천안시 ! 어디까지 발전하나?

충청도에서 큰 도시를 꼽으라 한다면 대전시, 청주시, 천안시입니다. 인구도 많고 앞으로는 더 많이 늘어날 예정이라고 합니다. 충청도에서도 과거로부터 교통의 요지에 속하는 천안시는 세종시와 청주시 공주시 아산시 평택시 안성시와 접하고 있는 도시입니다.

천안시의 인구는 2019년 기준 65만명인데 충청남도 전체 인구의 30%가 넘는 사람들이 천안에 살고 있는 것입니다. 인구가 많다는 것은 그만큼 도시경쟁력이 높다는 것입니다. 꾸준히 인구가 늘고있고 천안시의 목표는 산업단지 개발과 도시개발 사업으로 사회적으로 인구를 증가시켜 2035년까지 95만명이 넘는 대도시로 만들겠다는 것이 목표입니다. 

서북구와 동남구 이야기

성남시는 크게 두개구로 나뉘어져있는데 동남구와 서북구입니다. 과거에는 서부, 동부로 이야기가 되었었던 곳이죠.

서북구지역은 쌍용,두정지구쪽인데 아산신도시가 개발되면서 90년대 이후 급격히 성장한 도시입니다.

천안시가 인구가 증가하면서 이를 수용할 수 있었던것도 서북구가 개발되었기 때문입니다. 실제로 가보면 여기가 내가 알던 천안이 맞나 싶을정도로 신도시 느낌이 물씬납니다. 많은 인구가 서북구에 살고 있으며 현재의 도심기능을 하고 있는것도 서북구쪽에 있습니다

동남구는 과거로부터 상업중심지와 터미널 일대, 그리고 구도심이 위치한 지역입니다. 1990년대까지만 해도 구도심 일대가 중심구역이었습니다.

그러나 천안시의 서부지역 개발로 행정과 주거가 서부지역으로 크게 옮겨감에 따라서 크게 낙후되었습니다. 인구가 유출되고 상권이 죽으면서 더이상 많은 투자가 이루어지지 않았지요. 서북구와 비교했을때도 상대적으로 인구가 적은 곳이기도 합니다. 

그러나 최근에 천안이 다시 천안이 인구면으로나 경제적인면으로나 성장하면서 개발이 이루어지고 있습니다. 이미 신방동과 용곡동, 청당동 일대는 어느정도 개발이 완료되었으며, 앞으로는 서북구쪽이 전부 개발이 완료되어 앞으로 동남구쪽으로 몇개의 신도시개발이 이루어질 것으로 보입니다.

천안시의 도시발전계획과 교통

천안시 도시기본 계획에 따르면 동쪽으로는 목천과 병천을 중심으로 부도심이 만들어질 예정입니다. 천안시의 주 발전축으로서 서북구 만큼 발전가능성이 높은 곳입니다. 보조발전축으로는 남주의 청룡과 풍세광덕쪽이 발전할 예정입니다.

여전히 동남구쪽은 경부선과 장항성이 분기하는 철도 교통의 중심지이자 환승센터입니다. 경부선과 호남선 전라선 장항성 충북선 동해선 경전선 모두 통과하며 차후에 천안 청주공항선과 KTX 수인선까지 통과할 예정이니 철도의 왕국이라고 불리울 정도입니다. 

동남구 일대는 수도권 전철 1호선이 지나가는 천안역이 위치해있습니다. 천안 나들목, 목천나들목을 통해서 경부고속도로로 인한 진입도 상당히 쉽습니다. 논산천안 고속도로가 만나는 천안 분기점과 천안종합버스터미널이 위치해 있습니다. 

외부에서 천안오는건 정말 교통이 좋은데 아쉬운건 내부의 교통입니다. 천안시 내부를 다니는 시내버스망이 잘 발달되지 않아서 자가용이 없으면 살기 힘든 곳이 또 천안시 내부이기도 합니다.

이를 보완하기 위해서 천안시 내부에서도 교통인프라를 확충하여 천안 시 내의 교통편의를 확장하고자 노력하고 있습니다.

천안 분양예정 아파트 정보

천안 분양예정 아파트는 현재 2020년 예정되어 있는 두곳이며 모두 동남구쪽에 위치하고 있습니다. 하나는 원도심을 재개발하여 기존 1호선라인과 풍부한 도심인프라를 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 

부창구역주택재개발사업

동남구 일대의 원도심 개발사업을 통해서 인구유입과 환경개선, 주민편의시설 조성등이 이루어질 것입니다. 천안역을 중심으로한 원도심 개발사업은 꽤 미래가치가 높은 사업이라고 생각됩니다. 천안 부창지구에 추진되는 사업은 이중에서도 천안역과 봉명역 초역세권과 학군이 좋아 많은 관심을 받고 있습니다. 

봉명동 일대의 37000m제곱의 주택재개발사업은 대우산업개발이 수주하여 총 723가구 규모의 아파트와 근린시설이 개발될 예정입니다. 25층 아파트 9개 동이 지어질 예정이라고 합니다. 

주변 편의시설로는 이마트와 재래시장, 시청등 주민 편의시설들이 충분히 있고 가장 좋은건 교통입니다. 봉명역과 천안역이 가깝고 KTX를 이용할 수 있는 천안아산역, 천안 종합터미널 이용이 아주 좋습니다. 

근처에 이미 개발완료된 봉서산 아이파크의 경우에는 시세가 2억 3천만원 정도의 수준으로 형성되어 있는데 부창구역 재개발 지역도 준공이 되고 나면 시세가 오를 것이 예상됩니다.

천안청당휴먼빌

두번째로는 천안 청당동에 위치할 청당휴먼빌입니다. 일신건영에서 건설할 예정인 민간분양 아파트가 될 것입니다. 주변에 녹지가 많고 천안박물관과 천안삼거리 공원을 이용할 수 있습니다. 마찬가지로 초등학교와 중고등학교가 도보로 다닐 수 있는 위치이고 앞으로 청당지구 도시개발사업으로 주변의 삶의 질은 더욱 좋아질 것으로 예상됩니다. 

총 655세대가 들어오고 2019년 10월 분양예정 이었으나 일정이 늦춰져 2020년 예정이라고 합니다.

약 2년정도 뒤 2021년 말에는 입주가 시작될듯합니다.

전용면적 84m제곱 30평 아파트가 가장 주가 될듯합니다. 근처의 아파트 시세를 한번 살펴 보도록 하겠습니다.

가장 가까이 있는것이 바로 청당 한양 수자인 블루시티입니다. 현재 매매가는 30평형 기준 2억 6천만원에서 3억대까지 거래가 되고 있습니다. 

청당휴먼빌은 이보다는 저렴한 분양가에 나올 것입니다. 제가 예상하는 평당 분양가는 800만원선에서 분양이 되지 않을까 싶습니다. 

추가적으로 동남구 외에도 장기적인 관점에서 병천과 목천지역을 바라보고 토지를 사두는것도 좋은 선택일것입니다. 

창원 아파트가격이 2019년 말부터 급격하게 증가하고 있습니다.

특별한 이유가 없는데도 이렇게 가격이 오르는 것은 외부에서 투입된 투자수요로 인해

가격을 한번 올려놓으니 창원 내의 부동산 시장이 기대심리에 불이 붙어서

계속 오름 추세를 보여주고 있는 것으로 분석됩니다

지난 몇년간 창원의 부동산 시장은 계속 떨어져 갔습니다.

서울 집값이 근 3년동안 12% 가까이 상승했던 반면에 창원은 오히려 떨어졌으니까요.

그중에서도 전국적으로 가장 많이 떨어진 지역이 있다면

바로 경상남도 거제시와, 창원, 울산일것입니다.

과거 제조업이 가장 활발했던 지역이지만

제조업경기 침체로 인해 일자리가 없어지면서

더이상 수요가 많이 줄어들었기 때문입니다.

부동산 시장에서 일자리는 사람들을 불러모으게 되고

인구가 유입되면 자연스럽게 부동산 가격이 상승합니다.

수도권의 현재 판교나 광명지역 근처의 부동산이 그렇게 가격이 오를 수 있었던 것도,

주변에 디지털 산업단지들이 몰려있기 때문일 것입니다.

최근 지방에서는 청주시가 빠르게 가격이 상승하고 있는데,

SK하이닉스를 비롯한 반도체 공장과 하청업체들, 그리고 바이오 분야의 기업들이 모여있어

높은 가격상승을 보여주고 있습니다. 

특히 젊은 인구가 들어오면 주택뿐만 아니라

개인 소비까지 있어 지역경제에 활기를 띄게해줍니다.

전통적으로 창원이라고 하면 잘사는 지역이었습니다.

기계산업과 제조업이 발전한 창원에서는 사람들의 소득수준이 높고

그 만큼 아파트 가격도 상당히 높은 편이었습니다.

그러나 지역 기반사업이던 제조업과 기계산업의 침체로 인구가 일자리를 찾아 유출되기 시작합니다.

지역경제도 힘을 잃어가는 모습입니다.

인구가 유출될때에는 그와 반대의 현상이 일어납니다.

지금 아래 보이는 창원의 아파트 가격이 일반적인 창원의 부동산 가격 모습일 것입니다. 

3~4년 가까이 지속적으로 부동산 가격은 하락을 해왔습니다. 곳곳에서 빈집이 속출하고 깡통전세현상까지 일어나면서 사회적 문제가 되기도 했습니다. 

특히 부동산 호황기에 공급조절 실패 또한 이유로 보입니다. 이때 늘렸던 아파트들은 미분양이 났으며, 준공된지 오래된 아파트들은 감가상각으로 인해서 더욱 더 가격이 떨어지고 있습니다.

창원 중심으로 오래된 아파트들의 가격은 다음과 같을 것입니다. 아파트 분양 시행사에서는 미분양이 너무 많이 나자 아파트를 결국에는 임대 물건으로 바꾸기까지 했습니다. 창원은 5800호 이상의 미분양 물량이 있으면서 시단위에서 전국에서 가장 많인 미분양 주택을 가진 도시가 되었습니다. 

그런데 최근 분위기 반전이 있습니다.

몇년간 하락하던 창원의 아파트가격이 다시 오르기 시작하고 있습니다. 

그 가장 큰 이유는 외부투자자들이라고 합니다. 서울과 수도권의 부동산 갭투자자들이 서울지역이 규제지역으로 묶이자 지방부동산으로 관심을 가지는 것입니다. 가장 먼저 반응한 지역은 비교적 서울과 가까운 대전이었습니다. 그러나 여기도 너무 많이 오르자 다른 지방으로 비슷한 투자자본이 확산되고 있습니다.

특히 거제 창원 아파트 가격이 현재 많이 떨어졌다고 생각하는 사람이 많아서 외지인들이 집중공략을 하고 있습니다. 현재 시점이 저점매수라고 생각을하고 돈이 될만한 아파트들을 구매한 후 가격을 올려놓고 적정시점에서 팔고 나갈 것입니다. 특히 2019년 10월에는 2배이상의 외지인 매입이 높아졌으며, 현재 구매되고 있는 아파트의 1/4이상이 외지인이 매입이라고 합니다. 

이런경우 사실 가장 피해를 보는건 실수요자들일 겁니다.

창원에 일자리가 있어서 집을 구해야하는 젊은 세대들이나 무주택자들은

비싼 가격에 대출을 잔뜩 껴서 샀다가 나중에 큰 손해를 보고 팔아야할 수도 있습니다. 

창원지역의 하우스푸어들에게는 집값상승이 일종의 호재일 수도 있습니다.

그러나 지역경기 특히 제조업이 활성화 되어서 일자리가 늘고 이로서 인구가 유입되는

과정이 이루어진다면 이것은 창원 부동산에도 지역경제에도 정말 좋은 일입니다.  

그러나 그 어떠한 이유도 없이 집가격만 상승하고 있다는 것은 분명 문제가 있습니다.

STX조선해양, 한국GM과 같은 굵직한 대기업들이 구조조정을 통해 인구가 나오고 있는 시점에서

집값이 폭등하는것은 다시 한번 더 떨어졌을때의 쇼크를 실수요자들이 떠안지 않기를 바랍니다

강동구의 둔촌주공아파트

강동구에서 제일 오래되고 대규모 아파트 단지이고 송파구의 아파트 역사에서 꼭 거론되어야만 하는 단지는 바로 둔촌 주공아파트입니다. 1980년에 지어진 이 아파트는 총 143개 동에 6000세대 규모의 아파트였습니다. 얼마나 큰 아파트 단지이냐면 아파트 단지 하나가 둔촌 1동 전체를 다 차지할 정도입니다. 

둔촌 1동이 고향인 사람들에게는 이 둔촌주공 아파트가 하나의 고향이자 추억이 서려있는 곳일것입니다. 과거 둔촌동의 아파트는 논밭이었는데 둔촌 주공 아파트가 지어지면서 부터 지금의 송파구의 모습을 갖기 시작했습니다.

1980년에 지어진 아파트인 만큼 낡고 노후화가 되었는데, 특히 수도관에서 녹물이 나오는 때가 많아서 주민들이 많은 불편을 호소했습니다. 게다가 5층짜리 아파트들은 엘리베이터가 없어서 걸어서 올라가야 했습니다. 이 아파트가 35년이 넘어가자 재건축에 대한 이야기들이 계속 나왔었고 2017년에는 재건축이 확정되었습니다.

2018년에 주민들의 모든 이주가 끝나고 본격적인 재건축 시공이 이루어지는데 재건축이 완료된 둔촌주공의 모습은 미니신도시가 될 정도로 거대한 규모의 아파트가 들어설 예정이며, 다시 한번 송파구 일대의 부동산에 큰 변화의 축이 될 것으로 보입니다.

둔촌주공은 살기 좋은 위치로 재개발 이전부터 이미 소문이 나있엇는데, 강남과의 접근성이 훌륭하고, 올림픽공원이 가까워서 공원시설을 이용할 수 있고 주변이 그린벨트로 묶여있어서 자연환경까지 서울에서 즐길 수 있습니다.  

분양가 상한제를 피하기 위한 분양

둔촌주공아파트는 내년 4월부터 시행되는 분양가 상한제 적용을 받지 않기 위해서 2020년 4월 29일 전에 분양을 마칠 것으로 예상이 됩니다. 분양가 상한제를 적용할 경우에는 평당 분양가가 2300만 원 정도로 떨어질 것으로 예상되기 때문에 수익성이 악화될 것으로 보이기 때문입니다. 

조합에서는 일반 분양가는 1평당 3550만원에 하겠다고 하고 조합원들에게는 1평당 2725만 원에 아파트 가격을 책정하였습니다. 아마 분양가 상한제 시행 전 일반 분양을 마치려고 하는 만큼 현재 이 금액대로 통과할 가능성이 상당히 높습니다. 주변 건설업계들은 분양가 상한제를 적용받아서 평당 2600만 원을 적용받을 것이라고 생각했습니다.

그러나 둔촌 주공주변의 아파트 가격이 1평당 4000만 원을 넘는 아파트에다가 추가적인 시설에 대한 비용 부담을 생각했을 때 평당 3550만 원이 적합하다고 주공 조합에서 주장했습니다. 주변에 토지 공시지가가 주공의 절반밖에 안 되는 화양동 e 편한 세상의 경우에는 평당 분양가가 3370만 원에 분양이 되었는데 지리적으로 더 좋고 대규모 단지인 둔촌주공 아파트의 경우에는 3550만 원도 그리 높지 않다고 생각하는 사람들이 대부분입니다.

아직 이게 완전히 협의가 마무리 된것이 아닙니다. 주택도시 보증 공사인 HUG는 정부의 압력을 받아서 이보다 낮은 가격으로 분양가를 책정하려고 합니다. 부동산 가격이 너무 많이 올라버리는 것은 문재인 정부가 바라는 것이 아니기 때문입니다. 둔촌주공의 아파트가 완공되어서 34평 아파트를 살 경우에는 12억이 훌쩍 넘어버리는데, 더 이상 서민들이 살던 둔촌 주공아파트가 아니게 됩니다. 

대규모 물량인 둔촌 주공이 부동산에 미칠 영향

2018년도 초에 입주를 했던 헬리오시티 기억하실 겁니다. 집주인들이 전세를 들어올 세입자를 구하기가 어려워서 역전세난이 일어나기도 했습니다. 그리고 전체적인 아파트 가격 상승을 억제해주었지요. 대규모 물량 공급 때문입니다. 2020년 초에 입주 예정된 강동 둔촌주공아파트의 경우는 이보다 사태가 심각할 수 있습니다.

둔촌 주공 아파트의 세대수는 무려 12032세대입니다. 주로 84m제곱인 34평형이 4370세대로 가장 많습니다. 그 뒤를 잇는 것은 25평형입니다. 1880세대이지요. 이러한 거대한 물량이 강동구에 쏟아지면서 가장 먼저 타격을 받을 곳을 뽑자면 저는 하남시를 뽑겠습니다. 

둔촌주공 재건축으로 인해 원주민들이 이주를 하며 하남과 미사신도시에 일시적으로 전세 수요들이 몰려서 전세가가 상당히 높아져 있을 것입니다. 그리고 높아진 전세가로 인해서 매매가도 함께 올랐을 거고요. 그러나 완공이 되는 2022년 시점부터 대규모로 다시금 빠져나갈 것입니다. 

뿐만 아니라 헬리오시티의 전세매물이 1~3월 사이에 쏟아져 나오면서, 강동지역 전체에도 가격 하락의 압력을 받지 않을까 예상해봅니다. 만약에 해당 지역에 투자를 했고 투자금액을 단기간에 회수해야 한다면 2019년인 올해와 2021년 3년 차에 빠져나오는 것도 고려해보셔야 할 것입니다. 

둔촌 주공아파트는 매매가격이 약 12억이 넘지만 준공 이후에는 15억이 넘어가는 건 아주 쉽지 않을까 예상해봅니다. 

3기신도시 공급 핵폭탄이 될 것인가?

3기신도시가 발표가 났습니다. 수도권에 대규모의 주택 공급을 이루어서 집값을 안정화시키고 또 이 주변을 GTX라는 고속 철도를 놓아서 최대한 분산시키려고 하고 있습니다. 정부는 출범 전부터 지속해서 오르던 수도권 아파트 가격을 안정화 시키기 위해서 2018년 9월 문재인 정부에서 신도시 계획을 밝혔습니다. 

3기 신도시로는 : 남양주 왕숙지구, 하남 교산지구, 인천계양지구, 부천 대장지구, 고양창릉지구까지 총 5개의 지구입니다. 과천은 규모가 작아 엄밀히 말하면 신도시로 취급되지는 않습니다만 7000세대나 되고 강남과 인접해 있어 사람들의 관심도와 인기가 높을것으로 예상됩니다. 

3기신도시가 지어짐에 따라서 수도권에 총 30만가구의 아파트가 공급되고, 2022년부터 분양할 예정입니다. 3기 신도시의 특징 지도에서 보다시피 2기 신도시나 1기신도시보다 훨씬 서울과 가깝다는 것에 있습니다. 이 3기 신도시가 부동산 시장에 불러일으킬 영향은 태풍이 될것 같습니다.

3기신도시와 교통

도시를 짓기 위해서는 교통망을 확충하여야 합니다. 그리고 그 핵심이 되는 것이 바로 수도권 광역급행철도 노선인 GTX일것입니다. 현재 GTX ABC노선들은 이미 확정이 되어가는 추세입니다.

3기 신도시중에서 특히 GTX노선이 직접 통과하는 남양주 왕숙신도시와 과천, 고양 창릉의 약진이 아주 두드러질 것으로 보입니다. 

그리고 전에 한번 살펴 보았듯이 신안산선은 이미 착공을 추진하였습니다. 광명시, 시흥시, 안산시까지 수혜를 볼 것으로 예상이 됩니다.

2019/11/23 - [부동산정보] - 신안산선 수혜지역 정리

수도권 전철 3호선은 파주의 운정신도시까지 연장이 추진될 예정입니다. 지금까지 파주 운정은 전철이 없어서 교통 오지로 불리웠었습니다. 일산의 대화까지만 다니던 대화 종점이 대화역에서 운정신도시 주택가까지 한번에 연결되면 교통이 좋아질 것으로 보입니다. 그리고 이 3호선은 반대로 하남까지도 연장 될 예정이라고 합니다.  

서울 지하철 7호선도 옥정신도시로 연장이 추진되면서 인천 공항철도와 맞닿게 됩니다. 5호선은 검단신도시로까지 연장이 추진되고 있습니다. 인천의 계양지구와 청라 국제도시로 연결되는 지하철 인프라가 갖추어질 것입니다.

지하철 8호선 별내선도 연장될 예정입니다. 구리와 남양주 일대에는 교통혁명이라고 불릴만큼 큰 수혜를 볼 것으로 기대되고 있습니다.  

2기신도시인 위례신도시에는 경전철 위례선과 위례 신사라인이 건설되어 촘촘한 거미줄같은 수도권 교통망을 형성할 것으로 예상됩니다.  

그리고 제2의 수도권 순환고속도로가 개통 추진되고 있습니다. 현재 서울 외국순환고속도로가 늘어나는 교통량에 자주 정체되는것을 고려해보았을때 이 고속도로가 뚫리면 신도시에서 다른 신도시로의 이동도 더욱 원활할 것으로 예상됩니다. 

1,2기 주민들의 반대

무엇보다 먼저 1, 2기신도시의 실수요층들이 3기 신도시로 이동한다는 것입니다. 이미 고양시를 본다면 일산신도시나 운정신도시와 같은 수도권 서북쪽의 아파트 가격은 오르지 않거나 떨어지고 있습니다. 평야지대가 많아서 들어선 물량 자체가 많았기도 했었습니다.

이러한 상황에서 3기신도시가 계획대로 준공이 완료되는 시점에는 서울과의 접근성도 떨어지고, 건물과 도시가 낙후되어 있는 1기 신도시의 부동산 가격이 떨어질것이 예상됩니다.

실제로도 일산시의 많은 사람들이 3기 신도시 지정에 크게 반대하고 나섰습니다. 신도시 추진으로 인해서 고양시의 현재 정권에 대한 여론과 지지율이 추락하고 있습니다. 

이미 청약과 분양이 이루어지는 2022년즈음부터는 다른 지역에 들어갈 돈들이 3기신도시로 몰릴 것입니다. 3기 신도시의 분양은 성공적으로 마치겠지만, 현재 2기보다는 1기 신도시들의 가격이 급속도로 떨어지지 않을까 싶습니다. 

그리고 분양이 완료되는 2024~2025년즈음에는 1,2기 신도시에서 다시 한번 역전세난까지도 생각해야하지 않을까 조심스럽게 생각해 보고 있습니다. 

서울 아파트는 떨어지지 않는다

집은 일단 직장과 가까워야 합니다. 출퇴근 시간이 멀어지면 멀어질수록 삶의 질은 급격하게 떨어지기 때문입니다. 저도 출퇴근에 편도로만 1시간 40분 거의 2시간 가까이 걸린 적이 있었습니다. 하루에 4시간을 길에서 버리게 되니 내 자유시간이 거의 없었지요.

매일 새벽 일찍 지친몸을 억지로 일으켜서 샤워를 하고 나갈 준비를 마쳤고, 저녁에 야근이라도 한두 시간 하게 된다면 집에 오면 11시 12시라서 빠르게 잠자리에만 들어야 했습니다.

오로지 주말만 바라보고 살았는데, 직장을 옮기고 직장과의 거리가 자가용으로 30분밖에 걸리지 않자 출퇴근에 대한 스트레스도 줄어들고 삶의 질도 높아졌습니다. 출퇴근이 수월한 서울에 있는 아파트에 대한 선호도는 언제나 높을 수 밖에 없습니다. 

일본에서 버블붕괴로 인해서 부동산 가격이 폭락했지만 그럼에도 불구하고 살아남은 부동산은 도쿄에 있는 부동산이었습니다. 오를 때는 많이 오르고 떨어질 때에는 거의 떨어지지 않는 것이 서울에 있는 부동산이라고 보면 되지요. 최근에 대치동에 르엘 대치 청약접수를 11월에 받았는데 청약 경쟁률이 무려 212:1이었다고 합니다. 

강남권 대규모 업무지구로 출퇴근이 가능한데 분양가가 인근 시세보다 낮게 책정되서 로또 아파트라고 이미 소문이 난 상태였지요. 서울의 너무 높은 주택 가격에 밀려서 외곽 위성도시로 밀려났던 사람들도 돈만 있으면 들어오고 싶은 곳이 바로 서울입니다. 이를 도심 회귀 현상이라고도 부른다고 하네요. 

귀해지는 서울의 신축분양물량

이미 서울은 많이 낡았습니다. 사람들은 깔끔한 새집에서 살고 싶지 귀신 나올것 같은 오래된 아파트나 주택에서 살고 싶지는 않습니다. 분당이나 판교의 부동산 가격이 크게 상승할 수 있었던 것도 서울에 비해서 신식 건물들이었기 때문입니다. 수도권은 공급이 넘쳐나지만 여전히 서울은 공급이 부족합니다. 

여기다가 더해 정부의 각종 규제와 민간택지에 대한 분양가 상한제로 서울 시내의 역세권 신축 아파트가 귀해지고 있습니다. 신설철도 인근 아파트 값은 더 오를 것으로 예상됩니다. 2020년 초까지 분양을 앞둔 서울 내의 아파트 분양은 아주 순조롭게 이루어질 것으로 예상됩니다. 

신길 뉴타운 제2의 여의도 될까

강남과의 접근성도 좋고 여의도로의 접근성도 좋은 곳이 바로 신길 뉴타운입니다. 그리고 직장이 많이 몰려있는 가산디지털단지와 구로디지털단지와도 맞닿아 있습니다. 서울의 가장 핵심이 되는 주요 업무지구와 맞닿아 있는 이곳은 서울시 영등포구 신길동 일대에 추진되고 있는 재개발 도시 사업으로서 이미 굉장히 뜨거운 곳입니다.

기존의 빌라촌과 오래된 단독주택이 밀집되었던 지역을 다 부수고 만들어지는데 이미 기존에 있던 지하철 1호선과 5호선 7호선 외에도 추가적으로 신안산선이 들어오고 또한 경전철인 신림선까지 다닐 예정으로서 앞으로의 집값 상승은 상당히 높을 것으로 예상됩니다. 

특히 여의도와의 가까운 거리에, 서울 도심으로 출퇴근 하는 사람들의 실수요가 밀려들 것으로 보입니다. 현재는 대림동 일대에 중국인을 비롯하여 많은 외국인들이 거주하고 있으나 이들이 밀려나고 신축 브랜드 고층아파트 마을로 완전히 탈 바뀜 하게 됩니다

신길 뉴타운 3구역에는 포스코건설이 공사하는 더샵 파크프레스티지가 이번 달 분양 예정입니다. 799세대 중에서 316세대가 분양 예정입니다. 꽤 큰 물량이고 아마 분양권 당첨만 된다면 프리미엄 몇억은 순식간에 붙을 아파트로 예상됩니다. 신안산선 정차 예정인 신풍역뿐만 아니라 2022년에는 신림선 경전철 개통을 앞두고 있어서 교통적인 접근성이 아주 좋습니다. 이곳의 분양권을 얻기 위한 경쟁은 치열할 것으로 예상됩니다.

장위 뉴타운 강북도 재개발된다

강북 쪽의 주요 업무지구는 을지로 일대일 것입니다. 이러한 을지로와 가까운 곳이 북서울 꿈의 숲으로 재개발되고 있는 장위동 지역일 것입니다.  서울시 성북구 장위동 일부에 추진되는 재건축 지역인데요 기존의 낙후된 주거환경을 개선하고 새로운 계획도시가 예상됩니다.

장위 뉴타운은 사실 지정된 지 꽤 되었습니다. 2006년에 지정이 되었는데 2008년 이후 부동산 침체가 계속 이어지면서 사업성이 없다고들 생각했습니다. 그러면서 여러 구역들이 계속 취소가 되면서 흐지부지 되는 줄 알았습니다. 2010년도에 정비구역에 해지될 뻔까지도 했습니다.

그러나 다시금 부동산시장이 살아나면서 2018년도부터 적극적으로 추진되는 구역입니다. 2019년 11월 기준으로 대부분의 사람들이 이주를 완료했고 이제 곧 착공에 들어간다고 합니다. 2020년부터는 해당 지역에 대규모 일반분양 물량이 예정되어 있습니다.

교육적으로 상당히 좋습니다. 주변에 광운초등학교와 장위초등학교, 장곡초등학교, 장위중학교 남대문 중학교, 장월초등학교가 있습니다. 그 외에도 고려대와 경희대와 외국어대학교와 같은 우리나라의 주요 대학교들이 가깝습니다.

교통적으로는 서울 지하철 6호선인 상월곡역과 돌곶이 역을 이용할 수 있습니다. 그리고 4호선인 미아사거리역을 이용하여 명동이나 서울역과 같은 도심으로의 접근성도 좋은 편입니다. 북쪽으로 서울 경전철 동북선이 들어오게 되면 앞으로의 교통은 더 좋아질 것으로 보입니다. 

특히 장위뉴타운은 2020년 분양세대가 1700세대가 넘기 때문에 대규모 물량이 나올 것으로 보입니다. 앞으로 더욱 귀해지는 분양물량에서 지금 들어가는 이 두곳의 뉴타운 지역은 기회가 된다면 꼭 넣어보고 싶은 지역들입니다. 

누구에게나 적용받는 법률 상식의 중요성

우리 모두에게 중요한 건 법입니다. 특히 대한민국의 많은 사람들은 전세나 월세에 사는데 알아두면 편리한 것이 바로 주택임대차 보호법입니다. 이걸 줄여서 주임법이라고 부르고 있습니다. 오늘은 주택임대차 보호법에 대해서 알아보고 우리가 세입자라면 실제로 어떻게 우리가 법의 보호를 받을 수 있는지 알아보고 또한, 우리는 또한 부동산의 투자자일 수도 있습니다. 내가 가진 한 채의 집에서 큰 손해를 보지 않기 위해서는 또 법을 알아야 위법한 상황에 처해서 권리를 침해받지 않을 수도 있습니다.

임대차보호법의 주요 내용

먼저  임차인 보호를 위한 주택 임대차 보호법의 주요 내용은 다음 다섯 가지로 짧게 정리할 수 있습니다. 그리고 하나씩 뜯어서 확인해보도록 하겠습니다.

첫째. 임대차기간(2년)의 보장 

둘째. 보증금을 함부로 올리지 못하는 증액의 제한

셋째. 집 나가라고 했을 때 안 나가도 되는 대항력의 부여

넷째. 나중에 집주인이 돈이 파산해도 집 보증금을 우선 변제권 인정

다섯째. 주택임차권의 승계- 상속법에 대한 특례 

00. 적용범위

한마디로 공장 창고 이런 거는 안되고 주택으로 된 것만 임대차 보호법이 가능합니다. 다만 건축물대장상에 주거용 건축물로 표시되지 않았거나 미등기, 무허가 건물이라도 임차인이 사실상 주거용으로 사용하고 있으면 주택 임대차 보호법에 다른 주거용 건물로 봅니다. 

01. 임대차 기간 및 계약 갱신

일단 묵시적 갱신이라는 건 전세 만료가 다 되어가는데. 계약 만료 6개월부터 1개월 전까지 집주인이 아무 연락을 안 하면 그냥 자동으로 보증금 안 올리고 갱신된 거로 보면 됩니다. 월세도 마찬가지고요. 그래서 따로 계약서를 작성할 필요 없습니다. 근데 이렇게 묵시적으로 갱신되었으면 언제든지 나가겠다고 하면 보증금을 돌려줘야 한다는 것을 확인해야 합니다. 

임대차기간은 일단 2년으로 보장해주고 있고요, 임대차 기간이 끝났는데 보증금을 아직 안 줬으면 임대차 관계가 계속되는 것으로 봐야 합니다. 

02. 차임이나 보증금의 증액의 제한 - 보증금 마음대로 못 올린다

갑자기 보증금을 올려야겠다고 하면 이건 세입자에게 청천벽력입니다. 월급쟁이가 큰 목돈을 마련하는 게 쉽지 않기 때문입니다. 그래서 마음대로 못 올리도록 제한을 두었는데 이 대통령이 정한 비율은 5%로 계약기간 내에는 5% 이상 보증금을 못 올리게 돼있습니다. 

그러나 사실 계약기간이 끝나면 20%를 올리든 30%를 올리든 집주인 마음대로입니다. 시세에 따라 인사이 이루어지겠지만 법적으로는 그렇습니다. 

03. 대항력 - 집에서 못 나간다

등기가 없어도 임차인이 주택에 입주하고 주민등록을 마치면 그다음 날부터 대항력이 생깁니다. 그러니까 세입자라면 들어가자마자 전입신고를 빨리 하는 것이 좋다는 것입니다.

그리고 만약에 부동산 경매로 어떤 주택을 구매하였을 때에는 임대인의 명의가 바뀌게 됩니다. 그리고 임차인의 보증금을 다 주지 않는 이상 임차인은 해당 건물에서 나가지 않아도 됩니다.

04. 우선변제권 - 보증금을 먼저 돌려받는다

당연한 이야기입니다. 임대인이 경제사정이 어려워져서 전세 보증금을 돌려줄 능력이 안될 수도 있습니다. 이런 경우에는 임대인의 다른 재산을 공동 매각해서 우선적으로 임차인에게 돌려주어야 합니다. 다른 사람들보다 우선적으로 돈을 돌려받을 수 있다는 것입니다.  

05. 주택임차권의 승계

갑자기 건물주가 죽을 수가 있습니다. 이런 경우는 보통 상속인이 생기는데 상속인이 임대인이 된다는 이야기입니다. 이때 중요한 건 보증금으로 얽힌 채권과 채무 관계도 상속인이 챙겨야 할 부분이니 혹시 집주인이 죽게 되면 상속인과 어느 정도 커뮤니케이션이 이루어져야 나중에 문제가 불거지지 않을 수 있습니다. 

부동산 정보 원스탑시스템 MK부동산

부동산 블로그를 운영하면서 정말 많은 부동산 관련된 뉴스들을 접하고는 합니다. 이중에서 가장 강력하고 활발한 소식을 주는 소식지가 하나 있다면 바로 MK부동산 입니다. 매일경제에서 나오는 부동산 뉴스입니다. 매일경제 부동산을 확인하여 좋은 부동산 정보를 얻는 방법을 알아볼까 합니다. 

부동산 홈에서는 부동산의 전체적인 흐름을 살펴볼 수 있습니다. 최근 바뀌는 규정이나 뉴스에대해서 가장 최신 정보들을 얻을 수 있습니다. 매일경제라는 경제 전문지이다보니 훨신더 질높은 기사들을 읽을 수 있습니다. 단지 일시적인 뉴스 뿐만아니라 전문가들의 칼럼을 통해서 부동산 시장에 대한 인사이트를 얻을 수도 있겠지요. 

MK부동산 신규분양 아파트 확인 시스템

신규 분양물건에 관심이 있다면 MK부동산에서 분양계획란을 살펴보는것도 좋습니다. 분양란에 들어가게되면 다음과 같이 SMART검색을 통해서 조건을 선택할 수 있습니다. 현재 서울에서 분양중인 아파트를 한번 확인해 보도록 하겠습니다. 

2019년 11월 기준으로 광진 스위트엠 아파트가 뜨네요. 오른쪽에 분양가까지 뜹니다. 

바로 해당 분양아파트에 대한 자세한 정보를 확인할 수 있습니다. 주소와 규모, 분양하게될 세대들의 면적과 심지어 단지배치와 평면도까지 바로 확인 할 수 있습니다. 다른 포털사이트의 부동산 보다 훨신 간편하게 확인 할 수 있어서 부동산을 아시는 분들은 이미 오래전부터 MK부동산을 사용하고 계십니다. 

그외에 아래로 더 내리다보면 해당 아파트에 대한 관련 모든 뉴스기사를 한눈에 볼수 있도록 연관 뉴스들이 함께 확인할 수 있습니다. 분양중인 아파트 뿐만 아니라 분양 예정인 아파트들을 확인할 수 있습니다. 우리나라에서 가장 핫한 강남을 기준으로 분양 예정 아파트를 한번 검색해 보도록 하겠습니다.

위와 같이 개포주공 1단지가 뜨네요. 여기도 마찬가지로 들어가보면 관련된 모든 뉴스기사와 정보를 한번에 살펴볼 수 있습니다.

MK부동산 매물 확인

다른 포털사이트가 제공하는 매물정보와 비슷한 정보를 제공합니다. 인터페이스는 매일경제의 것이 많이 편하긴하나 개인적으로 Adobe Flash기반의 페이지를 좋아하지 않아서 주로 네이버나 다음부동산을 더 많이 활용하고는 합니다. 앞으로는 Adobe 플래시가 크롬에서는 적용되지 않을거라니 이부분은 개편이 필요할 것으로 보입니다.

그래도 종종 뉴스기사를 읽다가 궁금한 지역을 바로바로 찾아볼 수 있다는 것은 아주 큰 장점입니다. 현재 어떤 매물들이 나와있고 또 가격이 얼마정도 하는지 알 수있다는것이 참 좋습니다. 그리고 오른쪽 하단에 바로 근처 공인중개사의 번호까지 뜨기 때문에 뉴스기사를 보다가 바로 문의까지 다이렉트가 가능하다는 점 또한 큰 장점입니다.

시세는 KB부동산의 실거래가 매매를 기준으로 제공하고있습니다. 그러나 최근 1년의 시세만 제공하는것은 조금 아쉬운 점입니다. 

매일경제 부동산 아카데미

가장 좋은것은 매경부동산 아카데미입니다. 매일경제 부동산에서는 부동산 투자와 관련된 다양한 강의들을 진행하고 있습니다. 강의료 자체는 매회 10만원정도로 조금 비싼편이긴 하지만 들어오는 강사분들의 질과 여기서 얻을 수 있는 정보의 가격은 수강료 그 이상이 될 수 있습니다. 현재 하고 있는 집짓기 A to Z 과정은 저도 들어보고 싶을정도로 실제 집을 을 짓는 건축사무소 소장님이나, 실제로 건축을 많이 해본 분들이 강사로 오시네요. 

여러분들께 제가 애용하고 있는 부동산 정보 사이트를 소개해드렸습니다. 부동산과 관련된 수많은 정보들과 소액투자 방법까지 나와 있으니 부동산에 관심있으신분이라면 즐겨찾기를 하고 사용해보시는것도 좋은 방법이 아닐까 싶습니다.

감사합니다. 

투기과열지구 부동산이 좋은 부동산이다

어떤 부동산이 좋은 부동산이냐? 라고 묻는다면 사실은 답은 뻔합니다. 비싼 부동산이 좋은곳입니다. 우리는 가격이 앞으로 오를 곳을 찾아서 열심히 발품을 팔지만 진짜 사실은 슬프게도 임장할 필요가 없습니다. 왜냐하면 진짜 앞으로 오를곳인 이미 다 정해져 있습니다. 그리고 좋은 부동산을 나라에서 대대적으로 발표하고 선전까지 하고 있습니다. <투기지역> <투기 과열지구> <조정지역>이라는 이름으로 말이지요 .

정부의 규제는 투기지역 > 투기과열지구 > 조정지역 순으로 강하고 촘촘한 규제가 들어가게 됩니다. 규제가 강한만큼 많이 가격이 올라버렸기 때문입니다.

그렇다면 우리나라의 투기지역과 투기과열지구들은 어디있는가?

지방에도 있지만 일단 서울은 거의 전부가 투기지역이나 투기과열지구입니다. 수도권 중심으로는 광명 과천 분당, 하남까지 지정되었습니다. 인천과 송도가 아니라는것이 참 의외네요. 지방으로 따지자면 대구의 수성구와 세종시의 행정중심 복함도시가 있습니다. 빨간색 부분들은 전부 투기지역으로 투기과열지구보다 더 강력하게 선정되어있습니다. 사실은 이미 오를만큼 올랐지만 앞으로도 더 오를 곳들이 이곳이라는 것입니다.  

투기과열지구의 단점

투기과열지구는 하지만 투자를 억제하기 위한 여러가지 조치를 취하고 있습니다. 

일단 대출이 안됩니다. 대출이 완전히 안되는건 아니지만 LTV와 DTI가 40%로 적용됩니다. 그러니까 집을 담보로 나오는 대출이 40%밖에 안된다는 이야기입니다. 어떤집들은 대출을 80%까지 끼고 구매하기도 하지만 여기서는 대출이 안되니 정말 돈이 많지 않으면 살수가 없습니다. 

신규청약의 경우는 최근 5년내에 다른데 당첨이 되었었거나, 세대주가 아니거나 2주택이상 있으면 청약1순위자격에서 탈락합니다. 그리고 민영주택에도 다른 곳을 또 당첨되는것이 제한됩니다. 재건축을 짓는다면 그 지역의 조합원들은 돈을 많이 내었다고 재건축 이후에 2채 3채를 갖는것이 아니라 1채까지 밖에 못갖습니다. 뿐만아니라 그 유명한 분양권을 전매제한도 걸려있습니다. 2년이상은 기본이지요. 

주택가격이나 토지가격이 급격하게 오르는 지역을 묶어서 양도소득세를 기준시가 말고 실거래가로 부과하는 것입니다. 투기 과열지구에서 업그레이드 되면 투기지역이 되는 것이지요.

어떤 기준으로 투기지역과 투기과열지구가 선정될까?

먼저 투기과열지구는 소비자물가지수를 넘어선 지역 대상으로 광역자치단체장이나 국토교통부장관이 지정할 수 있습니다. 월평균 청약경쟁률이 5:1을 넘거나 분양 공급이 감소하고 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역을 하게 됩니다.

투기지역의 경우는 직전월에 가격상승률이 소비자 물가상승률보다 1.3배를 넘어가고 직전 2개월 평균 가격상승률이 전국 평균 주택 가격상승의 1.3배를 초과하며 전 1년동안의 가격상승이 직전 3년간의 연평균 전국주택 

그럼에도 우리는 발품을 팔아야한다

왜 우리는 앞으로 많이 오를곳을 찾으려고 임장을 하러 다닐까요? 그건 우리가 돈이 없기 때문입니다. 부동산투자에 투입할 수 있는 돈이 부족하니 임장을 다녀서 가성비 좋은 곳을 찾아 헤메고 있습니다. 앞으로의 교통과 도로가 좋아질 것인지? 역이 들어설것인지, 대규모 업무지구가 근처에 들어서는지, 근처에 초등학교와 중학교 고등학교는 가깝고 실제로 성적이 좋은지 호재들을 보고 있는것입니다.

우리가 만약에 돈을 몇백억원씩 현금으로 들고 있다면 당연히 우리는 강남이나 반포의 신규분양 아파트들이나 용산의 재건축 아파트들을 구매할 것입니다. 그리고 그것들이 노원구나 지방의 아파트보다 많이 오를 가능성이 더 높다는것을 지난 몇십년간 보여주었습니다. 

시장은 개인보다 똑똑하다

시장은 개인보다 가격을 더 잘 알고 있습니다. 아주 미세하고 자세하게도 역과의 거리나 아파트의 브랜드 동네와 학군 심지어 베란다에 보이는 것이 맞은편 아파트인지 혹은 호수인지에 따라서도 가격이 정해져 있습니다. 부동산 살때에는 크게 고민하기보다 내가 가진돈이 있다면 가장 비싼곳을 사는 것이 나중에 더 많이 오르게 되어있습니다.