분양가 상한제란 장점단점

2019년 2020년 정부는 부동산과의 규제를 했지만 다 실패했습니다. 그중에서 좀 파괴력있는 부동산정책이 바로 부동산 분양가상한제입니다. 

급상승하던 서울 아파트값이 이런 규제때에만 잠깐잠깐 내리고 다시 오르고 있는데 분양가 상한제가 무엇인지 장점과 단점 그리고 내용에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

분양가 상한제 내용 

분양가 상한제의 주요 내용을 살펴보겠습니다.

기본형건축비 + 건축비가산비용 + 택지비

이렇게 합치면 건축원가가 나오게 됩니다. 

여기에 분양가격을 얼마 이상붙이지 못하게 제한 하는것입니다. 한마디로 이야기해서 새로 분양하는 아파트를 주변시세대비 정해놓은 가격 이하로 분양해야하는 것입니다. 

2019년 11월 8일부터 적용이 되었습니다. 

예외적으로 재건축 단지나 재개발 단지들을 2020년 4월 28일 전까지 관리처분인가를 받은 단지들은 분양가 상한제를 적용받지 않았습니다만 이젠 다 이게 끝났습니다. 

분양가 상한제 왜하나?

부동산 가격을 낮추기 위해서입니다. 만약에 이걸 그냥 민간에만 내버려두게 된다고 한다면 재건축이든 재개발이든 건설사들이 들어서서 엄청난 이익을 편취할 수있게 됩니다.

분양가 상한제가 걸린 신축 아파트의 가격이 예를들면 5억인데 주변 아파트 시세가 8억 9억이라고 한다면 다들 5억짜리 신축 아파트에 살고 싶지, 남들이 쓰던 헌집에 8억 이상 주고 들어가서 살고 싶어하지 않을겁니다.

그래서 기존 주택의 가격이 떨어지게 되고 새로 짓게되는 분양으로 인해서 전반적인 부동산의 시세를 안정화 시키려고 하는데 목적이 있습니다.

분양가상한제 비판내용

문제는 이렇게 가격을 낮추게 된다면 공급하는 입장 건설사나 재개발 시행사 입장에서는 사업성이 떨어지게 됩니다. 

그렇게 된다면 결국은 사업을 추진해도 돈이 남지를 않으니 쉽사리 주택을 건설해서 공급할 수 없습니다. 결국에는 100억이 남을걸 열심히 해봤자 분양가 상한제 떄문에 10억정도밖에 남는게 없으니까 사업을 포기하게 되고 그만큼 공급이 떨어지게 됩니다.

단기적으로는 부동산 가격을 안정화 시킬수는 있겠지만 결국은 수요와 공급인데 공급을 끊게해서 장기적으로는 부동산 가격을 올리는게 아니냐 라는 비판이 많이 들어섭니다.

여기에 분양가 상한제로 청약을 당첨받은 사람들은 해당 시세차익으로만 몇억을 그냥 우습게 버는건데 이게 워낙 청약 당첨되기가 어렵다보니 청약에 불리한 세대들에게는 접근할 수 없는 기회로만 느껴지게 됩니다.

분양가상한제 입주자격

분양가상한제로 공급되는 주택은 투기 수요들이 접근할 수 없게 해두었습니다. 당연히 무주택자가 청약이 가능합니다. 

여기에 분양가상한제로 분양받은 주택에 입주자는 5년 ~ 최장 10년을 의무거주해야합니다. 만약에 내가 뭐 직장이 옮겨지거나, 이혼, 2년이상 해외체류, 이런것때문에 거주를 이전하려는 경우에는 전매제한 예외사유에 해당되어서 판매할 수 있습니다.

만약 전매기한내에 매각시에는 LH에 다시 매각해야하며 입주금에 1년만기 은행 정기예금 평균이자율을 적용한 이자를 합산합니다.

만약 불법전매시에는 3년이하 징역이나, 이익의 3배에 해당하는 금액을 최대 벌금으로 부과할 수 있습니다.

분양구 상한제 적용지역 

서울지역만 살펴보자면 

강남구 : 개포, 대치, 도곡, 삼성, 압구정, 역삼, 일원, 청담

서초구 : 잠원, 반포, 방배, 서초

송파구 : 잠실, 가락, 마천, 송파, 신천, 문정, 방이, 오금

강동구 : 길동, 둔촌

용산구 : 한남, 보광

영등포구 : 여의도

마포구 : 아현 

성동구 : 성수동 1가

이외 309개동과 

경기도 과천, 하남, 광명 13개동이 들어가게 됩니다. 

글을마치며

2021년 부동산 어떻게 될까요? 최근 주식시장이 코스피 3000을 넘어섰던걸 보면 부동산 시장도 넘치는 자금과 유동성 때문에 한번더 오를 가능성이 없지 않습니다. 내가 집도 있고 자산도 있어서 주식도 있다면 즐거운 일이지만 만약에 가진게 없다면 정말 한숨나오는 상황입니다.

내가 아직 집이 없다고 한다면 분양가상한제가 걸린 주택을 통해서 꼭 내집한채만큼은 마련해두어야한다고 생각합니다. 

다들 2021년에는 부자되시기 바라겠습니다.

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