NPL 채권 투자란?

오늘은 NPL 채권 투자에 대해 알아보도록 하겠습니다. 실제로 경매 에다가 NPL채권을 더 하면 상당한 수익을 낼 수 있는데 이것이 도대체 무엇인지 한번 알아보도록 하겠습니다. 요즘같은 저금리시대에 부동산은 규제되어 부동산 투자가 힘든 상황에서 유동성 투자로 좋은 상품중 하나입니다.

사전지식으로 부동산 경매 책이나 NPL 책을 하나 정도 읽는다면 상당한 도움이 되지 않을까 생각이 듭니다. 그러면 NPL 개념 및 장점 그리고 경매와에 대한 관계에 대한 얘기를 해보도록 하겠습니다.

NPL의 개념과 장점

NPL은 다른 말로 부실채권입니다. 약자는 Non Performing Loan의 뜻입니다. 은행이 돈을 빌려주었는데 원금 이자를 3개월 넘게 못받고 있으면 이게 부실채권이 되는 것입니다.

그리고 이걸 살 수가 있는건데 여기에는 담보가 있는게 있고 없는게 있습니다.

우리가 다룰 담보부 NPL은 보통 부동산을 담보로했는데 3개월 이상 된 채권입니다.

무담보부 NPL은 신용과 같이 담보가 없는건데 당연히 채권 가격이 훨씬 쌀겁니다.

법원의 경매는 시간도 인력도 너무 많이 필요하기 때문에 현금까지의 유동성이 부족해지기에 금융기관 입장에서는 큰 손해만 없으면 이 채권을 자산유동화회사로 매각합니다.

주로 NPL투자자들인 자산회사나 저축은행과 같은 회사들이 채권을 매입해서 이걸 또 투자자에게 파는 형식입니다. 그러면 특히 담보부 부동산 NPL투자자들은 이 채권을 싸게 사서 경매로 팔아넘긴 이후에 수익을 얻는 것입니다.

투자자들은 보통 리스크를 대비해서 20~30%까지 높은 금액으로 채권을 돌려받게 될 수 있는 것입니다. 보통 담보부 NPL의 경우에는 투자를 하더라도 부실률이 높지 않은 편입니다. 

당연히 NPL 투자 해서 돈을 벌고 싶은 분들이 많을거라고 생각합니다. 그리고 굉장히 끌리는 것이기도 하구요. 

하지만 NPL 부실채권 투자는 최종적으로 수익을 내는 시장이 경매시장이다 보니까 경매를 모르고서는 NPL투자를 잘 할 수 없다라는 점을 미리 유념하시기 바라겠습니다. 

NPL투자 과정

NPL투자과정은 다음 8단계정도로 이루어집니다

1. 물건검색 2. NPL매입타진 3.현장분석 4.권리분석 5.배당분석 6.NPL매입 7. 낙찰 or 방어입찰 8. 명도나 배당

먼저 우리가 NPL 물건을 검색합니다. 이를테면 뭐 유한코나 대신에이엠씨 무료 사이트가 있고요. 유료 경매정보사이트 있습니다.  이런곳에서 물건을 검색합니다. 그리고 NPL 물건 매입을 타진합니다. 

그런데 이런 AMC사이트에서 팔겠다고 하면 현장 부탁합니다. 그리고 권리분석 합니다. 그리고 배당분석 합니다. 그 NPL을 협상해서 매입을 하게 됩니다. 그 다음에 우리는 낙찰 받을 수도 있고 그렇지 않으면 방어입찰로 배당받을 수도 있습니다.

결론적으로 낙찰받고 명도 할 거냐? 아니면 배당을 받을 거냐는 본인의 투자성향에 따라서 달라지게 될 거 같습니다.

무엇보다도 중요한 것은 얼마만큼 좋은 NPL 근저당권 사고파는 일에서 얼마만큼 좋은 기회를 싸게 사는 것이 가장 큰 핵심입니다.

NPL 공부방법

NPL을 잘 하려면 어떤것을 알아야할까요? 먼저 NPL 관련 사이트를 자주 봐주면 좋을 것 같습니다. 

유암코 라든지 뭐 대신에이엠씨 농협자산관리 이런 사이트 좀 많이 봐주시면서 지지, 굿, 스피드 이런 경매 유료 정보 싸이트에서도 NPL 물건이 많이 있다 보니 체크 해 주면 좋을 거 같습니다.

NPL이 최종적으로 경매시장에서 수익을 내다 보니까 어떤 것은 내가 인수하고 어떤것은 하지 말아야할지 분석을 할 수 있어야 합니다. 

그리고 현장 분석이 가장 중요합니다 어떤 아파트나 토지 공장을 살때 지역분석과 물건분석을 해서 미래가치를 판단하고 적정한 가격은 얼마라는것을 예측할 수 있는 인사이트가 필요합니다.

또한 중요한 것 중에 하나가 배당분석입니다. 내가 근저당권 3억짜리를 2억원에 사는 것입니다. 1억 원 할인해서 그러면 이것이 정말 싼 것인지 싸지 않은건지 배당을 모르고서는 알 수 없습니다.

경매절차로서는 내가 나중에 NPL을사서 낙찰을 받는다고 하면 채권상계, 배당과 관련된 여러 가지 것들을 잘 알아야만 합니다. 

그리고  인수로 산다면 또 채무인수 허가 이런 것들에 대한 절차를 잘 알아야 될 거 같고, 직접도 입찰해서 낙찰 받아야 되는 거니까 입찰 절차도 잘 알아야만 합니다. 

NPL 마지막으로는 가격협상을 해서 싸게 잘 사야 된다고 하는 점을 여러분들이 꼭 안아 주시길 바라겠습니다. 

NPL 글을마치며

결국 부동산 경매를 어느정도 아시는 분들은 부동산 경매시장을 넘어서 NPL이라는 부실채권 시장에도 많이 뛰어들고 계십니다. 

한번 이곳저곳 NPL사이트에 들어가보셔서 정보를 확인하시다보면 결국 부동산 경매 + NPL로 일반 부동산 경매만 하는것보다 더 큰 수익을 낼 수 있습니다.

블로그내 링크에 다양한 부동산정보들이 있으니 한번 확인해보시고 도움이 되기를 바라겠습니다. 수익을 내기 위해서는 끊임없는 공부와 분석만이 살길입니다.

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