주택임대차 보호법 

주택임대차 보호법은 세입자들의 주거생활의 안정과 보호를 하고 있습니다. 주요 내용을 살펴보면 임대차 보호법은 함부로 집을 쫓아낼 수 없는 "대항력"이라는 법적인 권리를 부여해주고, 보증금을 회수할 수 있는 권리를 줍니다. 그리고 중요한 계약갱신과 계약해지에 대한 내용들을 담고 있습니다. 

그러나 이에 대해서 잘 알지 못해서 소중한 전세금을 잃거나, 돈이 묶이는 안타까운 상황이 많이 생기고 있습니다. 게다가 갑자기 집주인이 전세 가격이라도 올린다고 하면 세입자 입장에서는 갑자기 큰돈을 구해야 하는 막막한 상황이 오기 때문입니다.

그러나 무조건 임대차보호법을 적용받을 수는 없습니다. 임대차 보호법의 보호를 받기 위해서는 정확한 조건들을 수행해주어야만 합니다. 기본적으로는 전입신고와 확정일자, 전세권 설정을 해주어야 하는데 이를 놓치고 있다가 나중에 법적인 불이익을 받아서는 안됩니다.

주택임대차보호법을 받기 위한 필수사항

전입신고

전입신고를 하지 않게 되면 만약 집주인이 바뀌었을 경우 전세 보증금 반환이 보장되지 않을 수 있습니다. 전입신고를 하면 계약기간 동안은 살고 있는 집에서 누구도 쫓아낼 수 없는 법적인 권리 "대항력"이라는 것이 생깁니다

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전입신고는 이사를 하고나서 2주 안에 내가 어디 살고 있다는 것을 주소지 변경을 통해서 등록하는 절차입니다. 전입신고는 가까운 동사무소에 신분증과 인감도장을 지참해서 가고 전입신고를 하겠다고 하면 간단하게 할 수 있습니다. 인터넷으로도 간단하게 할 수 있습니다. 민원 24를 통해서 온라인 전입신고를 할 수 있는데 공인인증서 로그인만 하면 됩니다. 

확정일자

집주인이 전세받은 집을 담보로 빚을 많이 졌는데 이를 갚지 못하고 경매로 넘어갈 수 있습니다. 이런 경우에는 은행에서 해당 집에 대한 소유권을 행사할 수 있는데, 자신의 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 이를 막기 위해서 확정일자를 받아야합니다. 확정일자는 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 우선적으로 받을 수 있는 권리인 우선변제권을 받을수 있습니다.

거주지 임대차정식계약을 체결한 날짜를 확인 가능하게 만드는 것입니다. 가까운 주민센터 임대차 정식 계약서와 신분증을 지참하여 가면 정식 계약서 여백에 본계약 날짜를 도장으로 찍어줍니다. 온라인 등기소로도 확정일자를 받을 수 있습니다. 

전세권 설정

주택전세권 설정이란 집의 등기사항 전부증명서에 세입자의 이름을 기입하는 것입니다. 전세기간이 만료되었는데 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 수 있습니다. 이런 경우에 해당 집을 처분해서라도 돌려받아야 하는데, 전세권 설정이 되어있으면 비싼 변호사 롤 고용해서 소송하지 않아도 경매신청이 가능합니다.

확정일자는 집주인 동의를 받지 않고 할 수 있다면, 전세권은 집주인의 동의를 받아야 합니다. 전세권 설정은 확정일자와 비교했을때 절차도 다소 복잡하고 비용이 조금 많이 듭니다.

필요한 준비서류는 임대인의 경우에는 등기필증, 신분증, 인감도장, 인감증명서, 주민등록 초본이 필요하고, 임차인의 경우에는 신분증, 일반도장, 임대차계약서 원본, 주민등록 초본이 필요합니다.

전세권 설정의 비용은 법무사를 고용해서 하느냐 직접하느냐에 따라서 다릅니다. 본인이 직접 할 경우에도 보증금에 따라서 수십만 원에서 백만 원 이상이 넘어가기도 합니다.   

임대인의 경우에는 중요서류가 많아 전세권 설정을 안해주려고 하는 경우가 많습니다. 워낙에 보증금이 고액이거나 주민등록 이전이 어렵거나 임대차 보호 범위에 속하지 않을 때는 비용이 든다고 하더라도 필수적으로 하시기를 바랍니다. 일반 주택의 경우에는 확정일자와 전입신고를 하는 것만으로도 충분할 수 있습니다. 

주택임대차보호법 개정되나?

최근 정치권에서도 주택임대차 보호법이 중요한 화두로 떠오르고 있습니다. 전세 가격이 오르지 않았다면 크게 이슈가 되지 않았을 것입니다. 최근 정부가 부동산 대책을 잇달아 내놓으면서 매매에 대한 수요가 줄어든 대신에 전세를 살면서 시장 상황을 지켜보고자 하는 사람들이 많아졌습니다. 

그러다 보니 전세 가격이 갑자기 급증하면서 다시 한번 전세 가격이 예전만큼 오르는 것이 아니냐는 불안감이 시장에 돌고 있습니다. 잇단 LTV 규제로 인하여 매매 자금이 부족한 사람들의 수요가 전세 수요로 이동하고 있기 때문입니다. 전세 가격이 올라가면 매매가까지 밀어 올릴 우려가 있다는 점에서 아주 민감한 상황이기도 합니다.

가장 주가 되는 것은 전월세 인상률에 어느정도 상한선을 두는 제도인 전월세 상한제입니다. 재계약을 진행할 때 전월세 인상률을 일정 수준으로 제한하는 제도인데 보통 5% 이내로 제한하는 것입니다. 집주인에게 일방적으로 불리한 제도이기 때문에 전세매물이 줄어든다는 이야기도 많습니다. 

두 번째로는 지금까지 상가건물에만 적용되던 임대차 계약갱신청구권입니다. 임대차 계약갱신청구권이란 전세나 월세 임차기간이 끝나고 계약을 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 2년마다 이사 안 가고 4년이라는 기간을 거주할 수 있기 때문에 세입자의 주거안정을 위해서는 좋습니다. 그러나 집주인들은 재산권 침해이고 전세 가격이 오히려 상승하고, 반전세나 월세가 더 많아질 거라는 주장도 커지고 있습니다.

누구에게나 적용받는 법률 상식의 중요성

우리 모두에게 중요한 건 법입니다. 특히 대한민국의 많은 사람들은 전세나 월세에 사는데 알아두면 편리한 것이 바로 주택임대차 보호법입니다. 이걸 줄여서 주임법이라고 부르고 있습니다. 오늘은 주택임대차 보호법에 대해서 알아보고 우리가 세입자라면 실제로 어떻게 우리가 법의 보호를 받을 수 있는지 알아보고 또한, 우리는 또한 부동산의 투자자일 수도 있습니다. 내가 가진 한 채의 집에서 큰 손해를 보지 않기 위해서는 또 법을 알아야 위법한 상황에 처해서 권리를 침해받지 않을 수도 있습니다.

임대차보호법의 주요 내용

먼저  임차인 보호를 위한 주택 임대차 보호법의 주요 내용은 다음 다섯 가지로 짧게 정리할 수 있습니다. 그리고 하나씩 뜯어서 확인해보도록 하겠습니다.

첫째. 임대차기간(2년)의 보장 

둘째. 보증금을 함부로 올리지 못하는 증액의 제한

셋째. 집 나가라고 했을 때 안 나가도 되는 대항력의 부여

넷째. 나중에 집주인이 돈이 파산해도 집 보증금을 우선 변제권 인정

다섯째. 주택임차권의 승계- 상속법에 대한 특례 

00. 적용범위

한마디로 공장 창고 이런 거는 안되고 주택으로 된 것만 임대차 보호법이 가능합니다. 다만 건축물대장상에 주거용 건축물로 표시되지 않았거나 미등기, 무허가 건물이라도 임차인이 사실상 주거용으로 사용하고 있으면 주택 임대차 보호법에 다른 주거용 건물로 봅니다. 

01. 임대차 기간 및 계약 갱신

일단 묵시적 갱신이라는 건 전세 만료가 다 되어가는데. 계약 만료 6개월부터 1개월 전까지 집주인이 아무 연락을 안 하면 그냥 자동으로 보증금 안 올리고 갱신된 거로 보면 됩니다. 월세도 마찬가지고요. 그래서 따로 계약서를 작성할 필요 없습니다. 근데 이렇게 묵시적으로 갱신되었으면 언제든지 나가겠다고 하면 보증금을 돌려줘야 한다는 것을 확인해야 합니다. 

임대차기간은 일단 2년으로 보장해주고 있고요, 임대차 기간이 끝났는데 보증금을 아직 안 줬으면 임대차 관계가 계속되는 것으로 봐야 합니다. 

02. 차임이나 보증금의 증액의 제한 - 보증금 마음대로 못 올린다

갑자기 보증금을 올려야겠다고 하면 이건 세입자에게 청천벽력입니다. 월급쟁이가 큰 목돈을 마련하는 게 쉽지 않기 때문입니다. 그래서 마음대로 못 올리도록 제한을 두었는데 이 대통령이 정한 비율은 5%로 계약기간 내에는 5% 이상 보증금을 못 올리게 돼있습니다. 

그러나 사실 계약기간이 끝나면 20%를 올리든 30%를 올리든 집주인 마음대로입니다. 시세에 따라 인사이 이루어지겠지만 법적으로는 그렇습니다. 

03. 대항력 - 집에서 못 나간다

등기가 없어도 임차인이 주택에 입주하고 주민등록을 마치면 그다음 날부터 대항력이 생깁니다. 그러니까 세입자라면 들어가자마자 전입신고를 빨리 하는 것이 좋다는 것입니다.

그리고 만약에 부동산 경매로 어떤 주택을 구매하였을 때에는 임대인의 명의가 바뀌게 됩니다. 그리고 임차인의 보증금을 다 주지 않는 이상 임차인은 해당 건물에서 나가지 않아도 됩니다.

04. 우선변제권 - 보증금을 먼저 돌려받는다

당연한 이야기입니다. 임대인이 경제사정이 어려워져서 전세 보증금을 돌려줄 능력이 안될 수도 있습니다. 이런 경우에는 임대인의 다른 재산을 공동 매각해서 우선적으로 임차인에게 돌려주어야 합니다. 다른 사람들보다 우선적으로 돈을 돌려받을 수 있다는 것입니다.  

05. 주택임차권의 승계

갑자기 건물주가 죽을 수가 있습니다. 이런 경우는 보통 상속인이 생기는데 상속인이 임대인이 된다는 이야기입니다. 이때 중요한 건 보증금으로 얽힌 채권과 채무 관계도 상속인이 챙겨야 할 부분이니 혹시 집주인이 죽게 되면 상속인과 어느 정도 커뮤니케이션이 이루어져야 나중에 문제가 불거지지 않을 수 있습니다.