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NPL투자란?

부동산정보2020. 11. 13. 12:06

최근에 부동산에대해서 공부하다가 NPL채권이라는 말을 들었습니다. 웬만하면 그래도 어느정도 다 아는 것이라고 생각했었는데 아직 공부할건 많이 남아있는 것 같습니다. 그래서 한번 NPL채권에 대해서 공부하면서 해당 내용을 여러분과 공유해보고 싶었습니다.

NPL 이란?

NPL같은 큰 대문자로 써져있는것은 다 무엇인가의 약자이죠. 어떤약자인지 살펴보겠습니다

N : Non

P : Performing

L : Loan

영어 약자만으로 봐서는 잘 모르겠습니다. 현재 효력이 없는 론? 이라고 직역할수 있는데 좀 더 쉽게 설명하자면 다음과 같습니다.

NPL에는 담보부 NPL과 무담보부 NPL이 있습니다. 우리가 이야기하는건 담보부 NPL이며 보통 부동산같이 집을 담보로 있고 안전하고 수익률이 비교적 낮은 상품입니다. 무담보부 NPL은 신용도를 보고 빌려주고 위험성이 큽니다. 대신에 수익률이 높습니다.

신용이든 부동산이든 담보로 우리가 대출을 받으면 매달 이자를 갚아야 합니다. 그런데 이 이자가 3개월 이상 연체가 된 Loan을 NPL이라고 부르는 것입니다.

소위 이야기해서 부실채권을 NPL이라고 하는 것입니다.

NPL채권은 왜 팔까?

현재 이 부동산 담보대출상품을 판곳은 대부분 다 금융기관일 것입니다. 보통은 1금융권이 대다수이겠죠. 은행에서는 부동산을 담보로 잡고나서 이 담보가된 근저당 채권이 3개월 이상되게되면 아무래도 위험성이 커지게 됩니다.

그리고 은행에서는 이러한 부실채권이 많이 쌓이면 은행의 각종 등급에 좋지 않기 떄문에 이걸 좀 저렴하게 팔게 됩니다.

그래서 해당 채권을 자산관리회사에 NPL이라는 이름으로 해서 팔아넘기게 됩니다. 한마디로 부실채권인데 이 자산관리회사는 또 이것을 다시금 개인투자자들에게 판매하게 됩니다.

NPL채권을 사려는 이유?

NPL채권에는 다양한 장점이 있기 떄문에 NPL채권을 사는 것입니다. 무엇보다 가장 큰 이유는 안정성 떄문입니다. 일단은 부동산을 담보로 잡고 있기 때문에 근저당권이 1순위로 되어 있어서 나중에 부실이 되더라고 하더라도 금액을 회수할 수 있습니다.

환금성 또한 큽니다 투자기간이 비교적 짧게 배당받을 수 있습니다. 부동산투자에 직접적으로 하게되면 오랫동안 시간을 투자해야하는 반면, 현금유동성이 좋다는 장점이 있습니다.

양도세적인 측면에서도 배당소득에 대해서 비과세가 되기 떄문에 최근 부동산투자의 각종 규제로부터 자유로울 수 있습니다.

여기에 추가적으로 물건소재파악이 쉽고, 경매 낙찰시에는 자금부담또한 경감됩니다. 낙찰실패시 재투자를 통해서 투자금액을 회수 받을 수 있습니다.

NPL채권 구매방법

NPL물건은 자산관리회사를 통해서 구매하게 됩니다. 채권양수양도계약의 형식을 갖추어 쓰게 되고 계약서를 작성한 후에 매입한 사람이 은행이나 자산관리회사에 입금을 하게 되면, 채무자에게 채권양도 사실을 통지하고 근저당권의 명의를 개인으로 이전등기하게 됩니다.

그리고 채권을 가지고 있던 은행이나 자산관리회사는 서류일체를 넘겨주고 채무자에게 채권자가 변경되었음을 내용증명으로 통지하게 됩니다.

NPL은 단점도 있다

NPL은 단점도 있습니다. 일단은 부동산에 대해서 어느정도 잘 알지 못하면 초보자로서는 접근하기 어렵다는 점입니다. 여기에 경매는 더더욱 어려운데 부동산 경매에 대한 어느정도 경험과 지식이 있어야 성공적인 투자가 가능하다는 것입니다.

여기에 부동산 가격이 떨어지거나 보합하는 시점에서는 손해를 볼 수 도 있다는 것입니다. 계속해서 부동산 가격이 올라가게 된다면 해당 채권을 사기 떄문에 더 큰 이득을 볼 수 있지만 반대로 떨어지면 내가 투자한 금액을 회수하지 못할 수 이싿는 것입니다.

특히 경매가 유찰이 여러번 되게 된다면 원금손실이 있을 가능성이 높습니다.

NPL채권 글을마치며

결국은 투자를 하기 위해서 부동산과 관련된 공부가 어느정도 쌓여야 안전하게 할 수 있는 것이 바로 이 NPL채권입니다.

만약에 맹지라든지, 임대안되는 장기공실 상가같은 곳을 고가에 NPL채권으로 낙찰받는다면 손해가 될 가능성이 높게 됩니다. 해당 부동산을 방문해보고 직접 판단하고 여러번 꼼꼼하게 체크해 보아야 합니다.

블로그내 링크에 더 많은 부동산과 관련된 돈이되는 정보들이 있으니 작게나마 도움이 되시길 바라겠습니다.