양도소득세 계산 양도세 계산방법

부동산 투자해서 부동산 가격이 오르신분들이 제일 무서워 하는게 하나 있습니다. 그것은 바로 양도세입니다. 오늘은 양도세의 개념과 양도세 계산방법에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 

양도소득세 개념

주택과 관련된 세금은 다음과 같습니다. 살때도, 보유할때도 팔때에도 각각 세금이 붙습니다. 아무래도 한 사람에게 있어서 부동산이야말로 재산축적의 끝판왕이기 떄문입니다. 

취득시 : 취득세 > 보유시 : 재산세, 종부세 > 매도시 : 양도세

예전에는 취득세와 등록세가 따로 구분되었으나 지금은 합쳐졌습니다. 보유시에는 그 유명한 종합부동산세가 있고 처분할때 매도시 양도세를 부과하게 됩니다.

양도소득세의 사전적 정의는 다음과 같습니다. 토지나 건물 등 고정 자산의 영업권과 특정 시설물의 이용권이나 회원권등을 대통령령으로 정하는 기타 재산의 소유권 양도에 따라 생기는 양도소득에 따라 부과하는 조세를 말합니다.

쉽게 이야기하면 내가 1억에 샀는데 2억에 팔면 그 차액 1억에 세금을 부과하겠다는 이야기입니다. 많은 사람들이 세금내기 싫어합니다. 평소에 큰정부를 지향하는 사람마저도 세금은 내기 싫어합니다.

 

자 그렇다면 양도소득세를 안내는 방법이나 혹은 적게내는법이 없는지에 대해서 한번 알아봐야되겠습니다. 

양도소득세율

모든주택에 양도소득세가 부과되는것은 아닙니다. 2년이상 보유한 1주택자에게 있어서는 비과세가 적용됩니다. 2주택자라고 하더라도 일시적 2주택이나 대체주택같은 경우에는 비과세가 적용됩니다. 

2주택자라고 하더라도 과세표준에 따라서 달라집니다. 과세표준은 양도차액 - 필요경비를 뺀 차액입니다. 기본세율은 1200만원부터 5억원 초과에 따라서 기본세율이 6% 부터 최고 42%까지 커지는 누진세율이 적용됩니다. 이건 어디까지나 2년 이상 보유된 경우입니다. 

조정지역에 대해서는 2주택자의 경우 10%, 3주택자의 경우 20%의 중과세율이 적용되며 누진공제가 적용됩니다. 

1년 미만 보유는 주택 무조건 40% , 주택외에는 50%의 양도소득세가 부과되며 1년 이상 2년미만 보유일 경우에는 주택과 조합원 입주권은 6%~42%의 양도소득세가 주택외 토지나 공장 창고는 40%가 적용됩니다. 

미등기 양도는 묻지도 따지지도 않고 70%의 양도소득세가 적용됩니다. 미등기 양도는 차액을 대부분 가져가겠다는 것입니다.

조정지역내에서 분양권을 전매할시에는 보유기간과 상관없이 50%가 적용되며 비사업용 토지 양도인 경우에는 양도소득세가 세율에 10% 추가 적용됩니다.

장기특별보유 공제

얼마나 오래 보유했느냐에 따라서 세금을 감면해줍니다. 기본적으로 3년 이상부터 최고 15년이상 6%에서 30%까지 공제가 됩니다. 

1세대 1주택 양도시에는 9억 초과의 고가주택을 이야기하는데 10년 이상 보유시 최고 80%까지 공제가 됩니다. 

2017년도 부터 조정지역내 다주택자는 장기보유 특별보유 공제도 없습니다. 

양도소득세 계산 흐름도 

양도 소득세 계산식은 위와 같습니다. 위처럼 보면 상당히 어려워보이지만 실제 사례를 보면 간단합니다. 

양도소득세 계산 사례 

한번 실제 사례를 갖고 와보겠습니다. 5년전에 한사람이 2주택자인데 투자목적으로 사두었던 비조정지역인 인천의 아파트를 처분하려고 합니다. 살때는 3억에 샀는데 매도가가 4억 5천만원입니다. 취득세와 중개수수료등 필요경비는 1천만원입니다. 

양도차익 : 양도가액 4억5천 - 취득가액 3억 - 필요경비 1천만원 = 1억 4천만원

양도소득금액 : 양도차익 1억4천 - 장기보유특별공제 10% 1400 = 1억 2천 6백만원

과세표준 : 양도소득금액 1억 2천 6백 - 기본공제 250만원 = 1억 2천 350만원

산출세액 : 과세표준 1억2천350만원 x 세율 35% - 누진공제 = 최종 2832만원

지방소득세가 10%따로 있습니다만 일단 양도소득세는 최종적으로는 2832만원이 나왔습니다. 1억 4천만원 벌었는데 3천만원 가까이가 세금입니다.

양도소득세 글을마치며

양도소득세 계산에 대해서 알아보는 시간을 가져보았습니다. 이렇게 직접 계산해보니 그렇게 어렵지 않다는걸 알 수 있었을 것입니다. 집을 팔았을때 양도소득세가 얼마나 나오는지 한번 계산해보시기 바라겠습니다. 

나름 어렵다고 생각하는 부분을 글로 정리한다는건 쉬운일이 아닌것 같습니다. 어떤 탈세나 편법을 말씀드리는 것은 아니지만 눈치 빠르신분들은 어떻게하면  자신이 세금을 줄일 수 있는지 이미 눈치 채셨을거라고 생각합니다. 

결국은 1주택자에 9억이상 아파트를 장기보유하는 것이 가장 양도소득세를 줄일 수 있는 최고의 방법일 것입니다. 어쩔 수 없이 다주택자인 경우라면 규제지역을 떠나야하고 어떻게든 자신이 1주택자로 만드는 것이 비과세를 받을 수있게 됩니다. 

블로그내 링크에 더 많은 부동산 관련 정보들이 있으니 확인해보시고 글이 도움이 되었다면 주변 분들에게 공유 및 공감 부탁드리겠습니다. 

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