중도금대출 주택담보대출 전환 방법과 시기 한도정리

부동산정보2021. 10. 26. 10:01

아파트 중도금 분양을 받았거나, 아파트 분양을 받으려고 계획하시는 분들이라면 중도금 대출과 주택담보대출에 대해서 혼란스러워하시는 분들이 많습니다.

특히 중도금대출이 주택담보대출로 전환되는 것에 있어서 언제 전환되는지, 그리고 어떤 주택담보대출로 전환되는지, 한도는 얼마나 되는지에 대해서 잘 알지 못합니다. 잘 알지 못하는 자금계획도 제대로 세울 수가 없겠죠?

자금계획을 세우기 위해서는 중도금대출과 주택담보대출 전환에 대해서 잘 알아두는 것이 반드시 선행되어야 합니다.

아파트 분양 후 집값구조와 중도금 대출 주택담보대출 전환시기와 방법 그리고 대출한도에 대해 총정리해보도록 하겠습니다.

아파트 분양후 집값 납부

아파트의 집값은 계약금, 중도금, 잔금으로 이루어져 있습니다. 계약금은 분양가격의 10%만 내면 되고 중도금은 분양가격의 60%, 잔금은 나머지 30%로 이루어져 있습니다.

아파트 경기가 좋은 경우 일부 시공사에서 계약금을 10%가 아닌 20%를 받는 경우도 종종 있습니다. 분양사무소에 이와 관련된 내용을 꼭 확인해야 합니다.

중도금 60%는 10%씩 총 6번에 나누어 내게 됩니다. 보통 3년간 분할하게 될 경우에는 1년에 2번씩 5개월 간격으로 내게 됩니다.

요즘 아파트 분양 시에도 각종 옵션이 있습니다. 발코니 확장비나 시스템에어컨이나 팬트리 같은 옵션비는 계약금 때 10%, 잔금 때 나머지 90%를 내게 됩니다.

무조건 필요한 내 돈은 계약금 10%와 잔금 30%입니다. 중도금 대출 60%는 대출이 나오게 됩니다.

부동산 시장이 과열됨에 따라 정부가 가장 먼저 한 것이 주택담보대출의 한도를 줄인 것입니다. 과거에는 주택담보대출이 집값의 80%까지 나오던 시절이 있었지만, 투기지역이나 투기과열지역에는 집값의 40%만 나오게 되었습니다.

조정대상지역의 경우에는 대출이 집값의 50%만 나오게 바뀌었습니다. 예를 들어 투기지역이라면 중도금 대출 6번을 나눠내는 중에서 4번만 대출이 가능하고 5, 6번째에는 내가 가진 목돈이 필요하게 됩니다.

무주택 실수요자의 경우에는 투기지역 및 투기과열지구는 50%까지 중도금 대출이 가능하기 때문에 5번까지, 조정지역의 경우 6번 다 가능합니다.

잔금을 치를 때 내 돈이 들어가지만 방식은 특이합니다. 중도금 대출을 잔금대출로 바꾸어야 합니다. 이를 대환대출이라고 하는데 이때 중도금 대출이 주택담보대출로 전환되게 됩니다.

보통의 경우에는 아파트 분양사에서 주택담보대출을 집단대출로 받는 경우가 많이 있습니다. 분양업체에서 상세하게 안내해주며, 보통 지정된 은행에서 괜찮은 조건의 금리로 받게 됩니다.

국가가 보증하는 주택담보대출을 이용하게 되면 디딤돌 대출이나 보금자리론을 이용하면 더 저렴한 고정금리로도 이용이 가능하지만, 일정한 소득조건과 무주택 요건을 반드시 채워야 합니다. 관련된 내용은 아래 포스팅을 참조하시기 바랍니다.

[참고하면 좋은 글]

이렇게 받은 잔금대출로 중도금 대출을 갚고 잔금대출을 차차 갚아나가면 됩니다. 잔금대출인 주택담보대출은 보통 중도금 대출보다 한도가 많이 나오게 됩니다. 그 이유는 무엇일까요?

예를 들어 분양 가격이 5억이라고 생각해보겠습니다. 그리고 중도금 대출은 "분양 가격"의 50%나 60%까지 밖에 대출이 나오지 않습니다. 즉 잔금대출은 2억 5천만 원이나 3억 원까지 나오게 되겠죠?

중도금대출

분양가(5억) X 50% = 2억 5천만원

하지만 아파트를 다 지어갈 때쯤에는 이 분양 가격에 프리미엄이라는 것이 붙습니다. 분양권 전매제한이 되어있는 경우에는 아파트 감정 가격으로 KB시세로 뜨게 됩니다.

주택담보대출

[분양가(5억) + 프리미엄 3억] X 50% = 4억원

잔금대출인 주택담보대출로 전환해서 받을 때에는 KB시세 감정 가격이 8억이 되었습니다. 그렇다면 주택담보대출은 이 KB시세의 50%인 4억 원까지 대출을 받을 수 있습니다.

대출을 더 많이 받을 수 있으니 분양을 받을 때 내 돈이 더 적게 들어갑니다. 원래라면 내가 필요한 돈이 2억 5천만 원인데, 갑자기 내 돈이 필요한 금액이 1억 원으로 줄어든 겁니다.

초기에 분양가 5억에 대한 5천만 원은 이미 냈을 테니 나머지 5천만 원만 있으면 일단은 집을 구매까지는 할 수 있다는 겁니다.

앞서 KB시세가 그만큼 많이 올라 주었을 때의 이야기입니다. 반대로 마이너 스피가 붙는다면 거꾸로 대출한도가 안 나오게 됩니다.

그리고 만약에 현금이 모자란 경우를 생각한다면 마이너스통장이나 신용대출까지 최대한 당겨서 나머지 중도금 10%와 잔금을 마련해야 하겠습니다. 집값이 워낙 비싼 걸 생각해본다면, 잘 알아보고 계획을 세워야 하겠습니다.

그리고 부족한 금액의 경우에는 신용대출이나 마이너스 통장으로 저렴한 금리로 받아서 채워나가야 하겠습니다. 관련된 내용은 아래를 참고하시기 바랍니다.