위례신도시에는 2020년 상반기에 어떤 아파트가 분양을 앞두고 있을까요? 상반기에는 두개의 아파트단지가 분양 예정입니다. 하나는 2월달에 청약을 하는 위례 중흥S클래스이며 두번째로는 A3-2블럭에 들어오는 위례신도시 우미린 2차 아파트입니다. 

오늘은 청약시장을 뜨겁게 달굴 위례신도시 우미린 2차 아파트에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 

위례신도시는 서울시 송파구와 경기도 하남시 그리고 성남시가 겹쳐지는 지역에 건설되는 신도시입니다. 이번 분양되는 북위례 우미린 2차 아파트는 말 그대로 위례신도시중에 북쪽에 위치하며 행정구역상으로는 경기도 하남시에 속합니다. 

위례신도시 중에서는 서울시 송파구에 위치하고 복정역과 가까운 것이 가장 큰 메리트가 있습니다. 아무래도 객관적으로 보았을때 우미린2차 아파트의 경우 다른 위례신도시의 아파트들보다 상대적으로 불리한 위치에 있는 것은 사실입니다. 

그러나 위례신도시 자체가 입지적으로 좋은 위치에 있으며 비록 하남시이기는 하지만 위례신도시라는 행정구역에 있다는 것 하나만으로도 충분한 미래가치 향상이 예상됩니다. 

위례신도시 북위례 A3-2블록 우미린 2차는 총 7개동 420가구이며 일반 공급 세대수는 90m제곱 타입 47가구, 가장 주력이 되는 102m제곱 163가구, 119m제곱 144가구, 가장 큰 아파트는 145m제곱 66가구가 들어설 예정입니다.

모든 평형 가점제 50%에 추첨제 50%로 공급할 예정이며 추첨제로 청약하는 세대가 많은 만큼 누구에게나 기회가 열려있습니다. 모델하우스는 3월 중에 오픈할 예정입니다.

1. 만 19세 이상이나 미성년자 중에서 세대주 

2. 주택종합통장 가입 2년 이상 1주택 이하의 세대주

3. 전 세대원 재당첨 제한 5년 

4. 분양가 전매제한 10년 

북위례 우미린 2차아파트의 경우에는 분양가가 타지역보다 저렴합니다. 공공택지 민간분양으로 분양가 상한제가 적용받기 때문입니다. 주변 시세 대비 80%미만의 아파트 분양가를 적용 받았습니다. 

북위례 우미린 2차 분양가는 아직까지 확실하지 않으나 가장 최근의 데이터인 위례중흥 S클래스의 분양가를 예측해 볼 수 있습니다. 북위례 중흥 S클래스의 평당분양가는 1960만원으로 우미린 2차 아파트의 평당 분양가도 1920만원~ 1980만원 사이가 될 것입니다.

주변 아파트 가격들이 3.3m제곱당 3000만원이 넘는 것을 고려해본다면 상당히 저렴한 편입니다. 청약만 당첨되면 로또 아파트라고 불릴만큼 좋은 조건입니다.

최근 정부의 12.12대책으로 인해 9억원이 넘는 아파트의 은행 대출이 불가능해졌습니다. 정말 현금많은 부자들만 아파트를 살 수 있는 것입니다. 송파지역 대부분의 30평대 아파트들이 9억원을 넘는다는 현실을 고려해보았을때 사실상 위례 우미린 2차아파트는 중도금 대출로 집을 살 수 있는 마지막 기회입니다.

위의 평당분양가를 고려해보았을때 북위례 우미린 30평대 아파트의 경우에는 9억원이 넘지 않습니다. 102m제곱 기준 6억9500만원부터 7억 5000만원정도로 아파트를 구매할 수 있는데 이럴 경우 아파트 중도금 대출이 가능합니다. 

지금 당장 현금보유가 없고 돈을 융통할 데가 없다고 하더라도 은행을 믿고 아파트 청약에 도전해 볼 수 있다는 큰 장점이 있습니다. 

북위례 우미린 2차아파트는 경기도 하남시에 행정구역이 되지만 하남시 사람에게만 청약의 기회가 열려있지 않습니다. 서울을 포함한 수도권에 살고 있으면 모든 사람들이 청약 1순위 통장만 갖고 있으면 아파트 청약이 가능합니다. 

경기도 1년 미만 및 서울과 인천거주자에게는 50%의 물량이 배정되어 있고 하남시민에게 30%, 경기도 1년이상 거주자에게 20%의 물량이 배정되어 있습니다. 다른 지역에 비해 상당히 열려있는 자유로운 청약 기회라고 볼 수 있습니다.  

위례신도시는 강남과 가까운 입지에 지하철 분당선과 8호선 6호선이 지나고 있는데 여기에 위례신사선까지 확정되었습니다. 위례신사선이 개통되면 강남까지의 접근성이 더욱 좋아지게 됩니다. 

여기에 위례 스타필드 시티점을 비롯한 상권들이 형성되가면서 점점 더 위례신도시의 가치는 급격하게 상승하고 있습니다. 이런 위례신도시의 마지막 기회를 잡을 수 있는 곳이 이제 우미린 2차아파트라고 볼 수 있습니다. 

어떤 사람들은 북위례 우미린 2차아파트가 상대적으로 남위례에 비해서 살기 좋지 않다고 이야기합니다. 너무 구석에 위치하고 있고 비록 초등학교는 신축될 예정이라지만 중/고등학교도 조금 멀다는 것 때문입니다. 

그러나 저렴한 가격에 신축아파트 40평 산다는 것 하나만으로도 큰 메리트 일 것입니다. 구석이라고 하더라도 당첨만 되면 천국인 북위례 마지막 열차에 탑승하는 것입니다. 

투자를 부추기는 글이 되버린것 같은데 저라도 그냥 한번쯤 넣어보고 싶은 단지이다보니 그런 것입니다. 부동산 구매와 투자는 큰 돈이 오가는 만큼 정말 신중해야합니다. 2기 신도시 중 가장 높이 평가되는 위례신도시에 분양가 상한제를 적용받는 아파트인만큼 리스크가 적기는 하겠습니다만 아예 리스크가 없다는 것은 아닙니다. 

분명 큰 자금이 묶이는 일이 생길 수도 있고 전매제한제도도 있을 수 있습니다. 관련된 최대한 많은 정보들을 확인해보시고 현명한 투자를 하시기 바라겠습니다. 

대한민국 서울의 위성도시중에서 판교를 뛰어넘을만한 도시는 어디일까요? 가장 유력한 곳이 바로 위례신도시입니다. 그러나 현재 위례신도시는 교통적인 부분이 아직 해소되지 못하는 것이 많습니다. 그러나 앞으로 위례신사선이 들어오게되면 강남과의 접근이 개선되어 위례신도시는 준강남화되는 모습을 보여줄 것입니다. 오늘은 위례신사선에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

현재 위례신도시는  지하철 8호선과 분당선의 환승역인 복정역과 북동측에 있는 서울지하철 5호선 마천역을 이용하고 있습니다. 그리고 좀 더 가까운 거리에는 장지역과 거여역이 있습니다. 이중에서 사람들이 가장 많이 쓰는 역은 장지역인데 보통 위례신도시 시내에서 장지역까지 가는데 버스로 30분이상 걸리기 떄문에 강남 잠실과 거리상으로 가깝지만 시간이 많이 걸리는 형국입니다.

이러한 위례신도시의 대중교통 상황을 개선하기 위해 국토교통부와 서울특별시가 추진하여 위례신도시에서 강남구를 직접연결하는 사업을 추진하게 되었습니다. 위례신도시 뿐만아니라 송파구와 강남구를 거쳐가기 때문에 인접지역의 교통체증을 해소하기 위한 목적으로도 추진되는 것입니다.

위례신사선이 개통되면 위례신도시에서 신사역까지의 이동시간이 현재 1시간에서 > 20분으로 단축될 것입니다. 

위례신사선이 개통되면 위례신도시 뿐만아니라 인근지역 교통개선과 함께 부동산 시장에 많은 영향을 미칠 수밖에 없습니다. 그렇다면 위례신사선의 수혜 부동산에 대해서 노선도와 함께 알아보도록 하겠습니다.  

위례신사선이 들어오게 된다면 인구가 11만명이 넘는 위례신도시의 교통 불편을 크게 해소할 수 있습니다. 현재 송파대로의 교통상황은 카오스 그 자체인데 위례신도시뿐 아니라 장지동과 문정동 가락동의 신축과 재건축 아파트들에서 발생하는 교통수요까지도 흡수할 수 있습니다. 도로확장 공사도 진행하고 있지만 위례신사선이야말로 가장 근본적인 해결책으로서 작용하게 될 것입니다.

위례신도시의 아파트 가격은 이미 30평형이 넘는 아파들은 15억원에 근접하였습니다. 아직까지도 시수요자들이 대출이 불가능한 송파나 하남보다 성남 위례에 많이 몰렸기 떄문입니다. 여기에 위례신사선은 타오르는 위례 집값에 기름을 부은 격이 되었습니다. 향후 강남보다 쾌적한 주거환경에 위례신사선으로 교통 접근성이 뛰어난 "신축"아파트라는 메리트가 위례신도시 아파트 가격에 큰 영향을 주고 있습니다. 

위례신사선이 들어오면 이제는 낙후되어가는 올림픽 훼밀리타운 같은 아파트들의 재건축 사업성이 더욱 높아질 것으로 보입니다. 재건축으로 인한 세대수 증가는 이미 예견되어 있는데 이 늘어나는 인구들을 감당하기 위해서 위례신사선의 확충은 필수적입니다. 

가락시장역과 가락시영아파트 인근과 엄청난 대단지를 형성하였던 헬리오시티와 둔촌주공 재개발단지의 가격도 위례신사선의 수혜를 받을 것입니다. 

강남 동측을 연결하는 위례신사선은 대규모 공급 물량으로 조금은 정체되어 있는 강동의 부동산 시장에 활력을 불어넣어 줄 것으로 많은 전문가들이 예상하고 있습니다. 

경기도 성남시와 광주시는 위례신사선을 광주역과 오포읍까지 위례신사선을 연결하려는 계획을 추진하고 있습니다. 사업타당성 분석결과 위례 > 창곡 > 을지대성남캠퍼스 > 남한산성입구 > 신구대 > 성남산업단지 > 삼동역까지 10km를 연장하는 것이 가장 경제성이 높습니다.

특히 남한산성 입구쪽과 성남산업단지가 발전하기 위해서 위례신사선이 개발된다면 그동안 분당이나 판교와 비교하여 낙후된 지역으로 평가받았던 성남 구도심의 부동산 가격에도 큰 영향을 미칠 것입니다. 

그러나 그동안 소외받았던 광주를 발전시킬수있는 절호의 기회인 위례신사선은 여기에 더해 탄벌 > 보건소앞 >경기광주역까지 연결시키려는 노력을 하고 있습니다. 경기도 성남시와 광주시가 수서광주선 및 위례신사선 연장사업을 위해서 은수미 성남시장과 신동헌 광주시장, 이재명 경기도지사까지 위례신사선 연장사업 추진을 위한 공동 건의문을 채택하기까지 했습니다. 

사업타당성은 삼동까지 연결하는 것이 좋지만 그동안 오랫동안 서울과의 접근성에도 불구하고 소외받았던 광주도 오포를 지나서 에버랜드까지 연결되기를 바라고 있습니다. 위례신사선이 확정되면 강남까지의 접근성이 크게 개선되어 부동산 시장에서 조명을 받게 될 것입니다. 

용산지역이 위례신사선으로 가능성이 많이 없지만 그래도 초기 위례신사선은 강남이 아니라 용산역까지 운영하도록 계획되어 있었습니다. 그러나 용산국제업무지구가 무산됨에 따라서 노선도는 대폭 수정되었습니다. 기존에는 신사역에서 노들역을 거쳐 용산역으로 들어가는 구간이 있었으나 현재는 신사역까지만 단축되었습니다. 

계획대로 진행되었다면 신사역에서 한강변쪽으로 올라가 신동초등학교 - 반포한강공원 -  반포디에이치 - 동작역 - 중앙대 - 노들역 - 한강 - 서부이촌동 - 용산역 - 삼각지 까지 아름다운 라인을 형성했을 것입니다. 그러나 신분당선이 용산역까지 연결되는 바람에 위례신사선의 용산 연장은 중복노선으로 전망 가능성이 거의 없습니다. 

위례신사선은 현재 사업자 선정단계가 끝났습니다. 최종 승자는 GS건설 컨소시엄이 되었고 사업비 1조 5000억원 규모의 경전철 위례신사선 사업을 맡게되었습니다. 사업자가 선정된 만큼 2022년 착공하고 이제 완공까지 2027년 7년이라는 시간이 남았습니다. 지금당장은 멀게 느껴지지만 금방 다가오는 것이 시간입니다. 

당장 위례신사선 착공이 확정된 구간은 이미 아파트 가격이 큰 수혜를 받아서 들썩이고 있습니다. 그리고 성남과 광주의 연장선쪽도 가능성이 높아 보입니다. 앞으로 타당성조사가 끝나고 국토부계획에 최종반영되는 시점에 광주와 성남지역의 집값도 큰 호재로 작용할 것입니다.

준강남 위례신도시

90년대 초반 1기 신도시 때 분당, 일산, 산본, 평촌 지역이 개발되었습니다. 그중에서 가장 많이 가격이 오른 곳은 바로 분당이었습니다. 분당지역은 다른 어느 지역보다도 강남과의 접근성이 좋았기 때문입니다. 앞으로 강남과의 접근성이 가장 좋을 곳으로 보이는 2기 신도시는 바로 위례신도시입니다.

앞으로는 위례신도시가 '준강남'이라고 까지 불리울 것이라고 합니다. 가격이 오른 상태에서도 현재 계속 거래들이 이루어지면서 매매가 기준 5000만 원에서 1억 원 이상으로 호가가 올랐고, 매도자가 높게 불러도 매수자가 생겨서 꾸준하게 매매도 이루어지고 있다고 합니다. 

위례신사선 개통과 개발호재

위례신도시에서 가장 호재인 것은 강남으로 바로 연결되는 위례신사선이 개통될 예정이기 떄문입니다. 역이 들어서는 역세권 아파트들은 수억 원의 프리미엄이 붙고 있습니다. 위례신도시와 신사역을 잇는 위례 - 신사선이 개통되게 되면, 현재 차도에서 교통체증이 많이 해소될 것으로 보입니다. 

위례신사선은 2027년 개통을 목표로 사업을 추진중입니다. 위례 중앙선 인근에 위치한 위례 자연 앤 센트럴 자이의 경우에는 51m 제곱이 2017년 입주할 때만 해도 3억 9천만 원에 분양이 되었지만 현재에는 8억 6천만 원에 거래되는 것을 보면 2년 만에 5억 원의 프리미엄이 형성된 것을 볼 수 있습니다.

위례신사선처럼 강남 중심을 관통하는 노선은 9호선과 신분당선 이후로 처음 생기는 것이기 때문에 역근처의 분양단지들은 사람들의 많은 관심을 받고 있습니다. 

게다가 위례신도시는 공공택지로서 분양가 상한제를 적용받아서 주변 아파트 시세보다 분야가가 저렴하고 입지적으로도 좋기 때문에 사면 무조건 오른다는 법칙이 적용되는 곳입니다.

위례신도시의 분양계획

위례신도시 민간 분양계획으로는 중흥 S클래스의 475세대와, 북위례 호반 써밋 3차와 5차는 1400세대, 위례신도시 우미린 442세대가 예정입니다. 공공분양으로서는 A1-5블록과 12블록에 각각 1282세대와 394세대가 예정됩니다.

송파구 분양가 심사위원회는 호반그룹에 호반써밋 송파 1,2차의 평당 분양가를 2200만 원 선으로 결정하고 이야기했다고 합니다. 호반 측에서는 2300~2500만 원선을 이야기했는데 그보다는 낮게 책정된 것입니다.

문재인 정권의 강력한 의지는 부동산 가격을 잡겠다는 것인데, 건설사는 이를 받아들이지 못해서 분양가 재심의를 가지고 싸우는 중입니다. 앞으로 분양될 호반 써밋 3차와 5차도 비슷한 가격으로 나올 것입니다.

위례신도시 중흥 S클래스와, 우미건설의 우미린 2차도 계속 분양이 연기되고 있습니다. 2020년초로 계획하고 있다고 하는데요 계절적으로 비수기라고 이야기를 하고 있지만 여기도 마찬가지로 평당 분양가 때문인 것으로 보입니다. 

발코니 확장비용만 올리는 건설사

건설사가 분양가를 마음대로 못올리다보니 발코니 확장비용을 엄청 올리고 있습니다. 시흥시 은계지구의 경우 발코니 확장비용이 평당 52만 원이었다면 위례신도시의 경우에는 평당 232만 원으로 4배 이상 차이가 났습니다. 

뭐 단순히 거실과 방만 늘어나는게 아니라 이중창 설치도 이루어진다고는 하지만, 아파트별로 가격차이가 너무 많이 나서 소비자들의 불만들이 늘어나고 있습니다. 그나마 LH 택지 분양의 경우에는 발코니 확장비도 심사를 받아야 하지만 민간분양아파트일 경우는 수천만 원이 발코니 확장비용으로만 들어가게 됩니다.

지속되는 위례신도시 가격 상승

분양가 상한제 확대적용과 정부 규제에도 불구하고 서울의 서초, 강남, 송파 강남 3구는 계속해서 가격이 상승하고 있습니다. 만성적인 공급 부족이 큰 이유일 것입니다. 2018년부터 시작된 똘똘한 한 채의 투자수요가 강남 3구에 집중되기 때문입니다. 

이러한 규제에 의한 투자 트렌드가 위례신도시까지 번지고 있습니다. GTX나 트램으로 강남과 직접 연결되면 강남의 인프라를 그대로 이용할 수 있기 때문입니다. 특히 북위례지역은 서울 송파구에 속해있어서 강남과 연결되는 신도시중에서 가장 주목을 받고 있습니다. 

아마 앞으로 될 위례의 청약경쟁율은 가뿐하게 70:1이 넘을 것 같습니다. 하지만 청약에만 성공한다면 앞으로의 가치 상승이 높게 예상되는 곳이라 여건이 갖추어진 분들은 한 번쯤 문을 두드려보아도 좋지 않을까 생각이 됩니다.

하남시 아파트가격 상승 원인과 전망

하남시는 지난 몇년동안 상당히 높은 부동산가격 상승률을 기록했습니다. 특히 강동구에서 재건축이 진행되면서 사람들이 하남시로 대신 이주를 많이 하면서 부동산 가격이 상당히 오른 것으로 보입니다.

주택들이 관리 처분인가 이후에 이주를 시작하면서 이주비 대출로 유동성이 풍부해지고 그 영향을 가장 많이 받은 지역이 바로 하남시가 아닐까 싶습니다. 특정지역이 재건축 이주를 시작하는 시점에 조합에서 조합원을 대상으로 이주비를 대출해줍니다. 이는 인근 지역에 돈이 많이 풀려서 유동성이 높아지는 현상이 생기기도 합니다. 특히 둔촌주공아파트가 지어지면서 이때 이주했던 대규모 인원들이 하남시로 이주했었습니다. 

그러나 2019년 현재까지는 하남시가 계속 상승을 해왔으나 2020년 말과 2021년 초에 둔촌주공과 같은 강동지역 재건축 개발이 완료되어서 입주를 시작할때부터는 가격에 타격을 입을 가능성이 큽니다.  재건축 아파트 이주비는 해당 아파트 입주가 시작되면 대출 상환을 해야하고 조합원들이 해당 부동산을 매각하여 현금을 확보해야 하기 때문입니다. 전세로 잠시 간 것이든, 매매로 잠시 사는 것이든 간에 돌아가기 위해서는 해당 전세를 다시 내놓아야 할 것이고 전세가격 하락은 매매가격 하락으로도 떨어질 위험이 있습니다. 

하남시 아파트의 아파트 가격은 2020년 초중반까지는 상승세를 유지할것으로 보입니다. 이제는 거의 끝물이 보인다는 이야기입니다. 하지만 또 중 장기적으로는 GTX노선이라는 호재가 있어서 장기 보유로 생각할 경우에는 2022년 이후에 매각하는 것을 지켜보는 것이 좋다고 생각합니다. 특히 아래의 두 지역은 눈여겨 보고 있는 곳입니다.

하남시 미사강변도시

하남시에서 어느정도 개발이 완료되었고 높은 상승세를 이미 기록하였지만 정말 살고 싶은 도시중에 하나가 미사강변도시입니다. 몇번 방문했을때 정말 좋은 느낌을 받았습니다. 미사 강변도시는 하남시 망월동 풍산동 선동 덕풍동의 미사강변도시는 개발제한구역으로 묶여있던 곳입니다. 그러나 이명박 정권 시절 그린벨트를 해제하고 택지지구로 개발된 곳입니다. 신도시로 지정되지는 않았으나 인구가 10만명을 넘을 것으로 예상될 정도로 규모가 상당합니다. 개발지역들 중에서 완전한 평지로 이루어져있어서 송도 느낌도 많이 납니다. 

가장 중요한 교통은 미사역 5호선이 내년 2020년 4월 개통할 예정입니다. 아직까지는 지하철 개통이 되지 않아 대중교통으로서의 접근성은 다소 떨어지나 전철역만 개통한다면 여의도나 강남 중심 업무지구로의 출퇴근이 용이할 것으로 보입니다. 아직까지 버스도 잘 다니지 않아서 현재 서울 여의도나 강남으로의 출퇴근은 한시간반을 잡고 출퇴근해야합니다. 도로접근성은 좋으나 막힌다는 단점이 있습니다. 특히 올림픽대로와 천호대로쪽은 항상 막히는데 많은 아파트들이 준공되고 입주가 완료되면 앞으로도 더 막힐 것으로 예상됩니다. 

상업지구로서는 코스트코가 들어섰고, 미사강변 도시 안에서 모든것을 해결할 수 있을 정도로 카페, 영화관, 마트 등의 문화생활들이 이미 다 들어서 있습니다. 그리고 미사강변의 스타힐스 주변에는 깔끔한 맛집들과 분위기 좋은 카페들이 늘어서 있습니다.  강변시티 안에만 초등학교가 7개, 중학교개 4개 , 고등학교가 3개 있습니다. 아이 키우기에는 최적의 환경으로 주변 상권에는 환락시설이 없고, 공원과 같은 녹지들이 많이 조성되어 있어서 정서에 참 좋습니다.

위례신도시

지금도 대규모로 공사하고 있는 것으로 보입니다. 위례신도시는 하남시와 송파구, 성남시지역이 전부 걸쳐있습니다. 서울과 가장 가까운 신도시로 과거에는 군대 부지였습니다. 제가 열심히 훈련받던 지역도 사실 이곳에 있었습니다. 과거 송파구 장지와 성남시 창곡동 복정동, 하남시 학암동 전부를 개발하여 행정구역 조정문제가 아직 남아있습니다. 군부대 이전 지연으로 개발이 다소 늦어졌습니다. 

위례신도시도 미사강변도시와 마찬가지로 10만명이 넘는 수용인원을 가진 대규모 단지입니다. 총 43000세대로 계획되었으며 이중 대부분은 아파트로 되었습니다. 중소형 뿐만 아니라 중대형 아파트 비중도 높습니다. 이미 복정역이라는 환승역이 존재하고 있으며 5호선 마천역까지 확보가 된 상태입니다. 그러나 해당 전철들은 서울로의 접근성이 다소 떨어진다는 단점이 있어서 서울 지하철 8호선에 추가역을 만들고 3호선 신사역까지 연결하는 경전철을 건설할 예정입니다. 

도로는 여기도 미사신도시와 마찬가지로 복적역 사거리 쪽은 출퇴근시 엄청 막히는 교통체증을 보이고 있습니다. 그래도 위례지하터널과 동부간선도로 장지교 사거리 쪽을 통해서 교통이 많이 분산되어서 앞으로 입주가 완료되어도 될정도로 교통적 인프라는 잘 갖추어져 있습니다. 추가적인 고가 진출입로를 공사중에 있습니다.

근처에 가든파이브가 위치해 있어서 앞으로 상업지구로서의 중심지 역할을 할 것으로 보입니다. 한동안 가든파이브가 매출이 부진했던 것이 위례신도시를 통해서 다시금 부활할 수 있으리라 생각됩니다. 대규모 입주가 완료된 2015년부터는 상권이 잘 형성되어 있으며 스타필드 오픈 이후에 상업시설 부족도 해소된 편입니다. 

앞으로 위 두지역은 이미 많이 가격이 오른상태로 형성되어 있으나 실거주 위주로 사람들이 많이 모일곳으로 예상되는 지역입니다. 서울로의 접근성 면으로나 삶의 질적인 측면에서 높기 때문에 실거주 수요가 늘어나고 있기 때문입니다.