주택문제 개념과 특성

주택의 개념과 특성

 

주택은 한 나라의 국부를 나타내는 지표 중의 하나이며 도시 관리의 가장 중요한 영역이기도 하다. 대부분 도시의 시가지화된 면적의 60~70%는 주거 지역으로 구성되어 있다. 도시의 구성 요소를 '인간 - 활동 - 시설'이라는 3가지 영역에서 보면 시민이 먹고, 잠자고, 가족 관계를 유지하게 하는 곳이 바로 주택이다.

 

 

기본적 인간 활동의 기초가 주택에서부터 시작하며 가장 중요한 도시의 기초 공간이 주택이다. | 주택은 그 위치가 고정되어 있다. 일반 재화는 한 국가 내 지역 간 이동이 가능하며 국가 간의 이동도 자유로운 것이 대부분이다. 그러나 주택은 일반 재화와 다른 특성을 지니고 있다. 특히 위치의 고정성에 기초하여 생각해 보면 주택이 입지한 장소, 위치, 주변 환경 그리고 지역 사회 등과 깊은 연관성을 지니고 있다.

 

한편 주택은 내구성이 긴 재화이다. 주택은 한번 건축하면 최소 40~50년간 사용 된다. 그리고 주택은 비동질성이라는 점이 특성이다. 주택의 입지에 따라 가격과 유 용성에 차이가 있으며 디자인, 규모, 점유 형태에 따라 소비자의 선호가 다양하게 나타난다. 도시 관리적 측면에서 주택의 특성을 정리하면 다음과 같다.

 

1 물리적 시설물 

주택은 물리적 시설물로서 거주자의 보금자리 역할을 하며 동시에 주택으로서의 기능을 발휘하기 위해서는 편익 시설과 사회적 서비스가 갖추어져야 한다. 예를 들어 상·하수도, 전기, 도로, 학교 등의 서비스 공급이 없으면 주택으로서의 기능을 상실하게 된다. 그래서 주택은 도시의 토지 이용 계획, 교통 계획 등과 밀접한 연계 를 지닌다.

 

2 고가의 상품 

일반 가구의 평균 소득에 비하여 주택 가격은 큰 비중을 차지하며 때로는 투자재의 성격을 지녀 부동산 투기의 대상이 되기도 한다. 우리나라의 경우 1990년 초까 지 주택은 소비자 물가 상승률 등에 비하여 월등히 빠른 속도로 가격이 상승하여 내집 마련을 어렵게 만들었을 뿐만 아니라 주택을 중요한 투자재로서 인식되도록 만들기도 했다. 특히 도시 주택은 공급이 수요를 감당하지 못하는 불균형으로 인하 여 주택의 가수요와 투기가 성행한 경험을 한 적이 있다. 이것은 주택의 사용 가치 보다 교환 가치에 더 큰 비중을 둔 결과라고 말할 수 있다.

 

3 사회재 혹은 집합재(social or collective goods) 

주택은 사회 조직의 기초 단위인 가정을 보호하고 동시에 보건 위생, 교육, 식품 등과 같이 누구에게나 주어져야 할 사회재 혹은 집합재적 성격을 지닌다. 도시 빈곤 층을 대상으로 도시 정부나 공공 부문에서 공공 주택(사회 주택)을 공급하여 주거 안정을 도모하려는 것은 주택의 사회재적 성격에 기인한 것이다. 

 

4 사회 환경의 일부 

주택은 필히 주변 공공 시설물을 이용해야 하기 때문에 접근성'이 매우 중요하며 또한 주택은 도시 전체의 사회 환경을 좌우하는 주체이다. 도시의 슬럼과 불량 주거 지는 도시의 사회 환경과 주거 환경을 말해 주는 한 척도이기도 하며 주택 관련 지 표가 해당 도시 주민의 삶의 질(quality of life)'을 잘 대변해 주기도 한다. 

 

5 생산 과정이 장기적 

주택이 하나의 물리적 시설물로서 기능하기 위해서는 일정 생산 기간이 필요하 다. 일반적으로 아파트의 경우 최소한 10개월 이상의 기간이 소요되어 단기간에 많 은 주택을 공급하기란 쉬운 일이 아니다. 주택이 공급되기 위해서는 택지의 개발, 조성 그리고 노동 집약적 과정을 거쳐야 한다.

 

결국 주택은 인간에게 삶의 은신처를 제공하며 경제적 이윤 및 투자의 효과를 기 대할 수 있는 반면 사회재적 성격을 지니기도 한다. 한편 해당 주택을 구입 혹은 임대하여 사용함으로써 가족의 주거 만족과 사회적 지위를 간접적으로 표시하기도 한다. 주택은 그 위치에 따라 주거 환경과 외부 효과에 영향을 받으며 또한 영향을 줄 수 있다. 주택의 위치는 개별 가구가 원하는 통근, 쇼핑, 여가 선용 등을 위한 접근성으로 결정하게 된다. 이는 개별 가구의 전반적인 사회적, 공간적 위치를 결정 하게 된다. 또한 주택은 한 가구의 생애 주기, 생활의 방식, 지역 사회 특성 혹은 도시의 성격을 파악하는 중요한 영역이 되고 있다. 

 

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도시 주택 문제 

 

선진국, 후진국을 막론하고 주택은 사회 문제의 하나이며 동시에 도시 문제의 핵 심으로 등장한 지 오래다. 역사적으로 보면 산업 혁명을 계기로 서구의 도시는 인구 집중의 과정을 경험하게 되고 인구 과밀로 인한 심각한 도시 문제는 주택난으로 연결된다.

 

산업 혁명의 발상지이며 도시 문제의 경험이 풍부한 영국의 경우, 산업 혁명이 가져온 가장 심각한 문제가 도시로의 인구 집중이며 이로 인한 도시 불량촌의 형성 과 대다수 서민의 주거 불안정이라는 지적이 있다. 도시는 다양한 제조업이 자리잡 고 취업의 기회가 많아져 농촌 지역 주민이 도시로 대거 이주하게 된다. 그러나 밀 려오는 노동자들을 위한 주택 공급이 원활하지 못하여 저임금 노동자들은 열악한 주거 환경, 특히 슬럼의 형성이 가속화될 수밖에 없는 과도기를 맞이하게 되었다.

 

이러한 인구의 집중으로 인한 주택난은 산업 혁명 이전에는 거의 찾아볼 수 없는 도시 문제였으며 시간이 지날수록 도시의 주택 문제는 도시 관리, 도시 계획의 가장 중요한 과제로 등장하였다. 그래서 영국은 세계에서 가장 많은 물량의 사회 주택을 공급하는 정책을 펴게 되었고 도시 관리의 우선순위가 주택 개발 혹은 주거 환경 개선에 주어지게 되었다. 

 

개발도상국의 경우는 서구 선진국들이 산업 혁명 이후부터 나타난 주택 문제와는 다른 배경을 지닌다. 오랫동안 식민지 통치를 경험한 나라의 경우 주택 문제는 독립 후의 경제 개발 과정에서 심각하게 표출되었다. 농업이 주요 국가 산업으로 자리 잡고 있긴 하나 급격히 증가하는 인구는 농촌에서 취업의 기회와 생활의 질적 개선을 보장받지 못하였기에 농촌 주민의 도시 이주가 증가하게 된다.

 

도시 주택 문제는 선·후진국의 경우 그 성격이 달리 나타나고 있다. 그러나 일반적으로 공통적인 것들을 정리해 보면 다음과 같다.

 

1 불량 주거지의 상존 

도시 불량 주택의 규모와 위치, 물리적 수준은 도시마다 다양하게 나타난다. 그러 나 선·후진국을 막론하고 대부분의 국가들은 도시 지역의 슬럼, 무허가 불량 주택 이 존재하고 있으며 이러한 불량 주택은 도시 관리의 주요한 대상이 되는 동시에 과제가 되고 있다.

 

2 주거지의 분리 

이미 도시 생태학자들이 논의한 바와 같이 도시 지역의 소득 계층별 혹은 사회 계급(social class)별 주거지 분리 현상이 뚜렷하게 나타나고 있는 도시 관리 측면 에서 신중하게 다루어야 할 문제로 지적되고 있다. 특히 다민족 사회인 미국의 도시 지역은 흑인과 백인의 주거지 분리, 저소득층과 고소득층과의 분리가 심화되어 있 다. 1960년대부터 중산층의 교외화 현상은 주거지 교외화와 반대 현상인 도심 회귀 (gentrification) 현상이 나타나기도 하여 도시 관리에 있어 주거지 분리 문제는 흥 미 있는 연구 대상이기도 하다. 

 

3 특수 집단의 주택 문제 

이미 대부분의 선진국은 고령화 사회로 치닫고 있다. 우리나라도 2000년대 초반 전체 인구의 7% 이상이 65세 이상의 고령자로 구성된 고령화 사회로 변모했다. 

한편, 지체 부자유자, 노령자 등을 위한 주택의 디자인, 단지 계획이 요구되고 있 으며 도시 전체적으로 이러한 특수 집단의 주민이 생활하기에 불편이 없도록 하는 주택 공급 및 도시 관리는 시간이 갈수록 중요한 과제로 등장하고 있다.

 

4 불량 주거지의 재개발 

불량 주거지는 도시 재개발의 일차적인 대상이다. 그러나 해당 주민의 만성적인 저소득과 재개발로 인한 철거 등의 문제가 단순히 주택 문제의 수준을 넘어 사회 복지 문제로까지 확대되는 것이 세계적인 추세이다. 유엔은 1993년 '인권 회의'에서 세계 모든 도시의 불량 주거지의 주민들은 적정한 주택에 거주할 주거권이 주어져 있으며 대책 없는 정부의 강제 철거는 인권을 짓밟는 행위로 규정하였다. 도시의 미관을 해치고 토지 이용의 효율성을 저하시키고 있다는 불량 주거지는 도시 관리 의 핵심 대상임에 분명하다. 그러나 도시 미관이나 토지 이용의 경제성만 따지다. 보면 불량촌 주민의 생존권적 주거 문제가 제기된다. 불량 주거지의 재개발은 도시 관리적 효율성과 빈민의 주거권을 확보하는 주거 복지라는 다차원의 관점에서 접근 할 필요가 있다. 

 

5 주택 가격 및 임대료 상승 

이미 지적한 바와 같이 도시 가구의 평균 소득 수준에 비하여 주택 가격과 임대 료는 큰 부담이 되고 있음은 대부분의 도시에서 나타나는 현상이다. 이것은 주택 가격 상승이 도시 가구의 주택 구입 능력과 주거비 부담에 미치는 효과를 보면 알 수 있다. | 주택 가격 및 임대료의 상승은 도시민의 주거 불안을 가속시키게 되므로 집값과 임대료의 상승을 막고 저렴한 가격으로 주택이 공급될 수 있도록 하는 도시 관리적 접근의 연구가 필요하다.