의 경우 분리과세가 가능합니다.
주택 수 판단기준
과세 대상에서 주택수는 부부합산입니다. 부부가 각각 1채를 갖고있으면 2주택자입니다. 공동명의의 경우에는 지분이 가장 큰 사람의 주택수에 포함되며 지분이 큰자가 2인 이상인 경우에는 각각의 주택수에 포함됩니다. 합의가 될경우엔 합의된 사람의 주택수에 포함됩니다.
다가구주택의 경우에는 1개의 주택으로 계산되며 단 구분 등기된 경우에는 각각을 주택수로 계산하지만 거의 없을 것입니다.
부부 공동명의로 1채인 경우에는 과세대상이 아니며 본인이 소유한 주택 1채를 임대하고 부모님 주택에 거주하는 경우에는 과세대상이 아니며 직계 존비속은 포함되지 않습니다.
주택임대소득세 계산 사례
종합과세와 분리과세가 어떻게 다른지 보겠습니다. 임대소득이 2천만원이 초과되면 종합과세인데 근로소득 사업소득 연금소득 이자소득 배당소득 등 모든 소득을 합산하여 과세를 하며 소득 구간별로 6~42%의 누진세율을 적용받습니다.
돈을 많이 벌수록 누진세를 많이 적용받아 최대 소득의 42%를 세금으로 내야할 수 도 있습니다.
임대소득이 2천만원 이하라면 분리과세로 적용됩니다. 종합소득에 합산하지 않고 분리하여 과세를하며 세금은 14%%의 단일세율입니다. 보통의 경우에는 간편하고 세금도 더 적게나옵니다.
그러나 내가 다른소득이 거의 없다고 한다면 그냥 종합과세로 하면 6%의 세금을 낼 수도 있는 것이기에 2천만원 이하라고 하더라도 종합과세를 신청하는것이 더 유리할 수 있습니다.
보증금 간주임대료 계산
보증금은 임대기간이 종료되면 반환해야하는 돈인데 이를 예금시 발생하는 금융수익을 이자를 임대수익으로 간주해서 과세합니다. 아까 말했듯이 소형주택은 간주임대료 과세대상에서 2021년말까지 제외됩니다.
간주 임대료계산식은 아래와 같습니다.
(보증금-3억) x 60% x 정기예금 이자율 - 수입이자
2019년 정기예금 이자율은 2.1%이며 수입이자는 보증금을 은행에 맡겨서 실제로 번 이자소득입니다. 보증금이 6억이라고 한다면 6억 -3억해서 3억 x 60% x 2.1% = 3,780,000원 입니다. 한마디로 보증금이 6억이며 임대소득을 월세 32만원 정도로 계산된다는 것입니다.
필요경비 기본공제 소득세 감면
구분 | 일반임대소득자 | 등록임대사업자 | |
분리과세 | 필요경비 | 50% | 60% |
기본공제 | 200만원 | 400만원 | |
분리과세 | 소득세감면 |
| 단기30%, 장기75% |
기본공제 400만원 200만원은 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 적용되고
등록임대사업자의 지원도 곧 사라질 예정입니다.
주택임대소득 계산사례 (분리과세시)
분리과세로 주택임대소득을 각각 일반임대소득과 4년 8년 등록으로 계산해보겠습니다.
일반임대소득자 : 수입금액 2천만원 - 필요경비 1천만원 - 기본공제2백만원 = 과세표준 8백만원 x 산출세액 14% = 1,120,000원
4년 단기등록 : 수입금액 2천만원 - 필요경비 1천2백만원 - 기본공제4백만원 = 과세표준 4백만원 x 산출세액 14% = 56만원 -소득세감면30% 168,000원 = 392,000원
주택 임대소득세 계산 글을 마치며
오늘은 주택임대소득세 계산을 함께 해보았습니다. 부동산과 관련된 다양한 정보를 드리기 위해서 열심히 자료를 준비해 보았는데 도움이 되셨다면 공감 및 주변 공유 부탁드리겠습니다.
블로그내 링크에 다양한 부동산 관련 정보들이 있으니 확인해보시고 꿀팁 얻어가시기 바라겠습니다.
2020/04/28 - [부동산정보] - 아파트 후순위담보대출 금리
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