세종시 부동산 아파트 전망 사도될까

2020년에 세종시 집값이 400%까지 올랐다는 이야기까지 들었습니다. 지금이라도 세종시 아파트를 늦었지만 지금이라도 더 사야할지 고민이 될것입니다. 

너무 많이 올랐다는 리스크가 얘기가 나오는데 세종시 부동산 전망 2021년 어떻게 될까요? 오늘 한번 재점검 하면서 세종에 대해서 분석하고 이야기해보려고 합니다. 

세종시 아파트 가격 상승원인 1 : 풍선효과 

유동성효과의 수혜 + 풍선효과라고 할 수 있습니다. 일단은 금리가 낮다는 이유로 시중에 돈이 풀리고 이에 따라 이 돈이 부동산 중에서도 괜찮은 쪽에 몰리기 시작하면서 가격상승이 컸습니다.

가장 먼저 6.17 대책으로 인해서 청주와 대전이 규제지역으로 묶이게 되었습니다. 세종시는 진작부터 규제지역으로 묶여있었기 떄문에 이게 다시 역풍선효과로 다시금 세종시로 회귀하는 현상이 왔다고 보면 되겠습니다.

빨대효과라고 해서 청주나 대전, 계룡과 같은 충청권에서 젊은수요층들이 전세 수요층이 먼저 늘어난 큰 이유도 있습니다. 주변 신도시에서 전세나 매매로 돌아선 분들이 세종시로 몰렸던 이유도 컸습니다.

세종시 아파트 가격 상승원인 2 : 매물부족

이렇게 수요는 많아지는데 중요한건 매물이 부족했습니다. 공급량도 이제 거의 없어지면서 매물 자체가 마르고 전세도 없어지면서 호가가 자꾸 올라가고 특수한 이유에 의해서 세종 매매를 해야하는 분들이 실거래가 이뤄지면서 엄청난 상승을 이루었던 것입니다.

여기에 세종시로 행정수도 이전을 계속 거론되면서 세종이 상승곡선을 타고 있던 불에 기름을 부운 격이 되었습니다. 

전국의 다른 주요도시보다 3배 ~ 4배정도 더 가파르게 오르게 되었습니다.

세종시 아파트 가격 상승원인 3 : 공무원 통근버스 폐지

실제로 행정수도 이전론은 상황을 지켜봐야할일입니다. 그러나 통근버스가 폐지되게 되면서 이용객수가 상당히 많아지게 됩니다. 금요일 저녁과 토요일만 되면 세종이 유령도시로 바뀌게 되었습니다.

현재 세종에 직장을 다니고 계시는 분들은 집값이 오른 상태에서 통근버스가 폐지되게 되면서 걱정도 될 것입니다.

주택을 보유하고 계신분들은 시장이 어떻게 될지는 모르겠지만 집을 가지고 계신분들에게는 호재일 것입니다. 

지금까지 단숨에 올라왔던 시장의 상승률만큼 큰 영향을 줄것으로 보이지는 않습니다. 매수대기를 하시는분들은 조금더 기다려봐도 될만하지 않을까 싶습니다. 

세종시 부동산 매수 해도 될까? 

지금 세종이 안좋다고 하는 분들은 없습니다. 하지만 지금은 실수요자든 투자자든 매수하기에는 좀 많이 위험하다고 생각합니다.

전세가도 오르고 매매가도 너무 오르다보니 내가 세종에 직장이 있는데 집을 보유하지 않으면 후회하지 않을까? 생각할 수 있지만 지금은 올라도 너무 많이 올랐습니다. 

세종에서 버블의 어느정도의 기준점은 올랐다고 볼 수 있겠습니다. 

단 지금 시장에 호가로 나오는 매물을 매수하는건 좀 위험하다는 것입니다. 

세종시 부동산투자가 위험한 이유

현재 세종시의 전세가와 매매가 갭이 너무 큽니다. 실제로 20평대 아파트 전세가와 매매가 갭차이가 5억 ~ 6억이상 나게 됩니다. 실수요자들은 능력이 없는데 다주택자들이 욕심을부려 비싼 가격으로 호가만 올라갔다는 뜻입니다. 

그리고 30평 40평대로 넘어가면 이 차이는 더 심해집니다. 7억 ~ 10억까지도 나게 됩니다. 서울에서의 전세갭차이가 이정도로 나지 않습니다. 이 차이면 굳이 세종시가 아니라 세종이 아닌 서울의 강남이나 종로구도 투자가 가능합니다. 

매매가와 전세가의 갭차이에서 매매가가 먼저 전세가보다 치고 올라가면 전세가가 올라가는 추세가 보여져야하는데 전세가가 따라가지 못하고 있습니다. 이런경우 결국 다시 이 갭은 다시 줄어들게 되는데 오히려 매매가가 하향을 그리면서 붙을 가능성이 높습니다. 

실수요자라면 청약을

실수요자라면 이제 결국 남은건 청약을 노리는 수밖에 없다고 생각합니다. 2021년 세종시에는 그래도 꽤 많은 분양물량이 남아있습니다. 5000세대 넘게 분양을하고 여력이 안된다면 임대에 살아야 합니다.

최근 다주택자들에 대한 정부의 규제가 강한만큼 새로운 사람들이 청약시장에서 투기를 하기란 쉽지가 않을 것입니다.

그리고 여기에 금리가 조금 올라가기를 기다려야 할 것입니다. 금리만 올라가게 된다면 지금의 불장 바로 꺼질 가능성이 더 높습니다.

세종시 부동산 전망

세종시가 향후 전망은 좋은 도시는 맞습니다.  살기좋은 깨끗한 신도시이며, 종합운동장개발, 국립박물관, 캠퍼스와 같은 것들이 많이 들어갈 것입니다. 

하지만 이제 오를만큼 많이 올랐고 조정을 받고 내려올 가능서잉 많습니다. 많은 업자들은 여전히 세종집값 상승여력 남아있다고 하지만 아무리 우리나라에 부자가 많아도, 세종사는사람들 공무원들입니다. 

공무원 월급으로 세종시 부동산 가격 실수요자들이 감당 불가능하다는게 저의 조심스러운 생각입니다. 

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