투기과열지구 지정현황 대출한도 양도소득세

세계경제가 얼어붙자 금리는 내려갔는데, 갈곳없는 자금이 어디로 가겠습니까?

우리나라에서는 전부 부동산 시장에 들이닥쳤습니다. 

위기감을 느낀 30대들은 영혼까지 끌어모아서 집을 구매했고, 집을 아직 마련하지 못했던 40대들도 전세살다가 부랴부랴 내집마련을 서둘렀을거라고 생각합니다.

또한 다주택자들도 나름 더욱 욕심을 내보았지만, 최근 또한 연이은 부동산 규제떄문에 이마저도 힘든 상태입니다. 특히 투기과열지구 지정확대와 규제가 더 심해진 내용들이 문제가 되고 있습니다. 

혹시라도 집을 사려고 하는 분들이라면 꼭 이 투기과열지구의 개념과 대출한도, 양도소득세에 대해서 알아야만 합니다.

투기과열지구란?

투기과열지구라는 것은 국토 교통부장관이나 시/도지사가 주택가격의 안정을 위해서 지정합니다. 그냥 아무렇게 지정할수 있는 것은 아니고 주거정책 심의위원회가 심의를 거쳐서 지정 혹은 해제할 수 있습니다.

투기과열지구 지정은 최소한의 범위로 하게끔 되어 있습니다. 일정지정요건을 충족해야 지정될 수 있는데 주택가격 / 상승률  / 주택보급률 / 주택공급계획 / 주택시장 여건을 고려해서 지금 해당 지역에 투기수요가 많이 몰려들었거나, 앞으로 그럴것으로 예상되는 지역중에서 국토교통부의 기준을 충족해야 합니다.

투기과열지구 지정요건

투기과열지구의 지정요건은 주택 가격 상승률이 물가상승률보다 훨씬 높인 지역중에서 다음과 같은 요건을 충족해야합니다. (최근 수도권에는 물가는 안정세인데 집값만 폭등했기 떄문에 대부분의 지역입니다) 

1) 최근 2개월간 대상 지역 신규공급주택의 청약경쟁률 5:1 초과 할 시 

2) 국민주택규모인 85제곱미터 이하 청약경쟁률 10:1 초과

3) 주택사업계획 승인 혹은 건축허가 실적이 최근 급감해서 공급이 부족해져서 가격이 오를것으로 예상되는 경우

4) 주택 전매가 너무 많아서 해당지역의 주거불안과 신도시 개발등으로 투기가 예상되는 곳

5) 분양계획이 전달과 비교하여 30% 이상 감소하는 경우 

아무래도 요즘같은 시대에는 대한민국 수도권에서는 투기과열지구에 지정되기 너무 쉽습니다.

투기과열지구 지정현황

지역별로 나누면 투기과열지구는 다음과 같습니다.

서울 : 전지역 

경기 : 과천, 분당, 광명, 하남, 성남, 안양, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인수지, 기흥, 동탄

인천 : 연수구, 남동, 서인천 

대전 : 동, 중, 서, 유성구 

대구 : 대구 수성

세종 : 세종시 전체

전국적으로 보게된다면 아무래도 수도권에 과밀되어 있습니다. 경남권, 영남권 투기과열지구가 아예 없습니다. 대전이나 대구같은곳은 일부입니다. 

투기과열지구 대출한도

투기과열지구가 되면 다음과 같은 대출 규제가 묶이게 됩니다. 해당지역에 투기를 못하도록 막는 것이죠., 투기과열지구에 빚을 내서 집사시는 분들은 꼭 확인해봐야합니다.

- 2주택 이상 보유한 경우 주택담보대출이 안나온다. LTV 0%

- 1주택을 보유한 경우에는 주택담보대출이 안나오나, 기존주택을 처분한다는 조건, 무주택 자녀가 분가한경우, 부모 봉양에서난 나오게 됩니다. 

- 시가 9억초과 고가주택을 살 경우에는 실거주 목적 이외에는 주택담보대출이 안나옵니다.

- 무주택세대가 구입후 1년내 전입, 1주택세대가 기존주택 1년내 처분 및 전입시에는 실수요자로 봐서 대출이 나옵니다.

- LTV는 9억이하 주택의 경우 40%까지 나오고, 9억 초과하는 경우 20%, 15억 초과의 경우 0%입니다.

- DTI 즉 소득대비는 40%입니다.

이걸 보면 지금 당장 무주택자나 전세사는 사람들은 대체 꼴랑 40%가지고서 어떻게 집을 사라는거냐? 이렇게 얘기할 수 있습니다. 몇년전만하더라도 집값의 80%가까이 빚을 당길수 있었으니까요.

그런데 아직까지 실수요자들에게는 이 문이 열려있다는것 알아두시기 바랍니다.

한국주택금융공사의 보금자리론이나 디딤돌 대출과 같은 정책금융 상품에서는 LTV 70%까지 가능합니다.

내 요건이 맞는지 확인해보시고 이걸 이용하는것도 너무 좋은 방법입니다. 블로그 내에 관련 링크 걸어두겠습니다.

투기과열지구 양도소득세 & 전매제한

또 큰 것이 전매제한이 걸립니다. 즉 자유롭게 사고 파는것을 막겠다는 것입니다. 아파트 분양권이 되고나서 피받고 팔고 이런거 안됩니다.

소유권 이전등기는 최대 5년까지 걸립니다. 분양가 상한제 적용주택은 전매제한 기간이 또한 강화됩니다. 비투기 과열지구보다 2년이나 가산된다고 합니다. 

양도소득세는 최근 인상은 아래와 같습니다.

양도소득세

1년미만 : 70% 

2년미만 : 60% 

2년이상 : 기본세율 

2년동안 보유 꼭 하라는 것입니다. 이마저도 분양권은 2년이 넘었다고 하더라도 60%의 양도소득세를 물게 됩니다.  

ㅂㅂ

글을 마치며 

이외에도 너무 많은 규제들이 있습니다, 3억이상 주택 취득시에는 자금조달 계획서 신고가 의무화되었고, 기존 주택보유현황, 현금증여와 같은 신고항목이 확대되었고, 투기 과열지구는 9억 초과시 증빙자료도 제출해야합니다. 

재건축 관련해서도 까다로워져서 재건축 조합원 지위양도가 어렵고, 조합설립인가, 소유권이전등기, 재개발 조합원 분양권또한 전매제한이 됩니다. 정비사업 분양 재당첨 제한도 걸립니다. 

고수들은 위기속에서도 기회를 찾아낸다고 생각합니다. 하지만 분명 이런 어려운 상황에서도 돈벌 분들은 다 돈벌어가는것 같습니다.

블로그 내 링크에 더 많은 부동산정보, 돈이되는 금융정보들이 있으니 작게나마 여러분께 도움이 되 었으면 좋겠습니다.

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