1 주택자 전세자금 대출될까요 안될까요? 부동산 정책이 워낙 자주 바뀌다보니까 많은 사람들이 헷갈려하고 혼란스러워하는 문제입니다.

1 주택을 가지고는 있으나 이건 이미 세입자가 들어와 있고, 나도 또 전세 들어가서 살아야 하는 입장인데 1 주택자도 전세자금 대출이 안 나온다고 하면 당장 살집이 없어질 수 있습니다.

그래서 오늘은 현재 기준으로 1주택자가 어떻게 전세자금 받을 수 있는지 1 주택자 전세자금 대출 조건과 받지 못하는 상황에 대해서 까지 이야기해보려고 합니다. 

1 주택자 전세자금 대출 조건

시가기준 9억 원 이하의 주택을 가진 1 주택자만이 전세자금 대출이 나오게 됩니다. 이때 말하는 시가는 KB시세나 한국감정원 둘 중에서 높은 곳의 시세 기준입니다. 만약에 9억을 초과하거나 2 주택이라고 한다면 전세자금 대출이 나오지 않습니다. 

만약에 기존에 전세자금 대출을 받았다고 하더라도 현재 가지고 있던 1주택이 KB시세 기준 9억이 초과하게 되어버리면 더 이상 전세자금 대출을 연장할 수 없습니다. 전세자금 대출을 받은 뒤 투기지역이나 과열지구에 3억 이하의 주택을 취득한 경우에도 대출이 회수 조치됩니다. 

일부 2금융권에서는 이와 관계없이 전세자금 대출을 내어주고도 있지만 비싼 금리로 대출이 나가게 되는 것입니다. 

1 주택자 전세자금 대출은 한도도 제한된다

1 주택자는 전세자금 대출을 받는다고 하더라도 일반 무주택자에 비해서 대출한도도 적게 나오게 됩니다. 전세자금 대출은 최대 전세보증금의 80% 이내까지 나온다고 하더라도 각각의 보증기관이 보증해주는 한도가 적습니다.

서울보증보험 - 3억

주택금융공사 - 2억

주택도시기금 - 2억

그나마 서울보증보험이 3억 원으로 가장 많이 준다고는 하지만 그래도 여전히 적은 금액입니다. 최근에 3~4억을 가지고서 서울에서 아파트 전세을 구하기란 하늘의 별따기입니다. 고작 빌리 투룸 정도 얻을 수 있는 금액입니다.

1 주택 9억 넘어도 전세자금 대출받을 수 있는 경우

9억 원 초과 아파트를 가진 1 주택자도 전세자금 대출을 받을 수 있는 경우를 예외적으로 인정해주는 요건들이 있습니다. 예외 조항은 크게 직장이 갑자기 옮겨졌거나, 치료나, 자녀의 문제 때문에 어쩔 수 없이 기존 집을 전세 놓고 다른 곳으로 전세대출받아서 갈 경우입니다.

직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양 및 치료, 학교폭력 피해와 같은 실수요로 구입 아파트 소재된 특별시나 광역시를 벗어나서 전세 주택을 얻는 경우 세대원 모두가 실거주해야만이 가능합니다.

제대로 된 사유를 가지고서 도시를 떠나서 싼 곳으로 가면 전세자금 대출을 허용해주겠다는 것입니다.

글을 마치며 

오늘은 1 주택자 전세자금 대출 조건에 대해서 알아봤습니다. 정부의 대출규제에 대해서 불만이 많은 사람들이 엄청 많습니다. 분명히 선의의 피해자도 많을 거라고 생각합니다.

하지만 고공 행진하는 집값을 잡기 위해서라도 정부에서도 특단의 조치를 계속 취해나가고 있는 게 아닌가 싶습니다. 부동산 값이 안정화되어서 모두가 주거의 문제로부터 조금은 자유로울 수 있는 대한민국이 되기를 바라겠습니다.

직장인 전세자금 대출을 받으려면 어디서 받아야 할까요? 우리나라에 금융사가 여러 개 있고 전세자금 대출도 다양한 상품들이 있습니다.

전세자금 대출은 큰 금액의 대출을 받는 것이다 보니 금리가 조금만 달라져도 매달 부담해야 할 이자부담이 상당 부분 달라집니다. 

내가 원하는 한도만큼 대출이 나오는지보고 금리도 비교해보며 꼼꼼하게 따져야합니다. 1금융권의 직장인 전세자금 대출 조건들을 비교해보도록 하겠습니다. 

1. 카카오뱅크 전세자금 대출 조건

대출자격 

• 만 19세 이상 근로소득자 및 사업소득자
• 무주택자나 1주택자

한도 

• 임차보증금의 80% 이내
• 최대 2억 2천2백만 원

금리 

• 최저 2.13%~

2. 농협 전세자금 대출 주택도시 보증 공사 상품

대출자격 

• 임대계약서 체결 후 계약금 5% 이상 지급 임차인
• 소득 대비 부채 금융부담비율 40% 이내
• 주택 보유수 무주택 or 1 주택자

한도 

• 임차보증금의 80% 이내
• 최대 4억 원

금리 

• 최저 2.14%~

3. 신한은행 쏠 편한 전세자금 대출

대출자격 

• 재직 3개월 이상 직장인 및 근로소득증명원 발급이 가능한 사업자
• 소득 대비 부채 금융부담비율 DTI 40% 
• 무주택자나 1 주택자

한도 

• 임차보증금 최대 80% 이내
• 최대 5억 원 까지

금리 

• 최저 2.73%~

4. 하나은행 우량주택 전세론

대출자격 

• 성년인 세대주로서 일정한 소득이 있고 소득 대비 금융비용 부담 DTI40% 이내
• 대상 주택이 아파트, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔일 것
• 무주택자나 1 주택자(9억 미만) 

한도 

• 최대 5억 원 이내
• 1 주택자는 3억 원 이내
• 외국인은 2억까지
• 임차보증금 80% 이내 (임대주택 및 공공주택 사업자의 경우 95%까지)

금리 

• 최저금리 2.8% ~ 

5. 국민은행 KB플러스 전세자금 대출

대출자격 

• 전세계약 체결 후 보증금 5% 이상 납부한 성년 세대주
• 무주택자나 1 주택자(9억 미만) 

한도 

• 최대 5억 원 이내
• 1 주택자는 3억 원 까지
• 임차보증금 80% 이내

금리 

• 최저금리 2.5% ~ 

결론

직장인 전세자금 대출 가능한 곳 1 금융권 5가지를 살펴봤습니다. 살펴보니 보통 서울보증보험에서 보증을 서주는 전세자금대출이 최대한도가 5억으로 가장 높은것을 확인해 볼 수 있었습니다. 반면 주택도시보증공사 보증서의 전세자금대출은 한도는 적지만 금리가 조금 더 낮습니다. 

위의 금리는 신용등급이 1등급에다가 우대금리를 전부 받을 수 있다는 가정하에 최저금리입니다. 실제로는 내가 우대금리를 받을 수 있는 요건이 되는지 해당사항을 확인하고 비교해보시면서 가장 저렴한 금리를 선택해야 매달 납입하는 이자부담을 줄일 수 있습니다.

[같이 보면 좋은 글]

신축빌라를 사도 되는가? 이러한 질문들을 종종 듣습니다. 그리고 오늘은 이에 대해서 조금 진지하게 얘기해보고 싶습니다. 아무래도 내 집이 없는 무주택자 분들이 내집마련의 수단으로 신축빌라도 많이 고려하고 있습니다. 

저 또한 솔직히 이야기해서 빌라에 사는것을 한번 고려해본적 또한 있습니다. 오늘은 신축빌라를 사도 되는지에 대해서 살펴보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 

■ 신축빌라를 사고 싶은 이유

가장 먼저 빌라를사고싶어하는 심리상태를 먼저 파악을 해야합니다. 왜? 나는 빌라를 사고 싶을까요? 아마 대부분의 심리는 지금 싼걸 찾고 싶습니다. 다른 물건들은 많이 올라서 돈이 없어서 못샀고, 돈이 혹시있다고 하더라도 많이 올라서 떨어지지 않을까 생각합니다.

빌라의 경우에는 현재 아파트에 비해서 많이 오르지 않았기에 그만큼 갭차이가 있기 때문에 따라 오르지 않을까? 하는 생각입니다. 만약에 그동안의 갭차이가 좁아진다면 내가 적은 금액으로 빌라를 샀는데 주변 아파트시세만큼 오르면 큰 시세차익을 남길 수 있어서 정말 대박입니다.

결론부터 이야기하자면 이러한 대박은 없습니다. 지금부터 왜 그런지 설명을 해보도록 하겠습니다.

■ 빌라가 인기 없는 이유

빌라는 대표적으로 주택중에서 인기가 없는 주택입니다. 많은 분들이 인기가 없는 이유를 집이 살기 어렵다거나 편의시설이 없거나 이런 점을 많이 들고 있는데 사실 이런것도 맞습니다.

저도 빌라에 살아봤는데 방충시설도 개판이라서 여름에는 모기가 많이 들어왔고, 겨울철에는 외풍도 많이 들어왔습니다. 거기다가 저는 5층에 살았는데 엘리베이터도 없는 경우여서 무거운 짐을 들고 오르락 내리락 하는것도 사실 굉장히 힘들었습니다.

그래도 저는 지붕만 있고 온수만 나오면 그럭저럭 잘 사는 사람이기 때문에 만족스럽게 살았습니다. 요즘 나오는 신축빌라들은 저정도는 아닐 것입니다. 그런데 제가 왜 빌라에 살았냐 하면 그건 돈이 없었기 때문입니다. 빌라들을 보면 가격이 상당히 저렴합니다. 

■ 신축빌라 가격이 왜 안오를까요?

빌라는 사실 짓기가 상당히 편합니다. 내 살고 있는 주변 동네를 보면 답이 나옵니다. 지금 주변 지역을 한번 돌아보면 빌라들 중에 신축빌라들이 많이 있습니다. 그런데 대부분이 비어있습니다. 신축 빌라중에 빈집들이 많다는 사실이 핵심입니다.

집값이 떨어지려면 미분양이 많아야합니다. 미분양이 없으면 집가격이 잘 떨어지지 않습니다. 그런데 빌라는 현재 미분양이 많습니다. 특히 신축으로 미분양이 많은데 다른 아파트에 영향을 안주는 이유는 다른 물건으로 취급을 받는 것입니다.

하물며 같은 아파트만 하더라도 현재 소형 아파트들이 가격이 많이 올라가고 대형아파트들은 가격이 정체되어있는데 빌라는 주택이라고 하더라도 아예 다른 물건취급 받는 것이 당연한 일입니다. 신축 빌라들이 빈집으로 있는데 가격이 안올라갑니다. 

현재 팔고 있는 물건들이 있는데 새로 짓는다고 해서 가격이 올라가지 않습니다. 이런 미분양 신축빌라들이 지천에 널려있습니다. 왜 이런일들이 벌어지고 있을까요? 이걸 아랑야합니다. 단순히 빈집이 생겼다 이런 문제가아닙니다. 

■ 신축 빌라 언제 가격이 오르나?

신축빌라도 가격이 올라갈 때가 있습니다. 인기 없는 물건들도 가격이 올라가는 경우가 있는데 이 때는 바로 전세난이 있을 때입니다. 바닥 싸이클에서 다시 바닥찍고 올라갈때 즈음에 이때부터 전세물건들이 급속도로 없어지면서 전세난이 생깁니다.

매매가는 그대로 있는데 전세가가 올라가서 전세가에 밀려서 매매가가 올라가는 상황이 생깁니다. 빌라는 안팔리는데도 전세난이 생기면 아파트에 있는 전세들이 밀려서 사람들이 빌라 전세라도 알아보는 것입니다. 그러면 전세가가 신축빌라도 같이 올라가게 되는 시점이 바로 이 때입니다. 

신축빌라도 이때 매매가가 올라가면서 중간에 사는 사람들이 투자를 하는 경우들이 많습니다. 이때는 신축빌라들이 많지 않습니다. 어느정도 하락을 겪었으니 신축공급도 잘 안하는 시점입니다. 

■ 신축빌라 미분양 물건

고만고만한 빌라들이 전세가에 밀려서 올라가는 상황에 건축업자들이 빌라지을 땅을 빈땅이고 일반주택이고 허물고 빌라를 짓기 시작합니다.

빌라는 짓기가 쉽습니다. 건축허가도 쉽게 나오고 땅이 넓게 필요하지도 않습니다. 빌라는 공급이 굉장히 쉬운 물건이기에 전세가가 올라갈때 막 지으면서 물량이 한꺼번에 쏟아져 나옵니다. 

주변에 땅을 가진 사람들이라면 한번쯤 건축업자들이 찾아와서 땅을 대여해주면 빌라를 지어서 분양해서 땅값과 돈을 주겠다고 제안하는 경우가 많다고 합니다.

땅을 가진 사람들은 건설업자들이 오면 혹할 수 밖에 없습니다. 자기는 가만히 있는데 누가 여기에 빌라를 지어서 땅값도 주고, 수익금까지 안겨준다고 하는 말은 달콤할 수 밖에 없습니다. 

상승이 멈추는 경우는 바로 전세난이 멈출때입니다. 이때 돌아보면 신축빌라들이 넘쳐나는 시기입니다. 이때에는 아파트도 갭투자가 열풍이 많습니다. 갭투자가 활성화되면 전세공급도 많이 늘어나면서 전세가 안정화되게 됩니다. 전세가 안정화 되는 순간 신축빌라의 매매생명은 끝나게 됩니다.

신축빌라들이 이때부터 팔리지 않습니다. 공급은 많아졌는데 상승은 멈추었기 때문입니다. 빌라는 상승하는 이 시기를 놓치면 거의 상승하지 않습니다. 

■ 빌라 재개발 투자는 어떨까?

신축빌라 말고 오래된 빌라는 특별한 상황이 있으면 올라가는 경우도 있습니다. 그 특별한 상황이란 바로 재개발 호재입니다. 재개발은 사실상 잘 판단해야합니다. 빌라를 사는 목적이 빌라를 사는건지 재개발 투자를 원하는건지 생각해야합니다. 

이것은 길게보면 빌라를 사는 것이 아니라 땅을 사는 것입니다. 재개발은 국가에서 진행시켜주는거라고 착각하는 사람들이 있습니다. 해당 지역의 주택자들이 조합원이 되어서 일정비율을 동의해야 재개발 사업이 진행되는 것입니다. 그런데 이 안에는 정말 많은 알력관계들이 얽혀있어서 쉽지 않습니다.

재개발 사업이 확정이되면 우리가 살 수 없을 만큼 가격이 많이 올라가게 됩니다. 우리가 쉽게 살 수 있는 물건들은 아직도 재개발 사업이 아직도 멀었다는 것입니다. 그렇게 재개발을 노리고 빌라를 매매했다가 자금이 묶여서 피눈물을 흘리는 경우도 많이 있습니다. 

몇십년을 가지고 있는데도 이 빌라들이 올라가지 않습니다. 재개발지역에 있는 빌라들은 재개발이 진행이 되지 않을것 같으면 절대 안올라갑니다. 해당 지역은 슬럼화 되어서 사람이 살기 어려운동네가 되면서 세도 잘 나가지 않습니다. 

특히 무주택자분들 사려고하는 물건들은 사업진행이 어려운 지역일 가능성이 높습니다. 그러나 부동산에 다니다보면 이걸 가지고 사기치려고 하는 사람이 많이 있습니다. 만약에 재개발을 가지고 빌라를 노린다면 재개발에 대한 공부를 정말 많이 해야합니다.

■ 빌라 매매에 대한 최종 결론

빌라는 가격이 올라가는 시기가 정해져 있고 이때는 전세난이 있을때 뿐입니다. 그 상승은 전세난이 끝날때 상승이 멈추기 때문에 전세난이 끝나려는 시점에서는 얼른 팔고 나와야 한다는 것입니다. 지금 싸다고 신축빌라를 사게되면 나중에 상대적 박탈감을 느낄 수 있습니다.

차라리 이런거는 무주택자로 있다면 다른 기회라도 얻을 희망이 있는 경우입니다. 잘 팔리지도 않는다는 것을 명심하시고. 항상 왜? 빌라는 가격이 싼지, 인기가 없는지 잘 살펴보아야 합니다. 요즘 같은 시점에 신축빌라를 단지 싸다고 사려고 하시는 분들은 적극적으로 말리고 싶습니다. 

그러나 신축빌라 전세는 이야기가 다릅니다. 당장 살아야할 집이 없고 당장 수중에 가진돈이 많지 않다면 아파트 못지 않은 주거환경을 주는 신축빌라 전세는 한번쯤 고려해볼만한 대상입니다. 

종합부동산세라는 말 많이 들어보셨을 겁니다. 특히 부동산과 관련된 세금은 여러가지가 있기 떄문에 더욱 헷갈리게 됩니다. 

오늘은 종부세란 무엇인지 알아보고 종부세 무엇이 논란이 되고 있는지 알아보도록 하겠습니다.

■ 부동산 세금 이야기

부동산은 워낙 큰 자산이고 한정된 자원이기 때문에 각종 세금이 많이 붙습니다. 부동산의 세금은 크게 3가지로 분류되고 이 안에 종합부동산세도 있습니다. 

1) 취득세

부동산을 처음 구입하면 취득세를 냅니다. 보통 큰 재산을 취득할때 내는 것입니다. 

2) 거래세

거래세라는 것도 있습니다. 부동산을 사고 팔때 내는 세금입니다. 대표적으로는 양도소득세가 있습니다. 부동산을 팔아서 다른 사람에게 양도하게 되면 시세 차익으로 소득이 생기는데 이 소득에 대한 세금이 양도소득세입니다.

3) 보유세

보유세는 재산세와 "종합부동산세"로 나뉘어집니다. 재산세는 중요한 재산을 가진만큼 내는 세금제도이며 부의 분배를 위한 제도입니다. 우리나라에서는 토지와 건축물, 주택, 선박, 항공기를 소유하게 되면 재산세가 붙게 됩니다. 

종합부동산세는 종부세라고도 불리웁니다. 재산세와는 조금 다른게 대규모의 부동산을 소유한 사람에게만 부과되는 점이 재산세와 다릅니다. 

■ 재산세 VS 종부세

재산세는 토지나 주택, 선박같은 재산에 각각 부과되는 세금이라고 한다면, 종합부동산세는 이를 모두 합쳐서 적용되는 세금입니다. 

종합부동산세는 결국은 더 많이 가진 사람에게 더 많이 부과되는 세금입니다.

만약 한사람이 부동산을 혼자 너무 많이 차지하게 되면 부동산 가격이 올라가고, 또 한사람만 이득을 보고 많은 사람들은 부동산이 없어서 힘들어하게됩니다.

이 때문에 종부세가 만들어 진것입니다. 부동산을 너무 많이 갖고 있으면 더 무거운 세금을 부과해서 결국은 한사람이 소유한 부동산을 제한하고자 하는 것입니다.

재산세보다 종합부동산세가 더욱 부의 분배의 목적을 위해서 만들어진 세금이라고 볼 수 있습니다. 

또다른 차이점은 재산세는 지방세금이고 종합부동산세는 국세입니다. 

■ 종부세 역사와 부과기준

종합부동산세 종부세는 노무현정권때에 부동산이 미친듯이 폭등하자 이것을 막고자 만들어낸 세금 제도입니다. 

이명박 정권때는 부동산시장이 침체되었고, 종부세를 아예 없애지는 못했지만 거의 유명무실하게 만들었습니다. 바로 합산기준과 금액기준을 변경함으로서 말이죠. 

모든 세금에는 기준이라는 것이 있습니다. 해당 기준의 밑에서는 비과세라고 해서 세금을 내지 않습니다. 

만약에 한 사람이 아파트르 5채 가지고 있는데 5채 모두 세금 비율이 낮거나 비과세 대상이라고 한다면 어떻게 될까요? 부동산 세금은 적게내게 될 것입니다. 

항상 이 몇채냐 혹은 얼마짜리냐에 대한 종부세 기준에 대한 논란이 있습니다. 

■ 종부세 기준 첫째. 합산기준

종부세는 2005년 노무현정권때에는 개인별 합산을 하다보니 만약에 부부공동명의나 개인별로 한 가족이 엄마 아빠 자식2 각각의 명의로 주택을 가지고 있으면 집을 4채나 가지고 있음에도 재산세는 적게내거나 비과세로 내지 않는 경우가 많았습니다. 2006년부터는 세대별로 합산을 했습니다. 

또 이게 정권이 바뀌고 이명박정권으로 들어서 다시금 개인별합산으로 바뀌었습니다. 

■ 종부세 기준 둘째. 공시지가 금액

또 얼마짜리냐에 따라서 부과세 기준이 달라집니다. 원래는 6억으로 하다가 9억으로 올라갔습니다. 이렇게 하다가 종부세가 유명무실해졌습니다.

게다가 이 얼마짜리냐 라는 것은 매매가가 아닌 공시지가 기준입니다. 공시지가는 매매가보다 훨씬 낮은 수준이기 떄문에 실제로 이 공시지가 9억을 넘는 주택을 찾기란 거의 드물어서 아주 큰 부자가 아님녀 종부세를 낼 일이 거의 없었죠. 

하지만 최근 문재인 정권 들어서 종부세의 금액기준이 추가로 신설되면서 과세되는 사람들이 늘어나게 되었고 논란이 되고 있습니다.

■ 종부세의 부활

하지만 2015년부터 2020년까지 부동산이 다시한번 폭등했습니다. 보유세를 높이자고하는 얘기들이 많으면서 문재인 정권때에 들어서 종부세 과세기준을 3억 ~ 6억 구간을 신설하고 3주택 이상 보유자와, 조정지역 2주택 이상 보유자에게 세금을 더 많이 부과하는 기준을 세웠습니다.

종합부동산세 세율도 2주택자 1% > 1.2%로 인상되고 조정지역 2주택자 및 다주택자는 1.3% > 1.6%로 인상되었습니다. 

현재 종부세 표에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 

■ 결론 

사실 우리나라의 종부세는 해외의 재산세와 비교했을때는 상당히 적은 수준이라고 볼 수 있습니다. 자본주의의 끝인 미국만하더라도 보유세가 평균 1.15%로 한국보다 높고 공시지가가 아니라 매매가에서 근접하게 결정되고 있습니다. 

우리나라도 공시지가 현실화가 필요하다고 합니다. 사람마다 생각은 다르겠지만 저는 종부세 필요한 법이라고 생각합니다. 유명무실하지 않게 제대로 과세되어서 부의 불평등을 다소 완화시켜줄 수 있었으면 좋겠습니다. 

부동산을 싸게 사려면 어떻게 사야 할까요? 급매물을 사는 방법과 같은 방법도 있지만 큰 시장의 흐름과 타이밍을 잘 잡아야 합니다.

부동산도 항상 오르기만 하는 자산이 아니라 떨어지기도하고, 또 오랫동안 횡보하기 때문입니다. 요즘 부동산은 감정평가액이 10억인데 낙찰가액이 12억입니다. 감정가액 대비 낙찰가가 비싸게 받는다는 것은 그만큼 시장이 현재 과열되었다는 것입니다.

부동산 가격 꼭대기에 내가 살 수도 있고 저점에서도 살수 있습니다. 어떻게 하면 내 집 마련 타이밍을 잘 잡아서 싸게 살 수 있을까요? 여러 가지 객관적인 지표들을 보면 주택구입의 저점시기를 알 수 있습니다. 

부동산 싸게 사는 방법 타이밍 보는법1 : 주택구입 부담지수 확인하기

부동산이 지금 비싼 지 싼지 확인하기 위해서는 주택 가격이 소득이나 이자율을 감안해서 봤을 때 얼마나 집이 저렴한가를 봐야 합니다. 이를 주택구입 부담지수라고 합니다.

주택구입 부담지수란 정확한 사전적인 의미로는 각 지역의 중위소득 가구가 표준대출로 중간 가격의 주택을 구입할 때 발생하는 부담을 측정해보는 것입니다.

주택구입 부담지수의 흐름을 살펴보면 주택 가격이 언제가 고점이고 또 언제가 저점인지 확인할 수 있습니다.  지역마다 주택구입의 부담들은 다릅니다. 소득 수준이 높은 지역이 있다면 소득수준이 높은 지역의 주택구입 부담은 상대적으로 저렴할 수 있습니다.

따라서 주택구입 부담지수는 지역별로 역사적인 수준들이 다릅니다. 그렇다면 평균 수준 대비하여 지금 주택구입 부담지수가 높은지 낮은지 비교해보는 겁니다.

즉 소득 수준과 이자 집값이라는 세 개의 변수를 가지고 각 지역마다 평균을 구하면 서울은 120, 전국은 60, 경기도는 80 정도의 평균을 기록하고 있습니다. 이 평균 대비 지금 얼마일까요?

현재 서울은 지역별 주택구입 부담지수를 역사상 최고치를 경신하고 있습니다. 현재 거의 180에 달콤하고 있습니다. 이대로 쭉 지난다면 200까지도 갈 수 있는 상승세가 아닐까 싶습니다. 경기도도 평균 80이었는데 현재 100까지 올라가고 있습니다. 

역사상 저점은 언제일까요? 최근 20년을 따져보면 2013년도부터 2016년도까지는 상당히 낮았던 것을 알 수 있습니다. 평균 이하였던 120이 하였을 때 매수한다면 괜찮은 구매 타이밍이 되겠습니다. 각 지역별 주택구입 부담지수를 살펴보면 역사적인 관점에서 소득 수준과 비교해서 얼마나 비싼지 저렴한지 알 수 있습니다.

전국 기준으로는 이제 겨우 역사적 평균을 넘어서는 시점이므로 전국기준으로 국내 부동산 시장이 버블이라고 말할 수는 없습니다. 그러나 서울이나 수도권 일부 지역은 확실히 역사적인 평균과 기준 했을 때는 상당히 비싼 편이라고 볼 수 있겠습니다. 

부동산 싸게 사는 방법 타이밍 보는 법2: 미분양 물량이 줄어들 때

준공 후 미분양된 아파트가 많다는 것은 현재 시장에 주택구입 수요가 많지 않다는 것입니다. 대신 공급이 많아서 남아돈다는 것이죠.

앞서 살펴본 주택구입 부담지수가 현재 역사적인 평균 정도나 그 이하인데, 주택 미분 양수가 줄어들고 있다고 한다면 주택을 매수를 생각해야 할 때입니다.

2021년 현재는 예전에 지었던 집은 이미 입주가 완료되었고 최근에 지어지고 있는 주택의 경우는 10년 중에서 가장 적은 상태입니다. 현재는 특히 서울과 수도권에서 주택이 수요보다는 공급이 적으니 집값이 주택구입 부담지수 평균보다 훨씬 높고 비싼데도 주택 가격이 계속 올라가는 이유가 바로 이것입니다.

부동산 싸게 사는 방법 타이밍3 : 정부가 주택 경기 부양할 때

정부가 주택시장이 너무 침체되었다고 생각해서 부동산 시장을 부양하려고 할 때는 구매할만합니다. 예전에 빚내서 집사라고 정부가 부추긴 적이 있습니다.

대표적으로 2014년 9월에 양도세와 같은 주택시장의 각종 여러 가지 규제를 풀어주는 경우에는 주택구입을 하는 것이 좋습니다. 

우리나라의 정부 개입의 효과는 생각보다 큽니다. 문제는 그게 현재 정권에서 나타나지 않고 3~4년 정도의 텀을 두고 기간이 걸린다는 것이지 정부가 규제하면 몇 년 뒤에는 떨어지고 정부가 풀어주면 몇년뒤에는 다시 오르는 모습을 보여주게 됩니다.

예를 들어 김대중 정권 때 부동산 부양정책을 펼쳤더니 노무현정권때 가격이 폭등했고 노무현때 잡았더니 이명박 정권때 가격이 하락했으며, 이명박근혜 정권때 부양정책을 했더니 문재인 정권때 가격이 다시 폭등했습니다.

물론 금리의 영향이 가장 큰 부분 차지했지만 이 정부의 주택 정책은 부동산 시장의 향후 거대한 흐름을 파악할 수 있습니다. 

부동산 싸게 사는 방법 타이밍 보는 법4 : 경매 낙찰가율

경매 낙찰가율을 봐야 합니다. 부동산 물건이 경매로 넘어오게 되면 감정사들이 물건을 감정하게 됩니다. 이 감정가 대비 낙찰가율이 높냐 낮냐에 따라서 현재 부동산 가격이 높은지 낮은지 알 수 있습니다.

역사적으로 서울의 경우에는 경매 낙찰가율이 평균 80%가 가장 저점이었습니다. 지금은 일반적으로 감정평가액 대비 낙찰가율은 120%입니다. 굉장히 시장이 뜨거운 것입니다.

일부 부동산 경매 사이트에서 연도별 경매 진행건수와 낙찰가율을 확인할 수 있습니다. 낙찰가율은 일반적으로 실제 시장보다 조금 더 먼저 빠르게 움직이는 경향이 있습니다.

경매 낙찰가율이 시장보다 먼저 움직이니 이를 보고서 낙찰가율이 평균 이하로 낮아졌다가 다시 오르려고 하면 바로 구매를 해야 하겠습니다. 

결론

오늘은 부동산 싸게 사는 방법 중 타이밍으로 저점을 잡는 법에 대해 이야기해봤습니다. 이 타이밍을 보는 지표는 크게 4가지를 설명드렸습니다.

주택구입 부담지수, 미분양 물량, 정부의 부동산 정책, 경매 낙찰가율 이렇게 4가지입니다. 이 지표를 잘 살펴보시고 부동산 매수 타이밍을 잘 잡으시기 바라겠습니다. 

신협 주택담보대출을 받으려고 하는데 대출 금리나 한도가 얼마나 나올까요? 신협 주택담보대출은 지점마다 금리나 한도가 상이합니다. 하지만 일반적으로 수도권에서 진행하는 신협 주택담보대출을 기준으로 살펴보도록 하겠습니다.

신협 주택담보대출은 크게 3가지가 있습니다. 1) 꿈모아 모기지론 2) 주택자금 대출 3) 경락잔금대출 각각의 종류에 따라서 조건이 조금씩 상이합니다. 하나씩 자세히 살펴보겠습니다.

신협 주택담보대출 1. 꿈모아 모기지론

상품 특징 :  꿈모아 모기지론은 무주택 서민들을 위한 주택담보대출입니다. 무주택 근로자가 이용 가능하며 국민주택규모인 85제곱미터 이하, 3억 원 이하의 주택을 구매할 때 빌려줍니다. 15년 이상 장기로 받은 경우 이자상환액에 대해서 연간 1천만 원 한도로 소득공제도 가능합니다. 

대출자격 : 아파트, 빌라 등 주택을 구매하고자하는 무주택 근로자 

대출한도 : 주택 가액의 LTV 60% ~70% (투기과열 지구 및 투기지역 별도 한도기준 적용) 

대출 기간 : 5년 ~ 최장 30년

상환 방법 : 원(리)금균등분할 상환

대출 금리 : 4.25% ~ 5.85%

신협 주택담보대출 2. 주택자금 대출

상품 특징 :  일반적인 주택자금 대출입니다. 일반적인 주택담보대출이라서 자격조건이 까다로운 편이 아닙니다. 

대출자격 :  주택을 구입하고자 하는 분들 신협 심사를 통과한 분들

대출한도 : 주택가액 6~70%이내

대출기간 : 20년 이내

상환 방식 : 3년 이내의 경우 원금 일시상환, 3년 초과 ~ 10년 이내 시 매월 또는 3개월 원리금 균등분할상환(대출기간의 절반 거치 가능), 10년 초과 시 매월 원리금 균등분할 상환 (3년 거치 가능)

대출 금리 : 4.25% ~ 6.25%

신협 주택담보대출 3. 경락잔금대출

상품 특징 :  경매를 통해서 낙찰을 받으면 해당 잔금을 납부하기 위해서 경매 물건을 담보로 받는 대출입니다. 

대출자격 :  주택을 구입하고자 하는 분들 신협 심사를 통과한 분들

대출한도 : 매각 대금에서 매수신청 보증금을 제외한 금액 한도이며 주택담보의 경우 지역별 LTV 적용

대출기간 : 10년 이내

상환 방식 : 일시상환 / 원금균등분할상환 / 원리금 균등분할상환

대출 금리 : 4.25% ~ 6.75%

신협 주택담보대출 글을 마치며

신협의 주택담보대출은 각 지점마다 금리가 상이한 편입니다. 그렇기 때문에 일단은 내가 거주하고 있는 지역의 신협에 우선적으로 먼저 대출 금리를 확인해보고, 그다음에 다른 지점들과도 비교할 필요가 있습니다.

신협의 주택담보대출을 알아보시는 분들에게 작게나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 

최근에 금융당국이 가계대출 한도를 규제하고 있습니다. 예전에는 내 연봉의 200%까지도 신용대출 한도가 나와서 마이너스 통장을 억대로 뚫는 분들도 많았는데, 이제는 내 연소득의 100%까지 밖에 대출 한도가 나오지 않습니다.

특히 저소득자라고 한다면 신용대출을 받을때 내 소득이 잡히지 않거나 정말로 소득이 적어서 신용대출 한도가 적게나오는 경우가 생기게 됩니다.

이럴때 어디서 받으면 될까요? 오늘은 저소득자도 받을 수 있는 대출상품에 대해서 이야기 해보려고 합니다.

저소득자 신용대출1 : 1금융권 새희망홀씨 대출부터 보자

저소득자라고 하면 대출 상품을 가장 먼저 알아봐야할 대출 상품은 바로 새희망홀씨 대출입니다. 새희망홀씨대출은 대표적인 1금융권 저소득 서민지원 대출 상품입니다.

새희망홀씨 대출을 먼저 찾아봐야 하는 이유는 두가지가 있습니다. 첫째는 저소득자에게 더 유리한 대출상품이라는 점과 두번째는 1금융권 대출로서 금리가 저렴하다는데에 있습니다. 

대출자격은 저소득자에게 유리하게 만들어져 있습니다. 연소득이 3500만원 이하라고 한다면 신용등급관계없이 이용이 가능한 상품입니다. 직장인이나 프리랜서 자영업 모두 이용이 가능합니다. 저소득이지만 소득은 존재해야하며 소득증빙이 가능해야만 합니다. 

최대 한도는 3천만원까지이며 금리는 최저 5%중반 ~ 최대 10.9%이내입니다. 내가 기초생활 수급자라고 한다면 더 저렴한 우대금리 혜택을 받을 수 있습니다. 

저소득자 신용대출2 : 햇살론 대출

만약에 1금융권 새희망홀씨 대출에서 부결이 나게 되었다고 한다면 비슷한 정부지원 대출 상품인 햇살론 대출 상품을 알아보면 좋겠습니다. 

신협 햇살론도 자격조건은 새희망홀씨 대출과 크게 차이가 없이 저소득자가 유리하게끔 되어있습니다. 그러나 실제로 대출 심사를 받아보면 햇살론이 조금 더 대출 자격조건에 있어서 까다롭지 않은것을 알 수 있습니다.

대출 한도는 새희망홀씨보다는 적은 1500만원이며 대출금리는 일반적으로 연7~9%정도가 많이 나오게 됩니다. 여기에 보증서 발급료가 추가로 연 2%가 추가됩니다. 

저소득자 신용대출3 : 2금융권 사잇돌2 대출

세번째로 살펴볼 만한 곳은 사잇돌 2대출입니다. 햇살론 마저도 안된다고 한다면 사잇돌 2대출을 알아보면 좋습니다. 신용도가 그리 좋지 않은 분들이 엄청 높지 않은 금리로 빌릴 수 있는 대출 상품입니다.

대출 자격은 연소득 근로자 기준 1200만원 이상, 사업자나 연금소득자 기준 600만원 이상을 충족하면 됩니다. 대출 한도는 최대 2천만원까지 가능하며, 소액간편대출은 300만원까지 가능합니다.

금리는 연 8~17%사이이며 신용등급에 따라 차등됩니다. 사잇돌 1의 경우에는 사잇돌 2보다 더 저렴한 금리이지만 연소득 기준이 조금더 높습니다. 

저소득자 신용대출4 : 무직자 대출 

진짜 저소득으로서 아예 소득 증빙이 안되시는 분들이라고 한다면 무직자 대출을 이용하시기 바랍니다. 무직자 대출은 특히 300만원 미만 소액대출 상품의 경우에는 1금융권 대출 상품들 전부다 무직자도 소득 재직 상관 없이 대출 이용이 가능합니다.

일부 2금융권 대출은 최대 500만원 및 1000만원까지 무직자도 신용 대출이 가능합니다.  더 높은 한도를 원하시는 분들이라면 어쩔 수 없이 2금융권 대출을 이용해야하며 조금은 높은 금리를 각오하셔야 하겠습니다.

저소득자 신용대출 글을 마치며

오늘은 저소득자 신용대출에 대해서 알아봤습니다. 일단 기본적으로 1금융권을 이용할 수 있으면 가장 좋습니다. 금리가 저렴한 1금융권 대출을 우선적으로 알아보시고, 이것이 소득 조건 때문에 부결된다면 정부지원 대출 상품을 우선적으로 알아보시기 바랍니다.

만약에 이마저도 안될 정도의 무직자나 다름 없는 소득이라고 한다면 소득증빙 없이 가능한 무직자 1금융권 소액대출 먼저 알아보시고. 이보다 높은 한도가 필요하다면 다른 2금융권 신용대출 상품을 확인해보시고 견적 받아보시기 바라겠습니다. 

매달 나가는 이자부담을 줄이기 위해서, 우리는 더 저렴한 금리로 갈아타는 대환대출을 생각해보게 됩니다. 1 금융권 대환대출 상품중에서 가장 인기가 많은 대출은 신한은행 대환대출입니다. 신한은행 대환대출을 받기 위해서는 어떤 자격조건을 갖추어야 하는지, 또 어떤 종류의 대환 대출을 이용할 수 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

[목차]

• 신한 새희망홀씨2
• 신한 징검다리론
• 신한 새희망드림

신한은행 대환대출 1: 새희망홀씨 대출

• 대출자격 
  -연소득 3500만원 이하 신용등급 1~10등급
  -연소득 4500만원 이하 신용등급 6~10등급
  -기 신용대출 3천만원 이하자
  -은행연합회 공공정보 등재자 (연체자, 파산면책자, 금융사기 등)
  -만 19세 이상 내국인
• 대출한도
  - 최대 3천만원
• 대출금리
  - 최저 4.41% ~ 
  
• 상환방법
  - 원리금 균등분할 상환 / 만기 일시 상환 중 택 1 
• 상환기간
  - 최대 5년 / 만기 일시 시 1년
• 중도상환 수수료 없음

가장 우선적으로 알아봐야 할 대환대출 상품은 저신용자를 위한 새희망홀씨 대출입니다. 자격조건으로는 소득조건을 봅니다. 소득조건과 신용도를 보는데 저신용자도 가능하다는 큰 장점이 있겠습니다.

현재 소득증빙이 가능해야만 대출이 가능합니다. 무직자는 대출이 불가능하며 소득의 형태가 근로자, 사업자, 프리랜서 모두 가능하지만 현실에서는 근로자를 위주로 대출을 내주고 있습니다. 

한도적인 측면에서 3천만 원이 최대한도이지만 만약에 기대출이 3천만원 이상이 있다고 한다면 대환대출이 어려울 수 있습니다. 내 신용점수 구간과 기대출에 따라 한도가 제한될 수 있습니다.

대출금리는 신용점수가 높다면 기본금리 5.41% 이지만 각종 우대금리로 1%를 받을 수 있습니다. 다문화가정, 기초생활 수급자, 한부모가정, 다자녀가정, 노부모 부양자, 장애인은 각 0.2%씩 우대받을 수 있으며, 만 29세 이하 청년층이라면 0.1% 우대, 금융교육 이수자 0.1% 우대, 제휴업체인 홈플러스 재직직원 중 급여이체를 신한은행으로 하면 0.5% 할인해줍니다. 만기 일시가 아닌 매달 원리금 분할상환으로 상환하게 되면 0.3%를 추가로 금리 할인을 해줍니다.

실제 대출금리는 6~7% 정도가 많이 나오는 편이며 10% 중반 이상의 고금리 대출을 이용하고 계신 분이라면 확실히 대출이자 부담을 절반 이상 줄일 수 있는 대환대출 상품입니다.  

신한은행 대환대출 2: 신한 징검다리 론

• 대출자격 
  -기존에 4대 서민금융상품(햇살론, 새희망홀씨, 미소금융, 바꿔드림 론)을 성실 상환했던 분
  - 신용등급이 현재 5등급 이상인 고객
  - 소득 증빙이 가능한 고객
• 대출한도
  - 최대 3천만 원
  - 내부 신용등급에 따라서 대출한도가 상이
• 대출금리
  - 최저 3.01% ~ 
  
• 상환방법
  - 원리금 균등분할 상환
• 상환기간
  - 최대 5년 / 거치기간 1년
• 중도상환 수수료 없음

신한 징검다리 론은 대출 금리가 가장 저렴합니다. 최저금리가 3%부터 시작합니다. 반면에 자격조건은 까다롭습니다. 기존에 서민금융상품을 전부 갚았거나, 이용기간 2년 이상인데 대출금의 75% 이상을 갚은 분들이 이용 가능합니다. 여기에 신용등급은 상위 80% 안에 들어와야 하고 소득증빙이 가능해야 합니다.  

대출 한도는 최대 3천만 원이지만 신용등급에 따라서 1~2등급은 연소득의 100%까지, 3~6등급은 연소득의 80%까지, 7등급 이하라면 연소득의 60%까지 대출 한도가 잡힙니다.

금리는 내가 신용 1등급이라면 기본금리 4.01%에 우대금리는 1%입니다. 실제 금리는 5~7% 정도의 금리가 나오게 됩니다. 우대금리 요건은 사회 취약계층에 해당 시에 1% 해줍니다. 

신한은행 대환대출 3: 신한 새희망드림 대출

• 대출자격 
  - 연소득 3500만 원 이하 및 연소득 4500만 원 하위 20%
  - 국내 거주 중인 신한은행 대출 적격자
• 대출한도
  - 최대 1천만 원
  - 연소득의 최대 70% 이하
• 대출금리
  - 최저 4.41% ~ 
  
• 상환방법
  - 만기 일시 상환 / 원리금 균등분할 상환
• 상환기간
  - 만기일시 1년 / 원리금 균등분할 최대 5년
• 중도상환 수수료 없음

신한 새 희망드림 대출은 소액을 빌리셨던 분들이 최대 1천만 원 이내로 이용 가능한 상품입니다. 앞서 살펴본 대출상품보다 대출 자격이나 절차 면에서 간편한 편입니다. 

대출 자격은 연소득을 보게 되며 소득증빙만 되면 대출이 가능합니다. 최대한도는 1000만 원이지만, 연소득의 70%까지 잡히게 됩니다. 이때 기존의 신용대출의 양까지 합해서 연소득의 70%까지 가능합니다.

대출 금리는 최저 4.41%부터 가능하며 실제 금리는 이보다 높습니다. 우대금리 혜택은 사회적 배려대상과 아파트 관리비 및 신용카드 가입 고객, 성실상환자 우대금리 혜택이 있습니다. 

대환대출 많이 비교해보자

지금 비싼 금리의 대출을 받고 있다고 한다면 정부지원 서민대출, 그리고 가급적이면 1 금융권 대환대출을 받아서 매달 나가는 원리금 상환 부담을 조금이라도 줄일 수 있으면 좋습니다.

절대 연체되는 일 없도록 주의하시고 언젠가 다들 높은 신용점수를 기반으로 더 저렴한 금리로 금융생활하실 수 있으시기를 바라겠습니다.