분양권 전매 절차 정리 양도소득세

오늘은 많이들 궁금해 하시는 분양권 전매절차에 대해서 한번 알아보도록 하겠습니다. 전매절차와 더불어 분양권 전매가 합번인지 불법인지에 대해서 알아보고, 또 분양권을 팔게되면 양도소득세는 얼마나 물어야하는지까지도 살펴보도록 하겠습니다. 분양권 투자에 여전히 관심을 가지고 계신 투자자분들께 작게나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 

■ 분양권 전매란?

분양권이란 아파트가 지어지기에 앞서 해당 아파트에 입주할 수 있는 권리를 이야기합니다. 분양권에 당첨이 되었다고 하죠? 보통 미래에 새로 지어지는 아파트의 입지가 좋고 구조가 좋으면 많은 사람들이 입주하고 싶어해서 이걸 추첨으로 뽑기도하고, 또 청약 가점이라고 해서 점수를 메겨서 뽑기도 합니다.

이렇게해서 어렵게 당첨된 분양권에는 아파트가 다 지어지기도 전에 가격이 오르기도 내리기도 합니다. 우리가 보통 피가 붙었다고 하는게 이 것입니다. 뭐 어떤 곳은 분양권만 당첨만 되도 몇천만원은 기본이거 많게는 억대 피가 붙는다고도 합니다. 

반대로 이게 떨어지는 지역의 경우에는 마이너스 피가 붙어서 더 저렴하게 판매되기도 합니다. 아직 지어지지도 않은 이 분양권 거래해도 되는걸까요?

■ 분양권 전매 합법인가?

분양권을 사고 팔아도 되는걸까요? 최근에 들어서는 이 분양권 전매에 대한 규제가 상당히 강해지고 있습니다. 이미 투기과열지역이나 조정대상 지역에서는 새아파트들에 대한 분양권을 판매하는 것이 불가능했습니다.

그러나 규제지역을 제외하고서는 6개월만 지나면 분양권을 판매할 수 있었습니다. 

하지만 최근에 정부가 분양권 전매제한을 강하게 규제하면서 분양 당첨자가 소유권 이전등기를 할때까지 아파트를 팔 수 없게 되었습니다.

이제는 지방의 중소도시를 제외하고서는 전국의 서울 부산 대구 대전 울산 같은 지역들이 대부분 지금 분양권 전매가 불가능해졌습니다.

그러나 아직까지는 분양권 판매가 가능한 지역들이 여전히 남아있습니다. 대도시는 아니지만 지방 중소도시에는 여전히 분양권 전매가 가능합니다. 분양권 또한 근질권의 대상이되게 됩니다.

그렇다면 분양권 전매 절차에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

■ 분양권 전매절차 1 : 아파트 분양권 전매 계약서 작성

분양권 전매를 하려면 공인중개사를 통해서 진행하는 것이 안전합니다. 계약서를 작성하는게 까다롭기 때문입니다. 

전매제한이 풀린 분양권인지를 잘 살펴보고 이걸 구입하든 팔든 해야합니다. 계약서상에 계약자가 일치하는지 신분증을 확인하고 대리인이라면 위임장을 확인하는것은 필수입니다.

분양권 매매거래라는 것을 쓰고 살때 한 빌트인 시스템 에어컨이라든지 발코니 확장과 같은 유상옵션에 대해서도 작성해야합니다. 총 5부 이상을 작성하여 매수인, 매도인, 은행, 시공사, 공인중개사가 함께 이 서류들을 나눠갖게 됩니다. 

계약서 작성시 필요한 서류 

매도인 : 신분증, 분양계약서, 인감도장, 인감증명서, 계약금납입영수증, 유상옵션계약서

매수인 : 신분증, 인감도장

■ 분양권 전매절차 2 : 실거래가 신고

분양권 전매계약서를 다 작성했으면 해당 내용을 지자체에 신고해야합니다.

부동산에 대한 거래를 신고하는 것인데 부동산거래계약신고서를 작성해서 제출하면 되겠습니다.

인터넷을 통해서 실거래에 대한 내용을 신고하면 되겠습니다.

본인이 귀찮다고 한다면 공인중개사에게 부탁해서 대행하여 신고를 할 수 도 있겠습니다. 

해당 내용이 이제 국토부에 전달되게 되어서 우리가 아파트 시세나 분양권 시세까지도 알 수 있는 것입니다.

■ 분양권 전매절차 3 : 대출 승계절차

아파트 분양권을 현금으로 내서 사는 사람 거의 없을겁니다. 게다가 중도금이라든지 잔금같은경우에는 아직 내야할게 남아있고 이미 중도금 대출을 받았다고 한다면 대출 승계까지 받아야 합니다.

매도자와 매수자가 함께 신분증을 지참해서 은행에 가야합니다. 대출승계 관련 서류를 작성한 뒤에 신청하면 되겠습니다. 

은행에서 알아서 잘 해주게 되니 필요한 서류를 잘 챙겨가면 되겠습니다.

필요서류

매도인 : 신분증, 분양권 매매계약서, 분양계약서, 인감증명서, 인감도장, 부동산실거래가 신고필증, 유상옵션계약서, 주민등록등본

매수인 : 주민등록 등본, 신분증, 인감증명서, 인감도장

■ 분양권 전매절차 4 : 계약서 명의 변경 및 양도소득세 납부

시행사와 시공사에다가도 해당 계약자가 바뀌었다는것을 알려줘야 합니다. 매수인과 매도인이 또 함께 방문해서 서류제출을 하고 분양계약서 원본의 후면에 매도인 명의에서 매수인 명의로 계약자를 변경하면 되겠습니다.

이렇게 서류작업이 완료되면 분양계약서 원본은 매수인이 가져가게 됩니다. 대출 승계시 가져갔던 필요서류들을 그대로 가져가면 이번 작업도 마무리가 됩니다.

매매가 완료되면 매도인은 60일 내에 세무서에 양도소득세를 신고하고 내야합니다. 이 양도세까지 내고나면 모두 마치게 됩니다. 

■ 그렇다면 양도세는 얼마나 낼까?

2020년 12월 현재까지는 양도세와 관련해서 조정대상 지역은 양도차익의 50%를 양도소득세로 내야하고, 비조정지역의 경우에는 기본세율 6~42%를 적용하고 있습니다.

하지만 2021년 6월부터는 1년미만 보유한 분양권을 양도하면 어디든 차익의  70%를 환수하고 1년 이상이라고 하더라도 분양권 상태로 매도하면 차익의 60%를 환수합니다. 

양도소득세가 어마어마하게 많이 늘었습니다. 어찌보면 분양권 전매로 큰돈을 버는 투자는 이제 2020년을 기점으로 끝나는게 아닐까 싶습니다. 

■ 분양권 전매 조심하자

분양권 프리미엄 전매라는것은 리스크가 큰 투자입니다. 요즘같이 전국이 불시장이라고 하더라도 양도소득세를 적게무는 지방지역의 경우에는 분양권이 프리미엄 몇천만원 몇억씩 붙는건 진짜 어려운 일입니다. 마이너스가 되어서 오히려 손해보는 경우도 많이 있습니다.

여기에 분양권을 구매할때에는 하나의 분양계약서를 가지고 여러곳에서 대출을 끌어쓰거나 이중 전매거래를 하는 분양권 전매 사기도 상당히 조심해야합니다.

분양권은 부동산 거래가 아닌 채권에 대한 담보형태이기 떄문에 더더욱 돈을 환수하기 어렵습니다. 게다가 분양권 계약을 진행하다가 분양권이 계약 당시보다 더 프리미엄이 붙는 경우에는 매도인이 계약금 손해를 감수하고 그냥 중도 파기하는 경우도 종종 있습니다. 

아무튼 얼마 안남은 분양권 전매 잘 알아보시고 신중하게 진행하시기 바라겠습니다.

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