부동산 투자의 기본은 저평가된곳에 싸게 들어가서 나중에 해당지역의 가격이 오르면 비싸게 팔고 나오는것이 기본입니다. 잔치집에 늦게 들어가봤자 별로 먹을게 없는것고 같습니다.

부동산 투자는 입지가 최고로 중요합니다. 입지를 기준으로 투자하다보면 시간이 조금 더 걸리더라도 가격이 오를 수밖에 없습니다. 오늘 그런 의미에서 다루어 봐야할 서울의 지역이 하나 있다면 바로 흑석 3구역 자이를 다루어 볼까 합니다. 

흑석뉴타운에대해서 많은 사람들이 이미 알고 있을것입니다. 흑석은 1구역부터 12구역까지 있는데 그중에서도 흑석재개발 뉴타운중에서도 가장 인기가 많은 지역은 바로 흑석 3구역입니다.

흑석 3구역에는 우리가 알고 있는 현대건설의 브랜드 아파트인 자이가 들어오게됩니다. 올해 상반기에 들어오면서 엄청난 경쟁률이 예상됩니다. 

총 1772세대 중에 일반분양물량 아파트는 370세대가 될 것입니다. 지하 5층부터 지상 20층까지 26개동이 들어오는 중대형 단지로 들어오게 됩니다.  흑석뉴타운은 분양가 상한제를피해 4월쯤에 분양될 것으로 예상하고 있습니다. 

저는 흑석이라는 입지적인 가치가 상당히 높다고 생각합니다.  흑석 재개발이 완료가된다면 흑석뉴타운도 한강 이남의 대장지역이 되지 않을까 생각합니다. 

흑석뉴타운의 입지가 서울안에서 탑이라고 할 수 있는 이유는 주변 일자리의 수요때문입니다. 북쪽으로는 용산일대, 서쪽으로는 여의도, 동쪽으로 강남쪽으로의 직장에 어디든지 쉽게 접근할 수 있기 떄문입니다. 

해당지역에 직장을 둔 직장수요자라면 누구나 한번쯤 눈여겨 볼만한 지역이 바로 흑석 3구역 뉴타운 지역이기 때문입니다. 

대한민국에서 최고로 아파트 가격이 비싼 곳이 어디냐면 바로 반포입니다. 현충원 하나를 두고 흑석 아파트는 11억정도 반포아파트는 15억정도하는데 앞으로 흑석뉴타운 아파트의 재개발이 완료되고나면 이 갭차이도 많이 줄어들지 않을까 생각합니다.

서울도시기본계획에서 봐도 향후 개발의 중심에 있는 곳이 바로 용산과 흑석뉴타운 일대이며 앞으로 주변의 직장인 수요를 많이 끌어당길 것입니다. 흑석3구역 자이 아파트는 앞으로의 부동산 시세가  반포와의 키맞추기 혹은 갭메우기가 진행되는 것은 시간문제일 것입니다.

교통 호재 또한 있습니다. 흑석역과 동작역 일대에 있는 흑석역과 동작역이 있는데 9호선과 4호선이 있는 주요 업무지역을 전부 통과하고 있습니다. 

4호선을 통해서 강북 일대의 주요 지역을 전부 관통할 수 있으며, 9호선을 통해서 여의도와 강남 고속터미널 일대까지 빠르게 접근이 가능하다는 점이 주변의 직장 수요들을 데리고 오는 가장 큰 이유일 것입니다. 

흑석3구역 자이가  역과는 조금 거거리가 있어 사실 초근접 역세권이라고 이야기 할 수는 없습니다. 그러나 흑석3구역 자이에서는 두 역 모두 걸어갈만한 구역이기때문에 앞으로 가격은 더 올라갈 부분이 있다고 생각합니다.

대단지 아파트가 흑석 뉴타운 일대로 많이 들어오게 되면서 많은 사람들이 교통체증에 대해서 걱정하고 있습니다. 아무래도 노량진 일대나 관악일대에서 강남으로의 출퇴근 수요들이 아무래도 많습니다. 그러다보니까 사실 지금 현재 출퇴근 시간에 교통체증은 심각한 상태입니다.

그러나 최근 서리풀 터널이 뚫리면서 교통체증도 많이 해결되고 있습니다. 이수쪽의 경우에는 정말 많이 좋아져서 집값도 많이 올랐다고 이야기합니다. 속시원한 교통체증 해소는 당분간은 쉽지 않을것으로 보입니다. 그래도 차츰차츰 개선되지 않을까 생각합니다. 

흑석 3구역은 한강과의 접근성이 정말 좋습니다. 걸어서 15분정도 걸리지만서두 한강이 걸어서 산책할 수있다는것이 정말 쾌적한 환경입니다. 앞으로 달마공원일대와 수목학습원이 있고 현충원까지 있어서 녹지공간을 볼 수 있습니다.

삭막한 서울에서 달마공원이나 수목원 현충원과 같은 녹지환경이 있다는 것은 정말 큰 메리트입니다. 여기에 한강까지 걸어서 다닐 수 있으니 이 환경적 입지가 향후 아파트 가치를 더욱 높여줄 것입니다. 

교육환경 또한 한번 살펴보도록 하겠습니다. 강남이나 목동아파트가 가격이 지금처럼 오를 수 있었던 것도 결국은 학군이 좋았기 때문입니다. 

흑석3구역도 주변에 괜찮은 학교들이 붙어있습니다. 은로초등학교가 바로 앞에 있고 중앙사대부속초등학교가 있습니다 중학교로는 중앙사대부속중학교가 있습니다.

초등학교 중학교는 충분하지만 인근에 현재로서는 고등학교가 없다는 것이 아쉽긴 합니다. 그러나 흑석뉴타운 개발과 함께 해당 지역에 추후 고등학교 설립이 예정되어 있기에 학군이 개선되는 것에도 시간 문제일 것입니다.

흑석3구역은 욕심을 낼만한 단지라고 생각하는 이유 중하나는 초/중/고등학교가 몰려있기 때문입니다. 

초중고가 다 있는 지역은 한번 들어와서 오랫동안 머무를 수 밖에 없습니다. 그러다보면 매물은 없는데 수요는 계속해서 있다보니 가격은 올라갈 수 밖에 없습니다. 초중고가 모여있어서 있는 곳은 대표적으로 실수요자들이 선호할 수 밖에 없는 지역이기 떄문입니다.  

흑석 3구역의 단점이 있다면 아직까지 상권형성이 조금 약한 것이 사실입니다. 하지만 자연스럽게 도로가 형성되고 상권 형성 또한 자연적으로 활용해야 할 것입니다. 대형마트가 가까우면 좋겠지만, 현재 숭실대 뒤쪽이나 흑석역 인근으로 당분간 활용해야 할 것 같습니다. 

지금 당장은 어렵지만 앞으로 상업시설들이 상당히 정리가 되면서 상업지가 분리되며 학원가가 밀집되는 형태로 개발형태가 될 가능성이 높으며 주거환경 또한 상당히 좋아질 것으로 보입니다.

다시한번 강조하지만 현재 여건으로서 숲세권이라는 점과 한강 이남인데 강변까지 걸어서 접근할 수  있고 학군까지 위치한 흑석3구역입니다.

분양가는 얼마나 될까 생각해보겠습니다. 이수 스위첸의 경우에는 2800선에 분양가가 책정되었습니다. 아마 현재 흑석3구역도 34평 기준으로 근처 15억에서 16억정도로 형성되어 있는데 분양가 기준으로는 11억정도로 분양가가 나오지 않을까 싶습니다. 

앞으로 센트레빌이 2-3억정도는 차이가나는데 흑석 3구역은 13억정도는 가뿐하게 찍을 수 있는 단지가 아닐 까 싶습니다. 적어도 분양만 된다면 5억정도의 시세차익은 낼 수 있지 않을까 싶습니다. 입지적인 투자 가치가 있는 곳이라고 보는 곳인데 그만큼 경쟁률도 치열할 것입니다. 

분양가 상한제를 앞두고 발표하는 흑석3구역 자이는 서울 당첨 가점이 60점대 후반은 되어야 당첨 가능성이 있을거라고 보며 로또 중의 로또로 뽑히는 아파트가 될 것입니다. 

조감도 만으로도 꽤 구조가 잘 나온것으로 보이는데요. 요즘 나오는 아파트인만큼 공간들이 넓게빠진 것이 마음에 듭니다. 추후 모델하우스가 오픈하면 모델하우스 사진도 업로드 하도록 하겠습니다.

부동산 규제가 정말 많이 심합니다. 그러나 부동산의 고수들은 이러한 규제속에서도 돈을 벌 수 잇는 시그널들을 찾아냅니다. 그리고 그 시그널들을 자신만의 견해로 만들어내서 돈을 만들어 내지요. 그러기 위해선 부단한 공부와 정보확인이 꼭 필요합니다. 2020년 어떻게 될지 모르는 부동산 시장에서 여러분만의 인사이트를 갖출 수 있기를 응원합니다.